53
по вертикали предприятие действует в качестве единого хозяйствующего
субъекта, субъекта предпринимательской деятельности».
1
Стоит так же отметить, что в составе имущественного комплекса
выделяются как материальные и нематериальные элементы. Это обусловлено
тем, что для этих элементов, действует различный правовой режим, такие
правоотношения защищаются различными правовыми способами и при
отчуждении имущества материальные и нематериальные элементы подлежат
оценке и подчиняются разному порядку перехода к новому владельцу.
Материальной частью предприятия является его имущество, в том числе
движимое и недвижимое. Но в составную часть предприятия как
имущественного комплекса признаются и так же нематериальные объекты –
права и обязанности предприятия, в том числе и кредитные обязанности перед
кредиторами.
Таким образом, сделаем вывод, что предприятие как имущественный
комплекс - является недвижимостью, предназначено для получения прибыли, в
его состав входит все имущество, необходимое для получения прибыли и
функционирования предприятия в целом.
Так же, хочу отметить, что правовой режим имущественного комплекса
предприятия существенно отличается от правового режима других объектов
недвижимости.
Рассмотрим отличия на примере торгового центра – как единый
недвижимый комплекс.
Если комплекс строений и сооружений торгового центра зарегистрирован
как целостный имущественный комплекс, то к нему применяются положения
статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации как к недвижимой
вещи, участвующей в обороте как единый объект.
2
Возможностью раздела
такого имущества является выплата одним из совладельцев денежной
1
Лаптев В.В. Предпринимательское право: понятие и субъекты. М.2014.-С. 110С.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ. -
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
54
компенсации с передачей объекта другому совладельцу либо компенсация доли
совладельца путём передачи ему иного имущества. Целостность и
функциональность имущественного комплекса в данном случае сохраняется.
Если же, части предприятия как имущественный комплекс были выведены
из состава такого комплекса, проданы по отдельности по самостоятельным
договорам, например, то и предприятие как имущественный комплекс – уже не
выступает как прежний недвижимый объект гражданско-правовых отношений.
Юридически он прекращает свое существование, так как нарушается в
указанном выше случае критерий гражданско – правовойоборотоспособности
как единого объекта. Нарушается и способность и дальнейшего участия в
предпринимательской деятельности.
Таким образом, я пришла к выводу, что изъятие из состава
имущественного комплекса, какого-либо существенного элемента влечет за
собой прекращение имущественного комплекса как единого объекта и
появление самостоятельных вещей, прав, результатов интеллектуальной
деятельности и так далее.
Приведенный вывод находит подтверждение и в практике Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации.
При рассмотрении судебного дела о купле-продаже предприятия на
условиях конкурса было установлено, что опубликованный состав
отчуждаемого имущественного комплекса содержал определенную
кредиторскую задолженность.
После совершения сделки и ее оформления в соответствии с законом,
новый собственник установил, что фактическая задолженность предприятия
значительно превышает указанную продавцом публично.
Что и послужило основанием иска покупателя о включении в договор
купли-продажи предприятия условий о правопреемственности только в части
обязательств (заранее ему известных), то есть новый собственник предложил
ограничить состав имущественного комплекса. Арбитражный суд, отказав
собственнику в иске, сослался на положения статей 132 и 559 Гражданского
55
кодекса Российской Федерации, а именно, на то, что переходе в собственность
покупателя предприятия в целом как имущественного комплекса, за
исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать
другим лицам.
1
Так же, с учетом того, что в комплекс предприятия входит и земельный
участок, на котором предприятие и его части расположены, и такой земельный
участок часто находится в аренде, хочу отметить тот факт, что аренда
земельного участка при наличии права собственности на здания, начисляется
по сниженной, льготной ставке.
И, в случае, еслисобственник такого здания или сооружения, оплачивал
регулируемую арендную плату за земельный участок, по льготной ставке, и
решил продать такую недвижимость, то и для покупателя недвижимости размер
арендной платы сохраняется также с учетом применения льготы.
Это право детально рассмотрено вОпределении СК по экономическим
спорам Верховного Суда РФ от 26 марта 2019 г. № 305-ЭС18-22413 по делу №
А41-80395/2017.
В целях переоформления права постоянного (бессрочного) пользования
государственным унитарным предприятием и уполномоченным органом
субъекта Российской Федерации (министерство) заключен договор аренды
земельного участка сроком на 49 лет.
Порядок получения земельного участка в аренду на длительный срок
подробно расписан в приложении 2.
Арендная плата за пользование земельным участком согласно пункту 2
статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлена в размере
двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Предприниматель по договору купли-продажи, заключенному по
результатам открытых торгов в форме публичного предложения по продаже
1
Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ. -
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
56
имущества предприятия, находившегося в процедуре банкротства, приобрел у
предприятия в лице конкурсного управляющего в собственность объекты
недвижимости, расположенные на указанном земельном участке,
предоставленном продавцу в аренду.
Право собственности предпринимателя на указанные объекты
недвижимости зарегистрировано 27 января 2015 г.
Министерство, ссылаясь на то, что предприниматель не платил за
пользование спорным земельным участком, на котором расположены
принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости,
обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании платы за фактическое
пользование земельным участком, рассчитанной в размере арендной платы в
соответствии с Методикой определения и расчета арендной платы за
пользование имуществом, находящимся в государственной собственности
Тверской области, утвержденной постановлением Законодательного Собрания
Тверской области от 24 июня 2004 г.№ 965-П-3, исходя из рыночной стоимости
размера ежегодной арендной платы, определенной на основании отчета об
оценке, с учетом коэффициента инфляции.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отказала
министерству в удовлетворении иска по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и
пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при
переходе права собственности на здание или сооружение, находящиеся на
чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на
использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием,
сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том
же объеме, что и прежний их собственник.
Земельный участок, на котором расположены приобретенные
предпринимателем объекты недвижимости, предприятие(продавец)
использовало на основании договора аренды, заключенного в порядке
переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
57
Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости,
расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к
предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору
аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из
условий данного договора аренды с применением ставки в размере два
процента кадастровой стоимости участка.
1
2.3 Многоквартирный дом как имущественный комплекс и его место в
гражданском праве
Многоквартирный дом - это здание, в котором расположены жилые и
нежилые помещения, места общего пользования и общее имущество всех
жильцов (общедомовое имущество).
Так же многоквартирный дом можно определить как имущественно-
земельный комплекс, в состав которого помимо жилых и нежилых помещений
входят земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом и
вспомогательные помещения, обслуживающие квартиры в многоквартирном
доме.
Появившимся еще в Древнем Риме многоквартирным домам отдают
предпочтение все больше и больше граждан – более 70 процентов всех жилых
помещений в Российской Федерации приходится сейчас именно на
многоквартирные дома, и это число постоянно растет.
После принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации
произошли существенные изменения в жилищных правоотношениях.
Особенно в части гражданско-правового оборота многоквартирных домов.
Так, например, из правовой лексики полностью исчезло понятие
«кондоминиум».
1
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 марта 2019 г. № 305-
ЭС18-22413 по делу № А41-80395/2017. Консультант Плюс Версия Проф [Электронный
ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
58
Раньше под кондоминиумом понималось совместное владение или
обладание объектом. Чаще всего это понятие применялось к домам, или к
другому недвижимому имуществу.
Сравнивпонятие «кондоминиума» и «общего имущества
многоквартирного дома» как объектов гражданских и жилищных прав, я
пришла к выводу, что эти понятия очень разные.
Так, например, если под кондоминиумом, прежде всего, понимался
единый комплекс недвижимого имущества, то статья 36 Жилищного кодекса
Российской Федерации уже ограничивается перечислением элементов
многоквартирного дома, которые находятся в общей собственности
домовладельцев, рассматривая их как составные части более сложной вещи и
не подводя их под общее понятие единого комплекса недвижимого имущества.
Так же, с исчезновением понятия «кондоминиум» собственники жилых
помещений лишились возможности создавать комплексы недвижимого
имущества для совместного управления ими путем объединения нескольких
зданий, в которых имеются помещения, находящиеся в собственности
различных лиц.
Кроме того, сейчас отсутствует возможность образования
имущественного комплекса из несколько компактно стоящих сооружений, не
предназначенных для постоянного проживания.
Таким образом, я пришла к выводу, что понятие «многоквартирный дом»
имеет более узкое содержание и это создает пробел в гражданско-правовом
регулировании общественных отношений по формированию имущественного
комплекса на базе жилых домов, не являющихся многоквартирными домами.
Построениеэффективной правовой системы управления
многоквартирными домами является сейчас приоритетным направлением
жилищной реформы.
В первую очередь это необходимо для реализации гражданских прав,
проживающих в многоквартирных домах граждан.
59
Введенный в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской
Федерации содержит ряд правовых норм, регулирующих отношения по
владению, пользованию и распоряжению общим имуществом
многоквартирного дома.
Так, например, Глава 6 Жилищного кодекса Российской Федерации
посвящена отношениям, связанным с общим имуществом собственников
помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 6 Положенияо признании помещения жилым
помещением, жилого помещения непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, многоквартирным
домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих
самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому
дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный
дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в
таком доме в соответствии с жилищным законодательством
1
Многоквартирный дом не является единым объектом права собственности
и иных вещных прав таковыми тут выступают жилые и нежилые помещения в
составе многоквартирного дома.
Стоит отметить, что согласно пункту 1 статьи 36 жилищного кодекса
Российской Федерации, общее имущество многоквартирного дома
принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам
квартир в многоквартирного дома (в том числе межквартирные лестничные
площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и
так далее).
1
Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения
жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и
жилого дома садовым домом» от 28.01.2006 № 47 – [Электронный ресурс] АО «Консультант
Плюс». М., 2020.
2
Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ –
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
3
Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
60
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации
земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав
общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения так
же предоставляются в общую долевую собственность владельцам квартир.
1
Согласно статьи 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен
многоквартирный дом и который сформирован до введения в действие
Жилищного кодекса Российской Федерацииесли в отношении него проведен
государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
2
В случае если земельный участок, не сформирован до введения в действие
Жилищного кодекса, то на основании решения общего собрания собственников
любое уполномоченное им лицо вправе обратиться в органы государственной
властис заявлением о формировании земельного участка, на котором
расположен многоквартирный дом.
Стоит отметить, что согласно законодательству, земельный участок, на
котором расположен жилой дом,может быть обременен правом ограниченного
пользования другими лицами.
Комплекс недвижимого имущества представляет собой совокупность
нескольких недвижимых вещей, объединенных единой целью их
использования.
Основными элементами такого комплекса является непосредственно сам
многоквартирный дом и земельный участок, на котором он расположен.
Элементы комплекса недвижимого имущества определенным образом
взаимосвязаны посредством некоторой структуры.
Остается нерешенной проблема определения правового статуса
комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома и режима его
1
Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
61
использования. Проблема заключается в определении элементного состава
комплексного объекта, в нашем случае многоквартирного дома, (то есть того,
из чего состоит объект), какую модель правового режима использовать в
отношении многоквартирного дома как комплекса имущества.
Так же, необходимо разработать такой правовой режим использования
многоквартирного дома чтобы минимизировать конфликты между правами на
комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома и правами на жилые
и нежилые помещения, расположенные внутри этого комплекса. Указанное
выше связано с невозможностью признания помещений, расположенных в
многоквартирном доме, отдельными объектами недвижимости, так как с точки
зрения действующего законодательства, такие объекты признаются как
отдельные обособленные объекты гражданских прав. А общее имущество
многоквартирного дома из-за исключения его из гражданского оборота, не
является обособленным объектом гражданских прав.
Как отмечает Профессор, заведующий кафедрой гражданского права
юридического факультета Московского государственного университета Е.А.
Суханов, «само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным,
ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной
эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с
другими частями дома (обычно общими в них являются не только стены, но
даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае, по
сути, становится «пространство»)»
1
Так же хочу отметить, что встроенно-пристроенные помещения в
многоквартирном доме так же считаются частью многоквартирного дома (если
такие помещения указаны в проектной документации). Об этом указано в
Определении Верховного Суда Российской Федерации от 1 октября 2019 г.
№ 301-ЭС19-16635 по разрешению жилищного спора.
1
Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1: Общая часть. / Отв. ред. Е.А. Суханов.
Москва, 2010 год С. 312
62
Согласно данному определению, спорная пристройка однозначно является
частью многоквартирного дома, так как она удовлетворяет следующим
критериям:
1. Пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение,
являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к
многоквартирному дому, имеющее самостоятельные инженерные
коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке.
Документами-основаниями, подтверждающими данные факты, являются:
документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному
нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес), документы на
земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, документы,
подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций,
отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома;
2. Из технического паспорта исследуемого здания следует, что спорные
нежилые изначально предусматривались как встроенно-пристроенные
помещения указанного многоквартирного дома;
3. Многоквартирный дом и встроенно-пристроенное помещения имеют
общие несущие конструкции - часть фундамента, часть крыши, монолитные
колонны, простенки и балки перекрытий на первом и цокольном этажах;
4. Между нежилым помещением и помещениями многоквартирного
дома имеются общие ограждающие несущие конструкции: наружные несущие
ограждающие стены нежилого помещения со стороны двора, стены,
ограничивающие лестничный марш в подъезде дома и межэтажное перекрытие
первого этажа нежилого помещения.
1
Не стоит так же забывать о принципе неприкосновенности
собственности.
С точки зрения защиты права на недвижимость вопрос о выделении
принципов следует решить несколько иначе, а именно: признавая принципы
1
Определение Верховного Суда РФ от 1 октября 2019 г. № 301-ЭС19-16635[Электронный
ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.