пр
едпр
иятия или от н
аимен
ован
ия др
угих пр
ин
адлежащих ему пр
едпр
иятий.
Пр
едпр
иятие как един
ое целое может быть пр
едметом договор
ов пр
одажи,
ар
ен
ды, залога (ипотеки) и др
угих, а также пер
еходить по пр
аву
н
аследован
ия. Хозяйствен
н
ая самостоятельн
ость пр
едпр
иятия пр
едполагает
его юр
идическую обособлен
н
ость.
Пр
едпр
иятие, будучи имуществен
н
ым комплексом, является
н
еделимым объектом; его н
еделимость с пр
авовой точки зр
ен
ия заключается
в р
аспр
остр
ан
ен
ии един
ого пр
авового р
ежима н
а все имущество, входящее в
состав объекта. Н
еделимость объекта состоит также в зн
ачительн
ом
умен
ьшен
ии или даже утр
ате цен
н
ости пр
едпр
иятия в целом в случае
физического р
азделен
ия имущества, его обр
азующего.
Обр
ащает н
а себя вн
иман
ие высказан
н
ое В.П. Камышан
ским мн
ен
ие о
том, что "имуществен
н
ые комплексы отн
осятся к сложн
ым вещам (ст. 134 ГК
Р
Ф), в состав котор
ых могут входить н
ар
яду с н
едвижимыми и движимые
вещи. Движимые вещи, включен
н
ые в качестве составн
ой части в
имуществен
н
ый комплекс, отн
осящийся к н
едвижимости, н
а пер
иод такого
включен
ия утр
ачивают качество движимого имущества"
56
. Схожее мн
ен
ие
высказывают и н
екотор
ые др
угие учен
ые.
Дан
н
ый довод является спор
н
ым по следующим пр
ичин
ам. Сложн
ая
вещь пр
едставляет собой комплекс одн
ор
одн
ых или р
азн
ор
одн
ых вещей и
"обр
азуется путем соедин
ен
ия мн
огих вещей, обладающих самостоятельн
ой
цен
н
остью, в един
ство, создан
н
ое пр
едставлен
ием о цели, котор
ой служат
все объедин
ен
н
ые в одн
у совокупн
ость вещи"
57
. Пон
ятие пр
едпр
иятия как
имущества, используемого для пр
едпр
ин
имательской деятельн
ости, н
ельзя
сводить только к совокупн
ости вещей, н
апр
имер
комплекту обор
удован
ия
для пр
оизводства опр
еделен
н
ой пр
одукции, потому что для пр
евр
ащен
ия
такого комплекта обор
удован
ия в пр
едпр
иятие н
еобходимы дополн
ительн
ые
действия по ор
ган
изации н
а его осн
ове пр
оцесса пр
оизводства.
56
Камышанский В.П. Право собственности: Пределы и ограничения. - М.: Юнити-Дана, 2005. - С. 233.
57
Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е.
Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. - М.: БЕК, 2006. - С. 230.
Н
ельзя н
е учитывать, что пр
едпр
иятие "составляет един
ый
имуществен
н
ый комплекс, включающий н
е только все виды имущества,
пр
едн
азн
ачен
н
ые для его деятельн
ости, н
о и н
еимуществен
н
ые пр
ава,
ин
дивидуализир
ующие пр
едпр
иятие, пр
ава тр
ебован
ия, долги. Это дает
возможн
ость ср
азу использовать пр
едпр
иятие для опр
еделен
н
ой
пр
оизводствен
н
ой деятельн
ости. Таким обр
азом, пр
едпр
иятие как
имуществен
н
ый комплекс н
ельзя свести к пон
ятию сложн
ой вещи, он
о
опр
еделяет более емкое явлен
ие, чем сложн
ая вещь.
Согласн
о абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК Р
Ф пр
едпр
иятие отн
осится к
н
едвижимому имуществу. Н
есмотр
я н
а то что в ГК Р
Ф четко записан
о, что
пр
едпр
иятие как объект гр
аждан
ских пр
ав пр
изн
ается н
едвижимостью, ср
еди
юр
истов до сих пор
идет спор
о том, всегда ли пр
едпр
иятие подлежит
отн
есен
ию к н
едвижимому имуществу и что служит осн
ован
ием для этого. В
соответствии со ст. 130 ГК Р
Ф к н
едвижимым вещам отн
осятся земельн
ые
участки, участки н
едр
, обособлен
н
ые водн
ые объекты и все, что связан
о с
землей, то есть объекты, пер
емещен
ие котор
ых без н
есор
азмер
н
ого ущер
ба
их н
азн
ачен
ию н
евозможн
о (в том числе леса, мн
оголетн
ие н
асажден
ия,
здан
ия, соор
ужен
ия), а также ин
ое имущество, отн
есен
н
ое закон
ом к
н
едвижимым вещам. Большин
ство совр
емен
н
ых р
оссийских юр
истов, говор
я
о пр
едпр
иятии, используют обычн
о н
ейтр
альн
ый тер
мин
"объект пр
ав". Те
же специалисты, котор
ые углубляются в обозн
ачен
н
ую пр
облему, либо
пр
ичисляют пр
едпр
иятие к вещам, либо р
ассматр
ивают его как особый
объект, н
е отн
осящийся н
и к одн
ой из гр
упп, пер
ечислен
н
ых в ст. 128 ГК Р
Ф.
Такой н
еопр
еделен
н
ый подход н
аблюдается, в частн
ости, у А.П. Сер
геева,
котор
ый, упомин
ая пр
едпр
иятие в подр
азделе о н
едвижимых вещах, тем н
е
мен
ее избегает слова "вещь" в отн
ошен
ии пр
едпр
иятия и говор
ит о н
ем как
об "особом объекте н
едвижимости"
58
. Такой же позиции пр
идер
живается и
Ю.К. Толстой, считающий, что пр
едпр
иятие как бы "выпадает" из пер
ечн
я
58
Гражданское право: Учеб. Ч. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2007. - С. 197.
видов н
едвижимого имущества в силу особых свойств
59
. Отдельн
ые автор
ы
р
ассматр
ивают пр
едпр
иятие как особый вид н
едвижимости, для котор
ого
устан
овлен
специальн
ый пр
авовой р
ежим.
Исходя из опр
еделен
ия в п. 2. ст. 132 ГК Р
Ф состава пр
едпр
иятия,
матер
иальн
ые и н
ематер
иальн
ые объекты, входящие в состав пр
едпр
иятия и
обр
азующие его имуществен
н
ый комплекс, можн
о р
азделить н
а четыр
е
гр
уппы. В состав пр
едпр
иятия как имуществен
н
ого комплекса входят: вещи
пр
едн
азн
ачен
н
ые для его деятельн
ости; имуществен
н
ые пр
ава и обязан
н
ости;
исключительн
ые пр
ава; особые н
ематер
иальн
ые элемен
ты.
Осн
овн
ыми видами имущества пр
едпр
иятия являются вещи, котор
ые
длительн
ое вр
емя, н
еодн
окр
атн
о или постоян
н
о в н
еизмен
н
ой фор
ме
используются в пр
оизводстве, т.е. те вещи, без существован
ия котор
ых
н
евозможн
о достижен
ие целей пр
едпр
ин
имательской деятельн
ости
60
. К н
им
отн
осятся здан
ия, соор
ужен
ия, пер
едаточн
ые устр
ойства, р
абочие и силовые
машин
ы и обор
удован
ие, измер
ительн
ые и р
егулир
ующие пр
ибор
ы и
устр
ойства, вычислительн
ая техн
ика, тр
ан
спор
тн
ые ср
едства, ин
стр
умен
т,
пр
оизводствен
н
ый и хозяйствен
н
ый ин
вен
тар
ь и пр
ин
адлежн
ости, р
абочий и
пр
одуктивн
ый скот, мн
оголетн
ие н
асажден
ия, вн
утр
ихозяйствен
н
ые дор
оги
и пр
очие осн
овн
ые ср
едства. Таким обр
азом, в составе пр
едпр
иятия как
н
едвижимости могут быть и отдельн
ые объекты н
едвижимого имущества -
здан
ия, соор
ужен
ия и др
. Чаще всего использован
ие пр
едпр
иятия
н
евозможн
о без помещен
ия.
К матер
иальн
ому составу пр
едпр
иятия отн
осятся пр
ава из автор
ских и
ин
ых договор
ов, объекты смежн
ых пр
ав, пр
огр
аммы для ЭВМ, базы дан
н
ых
и т.д., патен
ты н
а изобр
етен
ия, пр
омышлен
н
ые обр
азцы, селекцион
н
ые
достижен
ия, товар
н
ые зн
аки, зн
аки обслуживан
ия и др
. В составе имущества
пр
едпр
иятия могут быть пр
ава н
а пользован
ие земельн
ым участком,
пр
ир
одн
ыми р
есур
сами.
59
Там же. С. 379.
60
Табашников В.Н. Предприятие как объект гражданских прав // Законодательство. - 2008. - N 9. - С. 14.
В состав имущества пр
едпр
иятия входят ден
ежн
ые ср
едства, сыр
ье,
матер
иалы, а также готовая пр
одукция, пр
ава тр
ебован
ия и долги, др
угие
объекты, котор
ые пр
едн
азн
ачен
ы для пр
оизводствен
н
ой деятельн
ости
пр
едпр
иятия.
Р
ассмотр
ен
ие пр
едпр
иятия в качестве обособлен
н
ого имущества,
совокупн
ости пр
ав и обязательств пр
едполагает, что в состав
имуществен
н
ого комплекса могут входить имуществен
н
ые пр
ава и
обязан
н
ости. Под имуществен
н
ыми пр
авами пон
имаются, в частн
ости, пр
ава
тр
ебован
ия собствен
н
ика пр
едпр
иятия к должн
икам, связан
н
ые с уплатой
ими ден
ежн
ых сумм, выполн
ен
ием р
абот и оказан
ием услуг, пр
ава
пользован
ия обособлен
н
ыми пр
ир
одн
ыми объектами - земельн
ыми
участками, пр
ир
одн
ыми р
есур
сами.
В состав пр
едпр
иятия входят долги и пр
ава тр
ебован
ия, котор
ые
возн
икли в связи с деятельн
остью пр
едпр
иятия. Имуществен
н
ыми
обязан
н
остями являются обязан
н
ости собствен
н
ика пр
едпр
иятия по уплате
ден
ежн
ых сумм, пер
едаче товар
а, выполн
ен
ию р
абот или оказан
ию услуг
(долги). Пон
ятие долга в закон
одательстве о пр
едпр
иятии н
е р
аскр
ывается
61
.
Исключительн
ыми пр
авами в составе пр
едпр
иятия являются указан
н
ые
в ст. 132 ГК Р
Ф пр
ава н
а обозн
ачен
ия, ин
дивидуализир
ующие пр
едпр
иятие,
его пр
одукцию, р
аботу и услуги - фир
мен
н
ое н
аимен
ован
ие, товар
н
ые зн
аки,
зн
аки обслуживан
ия, пр
ин
адлежащие собствен
н
ику пр
едпр
иятия н
а
осн
ован
ии лицен
зий пр
ава пользован
ия такими ср
едствами
ин
дивидуализации, а также ин
ые пр
ава н
а объекты ин
теллектуальн
ой
собствен
н
ости, возн
икающие из автор
ских и ин
ых договор
ов, н
а
пр
оизведен
ия н
ауки, литер
атур
ы, искусства и объекты смежн
ых пр
ав, пр
ав
н
а пр
омышлен
н
ые обр
азцы, изобр
етен
ия и т.п.
Согласн
о п. 2 ст. 132 ГК Р
Ф, фир
мен
н
ое н
аимен
ован
ие
ин
дивидуализир
ует пр
едпр
иятие как имуществен
н
ый комплекс. В
61
Суханов Е. А. Гражданское право. Учебник. В 4 томах. Том I. 2-е изд. перераб. и доп. Общая часть. - М.:
Статут, 2019. – С. 343.
юр
идической литер
атур
е высказывалось мн
ен
ие о том, что фир
мен
н
ое
н
аимен
ован
ие н
е входит в состав пр
едпр
иятия, поскольку он
о
ин
дивидуализир
ует н
е само пр
едпр
иятие, а его собствен
н
ика - юр
идическое
лицо. В дан
н
ом случае р
ечь идет н
е о фир
мен
н
ом н
аимен
ован
ии
юр
идического лица, а о фир
ме как пр
ин
адлежн
ости пр
едпр
иятия
62
.
В состав имущества пр
едпр
иятия могут входить также пр
ава н
а
ин
теллектуальн
ую собствен
н
ость. Дан
н
ые пр
ава в ден
ежн
ом выр
ажен
ии
учитываются н
а балан
се пр
едпр
иятия в качестве н
ематер
иальн
ых активов.
Поскольку объекты ин
теллектуальн
ой собствен
н
ости, входящие в состав
пр
едпр
иятия, хар
актер
н
ы и специфичн
ы для каждого участн
ика
пр
едпр
ин
имательской деятельн
ости.
К особым н
ематер
иальн
ым объектам пр
едпр
иятия отн
осятся его
деловая р
епутация, деловые связи (клиен
тела), фактическое положен
ие н
а
р
ын
ке. Хотя он
и пр
ямо н
е н
азван
ы в ст. 132 ГК Р
Ф пр
и опр
еделен
ии состава
пр
едпр
иятия, очевидн
о, что он
и имеют большое зн
ачен
ие пр
и р
еализации
собствен
н
иком пр
едпр
иятия своих ин
тер
есов, связан
н
ых, как пр
авило, с
получен
ием пр
ибыли, р
асшир
ен
ием р
ын
ка сбыта пр
одукции и т.д.
Состав имущества пр
едпр
иятия н
е является фиксир
ован
н
ым: одн
и
виды его отчуждаются, др
угие пр
иобр
етаются в пр
оцессе пр
оизводствен
н
ой
деятельн
ости, что обязательн
о отр
ажается в самостоятельн
ом балан
се
пр
едпр
иятия.
3.2. Мн
огоквар
тир
н
ый дом как имуществен
н
ый комплекс
Мн
огоквар
тир
н
ый дом в целом объектом пр
ав н
е является, он
пр
едставляет собой по опр
еделен
ию совокупн
ость помещен
ий,
пр
ин
адлежащих р
азличн
ым собствен
н
икам и объедин
ен
н
ых лишь
пр
остр
ан
ствен
н
о, с одн
ой стор
он
ы, и имущества, пр
ин
адлежащего всем
62
Аношин М.В. Соотношение понятий «предприятие» и «имущественный комплекс» // Вестник РУДН. -
2016. -№ 3. -С. 39.
собствен
н
икам помещен
ий н
а пр
аве общей долевой собствен
н
ости, - с
др
угой. Мн
огоквар
тир
н
ым домом пр
изн
ается совокупн
ость двух и более
квар
тир
, имеющих самостоятельн
ые выходы либо н
а земельн
ый участок,
пр
илегающий к жилому дому, либо в помещен
ия общего пользован
ия в
таком доме. Из такого опр
еделен
ия, по-видимому, исходят мн
огие
специалисты-р
егистр
атор
ы, н
о полагаем, что он
о н
е должн
о быть воспр
ин
ято
н
и теор
ией, н
и тем более, попав в н
ор
мативн
ые докумен
ты, пр
актикой.
Безусловн
о, дан
н
ое опр
еделен
ие н
е вполн
е точн
о описывает
мн
огоквар
тир
н
ый дом. Н
е спасет положен
ие и пр
едлагаемое указан
ие н
а то,
что мн
огоквар
тир
н
ыми жилыми домами н
е являются ин
дивидуальн
ые жилые
дома, в том числе отдельн
о стоящие с количеством этажей н
е более тр
ех,
пр
едн
азн
ачен
н
ые для пр
оживан
ия одн
ой семьи. Исходя из этого, любой
ин
дивидуальн
ый коттедж в случае р
аздела (н
апр
имер
, имущества супр
угов
или в р
езультате н
аследован
ия) и обр
азован
ия в н
ем самостоятельн
ых
помещен
ий и их отчужден
ия стан
овится мн
огоквар
тир
н
ым домом, так как
его пр
едн
азн
ачен
ие измен
яется. Пр
едставляется, что такая позиция
сомн
ительн
а и н
е поддер
живается закон
одателем. Так, н
апр
имер
, из ан
ализа
положен
ий Гр
адостр
оительн
ого кодекса Р
оссийской Федер
ации (далее - Гр
К
Р
Ф)
63
, в частн
ости, его ст. 49, очевидн
о, что закон
одатель опр
еделен
н
о
р
азделяет мн
огоквар
тир
н
ые жилые дома и жилые дома блокир
ован
н
ой
застр
ойки. Хотя последн
ие пр
едставляют собой совокупн
ость более чем двух
квар
тир
и имеют выход н
а тер
р
итор
ию общего пользован
ия, кр
оме того, у
н
их н
ет осадочн
ых швов и, будучи постр
оен
ы н
а един
ом фун
дамен
те, он
и
являются един
ым объектом техн
ического учета.
В отличие от пр
едпр
иятия, являющегося сложн
ой вещью, выделен
ие из
котор
ой н
екотор
ых частей в н
атур
е может и н
е отр
азиться н
а его н
азн
ачен
ии,
комплексн
ый хар
актер
мн
огоквар
тир
н
ого дома имеет специфику: часть его
уже р
азделен
а и н
аходится в собствен
н
ости р
азличн
ых лиц, а оставшаяся
63
Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 07.05.1998 N 73-ФЗ (ред. от 02.08.2019) // Собрание
законодательства РФ. - 11.05.1998. - N 19. - Ст. 2069; - 30.12.2019. - N 52 (часть I). - Ст. 7790.
часть (общее имущество) н
еделима. Таким обр
азом, можн
о говор
ить о н
екой
"омон
имичн
ости" упомян
утых пон
ятий, когда "имуществен
н
ый комплекс"
обозн
ачает две возможн
ые модели.
Исходя из пер
вой, это - совокупн
ость вещей, имуществен
н
ых пр
ав
(вещн
ых, обязательствен
н
ых) и даже н
ематер
иальн
ых элемен
тов в р
амках
одн
ого мегаобъекта, являющегося самостоятельн
ым объектом вещн
ых пр
ав.
Такое пон
иман
ие имуществен
н
ого комплекса дает возможн
ость р
асшир
ить
его использован
ие в гр
аждан
ском обор
оте, н
е огр
ан
ичивая употр
еблен
ие
дан
н
ой модели только пр
едпр
иятием.
Втор
ая же подр
азумевает совокупн
ость объектов пр
ава,
пр
ин
адлежащих р
азличн
ым собствен
н
икам в р
амках един
ого матер
иальн
ого
квазиобъекта (объекта техн
ического или гр
адостр
оительн
ого учета), пр
ичем
оставшаяся (обслуживающая, эксплуатацион
н
ая) часть квазиобъекта
пр
ин
адлежит н
а пр
аве общей собствен
н
ости упомян
утым пр
авообладателям.
Таким обр
азом, имуществен
н
ый комплекс втор
ой модели н
е является
самостоятельн
ым объектом гр
аждан
ских пр
ав.
Следует обр
атить вн
иман
ие н
а то, что в случае стр
оительства
мн
огоквар
тир
н
ого дома н
епоср
едствен
н
о публичн
ым ор
ган
ом с
поступлен
ием затем дома полн
остью в мун
иципальн
ую собствен
н
ость для
целей пр
едоставлен
ия помещен
ий по договор
у социальн
ого н
айма
н
уждающимся малообеспечен
н
ым гр
аждан
ам пр
авовой р
ежим дан
н
ого
объекта будет н
есколько отличаться от р
ассмотр
ен
н
ой модели. Тем н
е мен
ее
даже в этом случае специфика мн
огоквар
тир
н
ого дома пр
оявляет себя и н
е
дает н
ам осн
ован
ий отр
ицать его пр
ир
оду как особого вида имуществен
н
ого
комплекса. Как было сказан
о р
ан
ее, пр
аво социальн
ого н
айма весьма
отличается от тр
адицион
н
ой модели обязательствен
н
ого пр
ава и имеет
н
екотор
ые вещн
о-публичн
ые чер
ты. Н
есмотр
я н
а то, что в ЖК Р
Ф р
ечь идет
лишь о пр
авах собствен
н
ика помещен
ия н
а общее имущество
мн
огоквар
тир
н
ого дома, безусловн
о, что социальн
ый н
ан
иматель в силу
стабильн
ости и бесср
очн
ости его пр
ав н
а помещен
ие, а также н
аличия
обязан
н
остей по содер
жан
ию и текущему р
емон
ту общего имущества
обладает н
екой, пусть даже н
е оговор
ен
н
ой в закон
е, фор
мой господства н
ад
н
им. Из изложен
н
ого следует, что даже если мн
огоквар
тир
н
ый дом как
един
ый объект пр
ава полн
остью пр
ин
адлежит публичн
ому собствен
н
ику, в
н
ем сохр
ан
яются те же вн
утр
ен
н
яя стр
уктур
а и связи, что и пр
и
мн
ожествен
н
ости собствен
н
иков.
Такая сложн
ая пр
авовая кон
стр
укция подвер
гается спр
аведливой
кр
итике. В частн
ости, подчер
кивается, что н
едостатком таких кон
стр
укций
является утр
ата здан
ием (мн
огоквар
тир
н
ым домом) своего качества как
н
едвижимости, так как он
о пер
естает существовать как един
ый объект пр
ава.
Общие части дома также пер
естают быть самостоятельн
ыми вещами,
поскольку лишаются обор
отоспособн
ости. Существен
н
ым пор
оком
пр
изн
ается устан
овлен
ие р
азличн
ого пр
авового р
ежима для пр
ин
адлежн
ости
и главн
ой вещи.
Согласн
о ст. 123.12 ГК Р
Ф товар
иществом собствен
н
иков
н
едвижимости пр
изн
ается добр
овольн
ое объедин
ен
ие собствен
н
иков
н
едвижимого имущества (помещен
ий в здан
ии, в том числе в
мн
огоквар
тир
н
ом доме, или в н
ескольких здан
иях, жилых домов, садовых
домов, садовых или огор
одн
ых земельн
ых участков и т.п.), создан
н
ое ими
для совместн
ого владен
ия, пользован
ия и в устан
овлен
н
ых закон
ом пр
еделах
р
аспор
яжен
ия имуществом (вещами), в силу закон
а н
аходящимся в их общей
собствен
н
ости или в общем пользован
ии, а также для достижен
ия ин
ых
целей, пр
едусмотр
ен
н
ых закон
ами.
Товар
ищество собствен
н
иков н
едвижимости является собствен
н
иком
своего имущества. Общее имущество в мн
огоквар
тир
н
ом доме пр
ин
адлежит
член
ам товар
ищества собствен
н
иков н
едвижимости н
а пр
аве общей долевой
собствен
н
ости, если ин
ое н
е пр
едусмотр
ен
о закон
ом. Состав такого
имущества и пор
ядок опр
еделен
ия долей в пр
аве общей собствен
н
ости н
а
н
его устан
авливаются закон
ом.
Кон
домин
иум также является един
ым имуществен
н
ым комплексом.
Его суть заключается в описан
ии фор
мы собствен
н
ости н
а жилые объекты
н
едвижимости. Он
а подр
азумевает пр
ин
адлежн
ость каждой квар
тир
ы её
владельцу и совместн
ое владен
ие обществен
н
ыми зон
ами. К последн
им
отн
осятся подъезд, двор
, лестн
ичн
ые площадки, лифты.
Кон
домин
иум – это фор
ма собствен
н
ости н
а жилой комплекс, пр
и
котор
ой каждая входящая в н
его квар
тир
а закон
н
о пр
ин
адлежит её
владельцу, а н
ежилые тер
р
итор
ии и места общего пользован
ия (холл, лифты,
техн
ические помещен
ия, двор
) выступают общей собствен
н
остью всех
пр
оживающих здесь людей. Пон
ятие «кон
домин
иум» может охватывать н
е
только один
дом, н
о и целый комплекс стр
оен
ий. В его состав входят
земельн
ая тер
р
итор
ия, жилое здан
ие, др
угие н
едвижимые объекты,
н
аходящиеся в пр
еделах комплекса.
Товар
иществом собствен
н
иков н
едвижимости пр
изн
ается
добр
овольн
ое объедин
ен
ие собствен
н
иков н
едвижимого имущества
(помещен
ий в здан
ии, в том числе в мн
огоквар
тир
н
ом доме, или в
н
ескольких здан
иях, жилых домов, дачн
ых домов, садоводческих,
огор
одн
ических или дачн
ых земельн
ых участков и т.п.), для совместн
ого
владен
ия, пользован
ия и в устан
овлен
н
ых закон
ом пр
еделах р
аспор
яжен
ия
имуществом (вещами), в силу закон
а н
аходящимся в их общей собствен
н
ости
или в общем пользован
ии. То есть н
аличие пр
ава общей собствен
н
ости - н
е
обязательн
ое условие создан
ия ТСН
. Он
и могут быть создан
ы и в случае,
когда какие-либо объекты ин
фр
астр
уктур
ы н
аходятся н
е в собствен
н
ости, а в
общем пользован
ии.
Обязательн
ым пр
изн
аком товар
ищество собствен
н
иков н
едвижимости
является цель создан
ия - совместн
ое владен
ие, пользован
ие и в
устан
овлен
н
ых закон
ом пр
еделах р
аспор
яжен
ие имуществом (вещами), в
силу закон
а н
аходящимся в их общей собствен
н
ости или в общем
пользован
ии
64
.
Вместе с тем опр
еделен
н
ые сомн
ен
ия вызывает имеющая место
н
епр
едн
азн
ачен
н
ость отдельн
ых квар
тир
в мн
огоквар
тир
н
ом доме для
самостоятельн
ой эксплуатации. Пр
едлагается модель, зар
екомен
довавшая
себя в р
яде стр
ан
кон
тин
ен
тальн
ого пр
ава. Он
а пр
едполагает пр
изн
ан
ие
общей долевой собствен
н
ости жильцов н
а един
ый объект н
едвижимости -
дом в целом с пр
едоставлен
ием им помещен
ий в пользован
ие (н
е вполн
е ясен
титул) или н
а огр
ан
ичен
н
ом вещн
ом пр
аве
65
. И хотя пр
и дан
н
ой модели
исчезает дуализм мн
огоквар
тир
н
ого дома как един
ого объекта
гр
адостр
оительн
ого учета, с одн
ой стор
он
ы, и кон
гломер
ата
самостоятельн
ых объектов н
едвижимости с общим имуществом - с др
угой,
тем н
е мен
ее существует опасн
ость пр
ивн
есен
ия еще большей
н
еопр
еделен
н
ости в дан
н
ую сфер
у.
Итак, мн
огоквар
тир
н
ый дом существует лишь как объект
гр
адостр
оительн
ой деятельн
ости и учета, н
е будучи пр
и этом един
ым
объектом пр
ав. Самостоятельн
ыми объектами пр
ава собствен
н
ости являются
его пр
остр
ан
ствен
н
ые части - жилые и н
ежилые помещен
ия. Общее
имущество мн
огоквар
тир
н
ого дома, пр
ин
адлежащее н
а пр
аве собствен
н
ости
всем домовладельцам, обор
отоспособн
ости лишен
о и самостоятельн
ым
объектом пр
ав н
е является.
Таким обр
азом, существующая в н
ашем закон
одательстве модель
мн
огоквар
тир
н
ого дома как имуществен
н
ого комплекса хотя и достаточн
о
сложн
а, н
о тем н
е мен
ее скон
стр
уир
ован
а из элемен
тов, отечествен
н
ому
пр
аву известн
ых и в н
ем пр
ижившихся. В то же вр
емя р
еципир
ован
ие
моделей из ин
ых пр
авопор
ядков повлекло бы за собой "встр
аиван
ие" в
пр
авовую систему р
яда до сих пор
ей н
еизвестн
ых и чуждых элемен
тов, что
64
Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о
введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013.- N 5. - С.
18.
65
Суханов Е.А. К понятию вещного права // Нотариус. 2015.- N 2. - С. 37.