конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды
движимого имущества распространяется в определенных пределах
установленный для недвижимости правовой режим»
8
.
Однако государственная регистрация есть последствие признания
объекта недвижимым имуществом, а ни в коем случае не основание для
признания его таковым. Подобное смешение причин и последствий вызывает
сомнение в возможности использования подобного подхода.
Критикует такой подход и Б.М.Гонгало, отмечая, что деление вещей на
движимые и недвижимые обусловлено «объективно существующими
различиями между двумя видами вещей (природой вещей)»
9
.
Ряд авторов, анализируя понятие недвижимости, предлагает трактовку
недвижимости как юридической фикции. Под юридической фикцией
понимается юридико-технический прием, с помощью которого законодатель
придает объекту правового регулирования те свойства, которыми он в
действительности не обладает. Можно говорить о том, что в этом случае
объективные свойства объекта правового регулирования подменяются
необходимой и достаточной волей законодателя.
Целый ряд цивилистов придерживается точки зрения, основанной на
трактовке недвижимости как юридической фикции.
В частности, О.Ю.Скворцов в своей статье «Недвижимость как
юридическая фикция» отмечает, что при введении категории
«недвижимость» в Гражданский кодекс РФ законодатель «использовал два
критерия: экономический (земля, связь с землей, то есть учет естественных
свойств классифицируемого объекта) и юридический (наделение статусом
недвижимости в силу закона)»
10
. При этом, как полагает автор, в
8
Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения.
Издание 3-е. - М., 2006. - С. 320.
9
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.-
М.: Статут, 2017. - С. 214.
10
Скворцов О.Ю. Третейское разбирательство предпринимательских споров в России:
проблемы, тенденции, перспективы. М.: Волтерс Клувер, 2010. - С. 276.
гражданском обороте существует ряд объектов, оборот которых представляет
особую важность для экономической жизни страны. И именно с целью
установления особого правового режима значимого для государства
имущества законодатель пользуется таким юридико-техническим приемом,
как фикция для признания движимых по своей природе вещей
недвижимыми.
Аналогичную позицию занимают и некоторые иные цивилисты
(Б.М.Гонгало, М.В.Абрамова). В своих работах они отмечают, что признание
судов и космических объектов, то есть предметов, экономически и по другим
основаниям предназначенных для движения (движимых по природе),
недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти
объекты правового режима недвижимости.
В качестве недостатков данного подхода можно отметить, прежде
всего, его утилитарность (это, несомненно, попытка подстроить теорию под
существующую практику, что оказывает огромное влияние на выводы
сторонников этого подхода), а также ограниченную применимость (как
признают и сами авторы, такой подход объясняет лишь место судов и
космических объектов в перечне объектов недвижимости). Практика
правового регулирования свидетельствует о том, что несмотря ни на какие
юридические фикции суда и космические объекты продолжают стоять
особняком от недвижимости по природным свойствам.
Правовое регулирование таких объектов осуществляется по
совершенно иным правилам, установленным отраслевыми нормативными
актами (Кодекс торгового мореплавания РФ, Воздушный кодекс РФ и т.п.).
Таким образом, на практике оказывается, что включение воздушных и
водных судов, а также космических объектов в перечень объектов
недвижимости не привело к желаемому результату и оказалось явно
излишней мерой, так как специфика их статуса все равно отражена в иных
нормативных актах, и признание их для этого недвижимым имуществом
вовсе не требовалось.
Ряд авторов в качестве основного критерия деления вещей на
движимые и недвижимые называет повышенную стоимость объектов,
которые законодатель относит к недвижимости.
Д.Вербицкий в своей работе отмечает, что «признание вещей
недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью указанных
объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности
правил их гражданского оборота»
11
. Практически аналогичную точку зрения
можно обнаружить в работе Н.Рукаса, который полагает, что «недвижимые
вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более
высокой нарицательной стоимостью»
12
.
Однако стоимость объектов не может являться надлежащим критерием,
так как существует множество объектов с высокой стоимостью, относящихся
к движимому имуществу (драгоценности, автомобили).
Оригинальный критерий выделения недвижимого имущества
предлагает в своей работе «Залог недвижимости в российском праве»
А.В.Черных
13
. Он пишет о том, что «все еще сохраняющийся общий принцип
определения недвижимого имущества как объектов, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, не отражает сути
современного понимания недвижимости».
А.В.Черных делает вывод о том, что «критерием деления имущества на
движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба,
причиняемого назначению имущества или его собственнику, и возникшего
именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при
простом перемещении». При этом, как он полагает, понятие отрыва от
привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже
11
Вербицкий Д. Е. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства. -
С.Пб. 2012. - С. 152.
12
Рукас Н. В. Понятие недвижимой собственности //Экономика и экономическая теория. - 2012. - № 7. - С.
52.
13
Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве // Гражданское право. - 2013. - №4.- С. 18.
сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации,
вынужденный простой и т.п.
По сходному с вышеизложенным пути идет и И.В.Козлова.
Характеризуя статью 130 ГК РФ, она отмечает, что критерий «прочной связи
с земельным участком, выражающейся в невозможности перемещения
объекта без несоразмерного ущерба его назначению»
14
, носит оценочный
характер. В связи с этим абсолютно точное и одинаковое в разных случаях
решение вопроса о прочности связи объекта с землей невозможно. Следуя
своей логике, И.В. Козлова делает вывод: «Таким образом, значение имеет не
только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение
объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи». В
качестве примера, обосновывающего этот вывод, автор приводит пример,
который еще в начале века анализировал Г.Ф.Шершеневич: при продаже
дома на снос или на стройматериалы его следует, по ее мнению, расценивать
как объект движимого имущества.
Очевидно, приведенный пример является ошибочным. Само по себе
намерение изменить функциональное назначение не влечет изменения
правового статуса объекта. Если анализировать приведенный пример, то в
рамках действующего законодательства названный пример должен быть
квалифицирован следующим образом: собственник осуществляет разборку
объекта недвижимости на стройматериалы, что прекращает статус объекта
как недвижимой вещи в связи с исчезновением самого объекта, а уже
стройматериалы как вновь возникшие вещи передаются покупателю, будучи
уже и юридически, и фактически движимыми вещами.
Ряд авторов полагает, что недвижимость следует определять как товар
особого рода, обладающий целым рядом характеристик.
А. Н.Лужина считает, что недвижимость - это товар и называет лишь ее
характерные признаки, такие как стационарность, материальность,
14
Козлова И.В. Понятие недвижимости // Гражданское право. - 2011. - №9. - С. 37.
полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и
неповторимость
15
. Но это определение не отражает специфику недвижимого
имущества.
В науке гражданского права в последние годы была выдвинута теория
о юридическом характере понятия «недвижимое имущество». По мнению ее
сторонников, недвижимостью признается не всякое имущество, прочно
связанное с землей, а лишь то, права на которое зарегистрированы
16
. В
обороте могут находиться объекты недвижимости, права на которые
зарегистрированы. Следовательно, государственная регистрация — это
юридический признак недвижимости.
Очевидно, что данный подход является ошибочным так как
государственная регистрация, является последствием признания объекта
недвижимостью и элементом правового режима недвижимых вещей,
следовательно не может являться ее признаком. Более того, государственная
регистрация для судов во многом направлена на достижение тех же целей,
что и государственная регистрация (постановка на учет в органах ГИБДД)
транспортных средств. Специфика подобной государственной регистрации
во многом надумана законодателем.
Одним из основных недостатков существующих определений
недвижимости является отсутствие единого критерия деления вещей на
движимые и недвижимые и, как результат, включение в понятие
недвижимости разнородных групп объектов, правовое регулирование
которых существенно отличается (например, правовое регулирование здания
и воздушного судна далеко не идентично). Поэтому, рассмотрев состояние
цивилистической мысли по вопросу существующих подходов к понятию
недвижимого имущества, необходимо перейти к рассмотрению критериев
отнесения к категории недвижимого имущества.
15
Лужина А.Н. Определение недвижимого имущества: правовые коллизии // Вестник МГСУ. - 2017. - №7.
– С. 106.
16
Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» / О.Г. Ломидзе. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. - С. 261.
При рассмотрении легального определения недвижимости обращает на
себя внимание признак прочной связи с землей. Он использовался еще в
римском частном праве
17
. Часто признак прочной связи с землей именуют
«естественным». Прочность связи с землей в ст. 130 ГК РФ понимается как
невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назна-
чению. Г.Ф. Шершеневич указывал: «Теоретически движимые и недвижимые
вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к
перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности»
18
.
На практике признак прочной связи с землей далеко не всегда легко
уловим. Очень часто объекты, которые именуются зданиями, сооружениями,
объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать
признаку законодательного определения недвижимости. Прежде всего, это
видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых
временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны,
позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение
которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а, с другой стороны,
весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в
относительно короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом
месте. При этом в виде таких сооружений существуют не только
традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру
торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств,
очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного
ущерба назначению, становится для объекта недостаточно конкретным, а
применение его - произвольным. Изучение практики регистрации прав на
недвижимость показало, что разными учреждениями технической
инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются
недвижимостью, а в других нет. Так, Президиум Высшего Арбитражного
Суда РФ (далее - ВАС РФ) рассмотрел дело, в котором суды первой и
17
Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юрист. 2006. -
С.148.
18
Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Мигалион, 2001. С. 156.
кассационной инстанции ошибочно отнесли стационарный промышленный
холодильник к движимому имуществу
19
.
Также ряд авторов считает, что перенос имущества на другой
земельный участок означает, что юридически происходит разрушение
недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом
20
.
Это приводит к мысли о том, что необходимо искать дополнительные
критерии для конкретизации признака неразрывной связи с землей, либо
вообще иные критерии для отнесения объекта к недвижимости.
В настоящее время предлагаются различные «дополнительные»
критерии для отнесения объекта к недвижимости
21
. Например, можно
привести некоторые из них: во - первых, недвижимым имуществом должна
признаваться вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу
которого возникают гражданские правоотношения; во - вторых, эта вещь
должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие
особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть
юридически незаменима. Месторасположение, площадь, кадастровый номер
– вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту
уникальность его существования; в третьих, вещи должны быть присущи
такие признаки, как прочность и непотребляемость.
Существует ряд объектов, обладающих и признаком прочной связи с
землей, и признаком пространственной индивидуальности, однако не
подлежащих отнесению к недвижимым вещам. В качестве примера можно
привести грибы: они вышеназванными признаками обладают, но
недвижимостью их не признают. Это связано с наличием у этих объектов
свойства потребляемости, которое устраняет необходимость во включение
публично-правовых элементов в правовой режим подобных объектов. В
19
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.99 № 2061/99 // Справочно-
правовая система «Консультант Плюс».
20
Кобзина С. С. Проблемы правового регулирования защиты права частной собственности на недвижимое
имущество в Российской Федерации (на примере единого недвижимого комплекса) //Современный юрист. –
2016. – №. 2. – С. 121.
21
Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М.: Проспект, 2011. - С. 65.
связи с этим указание на признак непотребляемости является необходимым
элементом определения недвижимого имущества
22
.
В четвертых, вещь должна находиться в определенной связи с землей.
Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение
объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (характер
этой связи по-разному определяется в законодательстве различных стран), а
также возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии
некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и
использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с
землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно
реализовать без наличия этой связи.
Е.С.Болтанова в качестве необходимых признаков недвижимого
имущества называет: индивидуальный характер (или неповторимость),
неподвижность (или стационарность); в качестве побочных - многократное
использование в процессе производства, сохранение первоначального вида
(формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность,
тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления,
низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная
значимость)
23
.
С учетом вышеизложенного можно сформулировать новое
теоретическое определение понятия недвижимости. Под недвижимостью
(недвижимыми вещами) следует понимать предметы природы или
результаты труда, обладающие свойствами прочной связи с землей,
пространственной индивидуальности и непотребляемости.
При этом критерием разграничения движимого и недвижимого
имущества следует считать соответствие свойств объекта определению
недвижимости. Если объект обладает всеми свойствами, выделенными в
22
Фремм А. Понятие недвижимости // Налогообложение. 2012. № 5. С.40.
23
Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение.
Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. С.40.
рамках предложенного определения недвижимого имущества, то он
относится к категории недвижимых вещей, а если не обладает – к категории
движимых вещей.
1.2. Классификация и перечень объектов недвижимого имущества
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом
к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также
предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или
сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий
или сооружений описаны в установленном законодательством о
государственном кадастровом учете порядке.
Характеризуя понятие недвижимости, данное в статье 130 ГК РФ,
можно выделить несколько оснований включения в перечень, и,
следовательно, несколько групп объектов, которые включены в это понятие
по различным основаниям:
Недвижимость по природе - земельные участки и участки недр.
Основным критерием отнесения этих объектов к недвижимости является тот
факт, что для них этот статус является отражением всегда присущих им
особенностей существования в объективной форме.
Недвижимость по характеру связи с землей - все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно (например, леса, многолетние насаждения,
обособленные водные объекты, здания, сооружения, имущественные
комплексы и т.п.).
Н
едвижимость в силу указан
ия закон
а – объекты, котор
ые по своим
пр
ир
одн
ым хар
актер
истикам могут быть пер
емещен
ы в пр
остр
ан
стве без
н
есор
азмер
н
ого ущер
ба, н
о пр
ир
авн
ен
н
ые к н
едвижимости пр
ямым
указан
ием закон
а (н
апр
имер
, подлежащие государ
ствен
н
ой р
егистр
ации
воздушн
ые и мор
ские суда, суда вн
утр
ен
н
его плаван
ия, космические
объекты). Н
есмотр
я н
а явн
ую физическую пр
ир
оду указан
н
ых объектов как
движимых вещей, он
и закон
одательн
о отн
есен
ы к н
едвижимому имуществу
н
е только ввиду высокой стоимости и н
еобходимости специальн
ого
р
егулир
ован
ия обор
ота, н
о и потому, что он
и являются «движущимися
участками тер
р
итор
ии», н
аходящимися под юр
исдикцией Р
оссийской
Федер
ации. Н
едвижимостью пр
изн
аются и особые объекты гр
аждан
ских
пр
ав — пр
едпр
иятие как имуществен
н
ый комплекс (ст. 132 ГК Р
Ф) и един
ый
н
едвижимый комплекс как совокупн
ость объедин
ен
н
ых един
ым н
азн
ачен
ием
здан
ий, соор
ужен
ий и ин
ых вещей (ст. 133.1 ГК Р
Ф).
Жилые и н
ежилые помещен
ия могут быть отн
есен
ы к н
едвижимости
как по втор
ому кр
итер
ию (н
евозможн
ость пер
емещен
ия без ущер
ба
н
азн
ачен
ию), так и в силу специальн
ого указан
ия в закон
е, что н
е имеет
пр
ин
ципиальн
ого зн
ачен
ия для их пр
авового р
ежима. Можн
о сказать, что
н
езависимо от физической пр
ир
оды и сущн
ости в гр
аждан
ско-пр
авовых
отн
ошен
иях н
едвижимое имущество — это объекты с юр
идическим
р
ежимом н
едвижимости, обор
от котор
ых подчин
яется специальн
ым
пр
авилам, в том числе о государ
ствен
н
ой р
егистр
ации пр
ав.
Давая хар
актер
истику пр
иведен
н
ой выше классификации объектов
н
едвижимости, н
еобходимо указать н
а тот факт, что тр
етья гр
уппа
н
едвижимых вещей является искусствен
н
о включен
н
ой в пон
ятие
н
едвижимости. Осн
овой для включен
ия тр
етьей гр
уппы объектов в пон
ятие
н
едвижимости является мн
ен
ие закон
одателя о н
еобходимости
р
аспр
остр
ан
ен
ия пр
авового р
ежима н
едвижимости н
а дан
н
ые объекты. Н
а