24
прекращения обязательственных отношений по отдельным видам договорных
обязательств будет осуществляться в т.ч. путем выделения и характеристики
соответствующих стадий его развития.
25
Глава 3. Отдельные виды обязательств, направленных на
удовлетворение потребностей в жилье
3.1.Обязательства, связанные с приобретением статуса
собственника
Договор купли-продажи жилого помещения. Понятие.
Под договором купли-продажи жилого помещения понимается
соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать жилое
помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель
обязуется принять такое жилое помещение и уплатить за него определенную
денежную сумму (цену).
Признаки.
Консенсуальный, двусторонне обязывающий (синаллагматический),
срочный, эквивалентный, присутствует встречное имущественное
предоставление.
Элементы.
1. Субъекты.
Продавец - любые физические и юридические лица, а также органы
публично-правовых образований, обладающие:
- полной правосубъектностью;
- правом собственности или иным правом на отчуждение жилого
помещения (объекта договора).
2. Предмет.
Предмет договора купли-продажи жилого помещения состоит из двух
элементов:
- юридических и фактических действий продавца и покупателя,
связанных с передачей и приемкой объекта договора;
- объекта договора - жилого помещения.
Между тем в юридической литературе встречается точка зрения, согласно
которой предмет договора сводится лишь к материальному объекту, т.е. к
жилому помещению
1
. Между тем представляется, что такая точка зрения
является крайне спорной, поскольку в таком случае следует сделать вывод, что
1
Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 205.
26
отдельные договоры, направленные на оказание услуг, вовсе не имеют предмета
договора
1
. Таким образом, представляется, что позиция ученых
2
,
предполагающая разделение предмета договора на две составляющие, выглядит
более обоснованной. Как отмечает О.С. Иоффе, если действия связаны с
передачей какого-либо имущества, то общим понятием предмета охватывается и
это имущество
3
. В связи с изложенным по тексту настоящего пособия под
предметом договора будет пониматься существенное условие, состоящее из двух
элементов:
1) юридических и фактических действий, которые обязаны совершить
кредитор и должник;
2) объекта договора - жилого помещения.
Кроме того, необходимо обратить внимание, что при описании объекта
договора, помимо индивидуализирующих признаков жилого помещения,
согласно ст. 554 ГК РФ существует обязанность по указанию сведений о
земельном участке, на котором расположено жилое помещение.
3. Срок.
Условие о сроке применительно к договору купли-продажи жилого
помещения урегулировано нормами, закрепленными в параграфе, посвященном
общим положениям о договоре купли-продажи (ст. 457 ГК РФ). Согласно
указанной норме в случае, если иное не предусмотрено договором купли-
продажи жилого помещения, объект - жилое помещение должен быть передан
покупателю в течение семи дней с момента выдвижения требования покупателя
о передаче ему объекта соглашения (п. 2 ст. 314 ГК РФ).
4. Цена.
Условие о цене в договоре купли-продажи жилого помещения является
его существенным условием (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии указания по тексту
договора купли-продажи жилого помещения сведений о цене такое соглашение
не считается заключенным, следовательно, не порождает взаимных прав и
1
Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной
практики. М.: Инфотропик Медиа, 2012. С. 139 - 180.
2
Советское гражданское право. Ч. I / Под ред. В.А. Рясенцева. М.: Юрид. лит., 1986. С. 451; Гражданское право.
В 2 т. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2000. С. 13.
3
Иоффе О.С. Обязательственное право. С. 89; Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М.
Гонгало, В.А. Плетнева. М., 1998. С. 362.
27
обязанностей у его субъектов. При этом важно обратить внимание, что в случае,
если по тексту договора купли-продажи осуществляется реализация сразу
нескольких объектов недвижимости (несколько квартир), неуказание цен на
каждый из продаваемых объектов не влечет незаключенности такого
соглашения. Аналогичная позиция прослеживается в судебной практике. Так, в
одном из дел суд указал следующее: «...при этом сама цена договора купли-
продажи недвижимости является существенным условием договора, однако
обязательного требования о выделении в общей сумме сделки цены земельного
участка или права на него законодательством не предусмотрено. Кроме того,
установленная цена сделки включает в себя при отсутствии специальных
оговорок цену передаваемой вместе со зданием соответствующей части
земельного участка или права на нее...»
1
.
5. Форма.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения
заключается в простой письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами, под страхом признания такого договора
недействительным. Аналогичный вывод следует из судебной практики:
«...судебная коллегия соглашается с выводами суда, что представленная истцом
расписка не отвечает требованиям закона, договор купли-продажи
недвижимости в данном случае является недействительным, поскольку не
соблюдены требования, обычно предъявляемые к форме сделки, отсутствуют
подписи обеих сторон. Кроме того, нельзя данную сделку считать и
заключенной, поскольку в ней не указаны существенные условия договора, ее
предмет, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого
имущества...»
2
. Между тем необходимо обратить внимание, что форма договора
купли-продажи преобразуется из простой письменной в квалифицированную
(требуется нотариальное удостоверение) в случае, если продается доля в праве
общей собственности постороннему лицу (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21
1
Апелляционное определение Ростовского областного суда от 13 сентября 2012 г. по делу N 33-10598/2012 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 9 марта 2016 г. по делу N 33-2196/2016 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
28
июля 1997 г. N 122-ФЗ
1
).
Содержание договора купли-продажи жилого помещения
Императивные обязанности покупателя и права продавца:
1. Принять жилое помещение.
Неисполнение обязанности покупателем по приемке жилого помещения
путем подписания акта приема-передачи дает право продавцу потребовать от
покупателя принять указанное имущество или отказать от исполнения договора
в целом (ст. 484, 556 ГК РФ). Так, в одном из дел установлено: «...строительная
корпорация (продавец) и фирма (покупатель) заключили договор купли-продажи
недвижимого имущества от 19 октября 2000 г. По условиям обязательства
продавец по приемо-сдаточному акту не позднее пяти календарных дней со дня
заключения настоящего договора передает в собственность покупателя здание
незавершенного строительством 20-квартирного пятиэтажного жилого дома
общей площадью 815,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Сыктывкар, улица 2-
я Новосельская, дом 2а (N 49 строительный), имеющего литеру «А» и
инвентарный номер 6635 по техническому паспорту БТИ... В связи с уклонением
ответчика от приемки имущества и неисполнением последним обязанности по
его оплате истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора
купли-продажи недвижимости...»
2
.
2. Уплатить цену договора продавцу.
В случае невыполнения указанной обязанности продавец имеет право
потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. Реализация
указанного права продавца на практике подтверждается следующим примером
из следующего судебного дела: «...из материалов дела следует, что Г. на
основании договора передачи от 1 июня 1992 г., оформленного РЭУ-9 ЮВАО г.
Москвы и зарегистрированного Управлением приватизации жилищного фонда
Департамента муниципального жилья Правительства Москвы, являлась
собственником квартиры. 6 февраля 2013 г. между Г. и М. был заключен договор
купли-продажи квартиры по вышеназванному адресу. Согласно п. 1 - 3
1
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 01.05.2016) "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016) // Собрание
законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
2
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 апреля 2002 г. N А29-7962/01-2Э // Справочно-правовая
система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
29
предметом указанного договора является вышеуказанная квартира. Стоимость
квартиры определена сторонами в п. 4 договора. В соответствии с п. 5
заключенного между Г. и М. договора купли-продажи квартиры М. должна была
исполнить свои обязательства по выплате истцу Г. денежной суммы в размере
стоимости квартиры в течение одного дня с момента государственной
регистрации договора. Как установлено судом, государственная регистрация
договора состоялась 19 февраля 2013 г., что подтверждается свидетельством о
государственной регистрации права, выданным М. Управлением Росреестра по
г. Москве. Проанализировав установленные обстоятельства и оценив в
соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства в
их совокупности, правомерно руководствуясь ст. 450, 454, 549 ГК РФ, суд первой
инстанции обоснованно удовлетворил заявленное истцом требование о
расторжении договора купли-продажи, заключенного сторонами по делу в
отношении спорной квартиры, возвратив данную квартиру в собственность Г.
Разрешая спор, суд исходил из того, что со стороны М. в соответствии со ст. 56
ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих исполнение ею
обязательств по вышеуказанной сделке, а именно передачу Г. денежных средств
в счет оплаты приобретенной по договору купли-продажи квартиры...»
1
.
Диспозитивные права и обязанности субъектов:
1. Страховать жилое помещение (ст. 490 ГК РФ).
В частности, возложение обязанности по страхованию передаваемого по
договору жилого помещения может быть возложена на покупателя в случае, если
покупка осуществляется в рассрочку. Наглядный пример реализации данной
обязанности проявляется в следующем деле: «...согласно условиям этого
договора покупатель обязался принять и оплатить, а продавец передать в
собственность покупателя нежилое помещение в подвале жилого дома (литера
«А»), общей площадью 167,8 кв. м (этаж: подвал, номера помещений: 18 - 23, 22а
согласно выписке из технического паспорта от 16 ноября 2006 г.),
расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Красная, д. 154. 28.09.2009 по
передаточному акту ответчик принял предмет купли-продажи. Регистрация
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 4 апреля 2014 г. по делу N 33-10429 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
30
перехода права собственности осуществлена. Оплата стоимости имущества
осуществляется в рассрочку в течение трех лет с даты заключения договора (п.
3.1 договора). Согласно п. 4.2.6 договора покупатель обязан застраховать
имущество в пользу продавца не позднее двух месяцев с даты заключения
договора на сумму не менее 4 489 000 рублей от риска утраты (гибели),
недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные Правилами
страхования страховщика (необходимый пакет), и своевременно продлевать
страхование до полного исполнения обязательств по договору, а также обязан
передать продавцу копию договора страхования, заверенную подписью
руководителя и печатью, подлинник или нотариально заверенную копию
страхового полиса в месячный срок с момента заключения договора
страхования...»
1
.
2. Провести евроремонт в жилом помещении перед передачей его
покупателю (абз. 2 п. 4 ст. 469 ГК РФ).
В случае если указанная согласованная сторонами дополнительная
обязанность продавца не будет им исполнена надлежащим образом, покупатель
будет вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок либо
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК
РФ). Практическая реализация приведенных диспозитивных прав
прослеживается в следующем судебном деле: «Ссылаясь на нарушение Ч.
условий договора, 17 ноября 2014 г. Ц. обратилась в суд с иском к нему о
признании сделки недействительной и применении последствий
недействительности сделки. Исковые требования мотивировала тем, что между
сторонами имелась устная договоренность относительно того, что до
окончательного расчета ответчик закончит ремонт квартиры и приведет жилое
помещение в пригодное для проживания состояние. Однако данное
обязательство Ч. выполнено не было. Неоднократные требования привести
квартиру в надлежащее состояние оставлены без удовлетворения, в связи с чем
за счет собственных денежных средств произвела замену оконных блоков... в
1
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2012 г. N 17АП-5049/2012-ГК по
делу N А71-19291/2011 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания
"КонсультантПлюс".
31
связи с чем истица настаивала... на взыскании с ответчика денежных средств,
затраченных на замену оконных заполнений...»
1
.
3. Передать покупателю вместе с жилым помещением иное имущество,
например мебель (п. 2 ст. 456 ГК РФ).
Дополнение договора купли-продажи жилого помещения условием о том,
что продавец обязуется передать указанный объект вместе с иным имуществом,
делает указанный договор смешанным по своей правовой природе, поскольку по
данному договору происходит реализация движимых и недвижимых вещей.
Между тем такого рода подход является допустимым с точки зрения практики,
подтверждение сказанного можно усмотреть в следующем деле: «...из
материалов дела видно, что 30 июля 2009 г. между П. и ООО «Департамент»
недвижимости» был заключен... договор купли-продажи двухкомнатной
квартиры за 2 150 000 рублей и передан данный объект покупателю в имеющемся
техническом состоянии: со встроенной мебелью - два шкафа-купе, кухонный
гарнитур, электроплита...»
2
.
Различные права и обязанности субъектов обязательственных
отношений, которые изначально имеет диспозитивную направленность, можно
перечислять довольно продолжительное количество раз. Между тем основной
целью настоящего пособия является наглядная демонстрация императивности
основных прав и обязанностей субъектов обязательственных отношений,
которая сводится к сущности самого обязательства (применительно к договору
купли-продажи: передать и оплатить полученный объект); в то время как
диспозитивность иных прав и обязанностей сводится к их дополнительной роли
в конкретно взятых отношениях, наличие или отсутствие которых не будет
свидетельствовать об изменении правовой природы обязательства в целом.
Стадии договора купли-продажи жилого помещения
Динамика развития отношения, возникающего из договора купли-
продажи жилого помещения, может быть представлена следующим образом:
начальная стадия - обусловлена заключением договора купли-продажи
1
Апелляционное определение Вологодского областного суда от 27 марта 2015 г. N 33-1258/2015 // Справочно-
правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Кассационное определение Калининградского областного суда от 19 января 2011 г. по делу N 33-1392011г. //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс"
32
жилого помещения с соблюдением правила о простой письменной форме;
исполнительная и завершающая стадии - характеризуются
государственной регистрацией перехода права собственности на объект
договора и осуществлением взаиморасчетов между сторонами договора. После
совершения указанных действий обязательственная связь между субъектами
договора купли-продажи жилого помещения прекращается. Между тем в случае,
если покупатель не оплатит переданное ему имущество, продавец будет вправе
потребовать возвращения ранее переданного имущества, что свидетельствует о
потенциальной возможности возникновения возвратного обязательства в
описанных правоотношениях.
Особенности заключения, изменения и расторжения
договора купли-продажи жилого помещения
Обязательственные отношения между продавцом и покупателем
возникают с момента достижения ими соглашения по всем существенным
условиям договора купли-продажи жилого помещения. Именно с данного
момента указанный договор считается заключенным, а обязательственная связь
возникшей. Между тем на протяжении длительного периода времени
существовала иная позиция применительно к моменту возникновения
обязательственной связи из договора купли-продажи жилого помещения:
«...договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или
квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
момента такой регистрации. Таким образом, при купле-продаже жилого
помещения регистрируется договор о данной сделке и переход права
собственности по нему к покупателю...»
1
. Однако представляется, что такой
подход является неправомерным, поскольку переносит функцию регистрации с
правоподтверждающей в правоустановительную. Полагаем, что в настоящее
время вопрос относительно момента возникновения обязательственных
отношений из договора купли-продажи жилого помещения однозначно решен в
пользу момента заключения договора, т.е. достижения сторонами соглашения по
всем его существенным условиям, поскольку с 1 марта 2013 г. правило
1
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ (в ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2,
3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ.
31.12.2012. N 53 (ч. 1). Ст. 7627.
33
государственной регистрации анализируемого вида договора упразднилось
1
, что
позволяет сделать вывод, что в настоящее время регистрируется только переход
права собственности на жилое помещение (ст. 8.1 ГК РФ).
Изменение договора купли-продажи жилого помещения представляет
собой процесс пересмотра ранее согласованных условий между сторонами.
Изменение согласованных условий между сторонами возможно на любой
стадии, пока существует соответствующее обязательство. Между тем
необходимо учитывать, что в подавляющем большинстве случаев по договору
купли-продажи стадия исполнения может совпадать со стадией прекращения,
т.е. происходит одномоментное исполнение императивных обязанностей
субъектами договора купли-продажи, что влечет прекращение существующей
обязательственной связи, процесс изменения таким договорным конструкциям
несвойственен.
Расторжение договора купли-продажи может происходить по различным
основаниям, предусмотренным как законом, так и соглашением сторон. Между
тем преимущественное число оснований, выделяемых в законе, обусловлено
неисполнением одной сторон своих встречных императивных обязанностей, а
именно: непередача жилого помещения покупателю, несвоевременная уплата
цены договора и т.д. Удовлетворение требования продавца о расторжении
договора купли-продажи и возврате ранее переданного жилого помещения в
случае, если покупатель не исполняет свою обязанность по оплате,
подтверждается следующим примером из судебной практики: «...как
установлено судом, 28 декабря 2011 г. между истцом С.Р. и ответчиком Д. был
заключен договор купли продажи жилого помещения. Договор в установленном
законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 19 января
2012 г., ответчику выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Д.
не исполнил договорные обязательства о приемке объекта недвижимого
имущества и полной уплате покупной цены, доказательств обратного ни в суде
первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не представил... истец,
обосновывая свои требования, утверждает, что денежных средств от ответчика в
1
Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2013 г. N 05АП-223/2013 по делу N
А51-21551/2012 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания
"КонсультантПлюс".