64
контексте, им придется заключать два самостоятельных договора, последним из
которых будет договор аренды нежилого помещения.
Таким образом, арендатор при заключении договора аренды жилого
помещения преследует цель по созданию условий, при которых жилое
помещение (объект договора) может быть использовано по его целевому
назначению третьим лицом.
2. Предмет.
Под предметом договора аренды жилого помещения понимается
совокупность следующих элементов:
- юридических и фактических действий арендодателя и арендатора,
связанных с передачей и приемкой объекта договора в пользование.
Необходимо отметить, что несмотря на положения, закрепленные в ст.
606, 650 и п. 2 ст. 671 ГК РФ, согласно которым по договору аренды допускается
передача жилого помещения как во временное владение и пользование, так и во
временное пользование арендатору, представляется, что пользование, а также
возвращение объекта договора аренды может происходить исключительно при
наличии факта владения таковым. В этой связи представляется весьма
справедливым высказывание В.А. Белова «...владение вещью не самоцель, но
всегда средство для извлечения из вещи ее свойств и (или) меновой
стоимости...»
1
. Схожую позицию занимает А.Н. Латыев, который указывает, что
аренда без владения может представлять собой не более чем декларацию
2
.
Аналогичной точки зрения придерживается Л.Т. Кокоева в своей докторской
работе, делая вывод о целесообразности (в т.ч. и для судебной практики)
презюмирования наличия правомочия владения у арендатора для всяких случаев
аренды
3
. Таким образом, следует сделать вывод, что передача жилого
помещения по договору аренды в пользование арендатору предполагает, что с
момента приемки арендатором объекта аренды последний становится его
фактическим владельцем, что позволяет ему использовать жилое помещение в
соответствии с целью, установленной соглашением сторон, - обеспечить
1
Белов В.А. Гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М.: Центр ЮрИнфоР, 2004. С. 51.
2
Латыев А.Н. Объем понятия владения в современном гражданском праве // Арбитражные споры. 2005. N 2. С.
149 - 160.
3
Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений. Дис. ... д-ра
юрид. наук: 12.00.03 / Луиза Тимберлатовна Кокоева. Саратов, 2004. С. 63.
65
проживание сотрудников (работников);
- объекта договора - жилого помещения.
Несмотря на то что на законодательном уровне объект договора аренды
прямо не относится к какому-либо конкретному жилищному фонду,
представляется, что основная совокупность жилых помещений, являющихся
объектом договора аренды, принадлежит к частному жилищному фонду
коммерческого использования.
3. Срок.
Договор аренды жилого помещения относится к разновидности срочных
обязательств, где предоставление арендодателем жилого помещения арендатору
осуществляется на какой-либо отрезок времени. 4. Цена.
Понятие цены в договоре аренды жилого помещения раскрывается
посредством указания размера встречного имущественного предоставления,
который должен совершать арендатор в отношении арендодателя взамен на
полученный от него объект. Как правило, встречное имущественное
предоставление заключается в следующем:
- выплате на регулярной основе в пользу арендодателя арендной платы,
т.е. денежного вознаграждения;
- несении расходов по содержанию и проведению текущего ремонта
жилого помещения, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
- компенсации расходов за потребленные коммунальные услуги (если
иное не предусмотрено соглашением сторон).
Кроме того, нельзя не отметить, что несмотря на отсутствие прямого
указания по тексту закона на то, что цена в договоре аренды жилого помещения
(размер арендной платы) является его существенным условием, умолчание
сторонами о таковом по тексту договора будет свидетельствовать о
незаключенности договора. Данный вывод основан на совместном толковании
норм, содержащихся в ст. 654, 671 ГК РФ. Схожая позиция прослеживается в
следующем судебном деле: «...из материалов дела следует, что 1 июня 2007 г.
между сторонами заключен договор аренды жилого помещения сроком на один
год, предметом договора является жилое помещение общей площадью 40 кв. м -
двухкомнатная веранда. Договор аренды жилого помещения обязательно должен
66
предусматривать размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ)...»
1
. Аналогичная
позиция встречается и в юридической литературе
2
. Между тем в том случае, если
арендатор фактически пользовался жилым помещением, обязанность по уплате
денежных средств в счет выплаты арендодателю арендной платы сохраняется за
ним, несмотря на возможные случаи упущения в содержании договора аренды в
части указания сведений о размере арендной платы. Аналогичный вывод следует
из указаний, содержащихся в п. 15 Пленума ВАС РФ: «...договор фактически
исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом
спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче
объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать
этот договор, в т.ч. ссылаться на его незаключенность или
недействительность...»
3
.
5. Форма.
В случае если по договору аренды жилого помещения одной стороной
является юридическое лицо, то такое соглашение должно быть заключено в
письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Аналогичный вывод следует из судебной
практики: «...юридическое лицо, получившее жилое помещение от собственника
в пользование на основании договора аренды, вправе использовать его только
для проживания граждан (п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса Российской
Федерации). Если хотя бы одной из сторон договора аренды является
юридическое лицо, договор независимо от срока его действия должен быть
заключен в письменной форме...»
4
. Кроме того, учитывая, что в случае, если
указанный вид договора заключается сроком более чем на один год, такое
соглашение подлежит государственной регистрации (ст. 610 ГК РФ), следует
сделать вывод, что договор аренды жилого помещения может быть составлен
исключительно путем составления единого документа в письменной форме.
Кроме того, представляется, что даже в том случае, если обе стороны в договоре
1
Апелляционное определение Московского областного суда от 22 июня 2015 г. по делу N 33-12770/2015 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Белов В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. 2014. N 3. С. 36 - 39.
3
Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник
ВАС РФ. 2012. N 1.
4
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2011 г. по делу N А33-20842/2009к14
// Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
67
аренды жилого помещения являются индивидуальными предпринимателями, к
таким участникам указанное правило о необходимости соблюдения письменной
формы договора также может быть распространено на основании п. 3 ст. 23 ГК
РФ.
Между тем необходимо обратить внимание на то, что в ряде случаев
несоблюдение сторонами договора аренды жилого помещения порядка его
заключения путем фиксирования их волеизъявлений в письменной форме не
свидетельствует о незаключенности договора. Схожая позиция усматривается в
следующем судебном деле: «...из материалов дела также следует, что 6 декабря
1991 г. арендное предприятие «Общестроительный трест N 4» заключило с
трестом «Ленмостострой» договор N 3 на аренду жилых помещений в семейном
общежитии, по условиям которого передало в аренду последнему квартиру для
использования под семейное общежитие... Доводы жалобы о недоказанности
заключения между сторонами соответствующего договора не могут быть
приняты во внимание, поскольку несоблюдение письменной формы договора
найма жилого помещения, предусмотренной ст. 674 ГК РФ, в силу положений
ст. 162 ГК РФ не влечет недействительности такого договора, а характер
возникших между сторонами правоотношений отвечает природе договора найма
жилого помещения, по которому одна сторона - собственник жилого помещения
или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой
стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для
проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ)...»
1
.
Содержание договора аренды жилого помещения
Императивные обязанности арендодателя и права арендатора:
1. Передать жилое помещение арендатору для целевого использования.
Обязанность по передаче объекта аренды арендатору носит
императивный характер и заключается в необходимости совершения
арендодателем действий по передаче объекта арендатору, в то же время
исполнение указанной обязанности может быть выражено в дозволении
арендатору забрать ключи от жилого помещения, скажем, из банковской ячейки,
1
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 27 сентября 2012 г. N 33-13146/2012 // Справочно-
правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
68
однако в любом случае исполнение указанной обязанности подразумевает под
собой совершение арендодателем активных действий по отношению к
арендатору, направленных на предоставление жилого помещения во временное
владение и пользование последнему. Неисполнение указанной обязанности
является существенным нарушением договора, которое может быть основанием
для его расторжения либо предъявления иска в суд об исполнении обязательства
в натуре. Аналогичный пример следует из следующего судебного дела:
«...уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи имущества
является основанием для обращения арендатора в суд с иском о понуждении
арендодателя передать арендованное имущество по акту приема-передачи в
случае, если такая передача не состоялась и арендатор не вступил во владение
данным имуществом...»
1
.
2. Отвечать за недостатки жилого помещения, переданного в аренду, а
также предупредить арендатора о праве третьих лиц на передаваемое в аренду
жилое помещение.
Основной интерес арендатора при вступлении в обязательственную связь
с арендодателем заключается в получении легитимной возможности
использовать объект аренды в соответствии с целями договора. Между тем в
случае, если жилое помещение не будет отвечать требованиям, предъявляемым
к нему, в т.ч. качественным характеристикам, интерес арендатора будет явно
ущемлен, что будет свидетельствовать о нарушении баланса интересов среди
участников обязательства. Именно в целях сохранения и поддержания баланса
интересов ст. 611, 612 ГК РФ устанавливают за арендодателем императивные
обязанности по предоставлению объекта аренды без недостатков (без нарушения
качественных характеристик и без обременения), в противном случае
арендодатель будет нести ответственность, которая, как правило, заключается в
праве арендатора не уплачивать арендную плату или требовать расторжения
заключенного договора. Схожей позиции придерживаются суды. Так, в одном из
дел было установлено, «...что между арендодателем и арендатором заключен
договор аренды N 03/07 от 3 июля 2009 г., согласно которому арендодатель
1
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2013 г. по делу N А63-1298/2013 // Справочно-
правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
69
обязался передать за плату во временное пользование арендатору помещение
общей площадью 831,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: Московская
обл., г. Долгопрудный, ул. 1-я Станционная, д. 7А. Срок действия договора - 11
месяцев (п. 2.1 договора). В п. 1.3 договора аренды N 03/07 от 3 июля 2009 г.
стороны определили целевое назначение помещения - общежитие для
временного проживания сотрудников. Арендодатель обязался в соответствии с
законодательством Российской Федерации осуществить перевод сдаваемых в
аренду помещений из нежилого фонда в жилой фонд (п. 3.1.2 договора)...
Обязательство арендатора по уплате арендных платежей, в соответствии с п. 1
ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, является встречным по
отношению к обязательству арендодателя предоставить арендатору имущество
в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению
имущества. Апелляционный суд пришел к выводу, что поскольку арендодатель
не перевел помещение общей площадью 831,7 кв. м, расположенное в здании по
адресу: Московская обл., г. Долгопрудный, ул. 1-я Станционная, д. 7а, из
нежилого фонда в жилой, арендатор не мог в соответствии с предусмотренным
в договоре назначением пользоваться помещением, в связи с чем арендатор
вправе отказаться от исполнения обязательства по уплате арендных
платежей...»
1
.
Императивные обязанности арендатора и права арендодателя:
1. Пользоваться объектом аренды в пределах, предусмотренных законом
и договором.
Величина арендной платы как встречного представления со стороны
арендатора напрямую зависит от того, в каких пределах арендатор вправе
использовать объект аренды. Иными словами, чем больше происходит
амортизация (износ) жилого помещения, тем больше размер арендной платы.
Предел использования может заключаться в использовании как в строго
определенном объеме предоставленных прав (проживание ограниченного
количества людей), так и определенным способом (не переводить жилое
1
Постановление ФАС Московского округа от 28 февраля 2013 г. по делу N А40-41446/12-64-381 // Справочно-
правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс". Определением
ВАС РФ от 28 мая 2013 г. N ВАС-6710/13 отказано в передаче дела N А40-41446/12-64-381 в Президиум ВАС РФ
для пересмотра в порядке надзора данного Постановления // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс":
[Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
70
помещение из жилого в нежилой фонд). Нарушение указанной императивной
обязанности предоставляет право арендатору расторгнуть договор аренды
жилого помещения в одностороннем порядке (ст. 619 ГК РФ), а также требовать
со стороны арендатора компенсации незаконно полученных доходов (ст. 136 ГК
РФ). Аналогичный вывод следует из судебной практики: «...как установлено
судом и не оспаривается ответчиком, помещение, переданное предпринимателю
Мурашкиной М.И. по договору под склад непродовольственных товаров,
используется последней в качестве жилого помещения, т.е. не по назначению,
предусмотренному п. 1.2 договора аренды. Названный факт подтвержден также
актом проверки объекта нежилого муниципального фонда от 8 июня 2007 г. В
заседании апелляционного суда предприниматель Мурашкина М.И. пояснила,
что спорное помещение было предоставлено ей в качестве жилья. Данное
пояснение материалами дела не подтверждено и не может быть оценено судом
как доказанное в порядке ст. 65 АПК РФ. С учетом изложенного требование о
расторжении договора заявлено правомерно...»
1
.
2. Своевременно и в полном объеме выплачивать арендную плату
арендодателю, возвратить по окончании срока действия договора аренды жилое
помещение арендодателю.
Указанные обязанности арендатора относятся к числу императивных,
поскольку исключительно при их наличии достигается эффект реализации
принципа эквивалентности встречного предоставления, который следует из
такого принципа гражданского права как равенство его участников. Нельзя не
отметить, что гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные нормы,
предоставляющие арендодателю право на расторжение договора аренды на
случай неисполнения арендатором обязанности по уплате арендных платежей.
Так, п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ устанавливает, что в случае двукратной (и более)
просрочки арендатором исполнения обязанности по уплате арендных платежей
арендодатель вправе обратиться с иском в суд о расторжении договора аренды.
Между тем указанное основание для расторжения договора аренды имеет
диспозитивную направленность, в связи с чем стороны договора могут сократить
1
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2008 г. N 17АП-4576/2008-ГК по
делу N А50-8894/2007 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания
"КонсультантПлюс".
71
или увеличить кратность просрочек, дающих право арендодателю на
предъявление иска о расторжении договора аренды. Аналогичный вывод следует
из п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N
66
1
.
Диспозитивные прав и обязанности сторон:
1. Осуществлять капитальный и текущий ремонт объекта аренды.
Обязанность по осуществлению капитального и текущего ремонта может
быть вменена одной из сторон договора аренды. Это означает, что норма,
предусмотренная ст. 616 ГК РФ, имеет диспозитивную направленность и может
быть реализована применительно к отношениям, возникшим из договора аренды
жилого помещения, только в случае умолчания сторонами договора аренды
жилого помещения о правилах осуществления капитального и/или текущего
ремонта. Диспозитивная направленность указанной нормы подтверждается
судебной практикой: распределив обязанности по проведению капитального и
текущего ремонта в отношении арендованного имущества путем их возложения
на арендатора, стороны реализовали свое свободное волеизъявление на
определение условий договора в соответствии с диспозитивной нормой: п. 1 ст.
616 Гражданского кодекса Российской Федерации
2
.
2. Уплачивать коммунальные платежи.
Обязанность по уплате коммунальных платежей относится к числу
диспозитивных по причине того, что стороны договора аренды жилого
помещения могут возложить указанную обязанность на любого из участников
указанных правоотношений. Однако необходимо иметь в виду, что, как правило,
обе стороны по договору аренды жилого помещения являются коммерсантами,
поэтому возложение обязанности по уплате коммунальных платежей на
арендодателя свидетельствует не о том, что арендатору удалось сэкономить при
заключении указанного договора, а о том, что в размер арендной платы уже
включены издержки арендодателя по уплате коммунальных платежей. В данном
контексте необходимо обратить внимание на то, что в случае, если обязанность
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
2
Определение ВАС РФ от 13 марта 2012 г. N ВАС-2326/12 по делу N А81-144/2011 // Справочно-правовая
система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
72
по уплате коммунальных услуг возлагается на арендатора, который
впоследствии не уплачивает коммунальные платежи, указанное обстоятельство
не свидетельствует о том, что собственник (арендодатель) будет освобожден от
ответственности перед управляющей организацией, предоставляющей
коммунальные услуги, за неуплату и/или несвоевременную уплату арендатором
указанных платежей. Аналогичный вывод следует из следующего дела: «...суды
пришли к выводу, что в силу прямого указания закона на собственнике
помещения в многоквартирном доме лежит обязанность по несению расходов по
содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей
собственности на общее имущество, а также оплате коммунальных услуг, и
удовлетворили иск о взыскании 49 470 рублей 55 коп. задолженности исходя из
расчета платы за 289,2 кв. м площади принадлежащих ответчику помещений, при
этом указав, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за
жилые помещения многоквартирного дома и коммунальные услуги не
освобождает ответчика (собственника) от обязанности их содержать и не может
служить препятствием для реализации права управляющей организации на
получение соответствующих платежей...»
1
. При этом возложение на арендатора
исключительно обязанности по уплате коммунальных платежей не признается
судебной практикой в качестве выполнения последним обязанности по уплате
арендных платежей. Аналогичный вывод следует из п. 12 информационного
письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66: «Возложение на
арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться
как форма арендной платы»
2
.
Стадии договора аренды жилого помещения
Динамика развития отношения, возникающего их договора аренды
жилого помещения, может быть представлена следующим образом.
Начальная стадия - обусловлена заключением договора аренды жилого
помещения в простой письменной форме. При этом необходимо отметить, что,
1
Определение Верховного Суда РФ от 18 ноября 2015 г. N 303-305-14988 по делу N А73-13082/2014 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
73
несмотря на положения ст. 651 ГК РФ, согласно которой договор аренды
считается заключенным в момент его государственной регистрации,
обязательственная связь между субъектами анализируемого договора возникает
именно с момента достижения ими соглашения по всем существенным
условиям. Аналогичный вывод прослеживается в судебной практике: «...договор
аренды, подлежащий обязательной государственной регистрации, является
заключенным и влечет возникновение прав и обязанностей у сторон, несмотря
на упущения с их стороны вопроса государственной регистрации...»
1
.
Исполнительная стадия - обусловливает процесс, связанный с
совершением акта распоряжения объектом аренды в пользу арендатора и
возмездным извлечением блага последним из объекта аренды.
Завершающая стадия - характеризует процесс возвращения объекта
аренды арендодателю (возвратное обязательство) и совершения окончательных
взаиморасчетов между субъектами обязательства, при этом процесс
возвращения объекта аренды может быть обусловлен как истечением срока
действия договора аренды, так и инициативой одной из сторон, возникшей в
связи с ненадлежащим исполнением контрагентом принятых на себя
обязательств.
Особенности заключения, изменения и расторжения
договора аренды жилого помещения
Особенность заключения договора аренды жилого помещения
продиктована тем, что отношения, связанные именно с арендой жилых
помещений, подлежат правовому регулированию гл. 34 ГК РФ, на что
указывается в п. 2 ст. 671 ГК РФ. В связи с этим необходимо сделать вывод, что
договор аренды жилого помещения, заключенный на срок более одного года,
подлежит государственной регистрации. Аналогичный вывод следует из
следующего судебного дела: «Как правильно указали суды первой и
апелляционной инстанций, изложенное свидетельствует о том, что условия
спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом
последующего его выкупа арендатором, о сроке действия договора аренды, об
1
Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. от 25.12.2013) "Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" //
Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.