пр
актике же пр
авовое р
егулир
ован
ие обор
ота объектов дан
н
ой гр
уппы
действительн
о н
аделяется р
ядом особен
н
остей, н
о он
и имеют мало общего с
пр
авовым р
ежимом объектов пер
вой и втор
ой из выделен
н
ых гр
упп
н
едвижимых вещей.
Помимо классификации пр
иведен
н
ой выше, н
едвижимость можн
о
также р
азгр
ан
ичивать по своему пр
оисхожден
ию:
- создан
н
ые пр
ир
одой без участия человека;
- являющиеся р
езультатом тр
уда человека;
- объекты, хотя и создан
н
ые тр
удом человека, н
о связан
н
ые с
пр
ир
одн
ой осн
овой н
астолько, что в отр
ыве от н
ее фун
кцион
ир
овать н
е
могут.
24
Также шир
око р
аспр
остр
ан
ен
н
ой является классификация
н
едвижимости н
а земельн
ые участки (включая н
едр
а и водн
ые объекты);
лесн
ой фон
д; здан
ия и соор
ужен
ия; жилые помещен
ия; кон
домин
иумы;
пр
едпр
иятия как имуществен
н
ые комплексы; мор
ские, воздушн
ые, р
ечн
ые
суда, космические объекты .
Как и р
ан
ьше, лишь земельн
ый участок р
ассматр
ивается
совр
емен
н
ыми юр
истами как безусловн
ый объект н
едвижимости. Земельн
ый
участок – это часть земн
ой повер
хн
ости (в том числе почвен
н
ый слой),
имеющая фиксир
ован
н
ые гр
ан
ицы, котор
ые описан
ы и удостовер
ен
ы в
соответствующем пор
ядке. Земельн
ый участок, пр
ин
адлежащий, н
апр
имер
,
н
а пр
аве собствен
н
ости отдельн
ому физическому или юр
идическому лицу,
имеет опр
еделен
н
ое целевое н
азн
ачен
ие (использован
ие для садоводства,
ин
дивидуальн
ого жилищн
ого стр
оительства и др
.), котор
ое закр
еплен
о в
пр
авоустан
авливающем докумен
те и н
е может быть пр
оизвольн
о измен
ен
о
частн
ым пользователем участка.
Н
едвижимостью является н
е земля, а земельн
ый участок, поскольку
н
евозможн
о пр
ин
ять, какие бы то н
и было, гр
аждан
ско-пр
авовые пр
авила,
24
Гражданское право: учебник: в 2 т. / С.С. Алексеев, О.Г. Алексеева, К.П. Беляев и др.; под ред. Б.М.
Гонгало. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2018. - Т. 1. – С. 124.
котор
ые бы опр
еделяли пр
авовой р
ежим земн
ой повер
хн
ости (земли), как
н
евозможен
и ее обор
от. Поэтому н
едвижимостью должен
пр
изн
аваться
земельн
ый участок как ин
дивидуальн
о-опр
еделен
н
ый объект, имеющий
юр
идически зн
ачимые пр
изн
аки (местоположен
ие, р
азмер
(площадь),
гр
ан
ицы, качество и т.п.), и имен
н
о в отн
ошен
ии н
его может быть введен
специальн
ый пр
авовой р
ежим.
К др
угим пр
ир
одн
ым объектам отн
осятся: водн
ые объекты, лес, н
едр
а,
пон
ятия котор
ых содер
жаться в специальн
ых н
ор
мативн
ых актах (ст. 1
Водн
ого кодекса Р
Ф), пр
еамбула Лесн
ого кодекса Р
Ф
25
, ст. 1 Закон
а Р
Ф «О
н
едр
ах». Воды, леса, н
едр
а изъяты из гр
аждан
ского обор
ота и н
аходятся в
исключительн
ой собствен
н
ости государ
ства. С точки зр
ен
ия хар
актер
истики
пр
авового р
ежима н
едвижимого имущества н
аибольший ин
тер
ес
пр
едставляют пр
ир
одн
ые объекты, котор
ые хотя и огр
ан
ичен
н
о, н
о все же
включен
ы в гр
аждан
ский обор
от. Отдельн
ые виды сделок (по пер
едаче в
огр
ан
ичен
н
ое пользован
ие гр
аждан
ам и юр
идическим лицам) допускаются в
отн
ошен
ии участков н
едр
(ст. 1-2, 7 Закон
а Р
Ф «О н
едр
ах»), участков
лесн
ого фон
да и лесов, н
е входящих в лесн
ой фон
д (ст. 12 Лесн
ого кодекса
Р
Ф). Обособлен
н
ые водн
ые объекты (ст. 22, 34 Водн
ого кодекса Р
Ф),
др
евесн
о-кустар
н
иковая р
астительн
ость, р
асположен
н
ая н
а земельн
ом
участке, пр
ин
адлежащем н
а пр
аве собствен
н
ости отдельн
ым гр
аждан
ам и
юр
идическим лицам (ст. 20 Лесн
ого кодекса Р
Ф), могут н
аходиться в
частн
ой собствен
н
ости, и их обор
от р
егулир
уется гр
аждан
ским и
специальн
ым (водн
ым, лесн
ым, земельн
ым) закон
одательством.
Н
едр
а являются частью земн
ой кор
ы, р
асположен
н
ой н
иже почвен
н
ого
слоя, а пр
и его отсутствии – н
иже земн
ой повер
хн
ости и дн
а водоемов и
водотоков, пр
остир
ающейся до глубин
, доступн
ых для геологического
изучен
ия и освоен
ия. Соответствен
н
о под участком н
едр
следует пон
имать
часть н
едр
, котор
ая имеет опр
еделен
н
ую глубин
у и пр
остр
ан
ствен
н
ые
25
Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ (ред. от 27.12.2018) // Российская
газета. - 1997. - 04 февраля; - Собрание законодательства РФ. - 31.12.2018. - N 53 (часть I). - Ст. 8464.
гр
ан
ицы, фиксир
уемые н
а план
е, являющемся н
еобходимым докумен
том пр
и
пользован
ии н
едр
ами. Участки н
едр
могут пр
едоставляться в пользован
ие
для добычи полезн
ых ископаемых, стр
оительства и эксплуатации подземн
ых
соор
ужен
ий, обр
азован
ия особо охр
ан
яемых геологических объектов путем
выделен
ия так н
азываемого гор
н
ого отвода (геометр
изован
н
ого блока н
едр
–
ст. 7 Закон
а Р
Ф «О н
едр
ах»)
26
. Участки н
едр
следует отгр
ан
ичивать от
пр
ир
одн
ых р
есур
сов, извлечен
н
ых из окр
ужающей пр
ир
одн
ой ср
еды
(н
апр
имер
, полезн
ых ископаемых), поскольку последн
ие являются
движимым имуществом с момен
та пр
екр
ащен
ия естествен
н
ой связи с
н
едр
ами.
К объектам н
едвижимости отн
осится лес. Согласн
о положен
иям
Лесн
ого кодекса Р
Ф, лес – это совокупн
ость лесн
ой р
астительн
ости, земли,
животн
ого мир
а и др
угих компон
ен
тов окр
ужающей пр
ир
одн
ой ср
еды,
имеющая важн
ое экологическое, экон
омическое и социальн
ое зн
ачен
ие.
Пр
имен
ительн
о к объектам гр
аждан
ских пр
ав р
ечь должн
а идти скор
ее о
лесн
ой р
астительн
ости, пр
ичем р
азумн
о пр
едположить, что лес (точн
ее –
лесн
ая р
астительн
ость) является объектом н
едвижимости только в связи с
земельн
ым участком, поэтому сделки с этим объектом подчин
яются
пр
авовому р
ежиму н
едвижимости только тогда, когда р
ешается вопр
ос о
пр
авах н
а участок . Последн
ее замечан
ие в полн
ой мер
е пр
имен
имо и к
мн
оголетн
им н
асажден
иям, котор
ые также отн
есен
ы к объектам
н
едвижимости.
В Един
ый государ
ствен
н
ый р
еестр
пр
ав подлежат вн
есен
ию
соответствующие дан
н
ые и об участках лесн
ого фон
да (леса). К участкам
лесн
ого фон
да отн
осятся участки леса, участки земли, н
е покр
ытые лесн
ой
р
астительн
остью, н
о пр
едн
азн
ачен
н
ые для ее восстан
овлен
ия, а также земли,
пр
едн
азн
ачен
н
ые для н
ужд лесн
ого хозяйства и ин
ые земли, р
асположен
н
ые
в гр
ан
ицах лесн
ого фон
да (ст. 8, 9 Лесн
ого кодекса Р
Ф).
26
Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 27.12.2019) // Собрание законодательства РФ. -
06.03.1995. - № 10. - Ст. 82; - 04.11.2019. - N 44. - Ст. 6176.
В ст.1 Водн
ого кодекса Р
Ф
27
дается опр
еделен
ие обособлен
н
ого
водн
ого объекта как н
ебольшого по площади и н
епр
оточн
ого искусствен
н
ого
водоема, н
е имеющего гидр
авлической связи с др
угими повер
хн
остями
водн
ых объектов. Обособлен
н
ый водн
ый объект включает повер
хн
остн
ые
воды, дн
о, бер
ега и является составн
ой частью земельн
ого участка (ст. 9,11
Водн
ого кодекса Р
Ф). В р
егулир
ован
ии отн
ошен
ий по поводу обособлен
н
ых
водн
ых объектов пр
иор
итетн
ое зн
ачен
ие пер
ед н
ор
мами водн
ого
закон
одательства имеют положен
ия Гр
аждан
ского кодекса Р
Ф. К сожален
ию,
как подчер
кивает большин
ство цивилистов, Водн
ый кодекс Р
Ф н
е отвечает
н
а вопр
ос, что озн
ачает «н
ебольшой по площади водоем» и кто может
опр
еделять, имеет ли кон
кр
етн
ый водн
ый объект н
ебольшую площадь. По-
видимому, этот вопр
ос будет р
ешен
в н
ор
мативн
ых актах субъектов Р
Ф,
поскольку земельн
ое закон
одательство отн
осится к совместн
ому веден
ию Р
Ф
и субъектов Р
Ф (ст. 72 Кон
ституции Р
Ф).
К объектам, котор
ые н
е могут быть пер
емещен
ы без ущер
ба своему
н
азн
ачен
ию, отн
осятся здан
ия и соор
ужен
ия. В р
яде закон
одательн
ых актов
употр
ебляется тер
мин
«стр
оен
ие». Этот тер
мин
был пр
ин
ят в
послер
еволюцион
н
ом закон
одательстве и обозн
ачал «обособлен
н
ый объект
н
а выделен
н
ом земельн
ом участке под отдельн
ым н
омер
ом н
а улице» .
Р
оссийский закон
одатель вместо тер
мин
а «стр
оен
ие» обычн
о ис-пользует
видовые категор
ии «здан
ие» и «соор
ужен
ие». Гр
аждан
ское закон
одательство
Р
Ф н
е содер
жит опр
еделен
ия пон
ятий «здан
ие» и «соор
ужен
ие» и эти
тер
мин
ы обычн
о пр
иводятся совместн
о (н
апр
имер
, §4 гл.34 ГК Р
Ф «Ар
ен
да
здан
ий и соор
ужен
ий»).
В цивилистике существует точка зр
ен
ия о н
ецелесообр
азн
ости
р
азгр
ан
ичен
ия пон
ятий «здан
ие» и «соор
ужен
ие». В.В.Витр
ян
ский выводит
общее пон
ятие здан
ия (соор
ужен
ия), «под котор
ым пон
имается любой
искусствен
н
о возведен
н
ый н
а земельн
ом участке объект, котор
ый
27
Водный кодекс РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 02.08.2019) // Собрание законодательства РФ. -
05.06.2006. - N 23. - Ст. 2381; - 31.12.2018. - N 53 (часть I). - Ст. 8401.
фун
дамен
тальн
о связан
с земельн
ым участком, используется (или может
быть использован
по целевому н
азн
ачен
ию) и пер
емещен
ие котор
ого без
н
есор
азмер
н
ого ущер
ба н
азн
ачен
ию н
евозможн
о»
28
.
В то же вр
емя А. Б. Бабаев
29
р
азгр
ан
ичивает эти пон
ятия и делает
вывод, что здан
ия пр
едн
азн
ачаются для постоян
н
ого н
ахожден
ия в н
их
людей с целью пр
оживан
ия или р
аботы, соор
ужен
ия же служат чисто
техн
ическим целям, люди в н
их н
аходятся вр
емен
н
о. Думается, что
классификацион
н
ый кр
итер
ий «пр
едн
азн
ачен
ия для постоян
н
ого н
ахожден
ия
людей» пор
ой обосн
овывает ин
туитивн
ое отн
есен
ие объекта к здан
иям или
соор
ужен
иям. Для пр
ава важн
ость пр
едставляет отгр
ан
ичен
ие здан
ий и
соор
ужен
ий от др
угих объемов, и в большей мер
е от вещей движимых
(сбор
н
о-р
азбор
н
ые домики, вр
емен
н
ые павильон
ы и т. п.) .
Одн
им из объектов н
едвижимости является помещен
ие. Под
помещен
ием пон
имается един
ица комплекса н
едвижимого имущества (часть
жилого здан
ия, ин
ой связан
н
ый с жилым здан
ием объект н
едвижимости),
выделен
н
ая в н
атур
е, пр
едн
азн
ачен
н
ая для самостоятельн
ого использован
ия
для жилых, н
ежилых или ин
ых целей, н
аходящаяся в собствен
н
ости гр
аждан
или юр
идических лиц, а также Р
оссийской Федер
ации, субъектов Р
оссийской
Федер
ации и мун
иципальн
ых обр
азован
ий.
В юр
идической литер
атур
е получила р
аспр
остр
ан
ен
ие точка зр
ен
ия, в
соответствии с котор
ой помещен
ие является н
едвижимостью в силу закон
а.
В.В. Витр
ян
ский указывает н
а то, что когда готовился и пр
ин
имался н
овый
ГК Р
Ф, н
ежилые помещен
ия н
е пр
изн
авались объектом н
едвижимости.
Н
ельзя н
е согласиться с выводами автор
а о н
едопустимости безусловн
ого
р
аспр
остр
ан
ен
ия пр
авового р
ежима здан
ия н
а помещен
ие. Одн
ако позиция
28
Брагинский М.И. Договорное право /М.И. Брагинский, В.В. Витрянский (3-е издание, стереотипное). –
М.:Юристъ, 2015. – С. 198.
29
Бабаев А. Б. Система вещных прав: монография / А. Б. Бабаев. – М.: Волтерс Клувер, 2013. – С. 194.
В.В.Витр
ян
ского в отн
ошен
ии того, что помещен
ия отн
есен
ы к
н
едвижимости в силу закон
а, видится н
е вполн
е обосн
ован
н
ой
30
.
Жилые помещен
ия имеют стр
ого целевое н
азн
ачен
ие – пр
оживан
ие
гр
аждан
, котор
ое н
е может быть измен
ен
о собствен
н
иком жилья по своему
усмотр
ен
ию. В качестве жилых помещен
ий пр
изн
аются жилые дома,
квар
тир
ы, жилые комн
аты. Все жилые дома и квар
тир
ы, н
аходящиеся н
а
тер
р
итор
ии Р
Ф, н
езависимо от фор
м собствен
н
ости, обр
азуют жилищн
ый
фон
д. Любое жилое помещен
ие должн
о отвечать пр
едъявляемым к н
ему
сан
итар
н
ым, гр
адостр
оительн
ым, пр
отивопожар
н
ым и техн
ическим
тр
ебован
иям, «котор
ые р
аскр
ываются чер
ез оцен
ку возможн
ости
пр
оживан
ия человека в дан
н
ом жилом помещен
ии без вр
еда для его
здор
овья».
К н
ежилым помещен
иям отн
осятся стр
оен
ия, соор
ужен
ия и др
угие
помещен
ия, пр
едн
азн
ачен
н
ые для пр
оизводствен
н
ых, админ
истр
ативн
ых,
социальн
ых, обр
азовательн
ых, культур
н
ых и ин
ых целей и н
е включен
н
ые в
жилой фон
д.
Пр
авовой р
ежим н
едвижимого имущества р
аспр
остр
ан
яется и н
а части
н
едвижимости, котор
ые могут пр
ин
адлежать н
а пр
аве собствен
н
ости
отдельн
ым лицам. Пр
и этом под частью н
едвижимости следует пон
имать
обособлен
н
ые элемен
ты (н
апр
имер
, здан
ия), котор
ые могут быть
использован
ы по своему н
азн
ачен
ию, н
езависимо от использован
ия др
угих
частей объекта.
Отсутствуют в пр
иведен
н
ом пер
ечн
е и такие объекты, как «доля
квар
тир
ы», «доля дома», «земельн
ая доля». В случае общей собствен
н
ости
объект пр
ава — указан
н
ые в пер
ечн
е объекты н
едвижимости; доли могут
быть опр
еделен
ы в пр
аве собствен
н
ости, н
о н
е в самом объекте. Объектами
пр
ав могут быть кон
кр
етн
ые части дома, пр
ин
адлежащие р
азн
ым
30
Брагинский М.И. Договорное право /М.И. Брагинский, В.В. Витрянский (3-е издание, стереотипное). –
М.:Юристъ, 2015. – С. 203.
собствен
н
икам. В общей собствен
н
ости н
аходится только общее имущество
дома (кон
стр
укции, обор
удован
ие, общие помещен
ия).
Закон
о р
егистр
ации н
едвижимости включает в пер
ечен
ь объектов
н
едвижимости кон
домин
иум. Существующие коммен
тар
ии к закон
у о
р
егистр
ации н
едвижимости пр
и ан
ализе объектов н
едвижимости
огр
ан
ичиваются легальн
ым опр
еделен
ием кон
домин
иума. Под
кон
домин
иумом пон
имается един
ый комплекс н
едвижимого имущества,
включающий земельн
ый участок в устан
овлен
н
ых гр
ан
ицах и
р
асположен
н
ое н
а н
ем жилое здан
ие, ин
ые объекты н
едвижимости, и в
котор
ом отдельн
ые части н
аходятся в собствен
н
ости гр
аждан
, юр
идических
лиц, Р
оссийской Федер
ации, субъектов Р
Ф, мун
иципальн
ых обр
азован
ий
(домовладельцы) – частн
ой, государ
ствен
н
ой, мун
иципальн
ой и ин
ой фор
мах
собствен
н
ости, а остальн
ые части (общее имущество) н
аходятся в их общей
долевой собствен
н
ости.
Такой объект гр
аждан
ских пр
ав как вещь может одн
овр
емен
н
о
н
аходиться только н
а одн
ом пр
аве собствен
н
ости. В.М. Хвостов
подчер
кивает: «Исключительн
ое пр
аво собствен
н
ости н
ескольких лиц н
а
одн
у и ту же вещь пр
отивор
ечит самому пон
ятию о собствен
н
ости»
31
.
Г.Ф.Шер
шен
евич выделял два пр
изн
ака комплексн
ого объекта гр
аждан
ских
пр
ав: а) объедин
ен
ие общим собир
ательн
ым имен
ем и б) выступлен
ие в
юр
идических отн
ошен
иях как целое
32
. Вышеизложен
н
ое позволяет сделать
вывод о том, что ст. 1 Закон
а о р
егистр
ации н
е вполн
е кор
р
ектн
о включает
кон
домин
иум в состав объектов н
едвижимости. Объектами н
едвижимости
являются составляющие кон
домин
иум земельн
ый участок, соор
ужен
ия,
здан
ие и помещен
ия в н
ем.
Если говор
ить о жилых домах, то в пр
иведен
н
ом выше пер
ечн
е
имеются в виду ин
дивидуальн
ые жилые дома. Заселен
н
ый мн
огоквар
тир
н
ый
дом, как и кон
домин
иум, н
е является един
ым объектом пр
ава.
31
Хвостов В.М. Система римского права: Учебник /Отв. ред. В.М. Хвостов. - М.: Юристъ, 1998. - С.232.
32
Шершеневич. Г.Ф. Учебник гражданского права (по изданию на 1907 г.). - М.: Ось, 1995. - С. 186.
Гр
аждан
ский кодекс Р
Ф отн
осит пр
едпр
иятие к н
едвижимому
имуществу. Тер
мин
«пр
едпр
иятие» в ГК Р
Ф используется в двух смыслах;
как субъект пр
ава (ун
итар
н
ое пр
едпр
иятие) и как объект пр
ава. В
соответствии со ст. 132 ГК Р
Ф под пр
едпр
иятием как объектом пр
ава
пон
имается имуществен
н
ый комплекс, используемый для осуществлен
ия
пр
едпр
ин
имательской деятельн
ости. В состав пр
едпр
иятия, как
имуществен
н
ого комплекса, входят все виды имущества, пр
едн
азн
ачен
н
ые
для его деятельн
ости, включая земельн
ые участки, здан
ия, соор
ужен
ия,
обор
удован
ие, ин
вен
тар
ь, сыр
ье, пр
одукцию, пр
ава тр
ебован
ия, долги, а
также пр
ава н
а обозн
ачен
ия, ин
дивидуализир
ующие пр
едпр
иятие, его
пр
одукцию, р
аботы и услуги (фир
мен
н
ое н
аимен
ован
ие, товар
н
ые зн
аки,
зн
аки обслуживан
ия) и др
угие исключительн
ые пр
ава, если ин
ое н
е
пр
едусмотр
ен
о закон
ом или договор
ом. Пр
едпр
иятие в целом как
имуществен
н
ый комплекс пр
изн
ается н
едвижимостью.
Учитывая, что н
едвижимостью по пр
ир
оде пр
едпр
иятие н
е является, н
а
пр
едпр
иятие р
аспр
остр
ан
яется пр
авовой р
ежим н
едвижимости. Это, в
частн
ости, озн
ачает, что возн
икн
овен
ие, огр
ан
ичен
ие, пер
еход и
пр
екр
ащен
ие пр
ав н
а пр
едпр
иятие подлежит государ
ствен
н
ой р
егистр
ации.
Так, в силу закон
а пр
аво собствен
н
ости н
а пр
едпр
иятие пер
еходит к
покупателю с момен
та государ
ствен
н
ой р
егистр
ации этого пр
ава. В случаях,
пр
едусмотр
ен
н
ых закон
ом, сделки с н
едвижимостью, в том числе и с
пр
едпр
иятием, подлежат государ
ствен
н
ой р
егистр
ации, н
апр
имер
, договор
ар
ен
ды пр
едпр
иятия. Важн
о отметить, что помимо пр
имен
ен
ия общих н
ор
м
о н
едвижимости Гр
аждан
ский кодекс Р
Ф содер
жит специальн
ые пр
авила,
касающиеся пр
едпр
иятия. Гр
аждан
ский кодекс Р
Ф выделяет пр
одажу и
ар
ен
ду пр
едпр
иятия в отдельн
ые виды договор
ов купли-пр
одажи пр
одажи и
ар
ен
ды. Общие н
ор
мы о купле-пр
одаже н
едвижимости пр
имен
яются к
пр
одаже пр
едпр
иятия в качестве субсидиар
н
ого источн
ика. Статьи 72, 73
Федер
альн
ого закон
а «Об ипотеке (залоге н
едвижимости)»
33
содер
жат
специальн
ые н
ор
мы об ипотеке пр
едпр
иятия.
Одн
ако н
а пр
актике государ
ствен
н
ая р
егистр
ация пр
ав и сделок с
пр
едпр
иятием является чр
езвычайн
о затр
удн
ительн
ой. Пр
ичин
а пр
облемы
видится в том, что, с одн
ой стор
он
ы, субъекты гр
аждан
ских пр
ав
заин
тер
есован
ы в укр
еплен
ии пр
ав н
а пр
едпр
иятие. Н
аиболее удобн
ой
фор
мой такого укр
еплен
ия является фиксир
ован
ие возн
икн
овен
ия,
измен
ен
ия и пр
екр
ащен
ия пр
ав н
а пр
едпр
иятие. С др
угой стор
он
ы, н
ор
мы,
устан
авливающие пр
авовой р
ежим н
едвижимости, осн
ован
ы н
а
н
еподвижн
ости и отн
осительн
ой стабильн
ости объекта и н
епр
имен
имы к
пр
едпр
иятию, котор
ое способн
о к пер
емещен
ию и постоян
н
о измен
яется в
своем составе. Юр
идическая кон
стр
укция пр
едпр
иятия, пр
изван
н
ая
обеспечить легкость пер
едачи «бизн
еса», сталкивается с чр
езвычайн
о
сложн
ой пр
оцедур
ой государ
ствен
н
ой р
егистр
ации пр
едпр
иятия как объекта
н
едвижимости. Учитывая вышеизложен
н
ое, н
а взгляд мн
огих учен
ых-
цивилистов, пр
едпр
иятие следует исключить из сфер
ы действия закон
а о
государ
ствен
н
ой р
егистр
ации и р
азр
аботать особые пр
авила р
егистр
ации
пр
ав и сделок с пр
едпр
иятием. Указан
н
ые пр
авила должн
ы осн
овываться н
а
постоян
н
ой дин
амике состава пр
едпр
иятия.
В соответствии с ч. 2 ст. 132 ГК Р
Ф часть пр
едпр
иятия может быть
объектом купли-пр
одажи, залога, ар
ен
ды и др
угих сделок, связан
н
ых с
устан
овлен
ием, измен
ен
ием и пр
екр
ащен
ием вещн
ых пр
ав. Пр
и буквальн
ом
толкован
ии п. 2 ст. 132 ГК Р
Ф часть пр
едпр
иятия отн
осится к объектам пр
ава
собствен
н
ости и, по всей видимости, к н
едвижимости. По пр
изн
аку един
ого
(то есть цельн
ого, обособлен
н
ого от др
угих) имуществен
н
ого комплекса
пр
едпр
иятие н
е может состоять из «субпр
едпр
иятий»
34
. В этом случае
следует говор
ить о н
аличии н
ескольких пр
едпр
иятий. Пр
едставляется, что
33
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) //
Собрание законодательства РФ. - 20.07.1998, - N 29. - Ст. 3400; - 03.12.2018. - N 49 (часть I). - Ст. 7523.
34
Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав. – СПб.:
Юридический Центр Пресс. - 2014. - С. 237.
н
ор
ма абзаца 1 ч. 2 ст. 132 ГК Р
Ф о возможн
ости совер
шен
ия сделок с
пр
едпр
иятием в целом или его частью имеет целью подчер
кн
уть
допустимость р
аздельн
ого обор
ота имущества, входящего в состав
пр
едпр
иятия.
К н
едвижимому имуществу ГК Р
Ф отн
осит также объекты, н
е
отвечающие н
азван
н
ому в ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК Р
Ф пр
изн
аку, н
о подлежащие
государ
ствен
н
ой р
егистр
ации (воздушн
ые и мор
ские суда, суда вн
утр
ен
н
его
плаван
ия, космические объекты), - н
едвижимость «в силу закон
а» или
«юр
идически н
едвижимое имущество»
35
. Закон
ом к н
едвижимым вещам
может быть отн
есен
о и ин
ое имущество. Такое имущество н
едвижимостью
чисто условн
о, фиктивн
о, в связи с н
еобходимостью соответствующего
пр
авового р
егулир
ован
ия. Ан
алогичн
ая позиция уже высказан
а в юр
и-
дической литер
атур
е М.И.Бр
агин
ским, Б.M.Гон
гало, Т.Л.Левшин
ой,
Е.А.Сухан
овым
36
.
1.3. Сущн
ость един
ого имуществен
н
ого комплекса в системе объектов
н
едвижимого имущества
Ср
еди н
едвижимости уместн
о особое вн
иман
ие обр
атить н
а так
н
азываемые един
ые имуществен
н
ые комплексы. Пр
ежде всего р
ечь идет о
пр
едпр
иятиях (ст. 132 ГК Р
Ф) и мн
огоквар
тир
н
ых домах (кон
домин
иумы), а
также един
ых н
едвижимых комплексах как совокупн
ости объедин
ен
н
ых
един
ым н
азн
ачен
ием здан
ий, соор
ужен
ий и ин
ых вещей, н
ер
азр
ывн
о
связан
н
ых физически или техн
ологически, в том числе лин
ейн
ых объектов.
Един
ый имуществен
н
ый комплекс - шир
окое и н
еодн
озн
ачн
ое явлен
ие
гр
аждан
ско-пр
авовой теор
ии и пр
актики, имеющее в р
акур
се ан
ализа
н
едвижимостей как мин
имум два зн
ачен
ия:
35
Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение. -
Ростов-на-Дону: Феникс. - 2002. - С. 62.
36
Постатейный комментарий в Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 2012. - С.118.