23
7. Если правообладатель не указал ограничения или обременения прав
на объект недвижимости;
8. Еслиимеются противоречия между заявленными правами и уже
зарегистрированными правами;
9. По требованию судебного пристава-исполнителя;
Но не смотря на изложенное выше, наличие судебного спора о границах
земельного участка не является основанием для отказа в государственной
регистрации прав на него.
Право на имущественные комплексы так же необходимо
регистрировать.
Так же хочу отметить, что к имущественным комплексам, согласно
законодательству, относятся и линейные объекты, такие как дороги, железные
дороги, газо- и нефтепроводы, линии электропередач и так далее.
Общего определения линейным объектам нет, но согласно
Федеральному закону № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о
безопасности зданий и сооружений» линейный объект должен требованиям,
предъявляемым к сооружениям, а «сооружение» - результат строительства, или
плоскостная или линейная строительная система, имеющая наземную,
надземную и (или) подземную части.
Регистрация права на указанные выше объекты - неоднозначна, так как
часто линейные объекты расположены на нескольких участках.
Отказ в регистрации в таком случае не правомерен, противоречит
положениям статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации,
согласно которой, допускается, чтобы части единого недвижимого комплекса
были расположены на различных земельных участках.
В пример хочу привести Определение Конституционного Суда
Российской Федерации от 19 декабря 2019 г. № 3454-O «Об отказе в принятии к
рассмотрению жалобы гражданина Касаева Георгия Анатольевича на
нарушение его конституционных прав статьей 133.1 Гражданского кодекса
Российской Федерации».
24
Гражданин Г.А. Касаев оспаривает конституционность статьи
133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, как я
писала ранее,единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью,
участвующей в обороте как единый объект.
Гражданин Г.А. Касаев – собственник не только земельного участкано и
общества с ограниченной ответственностью, имеющим право собственности на
расположенное на данном земельном участке здание.
Суд указал, что земельный участок и здание составляют единый
неделимый объект. Суд также оценил действия Г.А. Касаева при заключении
договора аренды земельного участка как злоупотребление правом.
По мнению заявителя, оспариваемые положения противоречат части 1 и
2 статьи 19, части 3 статьи 55 и положениям статей35 и 40 Конституции
Российской Федерации.
Конституционный Суд, изучив представленные материалы, не нашел
оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению и отказал в принятии
к рассмотрению жалобы гражданина Касаева Георгия Анатольевича, поскольку
она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О
Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми
жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается
допустимой, и поскольку разрешение поставленного в ней вопроса
Конституционному Суду Российской Федерации не подведомственно.
1
1.3. Единый имущественный комплекс
Сейчас недвижимость – как вид имущества, занимает основное место в
системе гражданских прав. И часто оказывается объектом гражданско-
правовых отношений, но, как правило, в нормативных актах упоминаются лишь
1
Определение Конституционного Суда РФ от 19 декабря 2019 г. № 3454-O «Об отказе
в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Касаева Георгия Анатольевича на
нарушение его конституционных прав статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской
Федерации» - Консультант Плюс Версия Проф [Электронный ресурс] АО «Консультант
Плюс». М., 2020.
25
отдельные разновидности имущественных комплексов. Однако в законе нет
определения данному термину и не указано место имущественных комплексов
среди иных объектов, перечисленных в статье 128 Гражданского кодекса
Российской Федерации. Есть лишь упоминание об имущественных комплексах
в статье 132 гражданского кодекса Российской Федерации, которая относит к
имущественным комплексам предприятие.
Имущественный комплекс в качестве объекта гражданских представляет
собой имущество в самом широком его правовом значении. Зачастую в единый
имущественный комплексобъединены движимые и недвижимые вещи,
имущественные права, обязанности и даже долги. Сюда относятся и основные
составляющие комплекса - земельные участки, здания, сооружения,
оборудование, инвентарь, сырьеи продукцию.
Часто, в юридической литературе понятие «имущественный комплекс», а
также отдельные его виды, раскрываются через его состав: анализируются
различные нормативные акты, выделяются общие черты, присущие всем видам
такого комплекса, а затем собирается его определение.
1
Из-за отсутствия точного определения, имущественный комплекс можно
представить в виде абстрактной схемы. Но возможно ли только на этом
основании отнести его к системам? Полагаем, что нет. Системность объекта
предполагает наличие у него определенных свойств, обладая которыми он
может быть причислен к системам. Следовательно, для того чтобы признать
имущественный комплекс системой, необходимо выяснить есть ли у него такие
свойства.
1
Изложенное выше, с одной стороны, порождает теоретический интерес к
исследованию новой правовой конструкции имущественных комплексов, с
другой стороны, является препятствием к разработке единого подхода к его
пониманию.
1
Лаптева А.М. понятие «имущественный комплекс». Ленинградский юридический журнал,
2010. С.203
26
Мы рассматриваем имущественный комплекс как целое, состоящее из
разнородных элементов, которые могут действовать отдельно, однако только в
виде имущественного комплекса они могут быть использованы для ведения
определенного вида деятельности. То есть только при их объединении таких
разнородных объектов можно получить дополнительный эффект, который они
не могут дать в отдельности, чаще всего это получение прибыли. И проведение
экономического анализа такого действия.
1
Основная идея «экономического анализа права», определяющая и ее
практический аспект, достаточно проста. Оказывается, нормы общего права
следуют логике эффективности, причем именно экономической эффективности.
Достигая экономической эффективности, мы достигаем и справедливости, ибо
в условиях ограниченных ресурсов эти понятия практически идентичны.
2
Возможно поэтому, в большинстве случаев понятие имущественного
комплекса воспринимается только в контексте с предприятием. Но такой
подход не правильный, поскольку на имущественный комплекс как объект
прав, в таком случае, переносятся черты предприятия как его разновидности,
что приводит к сравнению предприятия и имущественного комплекса.
Имущественный комплекс это совокупность движимых и недвижимых
объектов, которые используются как одно целое и на которые распространяется
имущественное право какого-либо юридического или физического лица.
Выделяют два основных вида имущественных комплексов:
- многоквартирный дом.
-предприятие;
Впервые понятие права собственности на общее имущество
собственников помещений было закреплено в Законе РФ от 24.12.1992 г. «Об
основах федеральной жилищной политики».
1
Лаптева А.М. понятие «имущественный комплекс». Ленинградский юридический журнал,
2010. С.204
2
Лушников А.М. Право и экономика. Монография.-М.:Проспект,2019.- С.193
27
Многоквартирный дом - это комплекс двух и более квартир, имеющих
самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому
дому, либо в помещения общего пользования.
1
В научной литературе многоквартирный дом определяется как
имущественно-земельный комплекс, в состав которого помимо жилых и
нежилых помещений входят земельный участок, на котором возведен
многоквартирный дом, а также вспомогательные помещения, конструктивные
элементы и инженерное оборудование, составляющие общее имущество.
1
Жилые и нежилые помещения в составе многоквартирного дома
самостоятельно участвуют в гражданском обороте.
Как я сказала выше, жилые и нежилые помещения многоквартирного
дома являются самостоятельными правовыми объектами. Причем, регистрация
права собственности на такие объекты, одновременно является регистрацией
права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на
земельный участок, отсюда вывод, что земельный участок, на котором стоит
многоквартирный дом, принадлежит всем владельцам помещений на праве
общей долевой собственности, что подтверждается законом.
2
Границы и размер такого земельного участка определяются так же в
соответствии с требованиями законодательства.
Стоит указать, что земельный участок, на котором расположен
многоквартирный дом и входящие в его состав объекты недвижимого
имущества, которые созданы до введения в действие жилищного кодекса
Российской Федерации, если в отношении них проведен кадастровый учет, то
1
Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения
жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и
жилого дома садовым домом» от 28.01.2006 № 47– М.:Норматика, 2017.-84 с Консультант
Плюс Версия Проф [Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
2
О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ
– Консультант Плюс Версия Проф [Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020
28
такие объекты имущества бесплатно переходят в общую долевую
собственность всех владельцев помещений в таком доме.
1
В противном случае любое уполномоченное лицо на основании решения
общего собрания собственников вправе обратиться в государственные органы с
заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом,
после чего, земельный участок, переходит бесплатно в общую долевую
собственность всем владельцам помещений пропорционально площади
помещений, находящихся в собственности. Так и с расходами на содержание
общегоимущества многоквартирного дома – пропорционально.
Учитывая изложенное выше можно говорить о том, что собственники
помещений в многоквартирном доме имеют полное право распоряжаться
общим имуществом на основании пунктов 2 и 3 статьи 36 Жилищного кодекса
Российской Федерации а уменьшение размера общего имущества и передача
его третьим лицам возможна только с согласия всех собственников помещений
в данном доме порешению общего собрания собственников, если это не
нарушает их права.
1
Так же, владелец нескольких смежных между собой помещений вправе
объединить или разделить данные помещения, здесь согласия остальных
собственников не требуется, но в то же время, если реконструкция или
перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части
общего имущества, то должно быть получено согласие всех собственников
помещений.
1
Решение должно быть принято на общем собрании собственников.
Рассмотрим имущественный комплекс на примере предприятия.
Предприятие – этоимущественный комплекс, используемый для
осуществления предпринимательской деятельности и получения прибыли.
Согласно статье 132 Гражданского кодекса, предприятие как имущественный
комплекс признается недвижимостью.
1
Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
29
В состав предприятиямогут входить не только движимые и недвижимые
вещи, но и права и обязанности (кредитные, например), долги, а также права,
конкретизирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги
(наименование, товарные знаки, знаки обслуживания). Подробный перечень
приведен в приложении 1.
Как объект права предприятие может принадлежать любым субъектам -
предпринимателям, причем одному человеку могут принадлежать несколько
предприятий (имущественных комплексов), занимающихся, к примеру,
производством разной продукции.
Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе
коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и
участников, а также доходов от деятельности.
Имущественные комплексы же можно передать в аренду и в
доверительное управление предприятий.
1
Правовой режим использования имущественных комплексов как
сложных недвижимых вещей отличается от режима предприятий.
Имущественные комплексы в отличие от предприятия являются вещами,
хотя и сложными. Недвижимые имущественные комплексы как сложные вещи
подчиняются обычному правовому режиму недвижимости.
Согласно статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации,
сделка, совершенная в отношении сложной вещи, распространяется на все
входящие в нее вещи.
1
Сложная недвижимая вещь либо создается таковой, либо формируется
владельцем (как например, многоэтажный дом илипредприятие как единый
недвижимый комплекс) и включается в оборот, как изложено выше,
посредством регистрации единого права на весь объект. Правообладатель,
безусловно, вправе «разделить» сложную вещь на отдельные объекты. Это
приводит к появлению новых недвижимых объектов и к изменению или
1
Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
30
прекращению существования исходного недвижимого объекта или
имущественного комплекса.
Имущество включает в себя вещи и имущественные права и
имущественные обязанности.
К вещам, составляющим предприятие относятся земельные участки,
здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция производимая
предприятием.
Исключение из имущественного комплекса любого объекта должно быть
предусмотрено договором или законом. В противном случае, при переходе
права собственности на предприятие к другому лицу последнее имеет право
требовать передачи всех прав на все объекты недвижимости, составляющие
предприятие.
Права, требования и долги предприятия отражаются в балансе в виде
дебиторской и кредиторской задолженности.
Признакиимущественного комплекса-наличие основного
предпринимательского звена (как материального, так и нематериального),
разграничение прав и обязанностей (необходимых для сохранения
предприятием как минимум прежнего места в экономическом обороте),
обеспечение прав третьих лиц.
Недвижимость в составе имущественного комплекса - это его
материальная основа. Однако в составе имущественного комплекса
недвижимое имущество не является обязательным.
Исходя из изложенного выше, следует что государственного регистрации
прав на имущественный комплекс необходима так как имущественный
комплекс является предметом различных сделок (в том числе купли-продажи,
аренды, доверительного управления, залога и так далее) и без
государственнойрегистрации ценность такого объекта утрачивается.
Согласно пункту 2 статьи 132 Гражданского кодекса Российской
Федерации, предприятие является самостоятельным объектом гражданско-
правовых отношений, так как оно предназначено для осуществления
31
предпринимательской деятельности, то есть, Гражданский кодекс допускает
участие в гражданско – правовомобороте и части предприятия, и эти части
могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок,
связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
1
Исходя из указанного выше, можно утверждать, что часть предприятия
или имущественного комплекса, выделенная из него как самостоятельный
объект гражданского оборота становится самостоятельным объектом права и
предметом гражданско-правовых сделок.
Во избежание нарушения интересов кредиторов предприятия,
материальные активы предприятия не могут отчуждаться (если брать
отчуждение их в совокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно
от долгов предприятия.
Единый недвижимый комплекс (далее ЕНК) признается недвижимой
вещью, и к нему применяются правила о неделимых вещах.
К ЕНК можно отнести:
- линейные объекты - железные дороги, линии электропередач,
трубопроводы и прилегающие к ним территории;
- предприятие как имущественный комплекс;
- многоквартирные дома.
Стоит отметить, что раньше, при определении статуса единых
недвижимых объектов не возникало трудностей только в отношении линейно-
кабельных сооружений связи, так как в пункте 1 статьи 8 ФЗ № 126 от
07.07.2003 «О связи» указано: «сооружения связи, которые прочно связаны с
землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к
недвижимому имуществу».
2
1
Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ. -
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
2
О связи: федеральный законот 07.07.2003 № 126 [Электронный ресурс] АО «Консультант
Плюс». М., 2020.
32
В остальных случаях, из-за отсутствия специального законодательства и
юридического регулирования, статус таких объектов чаще определяется судом,
при этом и в судебной практике складывались различные подходы к
определению правового статуса таких объектов.
Сама идея выделения имущественных комплексов в качестве особых
объектов гражданских прав способствует упрощению оборота (как например в
случае с предприятием, когда все составляющие комплекса переносятся по
единой сделке, даже если какая-то его часть не упомянута в договоре) и
обеспечению эксплуатации объединяемого в комплекс имущества, к примеру,
многоквартирный жилой дом.
Практика показывает, что есть необходимость присвоения специального
статуса имущественным комплексам, которые эксплуатируются в
промышленности (нефтяной и газовой) и включают в себя земельные участки,
здания и строения, предназначенные исключительно для использования
трубопроводов и сами трубопроводы и права на такие комплексы
целесообразно регистрировать как на единый объект.
Изначально обсуждалась возможность вообще исключить из
Гражданского кодекса понятие «предприятие» и оставить только «единый
недвижимый комплекс», но в итоговом варианте Закона № 142 ФЗ понятие
«предприятие»сохранено.
Оба указанных выше понятия подразумевают, что в их состав могут
входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются
недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем они
имеют и существенные различия:
1. в отличие от предприятия в состав единого недвижимого комплекса
входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности;
2. законом единый недвижимый комплекс отнесен к неделимым
вещам, а предприятие может участвовать в коммерческом обороте и по частям;