34
одной из функций, которую выполняет недвижимость - с ее способностью
умножать денежные ресурсы. Между тем, цель недвижимости далеко не
исчерпана этой функцией. Недвижимость обладает целым рядом других
качеств, более важных, чем ее способность активизировать экономическую
жизнь государства». [26]
«Невозможность найти формальные признаки в позитивном
законодательстве, которые объединяют различные объекты недвижимости в
единую систему, заставляет некоторых исследователей прийти к выводу, что
правовой режим недвижимости не зависит от ее природных свойств.
Особенности организации оборота объектов недвижимости рассматриваются
как объединение объектов недвижимости и основания для выделения объектов
недвижимости в специальную правовую концепцию, -
пишут В.М. Дикусар и
Е.В.
Храпова.
В связи с этим возникает ряд вопросов: насколько этот подход
соответствует объективным законам, регулирующим развитие гражданского
движения? Что может быть общего между оборотом таких разных вещей, как
земля и, например, авиация? Почему другие объекты гражданских прав,
требующие специальной организации оборота (например, тепловозы,
драгоценные металлы или оружие), не закреплены за недвижимостью? Одно
время великий русский юрист, профессор Д.И. Мейер, который писал, что нет
необходимости "чтобы юридическое разделение недвижимости и движимого
имущества совпадало с физической неподвижностью или подвижностью
вещей: в области права это разделение имущества имеет значение, так как
некоторые определения связаны с имуществами недвижимыми, другие - с
движимым имуществом, но независимо от того, является ли имущество,
признанное недвижимым по закону недвижимым, по своей природе
недвижимым или движимым - это все одно и то же, и если, например,
законодатель считает необходимым применять какое-либо определение,
касающееся недвижимость в собственность. [26]
35
С учетом последней кодификации гражданского права российский
законодатель счел необходимым расширить правовой режим недвижимости на
ряд транспортных средств, которые приобретают все большее значение для
жизни государства. «Кроме того, в силу закона другое имущество также может
быть классифицировано как недвижимое имущество, контроль за оборотом
которого, по мнению законодателя, необходим для применения более строгого
режима», - пишет
О.М. Козырь.
Режим недвижимости наделен предприятием в целом как
имущественным комплексом (п. 1 ст. 132 ГК РФ). Предприятие как
имущественный комплекс включает в себя не только недвижимые объекты по
своей природе (землю, здания, сооружения, помещения и т. д.), но и
имущество, которое может быть перемещено без нанесения несоразмерного
ущерба его назначению и, кроме того, имущественным правам и обязанностям
(правам требования, долги), объекты интеллектуальной собственности и
приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, его продукции,
работ и услуг (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания)
(п. 2 ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации). Совокупность этих
вещей, имущественных прав обязательственно-правового характера и
исключительных прав рассматривается законодателем в неделимом единстве,
что позволяет установить единый правовой режим для предприятия как объекта
гражданских прав - в данном случае правовой режим недвижимости. [48]
«В то же время обязательства по правам и обязательствам, которые
являются частью предприятия, являются не вещами в строгом смысле, а
исключительными правами. Законодатель, включив эти права и обязанности в
собственность предприятия, подлежащего недвижимому имуществу, исходил
из определенной фикции, что указанные объекты гражданского права носят
материальный характер и могут подлежать имущественным правам. Однако,
как отмечает В.А. Дозорцев, только «как элемент предприятия, как
совокупность его обязательственных прав и обязательств, исключительные
36
права можно считать частью объекта собственности. В отдельном виде
обязательные требования и другие права на объекты, не имеющие
материального характера, не могут быть включены в перечень объектов
собственности». [49]
По словам В. Витрянского, регулирование правовых режимов и условий
оборота отдельных объектов недвижимости неоднородно. «Более того, в
некоторых случаях такая неоднородность представляется нецелесообразной и
не может быть объяснена ссылками на особенности некоторых типов
недвижимости». [33, с. 182]
Эта позиция кажется разумной. Так, например, если земельные участки
могут принадлежать тому или иному лицу на основании права собственности,
права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного
наследственного владения, то здания, сооружения и помещения могут
принадлежать субъектам гражданского оборота на основе права собственности,
права хозяйственного ведения и прав оперативного управления. Различия в
диапазоне реальных прав, которые могут возникнуть на разных объектах
недвижимости, вызывают справедливую критику, в связи с чем возникают
предложения по устранению различных режимов, характеризующих правовой
статус объектов недвижимости. [27, с.21]
В специальной литературе также отмечается, что установление единого
режима вещных прав применительно к различным объектам недвижимости
будет способствовать предсказуемости и стабильности их оборота.
37
Глава 2.
СИСТЕМА ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА:
ПОНЯТИЕ, СТРУКТУРА
2.1 Отличительные черты системы объектов недвижимого
имущества
Все недвижимые вещи, указанные в законодательстве, можно отнести к
изначально суммирующей характеристике набора объектов недвижимости как
«целого»: земельные участки, подземные участки, изолированные водоемы,
другие объекты, прочно связанные с землей и неподвижные (здания,
сооружения, леса, многолетние насаждения), а также предприятия,
кондоминиумы, жилые и нежилые помещения, также приравненные к
недвижимым воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания. [72,
с.124]
В то же время недвижимость - это не столько «целое», сколько более
прочная, довольно жестко структурированная структура, которая отвечает всем
свойствам категории «система».
Недвижимость - это всегда система условно независимых, с точки зрения
дискретности, отдельных объектов недвижимости по законодательству.
Систематически обусловлено как минимум тремя группами факторов:
а) объективная физическая связь материально недвижимых объектов
между собой;
б) постоянное, обязательное и, что более важно, равное и неизменное
присутствие «единого публичного компонента» в частноправовой структуре
любой недвижимой вещи;
c) правовая преемственность недвижимого имущества, максимально
полно выраженная в публичном праве (законодательство о недрах,
природоохранное законодательство) и, в меньшей степени, в частном праве.
[32, С. 162]
С развитием свободного экономического оборота юридическая связь
различных видов недвижимости, пронизанных общественными интересами,
38
ослабляется, а их прямая законодательная взаимозависимость, сохраняя
межсистемную «сцепку», все больше уступает место более
высокоорганизованным отношениям, в том числе на договорных началах.
Что касается недвижимости, то действующее российское гражданское
право включает, как уже отмечалось, среди прочих объектов недвижимости три
основные группы объектов:
а) площади поверхности и недр земли в естественном (естественном)
состоянии:
б) здания и сооружения на поверхности земли, а также сооружения на ее
глубинах;
в) сложные объекты недвижимости, в том числе участки земной
поверхности (участки недр), а также здания или сооружения (предприятия,
кондоминиумы, домохозяйства).
Это, отвечая на поверхностный взгляд, даже при наличии системных
свойств каждого объекта земельного участка (и только одного из нескольких),
уже может служить отправной точкой для дальнейших систематических
исследований.
Система недвижимого имущества, как и любая другая правовая
структура, в равной степени подчинена общим системным признакам
«вышестоящей структуры» и имеет индивидуальные черты, присущие только
недвижимости. В целом эти особенности системы выражаются в структурном
построении объектов недвижимости следующим образом. [72,
с. 125]
Первый. Правовая система - это всегда сочетание элементов на более
высоком уровне. Объединяя элементы (в данном случае, независимо от
объектов недвижимости) в нечто общее, целое, конечно, является
неотъемлемым свойством правового явления, позволяющим не только
отслеживать возникновение и развитие свойств целого, но и также провести
определенный элементно-структурный анализ составляющих его элементов.
Объекты недвижимости, как по своему содержанию, так и, что более важно, по
39
характеру их системообразующих свойств, структурные взаимосвязи в их
совокупности, хотя они подпадают под признаки «общего», «целого», однако
качественно отличаются от частей разного рода, которые объединены в простое
единство, соответствующее понятию «целое». В философии права категории
«целое» и «система» соотносятся как общие с конкретным, более широким
явлением с более «замкнутым», независимым, саморазвивающимся и
самоорганизующимся в довольно жесткую структуру. «Нет системы без целого,
что также дает ей единство», - считает Д.
А. Керимов. [45,
с. 258]
Международные договоры, законодательство, в том числе гражданское,
неоднократно подчеркивают целостность понятия «недвижимость» (real estate).
Понятия недвижимости в форме производственно-технологических
комплексов, включая традиционные сооружения, здания, другие сооружения,
земельные участки (и не только один на комплекс) в их общем составе,
наглядно демонстрируют, как естественно объединенные объекты
недвижимости не только создают общий уровень, соответствующий понятию
«целое», но также и на функциональной основе образует более емкий и
неразделимый образ системы недвижимых вещей.
Во-вторых. Элементы правовой системы, в том числе недвижимое
имущество, всегда взаимосвязаны. Взаимосвязь этих элементов (недвижимых
вещей) является постоянной и существенной, обусловленной системными
свойствами элементов и их характеристиками, в том числе теми, которые
неизбежно обусловлены объективным фактом существования системы
недвижимости.
Системная связь недвижимого имущества выражается, например, в
концепции «единого имущества». Системная связность недвижимых вещей
выражается как в фактическом отношении (например, в сильной связи с
землей), так и в юридическом отношении. Правовая связь недвижимого
имущества выражается исключительно в нормах Гражданского кодекса
Российской Федерации [2] о передаче права на земельный участок при наличии
40
права на строительство на нем.
В третьих. Системное единство объектов недвижимости выражается в
конструктивном построении его частей. Структура недвижимости определяется
не столько объективными составляющими (фактическими и юридическими
свойствами), сколько их функциями. Взаимосвязь между функциями и
структурой действительно является одной из фундаментальных отправных
точек для изучения любой правовой системы. Ученые-правоведы отмечают, что
элементный состав, структура любой системы напрямую связана с ее
функционированием, что единственными элементами, которые могут быть
элементами правовой системы, являются те подсистемы, которые во
взаимодействии образуют структуру, вытекающую из социальной функции
этой системы. сложный. Единая функциональная направленность объектов
недвижимости в правовом регулировании имущественных отношений (а также
необходимость государственной регистрации прав и сделок, обеспечения
гласности оборота недвижимых вещей и т. д.) Также определяет состав
элементов этого система и принципы построения структуры недвижимости.[30,
с. 81]
В-четвертых. Система недвижимости, как и любая другая система, имеет
определенный порядок автономии (самостоятельности). Неподвижные вещи,
образующие систему, не столько в совокупности (включая свои собственные
свойства) образуют ее композицию, сколько превращаясь в целостную
структурную построение, создают сложные или синтетические совокупные
качества, которые уже отличаются от качеств отдельной неподвижной вещи вне
системного рассмотрения. В частности, характер и содержание вещных прав на
«отделенную» от системы недвижимости (жилой или нежилой), будет
принципиально (именно принципиально) отличаться от характера и содержания
вещных прав на одно и то же помещение, но представленное в системой связке
«земельный участок - здание – помещение». «Кроме того, автономность
системы объектов недвижимости (как магистральная особенность) выражается
41
в «обратном» влиянии системы на ее составные части, изменении качественных
характеристик элементов, создании новых.
Наиболее ярким примером такого
обратного влияния системы является предприятие как имущественный
комплекс и кондоминиум, формирование которого обусловлено исключительно
системными требованиями к объектам недвижимости (предприятие с
определенными оговорками и исключениями).
В-пятых. Жесткое построение структуры объектов недвижимости
обеспечивается определенными, общими для системы в целом, границами
свойств и функций определенных недвижимых вещей. Существенный «выход»
свойства или функции любого элемента системы за пределы, определяемые
структурой (рамки, границы), либо приводит к отклонению этого элемента от
структуры, либо разрушает (в некоторых случаях трансформирует) систему в
целом. В современном российском гражданском законодательстве документы
(ценные бумаги) или претензии, связанные с недвижимостью, не признаются
недвижимостью. Признание судебных исков недвижимостью повлечет за собой
неизбежное разрушение даже самой простой, суммативной системы объектов
недвижимости.
Вышеуказанные признаки общности объектов недвижимости в их общей
совокупности однозначно указывают на системный характер объектов
недвижимости. Более того, системы имеют не только самый простой,
суммативный порядок, но и более сложные системы, даже синтетические. В
этом исследовании уже кратко отмечены основные положения философии и
философии права на системных построениях. Не претендуя в этом отношении
на полное представление концептуальных представлений о системах и
структурах, в методологических целях в связи с задачами работы необходимо
исходить из следующего (в зависимости от степени внутренней организации и
жесткости структурирования) системные структуры:
а) суммативный, вырастающий из конгломерата отдельных,
«механически» связанных объектов в совокупности;
42
б) комплексный, возникающий при суммативном за счет появления
устойчивых закономерных связей между её частями;
в) синтетическая система высшей степени с преобладанием
интегративных свойств составляющих ее частей.
В соответствии с вышеуказанной градацией системы конструкций
объектов недвижимости, изучение, знание этого юридического вопроса будет
построено.
2.2
Уровни системы объектов
недвижимого имущества
Суммативная система - это простейшая линейная схема упорядочения,
объединяющая все без исключения объекты гражданских прав, которые по
закону называются недвижимостью. В настоящее время объекты недвижимости
признаны:
1) участки недр;
2) земельные участки;
3) обособленные водные объекты;
4) объекты, прочно связанные с землей, движение которых без
пропорционального ущерба их назначению невозможно;
5) леса;
6) многолетние насаждения;
7) здания;
8) сооружения;
9) воздушные и морские суда;
10) суда внутреннего плавания;
11) предприятия как имущественные комплексы;
12) другие имущественные комплексы;
13) кондоминиумы;
14) нежилые и жилые помещения.
43
Все вышеупомянутые недвижимые вещи, рассматриваемые в единстве,
общности, представляют собой конструкцию более высокого порядка, чем
простой набор объектов, лишенный как юридической, так и фактической
внутренней взаимосвязи, которая не имеет какой-либо конкретной структуры
(физического конгломерата). Вещи, отнесенные к закону о недвижимости, не
только соответствуют значительному числу системообразующих признаков, но
и объективно взаимосвязаны. Объективность и конструирование недвижимых
вещей, а также структурные связи их элементов выражаются, во-первых, в
едином порядке жизненной важности для субъектов и объективного (вне этих
предметов) материального существования объектов гражданских прав и, во-
вторых, по прямому указанию законодателя. [69,
с. 773]
Объективный, материальный «прототип» недвижимости - это вещь, вещь
определенного уровня и значимости. Этот уровень, как правильно отмечено в
литературе, устанавливается перечнем объектов недвижимости (земельных
участков, зданий, сооружений и т. д.), который предопределяет основные
качественные и - в перспективе - системные атрибуты этих объектов, в
частности такие, как равная экономическая ценность, одинаково значимая
публичная составляющая, доступная к фискальному «сопровождению».
Автономность совокупности недвижимых вещей как неотъемлемой черты
системы выражается также в особенностях методов формирования единства,
своего рода «способах включения» в состав объектов недвижимости
определенных объектов. Как уже отмечалось, есть два таких способа. Первая -
это естественное, объективное свойство, выражающееся в юридическом
отнесении к недвижимым вещам всего, «которые прочно связаны с землей», то
есть к объектам, «которые не могут быть перемещены без соответствующего
ущерба их назначению». Вторая заключается в положении Гражданского
кодекса Российской Федерации о том, что иное имущество может быть
отнесено законом к недвижимым вещам. Других способов изменить
существующее описанное единство объектов недвижимости нет. Следует иметь