34
счет оплаты стоимости квартиры до настоящего времени не получил, имеются
основания для расторжения заключенного между сторонами договора купли-
продажи квартиры по правилам п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в силу которых по
требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по
решению суда при существенном нарушении договора другой стороной;
существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет
для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того,
на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Таким образом,
неисполнение ответчиком в предусмотренный договором срок обязательства
оплатить товар является основанием для удовлетворения заявленных истцом
требований о расторжении договора купли-продажи»
1
.
Между тем существует и исключение из приведенных оснований к
расторжению договора купли-продажи жилого помещения в случае, если одна
из сторон не выполняет надлежащим образом императивные обязанности. В
частности, таким исключением является случай, когда покупатель приобретает
жилое помещение в рассрочку и выплатил более 50% цены договора. Схожей
позиции придерживается суд в следующем деле: «...как установлено судом и
подтверждается материалами дела, 24 января 2011 г. между ООО «Содружество-
Инвест» и Р. был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью
137,8 кв. м. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 3 582 800
рублей. Оплата покупателем производится в рассрочку: 716 560 рублей не
позднее 1 мая 2011 г., оставшаяся сумма перечисляется на счет продавца
ежеквартально в размере 358 280 рублей не позднее 30-го числа каждого
квартала, начиная с мая 2011 г. по апрель 2013 г. ...Отказывая в удовлетворении
заявленных требований в части расторжения договора купли-продажи от 24
января 2011 г., суд пришел к выводу, что ответчик оплатил более половины
стоимости квартиры, существенного нарушения условий договора им не
допущено, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения договора...»
2
.
Таким образом, процессы заключения, изменения и расторжения
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 20 августа 2015 г. по делу N 33-25164/2015 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Определение Приморского краевого суда от 30 апреля 2014 г. по делу N 33-3779 // Справочно-правовая
система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
35
договора купли-продажи жилого помещения основаны на общих положениях,
регламентирующих указанные процессы. Между тем, учитывая особую
сущность анализируемого вида обязательства, среди общих выделяются и
специальные правила осуществления указанных процессов.
Договор дарения жилого помещения
Понятие.
Под договором дарения жилого помещения понимается соглашение, по
которому одна сторона (даритель) обязуется передать другой стороне
(одаряемому) жилое помещение в собственность без встречного
имущественного предоставления.
Признаки.
Консенсуальный (передача жилого помещения будет осуществляться в
будущем) или реальный (передача ключей символизирует акт дарения)
1
,
односторонне обязывающий, срочный, отсутствует встречное имущественное
предоставление. Между тем в литературе высказываются определенные
сомнения о правомерности выделения реального договора дарения: «...дарение
как реальная сделка никаких обязательственных правоотношений не порождает,
а заключается путем исполнения сделки, сразу же превращающей одаряемого в
собственника имущества, полученного в виде дара. Чтобы оттенить отмеченное
своеобразие дарения, его иногда именуют вещным договором...»
Элементы.
1. Субъекты.
Субъектами договора дарения жилого помещения являются даритель и
одаряемый.
По общему правилу к дарителю выдвигаются аналогичные требования,
что и к продавцу, т.е. он должен обладать:
- полной правосубъектностью;
- правом собственности или иным правом на отчуждение жилого
помещения (объекта договора).
1
Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. С. 396.
36
Применительно к одаряемому как участнику договора дарения жилого
помещения закон не устанавливает обязательного требования о необходимости
обладания полной правосубъектностью, поскольку согласно пп. 2 п. 2 ст. 28 ГК
РФ малолетние, достигшие возраста шести лет, вправе совершать сделки,
направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие
нотариального удостоверения либо государственной регистрации. Учитывая,
что в настоящее время договор дарения не подлежит государственной
регистрации
1
, возможно предположить, что договор дарения жилого помещения
может быть заключен лицом, достигшим возраста шести лет. Между тем
существует позиция ряда государственных органов, согласно которой
малолетние граждане не вправе выступать самостоятельными участниками
договора дарения жилых помещений
2
.
Кроме того, на законодательном уровне установлен ряд запретов и
ограничений в отношении лиц, которые могут становиться участниками
договора дарения жилого помещения:
a) запрет на стороне дарителя:
- законные представители, действующие от имени малолетних и лиц,
признанных недееспособными;
- лица, находящиеся на лечении в медицинских, образовательных или
воспитательных учреждениях и совершающие дарение работникам таких
организаций;
b) запрет на стороне одаряемого:
- лица, замещающие государственные должности Российской Федерации,
государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные
должности, государственные служащие, муниципальные служащие, служащие
Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением
ими служебных обязанностей;
1
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ (в ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2,
3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ.
31.12.2012. N 53 (ч. 1). Ст. 7627.
2
Письмо Росреестра от 5 марта 2014 г. N 14-исх/02400-ГЕ/14 "О подписании малолетним самостоятельно
договора дарения недвижимого имущества (в качестве одаряемого)", письмо Минэкономразвития России от
24 февраля 2014 г. N Д23и-533 "О рассмотрении письма", письмо Верховного Суда РФ от 12 февраля 2014 г. N 5-
ВС-522/14 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания
"КонсультантПлюс".
37
c) общий запрет:
- в отношениях между коммерческими организациями.
Применительно к ограничениям, установленным к субъектному составу
договора дарения жилого помещения, также действуют общие правила,
установленные ст. 576 ГК РФ, согласно которой:
- лицо, обладающее имуществом на ограниченном вещном праве, вправе
его подарить только с согласия собственника;
- лицо, обладающее имуществом, находящимся в совместной
собственности, вправе совершить акт дарения только с согласия сособственника.
2. Предмет.
Под предметом договора дарения жилого помещения понимается
совокупность следующих элементов:
- юридические и фактические действия дарителя и одаряемого, связанные
с передачей и приемкой объекта договора;
- объект договора - жилое помещение.
3. Срок.
Условие о сроке не является существенным условием договора дарения
жилого помещения, следовательно, при умолчании сторонами о дате начала
исполнения договора объект договора должен быть передан одаряемому в
течение семи дней с момента выдвижения последним соответствующего
требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ).
4. Цена.
Говоря о цене по договору дарения жилого помещения, прежде всего
стоит говорить о стоимости объекта дарения, поскольку, как было указано ранее,
одной из особенностей договора дарения жилого помещения является отсутствие
встречного имущественного предоставления со стороны одаряемого по
отношению к дарителю. В частности, стоимость объекта дарения важна для
определения налогооблагаемой базы в целях уплаты налога на доходы
физических лиц (ст. 209, 210, 217.1 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ)
1
).
Между тем, придерживаясь доводов, указанных в общей части настоящего
1
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (в ред. от 05.04.2016, с
изм. от 13.04.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.05.2016) // Собрание законодательства РФ. 07.08.2000. N 32.
Ст. 3340.
38
пособия, мы полагаем, что при квалификации отношений, возникающих из
договора дарения, терминологически неверным является употребление термина
«безвозмездный договор». В данной связи весьма справедливым выглядит
следующее положение: «...это один из немногих договоров, в котором
определяющую роль играют не имущественные интересы, а моральные мотивы,
ими на момент заключения договора руководствуется даритель...»
1
.
5. Форма.
Учитывая, что по договору дарения жилого помещения осуществляется
переход права собственности объекта недвижимости (ст. 8.1 ГК РФ), такое
соглашение может быть заключено сторонами только в письменной форме,
поскольку одним из требований для государственной регистрации перехода
права собственности является предоставление указанного договора
уполномоченному государственному органу, который осуществляет его
правовую экспертизу (п. 2 ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N
122-ФЗ).
Содержание договора дарения жилого помещения
Императивные обязанности дарителя и права одаряемого:
1. Передать объект договора одаряемому.
Указанная императивная обязанность дарителя свойственна
преимущественно тем договорам дарения жилого помещения, где дарение
происходит спустя какое-то время с момента заключения соответствующего
договора. При этом императивным правом одаряемого является заявление отказа
от принятия согласованного сторонами объекта в качестве дара. Невозможность
закрепления по тексту договора дарения запрета на отказ от принятия дара
продиктована сущностью договора дарения, поскольку такое соглашение носит
односторонне обязывающий характер. Аналогичной позиции придерживается
судебная практика: «...согласно ч. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна
сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой
1
Гражданское право: Учебник / В.Ю. Борисов, Е.С. Гетман, О.В. Гутников и др.; Под ред. О.Н. Садикова. М.:
КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 2007. Т. 2. С. 55 - 62.
39
стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право
(требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется
освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим
лицом. В силу ч. 1 ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи
ему дара от него отказаться. Из смысла приведенных норм следует, что
одаряемый может принять дар целиком, в том виде, в котором его передает
даритель, или отказаться от него...»
1
.
2. Возместить причиненный здоровью или жизни одаряемого вред
объектом дарения.
Указанная императивная обязанность дарителя основана на положениях,
закрепленных в ст. 1064 ГК РФ, согласно которой установлена презумпция о
генеральном деликте. При этом важно обратить внимание, что ответственность
дарителя, не предупредившего одаряемого об известных ему, но неочевидных
для одаряемого недостатках предмета дарения, наступает не в случае выявления
таких недостатков, а лишь при условии причинения этими недостатками вреда.
Такой порядок с учетом безвозмездности приобретения одаряемым подаренного
имущества вполне оправдан. Дав согласие на принятие дара, имеющего
недостатки, препятствующие его использованию, но не причиняющие вреда,
одаряемый во всякое время может отказаться от права собственности на
подаренное без ущерба для своей имущественной сферы
2
.
Императивные права дарителя:
1. Отказаться от исполнения договора дарения в случае, если:
- имущественное или семейное положение либо состояние здоровья
дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях
приведет к существенному снижению уровня его жизни;
- одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из
членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил
дарителю телесные повреждения.
Отнесение и закрепление указанных императивных прав за дарителем
1
Кассационное определение Тверского областного суда от 8 декабря 2011 г. по делу N 33-4956 // Справочно-
правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. / Н.А.
Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. С. 306 - 326.
40
продиктовано сущностью договора дарения, а именно одним из его признаков:
отсутствием встречного имущественного предоставления со стороны
одаряемого по отношению к дарителю. Практическая реализация указанных
прав прослеживается в судебной практике. Указанная норма закона
предоставляет возможность дарителю односторонне расторгнуть договор,
обязывающий его осуществить в будущем безвозмездную передачу вещи или
прав. При этом такой возможностью даритель может воспользоваться при
определенных условиях, когда он до исполнения договора попадает в сложную
экономическую ситуацию либо его состояние здоровья или семейное положение
сильно изменяются. Причем характер этих изменений таков, что передача
обещанной вещи либо освобождение одаряемого от имущественной обязанности
приведут к существенному понижению уровня жизни дарителя...»
1
. При этом
важно обратить внимание, что именно на дарителя возлагается обязанность по
доказыванию существенного изменения имущественного/семейного положения,
в противном случае в удовлетворении требования о реализации права на
односторонний отказ от договора будет отказано
2
.
2. Право на получение компенсации дарителем в случае заявления
одаряемым отказа от принятия объекта в качестве дара.
Императивная природа указанного права следует из основополагающего
принципа гражданского права - равенства участников гражданских
правоотношений, который предполагает необходимость соблюдения баланса
интересов каждого из участников конкретного правоотношения. На
императивность указанного права также указывается в юридической
литературе
3
. Содержание права на получение компенсации заключается в том,
что в случае, если момент заключения договора и акт распоряжения объектом
дарения происходят в разные отрезки времени, в течение которого одаряемый
передумал реализовывать свое право на принятие дара, даритель вправе
1
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24 июля 2014 г. N 33-10957/2014 по
делу N 2-420/2014 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания
"КонсультантПлюс".
2
Апелляционное определение Московского городского суда от 14 августа 2015 г. N 33-28888/2015 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
3
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Г.Е. Авилов, М.И.
Брагинский, В.В. Глянцев и др.; Под ред. О.Н. Садикова. 5-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-
арбитражной практики. М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 2006 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс":
[Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
41
требовать возмещения реальных убытков. К такого рода убыткам можно отнести
расходы на юридическую помощь, оказанную при составлении договора дарения
жилого помещения, его нотариальное удостоверение и иные расходы дарителя,
которые были им понесены в связи с заключением указанного соглашения.
Одной из особенностей договора дарения является то обстоятельство, что
даритель обладает возможностью лишить одаряемого переданного ему дара, т.е.
потребовать отмены дарения, т.е. совершившегося акта, в следующих случаях:
- если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из
членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил
дарителю телесные повреждения.
Так, в одном из дел судом было установлено, что «...по договорам дарения
С. подарила В.А. доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью
41,3 кв. м, доли в праве собственности на земельный участок, общей площадью
578 кв. м по указанному адресу. Приговором мирового судьи судебного участка
В.А. был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного УК
РФ. Из содержания приговора следует, что В.А. умышленно причинил С.
телесные повреждения. Поскольку приговором мирового судьи установлено, что
В.А. после получения в дар долей жилого дома и земельного участка умышленно
совершил в отношении дарителя С. преступление, то суд пришел к
обоснованному выводу о наличии оснований для отмены договоров дарения от
<дата>, заключенных между С. и В.А., и обоснованно удовлетворил заявленные
истцом требования в указанной части...»
1
;
- если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для
дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной
утраты.
Необходимо обратить внимание, что в случае, если даритель захочет
обратиться с исковым заявлением об отмене дарения, именно на него законом
возлагается бремя доказывания тех обстоятельств, что одаряемый создает
реальную угрозу безвозвратной утраты объекта дарения. Схожей позиции
придерживается суд в следующем деле: «...по договору дарения от <дата> Б.
1
Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 4 апреля 2016 г. по делу N 33-4380/2016 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
42
безвозмездно передал в собственность Ц. жилой дом. Обращаясь с требованиями
о расторжении договора дарения, Б. указал на угрозу безвозвратной утраты
жилого дома, который представляет для него большую неимущественную
ценность, поскольку Ц. не предпринимает мер по содержанию дома, не
осуществляет ремонт и эксплуатацию спорного имущества, коммунальные
платежи не оплачивает. Принимая решение об отказе в иске, суд первой
инстанции исходил из того, что доказательств того, что ответчица создает угрозу
для безвозвратной утраты спорного имущества, истцом не представлено.
Судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда об отсутствии правовых
оснований для удовлетворения иска, отмечает следующее: сам по себе факт
прежнего проживания в спорном жилом доме родителей Б. не является
основанием для вывода о том, что дом представляет для него большую
неимущественную ценность. Кроме того, истец не представил доказательств
того, что до дарения ответчице техническое состояние жилого дома было
хорошим. В связи с этим судом сделан правильный вывод об отсутствии
оснований для удовлетворения требований Б. об отмене договора дарения...»
1
;
- если даритель переживет одаряемого, в случае если такое условие
содержится по тексту договора дарения.
Схожий вывод суда усматривается в следующем деле: «...из материалов
дела следует, что 27 апреля 2007 г. между истицей С. (даритель) и С. (одаряемый)
был заключен договор дарения, в соответствии с которым даритель безвозмездно
передал, а одаряемый принял в дар 1/2 доли в праве общей долевой
собственности на однокомнатную квартиру, расположенную на первом этаже
панельного дома. Пунктом 3 договора дарения предусмотрено, что даритель
вправе отменить дарение в соответствии со ст. 578 ГК РФ в случае, если он
переживет одаряемого. Указанный договор был подписан обеими сторонами и
зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Липецкой
области. 8 июля 2014 г. С. умер. При жизни С. завещал принадлежащее ему
имущество, в т.ч. и спорную квартиру, ответчице Ж. Коль скоро условиями
договора дарения прямо предусмотрено право дарителя отменить дарение в
1
Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 20 августа 2015 г. по делу N 33-
12332/2015 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания
"КонсультантПлюс".
43
случае, если он переживет одаряемого, при жизни данный договор С. оспорен не
был, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении
исковых требований С. об отмене договора дарения 1/2 доли в праве
собственности на квартиру и исключении данного имущества из наследственной
массы...»
1
;
- если дарение осуществлялось юридическим лицом или индивидуальным
предпринимателем в течение шести месяцев, предшествующих объявлению
такого лица несостоятельным (банкротом).
Так, в одном из дел конкурсный управляющий обратился в суд «...с
заявлением о признании недействительным на основании п. 2 ст. 61.2
Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)», с применением норм которого осуществляются банкротные
мероприятия в отношении предпринимателя Сутуриной Г.В., п. 3 ст. 578
Гражданского кодекса Российской Федерации договора дарения, заключенного
21 декабря 2010 г. между должником и гражданином Пименовым Олегом
Викторовичем (далее - договор дарения от 21 декабря 2010 г.), о применении
последствий недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу
объекта, являющегося предметом оспариваемой сделки, а в случае
невозможности возврата отчужденного имущества - возмещения его
действительной стоимости...»
2
.
Приведенные особенности договора дарения жилого помещения
свидетельствуют о том, что в описанных правоотношениях в ряде случаев может
возникать возвратное обязательство, обусловливающее обязанность одаряемого
по возвращению ранее полученного от дарителя имущества.
Стадии договора дарения жилого помещения
Динамика развития отношения, возникающего из договора дарения
жилого помещения, может быть представлена следующим образом:
начальная стадия - обусловлена заключением договора дарения жилого
помещения с соблюдением правила о простой письменной форме либо
1
Апелляционное определение Липецкого областного суда от 4 февраля 2015 г. по делу N 33-264/2015 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 мая 2014 г. по делу N А78-3725/2011 // Справочно-
правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".