32
невысокими. Так за последние четыре недели стоимость жилья в среднем по
городу не изменилась. По данным аналитического отдела Уральской палаты
недвижимости, на 14 ноября 2016 г. она остается на отметке 68 201 руб./кв.
м. При этом в Центре цена квадратного метра опустилась на –0,7 %. Сейчас
квартиры в самом дорогом районе продают по 95 918 руб./кв. м.
Схожая динамика отмечалась и во втором поясе. Здесь средняя цена
опустилась на –0,6 % и составила 62 427 руб./кв. м. В приближенных к
Центру районах первого пояса показатель опустился только на –0,2 % до
отметки 72 955 руб./кв. м. Корректировки в третьем и четвертом поясах были
еще менее существенными и не превысили –0,1 %. Средние значения в этих
районах фиксируются на уровне 57 269 руб./кв. м и 48 396 руб./кв. м
соответственно.
Из различных типов объектов наиболее заметное снижение показателей
в последнее время наблюдалось у «полнометражек», «брежневок» и
«пентагонов». Все они подешевели на –0,6 %. Квартиры в домах
«сталинской» постройки теперь продают по 58 913 руб./кв. м, «брежневки»
предлагаются по 58 907 руб./кв. м, а жилье в девятиэтажных панельных
домах 70-80-х годов постройки теперь можно приобрести по 61 325 руб./кв.
м. В то же время «хрущевки» и «спецпроекты» подешевели на –0,4 %.
Средние показатели в этих сегментах фиксируются сегодня на отметках
60 777 руб./кв. м и 77 349 руб./кв. м соответственно. Наименьшие потери у
квартир «улучшенной планировки», которые изменились в цене только на –
0,1 %. Их предлагают купить по 64 760 руб./кв. м.
Среди объектов различных размеров наибольшее снижение показали
многокомнатные квартиры. Их стоимость опустилась на –0,6 %, то есть до
69 851 руб./кв. м. В то же время «трешки» подорожали на +0,3 %, и сегодня
выставляются на продажу в среднем по 66 657 руб./кв. м. Однокомнатные и
двухкомнатные квартиры потеряли в цене лишь –0,1 %. Их показатели –
73 235 руб./кв. м и 66 971 руб./кв. м. Квадратный метр жилой площади
33
комнат в коммуналках обойдется сегодня покупателю в среднем в 66 470 руб.
Это на –0,7 % дешевле, чем четыре недели назад.
Рис. 6. Изменение стоимости за кв.м за неделю и за месяц (ноябрь 2016) в
Екатеринбурге
На рисунке 7 рассмотрим помесячное изменение динамики цен на
рынке недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья).
Рис. 7. Динамика цен на квартиры в Екатеринбурге (вторичный рынок)
Отрицательная динамика цен наблюдается на вторичном рынке жилья
в Екатеринбурге с февраля прошлого года. Несмотря на то, что темпы этого
процесса в последние месяцы существенно упали, стоимость жилья в городе
за этот период опустилась на –11,2 %, а в различных сегментах
34
корректировка составила от –3 % до –19 %. На 12 декабря 2016 г. средняя
цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир,
выставленных на продажу на вторичном рынке, по данным аналитического
отдела Уральской палаты недвижимости, составила 68 093 рублей.
Рис. 8. Динамика цен на квартиры в Екатеринбург в зависимости от
планировки (вторичный рынок)
Более современные квартиры «улучшенной планировки» также
продолжают дешеветь и потеряли в цене за это время –13,3 %. Их продают
теперь по 64 749 руб./кв. м. Жилье в домах современной постройки –
«спецпроектах» – стало дешевле лишь на –8,1 %. Сейчас такие квартиры
можно приобрести в среднем по 77 056 руб./кв. м.
Среди различных территорий наиболее существенное снижение
отмечалось в третьем поясе, где цены опустились на –13,5 %. Квартиры в
этих районах предлагают сегодня по 57 129 руб./кв. м. Чуть менее заметная
динамика фиксировалась в четвертом поясе. Здесь показатель снизился на –
13,0 % до отметки 48 495 руб./кв. м. Во втором поясе динамика была
идентичной средней по городу, то есть –11,2 %. Средний показатель
составляет здесь 62 522 руб./кв. м. В первом поясе жилье продают сейчас по
35
72 766 руб./кв. м, что на –10,1 % дешевле, чем в феврале прошлого года.
Цены в Центре за это время изменились меньше всего, а именно на –3,4 %.
Квадратный метр в самом дорогом районе предлагают покупателям по 94 834
руб.
Отметим, что объем предложения на рынке остается высоким.
Количество выставляемых на продажу объектов только в Базе данных УПН
сейчас составляет 10,3 тыс. квартир и почти 1,8 тыс. комнат в коммуналках.
В городах-спутниках продается еще около 900 объектов. Сроки экспозиции
при этом сохраняются в пределах 4,5-5 месяцев.
На основании данных Управления Росреестра по Свердловской
области видно, что по итогам 9 месяцев 2016 г. зафиксирована
положительная динамика в сфере государственной регистрации ипотеки.
Общее количество регистрационных записей об ипотеке в ЕГРП составило
74 300, по сравнению с показателем за аналогичный период 2015 года рост
составил более 5%.
При этом на 11% возросло количество зарегистрированной ипотеки на
земельные участки, на 23% увеличилась регистрация ипотеки нежилых
зданий, сооружений, помещений и иных объектов недвижимости.
Традиционно чаще других регистрируются ипотечные сделки с жильем, в
январе – июне 2016 года Управлением Росреестра по Свердловской области в
ЕГРП внесено 51 146 записей об ипотеке жилых помещений (за 9 месяцев
2015 г. – 50 589 записей).
Становится тенденцией на рынке недвижимости ситуация, когда все
больше свердловчан приобретают жилье с привлечением кредитных средств.
В текущем году более чем на 57% возросло количество зарегистрированных
прав на жилье по договорам купли-продажи (мены) с привлечением
кредитных средств и средств целевого займа (13 789 – за 9 месяцев 2016 г., 8
766 – за 9 месяцев 2015 г.). По сравнению с показателем прошлого года доля
36
зарегистрированных прав собственников, которые воспользовались
кредитами на покупку жилья, увеличилась с 11% до 17,3%.
Также с начала 2016 года в регионе зарегистрировано почти 8,5 тысяч
договоров участия в долевом строительстве, из них более 18% – с
привлечением кредитных средств (за 9 месяцев 2015 г. – 7,5%). Общее
количество зарегистрированных прав собственности участников долевого
строительства составило 11 955, прав застройщиков – 1 307, по сравнению с
показателем за 9 месяцев 2015 г. прав собственности застройщиков
зарегистрировано почти в 4 раза больше.
Далее рассмотрим условия различных банков, реализующих свою
деятельность в г. Екатеринбург, по ипотечным кредитам. Ипотека в
Екатеринбурге предоставляется 12 ипотечными банками, всего 33 ипотечных
программ для приобретения жилья в кредит на первичном, либо вторичном
рынке недвижимости Екатеринбурга. При этом мы рассмотрим 9 основных
наиболее популярных программ. Ипотечные кредиты банков
Екатеринбурга предоставляются так же и нецелевые кредиты под залог
недвижимого имущества в собственности заемщика.
Таким образом, исходя из таблицы, мы можем видеть, что у каждого
банка совершенно разные условия кредитования.
Таблица 3
Сравнение условие ипотечного кредитования в различных банках
г. Екатеринбурга
Нецел
евой
кредит
с
фикси
рованн
ой
ставко
й
Ипо
течн
ый
Стан
дарт
Ипот
ечно
е
кред
итова
ние
«Стан
дарт»
Ипоте
чный
класси
ческий
Ипотечн
ый
кредит
Новые
возмо
жност
и
Приобр
етение
квартир
ы на
вторичн
ом
рынке
Ипоте
чное
жили
щное
креди
тован
ие
Банк
ЮниК
редит
Банк
Вост
очн
ый
Петр
оком
мерц
Адми
ралте
йский
МДМ-
Банк
Уральски
й Банк
Реконстр
Абсол
ют
Банк
Альфа-
Банк
Россе
льхоз
банк
37
эксп
ресс
банк
банк
укции и
Развития
Размер
кредита
до 150
000
300
000
– 6
000
000
450
000 –
6 000
000
400
000 –
4 000
000
100
000 –
15 000
000
от 100
000
300
000 –
30 000
000
500 000
– 15 000
000
до 10
000
000
Валюта
USD
РУБ
РУБ
РУБ
РУБ
РУБ
РУБ
РУБ
РУБ
Срок
кредита,
мес.
12 –
180
12 –
180
12 –
360
36 –
360
36 –
240
до 182
до 300
60 – 300
до 300
Процент
ная
ставка
12% –
13%
11.4
% –
13.8
%
11,5
–
14,5
%
8,9%
–
12,7%
11,5%
–
12,25
%
15% –
15,5%
13% –
18%
12,7% –
14,45%
11,5%
–
13,5%
В каком
виде
может
быть
представ
лено
подтвер
ждение
доходов
справк
а 2-
НДФЛ
;
справк
а от
Работо
дателя
в
произв
одной
форме
спра
вка
2-
НД
ФЛ
или
спра
вка
по
фор
ме
банк
а
справ
ка о
дохо
дах
по
форм
е 2-
НДФ
Л
или
по
форм
е
банк
а
справ
ка 2-
НДФ
Л
-
справка
2-НДФЛ
Справ
ка 2-
НДФЛ
,
справк
а в
свобод
ной
форме,
по
форме
банка
cправка
2-
НДФЛ,
справка
по
форме
Банка,
бухгалт
ерская
и
налогов
ая
отчетно
сть,
данные
управле
нческог
о
отчета
справ
ка 2-
НДФ
Л или
справ
ка по
форме
банка
Обязател
ьная ли
справка
о
доходах
(по
форме 2-
НДФЛ)
нет
нет
нет
да
да
да
нет
нет
нет
Учитыва
ется ли
совокуп
ный
доход
семьи
да
да
да
да
да
да
да
да
да
Трудово
Общи
-
на
не
на
не менее
общий
1
-
38
й стаж,
лет не
менее
й
трудов
ой
стаж
не
менее
2 лет,
на
послед
нем
месте
работы
не
менее
6
месяце
в
теку
щем
месте
работ
ы не
мене
е 6
меся
цев,
общи
й
труд
овой
стаж
не
мене
е 12
меся
цев
менее
6
месяц
ев
послед
нем
месте
работ
ы не
менее
6
месяце
в
1,5 лет в
одной
сфере
деятельн
ости или
в рамках
одной
професси
и
трудов
ой
стаж
не
менее
1 года
Требуетс
я ли
граждан
ство РФ
нет
да
да
да
да
да
да
да
да
Необход
имые
виды
страхова
ния
риска
утраты
и
повре
ждени
я
предме
та
залога,
жизни
и
потери
трудос
пособн
ости,
риска
утраты
права
собств
енност
и
собств
еннико
м
кварти
ры
ком
плек
сное
ипот
ечно
е
стра
хова
ние
-
компл
ексно
е
ипоте
чное
страх
овани
е
страхо
вание
предм
ета
залога
от
рисков
повре
ждени
я и
уничт
ожени
я (в
обязат
ельно
м
поряд
ке) и
страхо
вание
жизни
и
риска
потери
трудос
пособ
ности
страхова
ние от
рисков
причинен
ия вреда
жизни и
потери
трудоспо
собности
заемщика
/созаемщ
ика(ов) в
одной из
аккредит
ованных
банком
страховы
х
компаний
Обязат
ельны
м
являет
ся
страхо
вание
риска
утраты
и
повре
ждени
я
объект
а
недви
жимос
ти.
Страхо
вание
риска
жизни
и
утраты
трудос
пособн
ости,
cтрахов
ание
жизни и
потери
трудосп
особнос
ти,
страхов
ание
имущес
тва,
страхов
ание
титула
жизни
и
здоро
вья
Заемщ
ика
(Созае
мщик
а), а
также
страх
овани
е
предм
ета
залога
(кром
е
земел
ьных
участ
ков и
незаве
ршенн
ых
строи
тельст
39
(в
добро
вольно
м
поряд
ке)
риска
утраты
права
собств
енност
и на
недви
жимос
ть —
по
желан
ию
заемщ
ика.
вом
объек
тов
недви
жимо
сти)
Требуетс
я ли
поручит
ельсто
-
-
-
нет
-
-
нет
-
да
На
каком
рынке
можно
приобре
сти
недвижи
мость
(первичн
ый/втори
чный)
-
втор
ичн
ый
втор
ичны
й
втори
чный
рынок
,
включ
ая
Малоэ
тажно
е
жилье
вторич
ный
первичны
й
вторич
ный
вторичн
ый
втори
чный,
перви
чный
Сумма
кредита
зависит
от
месторас
положен
ия
приобре
таемой
недвижи
мости
да
да
да
нет
да
да
да
да
нет
Первона
чальный
взнос
от 50%
от
30%
до
80%
От
0%
-
от
10%
от 20%
от 10%
от 20%
от
15%
Дополни
тельная
информа
ция
Возрас
т
заемщ
ика от
21
года,
Возр
аст
заем
щик
а на
мом
Возр
аст
заем
щика
— не
мене
Возра
ст
заемщ
ика:
18 –
65
Возрас
т
заемщ
ика:
22 —
65 лет.
Кредит
предоста
вляется
на приоб
ретение
квартир
Общее
число
созаем
щиков
по
кредит
Процен
тные
ставки
и сроки
для
категор
Креди
ты
предо
ставля
ются
гражд
40
на
момен
т
погаш
ения
кредит
а не
долже
н
превы
шать
55 лет
для
женщи
н и 60
лет
для
мужчи
н.
Комис
сия —
1,5%
от
суммы
кредит
а, не
менее
400
доллар
ов
США
и не
более
4 000
доллар
ов
США.
ент
закл
юче
ния
кред
итно
го
дого
вора
дол
жен
сост
авля
ть
не
мене
е 21
года
, и
не
дол
жен
прев
ыша
ть
65
лет
на
мом
ент
окон
чани
я
срок
а
ипот
ечно
го
кред
ита.
е 22,
не
боль
ше
60
для
мужч
ин и
55
лет
для
жен
щин
на
дату
окон
чани
я
срока
возвр
ата
кред
ита.
лет.
Комис
сия за
выдач
у
кредит
а
состав
ляет
от 0%
до 2%
от
суммы
выдав
аемого
кредит
а.
в строящ
ихся
домах
(ЖСК
«Премьер
»).
Единовре
менная
комиссия
: 1,2% от
суммы
кредита,
но не
менее 10
000
рублей.
Указана
процентн
ая ставка
на
период
до
государст
венной
регистра
ции
права
собствен
ности на
квартиру.
Процентн
ая ставка
после
регистра
ции — от
13%.
у,
включ
ая
основн
ого
заемщ
ика,
может
достиг
ать 4
челове
к.
ии
«бизнес
»
(частны
е
предпр
инимат
ели) —
от 13,75
%
в рубля
х РФ и
от
11,45%
в
доллара
х США.
Срок
кредито
вания
от 5 до
20 лет.
Максим
альная
сумма
кредита
указана
для
Москвы
,
максим
альная
сумма
для
Санкт-
Петерб
урга —
10 000
000
рублей,
для
остальн
ых
городов
— 7 500
000
рублей.
анам
РФ, в
возрас
те от
18 лет
при
услов
ии,
что
срок
возвра
та
креди
та
насту
пает
до
дости
жения
ими
возрас
та 65
лет.
По сравнению с началом 2015 года в 2016 году выдачи ипотечных
41
кредитов в банках города Екатеринбурга продолжает увеличиваться.
Анализируя ипотечные программы Банков, можно сделать вывод, что
основной объем жилищного кредитования направлен на вторичный рынок
жилья, где есть право собственности на объект. Это связано с меньшими
рисками по сравнению с финансированием строящегося жилья и стоимостью
долгосрочных ресурсов.
Большое количество банков готовы предоставить кредит на покупку
комнаты на рынке вторичного жилья. Также по ипотеке можно приобрести
коммунальную квартиру.
При получении ипотечного кредита можно заложить квартиру, которая
уже имеется в собственности. Ограничением является лишь то, что банки не
выдают кредиты на большую сумму, чем оценена имеющуюся
недвижимость, это будет около 70% стоимости. Также некоторые банки
кредитуют покупку новостройки под залог существующей недвижимости.
2.2 Ипотека - инструмент социально-экономического развития
г. Екатеринбурга
Одним из эффективных инструментов решения жилищной проблемы в
Екатеринбурге является ипотечное жилищное кредитование,
представляющее собой механизм долгосрочного финансирования
жилищного строительства. Ипотечное кредитование фактически
обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков – инвестиций в
строительство и кредитования населения. На практике это означает
трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками
застройщикам либо потенциальным заемщикам в долгосрочные ипотечные
кредиты после завершения строительства и оформления жилья в
собственность граждан. Ипотечные жилищные кредиты, представляя собой