64
Таким образом, гражданское законодательство не столько однозначно
определяет превосходство строения над земельным участком, сколько отделяет
эти объекты друг от друга и отдает предпочтение динамике владения зданиями
и сооружениями. «Разрыв в правах на недвижимость и землю, на которой
находится эта собственность, чреват негативными последствиями для ее
владельца, что в конечном итоге приведет к возможной потере имущества.
Заключая договор на срочное использование земельного участка, собственник
имущества должен предусмотреть эти последствия. В связи с этим при
заключении договора о праве на земельный участок - договора аренды или
договора о срочном безвозмездном использовании - вопрос о правах и
обязанностях собственника недвижимого имущества должен решаться при
прекращении прав на земельный участок. В частности, в договоре может быть
предусмотрено право собственника имущества на получение его стоимости по
цене, существовавшей на момент прекращения права на земельный участок, от
собственника земельного участка при передаче, [49,
с. 464] - отмечает и
И.А.
Иконицкая.
Вышеизложенное приводит к выводу об организационной (и
организующей) роли земельного участка в формировании и функционировании
всей системы недвижимости, центральном месте и правовом доминировании
земли над другими недвижимыми вещами, о значительном, фундаментальном
влиянии земли на структуру системы недвижимости и характер структурных
связей ее элементов.
Активная часть этой системы должна быть отделена от организационного
центра системы недвижимости, которым является земля. Известно, что, как
правило, выделяется определенная группа структур, взаимосвязи между
которыми являются наиболее интенсивными и, следовательно, накладывают
характерный отпечаток на всю целостную сущность. Изменение условий
существования целого (например, изменение внешней среды) приводит к тому,
что другие группы структур начинают играть решающую роль (т. е.
65
интенсивность взаимосвязей между ними) возрастает по мере появления новой
стороны и свойства частей целого, выраженные через их механизмы, находятся
в большей степени в соответствии с изменившимися условиями окружающей
среды». В исследуемой суммативной системе объектов недвижимости
прослеживается идентичная ситуация, выражающаяся в том, что под влиянием
определенных правовых реалий некая недвижимость находится в центре самых
распространенных правовых отношений, «на острие» законотворческой и
правоохранительной деятельности. Последние два десятилетия
демонстрировали смену ряда объектов недвижимости, последовательно
появляющихся в наиболее активном состоянии. Имущество (в том числе
недвижимость) государственных и муниципальных предприятий, подлежащих
приватизации, квартиры, здания и сооружения, нежилые помещения, земельные
участки, поочередно или одновременно с несколькими объектами, оказались в
наиболее активном положении по сравнению с другими элементами
совокупности системы. Такие объекты недвижимости могут быть определены
как «активное звено» системы недвижимости.
Активным компонентом системы недвижимости является один или
несколько объектов недвижимости, которые в определенный период времени
являются центральными для имущественных (в основном деловых) правовых
отношений, как реальных, так и обязательных, с упором на исследования в
области правоприменения и гражданского права. Как правило, та или иная
недвижимость выступает в качестве активного звена в связи с этапами и
способами развития общественных отношений, требующих определенной
юридической регистрации. Между тем законодательство, в том числе
гражданское, предопределяет тот или иной тип недвижимости в качестве
активной ссылки. Примером является введение главы 17 ГК РФ и Земельного
кодекса РФ [5], что привело к активному включению земельного участка в
оборот имущества. Признание Гражданского кодекса Российской Федерации в
качестве самостоятельного объекта гражданских прав жилых помещений
66
привело к деятельности нежилых помещений и
т.д.
Активная часть системы объектов недвижимости, находясь в том или
ином коротком или значительном временном интервале, в точке концентрации
законодательства, практики и доктрины, воздействует на всю систему в целом,
в той или иной степени отделяясь от нее в течение этого времени.
2.5 Составная
недвижимая вещь
Понятие составного объекта недвижимой собственности (в отличие,
например, от понятия сложной вещи) не определено ни Гражданским кодексом
Российской Федерации, ни цивилизованным научным мышлением.
Термин «составное недвижимое имущество» получил широкое
распространение в последнее десятилетие в связи с включением отдельных
помещений в оборот имущества как самостоятельных объектов гражданских
прав (нежилых и
жилых, в
том числе
квартир). [81]
В литературе идет оживленная дискуссия о проблемах права на жилые и
нежилые помещения внутри здания [62, с.13], суть которых, по сути, сводится к
поиску наиболее эффективных строительств реальных прав на помещение и
другое общее имущество в здании (крыша, чердак, лестничный марш, зоны
обслуживания и т. д.). Другими словами, здание выступает для субъектов не
как единый объект гражданских прав, а как минимум два - собственно жилые
или нежилые помещения и общая собственность здания, которая не входит в
последние (отдельные офисные помещения, технические строительные
конструкции и элементы). Соответственно, права собственности определяются
этим как «единоличный» и общий капитал (в жилом
здании). [70, с. 23]
Владельцы квартир в многоквартирном доме относятся к общей долевой
собственности на общие части дома, несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарное и другое оборудование снаружи или внутри
квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
[2, ст. 290].
67
Хорошо известный приоритет «единоличного права собственности» над
общим акционерным капиталом порождает первое (с точки зрения
законодателя и правоохранителя) жилое помещение, которое по различным
экономическим, социальным и даже политическим причинам больше
требовалось прочное, безусловное право собственности. Приватизация
отдельных квартир и других жилых помещений поставила перед
правительством и наукой ряд весьма неоднозначно решаемых задач.
Производная, в определенной степени, «нагрузочная», доли в общем имуществе
многоквартирного дома представляется искусственно введенной в Гражданский
кодекс Российской Федерации [2, ст. 290], чтобы дать хотя бы минимальную
ясность правовому строительству квартиры, строительству как недвижимому
объекту гражданских прав. Указанные спорные положения требуют
законодательного решения - решения, основанного на тщательном
доктринальном исследовании, которое, однако, уже интенсивно проводится. В
частности, В.В. Чубаров предлагает исключить возможность одновременной
государственной регистрации права собственности как на здание, так и на
находящиеся в нем нежилые помещения. Единоличный владелец здания, если
он решает отчуждать здание путем отчуждения определенных нежилых
помещений, должен пройти процедуру государственной регистрации своего
права собственности на нежилые помещения. Тем не менее, допустимо
установить презумпцию того, что владение зданием будет означать признание
права собственности одного человека на все помещения в здании без внесения
соответствующих записей в ЕГРП. Такая презумпция может иметь
ограниченную ценность в случаях, не связанных с отчуждением помещений в
здании (например, для
сдачи их в
аренду без права
выкупа). [76,
с.61]
Научные взгляды современных юристов на эту проблему иногда
занимают полярные позиции: от отказа в квартирах как от недвижимых
объектов гражданских прав до признания неоспоримого права владельца
недвижимого имущества (жилого дома, другого здания и т. д.) «Расчленить»
68
вещь и свободно распоряжаться своими «частями». Следует отметить, что
исследования этой ситуации проводились ранее. Еще К. П. Победоносцев
подчеркнул, что «если бы кто-то разрешил распределение дома по нескольким
владельцам по комнатам, то право собственности каждого человека было бы
неполным, поскольку без согласия других он не имел бы права проводить
постройки и ремонтировать стены, которые больше не подлежали физическому
разделению. " [76, с.61] Этомго вопроса касались Г.Ф. Шершеневич, и В.И.
Синайский.
Положение, вытекающее из действующего законодательства о правовом
режиме многоквартирного дома, является несколько идеальной конструкцией:
граждане, приобретая жилые помещения, становятся совладельцами (на праве
общей долевой собственности) другого, общего имущества дома. Владельцы
управляют этим общим имуществом самостоятельно, либо доверяют его
специализированной организации, либо создают собственное партнерство.
Названный правовой механизм может быть легко реализован и универсально
реализован, но только в том случае, если он послужит заключительным этапом
логического и последовательного (возможно, длительного) развития
гражданского (и жилищного) законодательства в этом направлении.
Принимая во внимание неоспоримую важность и необходимость
уточнить особенности и содержание вещных прав на жилые (нежилые)
помещения и другое имущество в многоквартирном (другом) доме,
представляется, что объекты этих прав и их совокупность следует
анализировать как приоритетный вопрос. Безусловно, наиболее важной
проблемой, изначально требующей фундаментального решения, является
определение сущности недвижимости, в «составе» которой стоит
самостоятельный объект недвижимости - помещение. [76, с. 63] Такая ситуация
довольно распространена в практике оборота имущества, например, когда
владелец здания отчуждает одно или несколько помещений другому лицу
(ситуация, которая лишь фундаментально похожа на продажу квартир в
69
многоквартирном доме). «Признание помещения в здании как самостоятельной
недвижимости означает одновременный отказ от здания как собственности.
Последнее в данном случае существует технически, а не юридически», -
считает В. В. Чубаров. [51, с.67]
Действительно, перед законодателем, правоохранителем и гражданско-
правовой наукой в этом случае стоит сложная задача: как соотнести одно из
концептуальных положений гражданского права о неделимости и
индивидуальной уверенности в недвижимом объекте, представляющем собой
здание, с возможностью (и даже необходимость) относительно свободного, не
зависящего от юридической судьбы здания, участия в обороте его
«технической» части - помещения как самостоятельного объекта гражданских
прав на недвижимость? Если следовать неумолимой логике догматических
правил сделок с недвижимостью, продавец, являющийся владельцем здания,
обязан «разделить» здание на два новых объекта: отчуждаемое помещение и
«остаюшаяся» недвижимость, зарегистрировав права на них соответственно.
Приобретатель (новый владелец) нежилого помещения приобретает вещное
право исключительно на недвижимую вещь с определенно установленными
характеристиками, в том числе габаритами. Право собственности на долю в
общем имуществе всего здания, покупатель нежилых помещений не
«приобретает» автоматически.
Попытки некоторых судов распространить
нормы [2, ст. 290], предназначенные для владельцев жилых помещений, на
владельцев нежилых помещений встретила жесткую и однозначную позицию
высших судебных инстанций, не признавших возможность подобной аналогии
закона. [81]
Таким образом, если покупатель приобретает право собственности
исключительно на помещения (ряд помещений), какая недвижимость остается у
продавца - владельца здания? По словам В.В. Чубарова, здание как недвижимое
имущество в этой ситуации, по закону перестает существовать, уступая место
двум новым объектам недвижимости - помещению и зданию без этого
70
помещения. Технически, здание существует, но юридически это не так,
поскольку в гражданском законодательстве не признается возможность
регистрации права на другой объект, отличный от указанных в законе (это
здание или помещение). В рассмотренном примере продавец остается
владельцем оставшихся помещений и имущества, принадлежащего общему в
многоквартирных домах: общих частях дома, несущих конструкциях дома,
механическом, электрическом, санитарном и другом оборудовании снаружи
или внутри квартиры и т. д. Все это имущество должно быть надлежащим
образом зафиксировано в документе, удостоверяющем зарегистрированное
право, в виде индивидуально определенного недвижимого имущества. [76, с.65]
Такой подход к юридическому строительству недвижимого и, что более
важно, к отношениям недвижимости не мог не привести к ситуации, которую
практически невозможно разрешить традиционными методами. Линейное
построение системного агрегата недвижимого имущества не воспринимает
ничего, кроме линейного построения его элементов, которое в анализируемых
вопросах ограничено зданием (структурой) и помещением (жилым и нежилым),
причем либо здание или помещение. Суммативный уровень системы
недвижимости, на которой изначально расположены здание и его помещения,
определяет простейший уровень системно-структурных связей элементов этой
системы. Этот простейший уровень исключает возможность рассмотрения
конструкции «недвижимых вещей в других недвижимых вещах» и,
естественно, приводит к отказу здания как объекта недвижимого имущества
после выделения одного или нескольких помещений в качестве
самостоятельной недвижимости. [65,
с.59]
В противном случае такая же конструкция представляется
исследователю, но уже рассматривается как более сложное системное
построение уровня сложной популяции. Действующее законодательство и
судебная практика в какой-то степени уже оперируют этим уровнем системных
построений. Так, уже упоминавшееся Постановление Президиума Высшего
71
Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2002 г. № 3673/02
[81] основывалось на положениях ст. 554 ГК РФ о том, что в договоре купли-
продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие
определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по
договору, в том числе данные, определяющие местонахождение недвижимости
на соответствующий земельный участок или в составе другой недвижимости.
Ключевым термином в этом тексте является выражение «как часть другой
недвижимости», которое, по-видимому, не оставляет сомнений: «внутри»
одной недвижимой вещи можно поместить другую. Такая системно-
структурная конструкция, чуждая суммированию совокупности, принципы
построения которой исходят В.В. Чубаров и разработчики Концепции вполне
естественны для интегрированной системы недвижимых вещей. Сложная
система как более высокоорганизованная система построения совокупности
недвижимого имущества не ограничивается линейными отношениями, которые
не отвечают потребностям современного предпринимательского оборота, а
самостоятельно находит новые, более сложные и многоуровневые. Это
системно-сложные отношения двух недвижимых вещей: зданий и помещений в
нем, которые вместо совокупной конструкции «или здание или помещение»
предлагают совершенно другую конструкцию, требуемую современным
экономическим состоянием, в упрощенной форме, выглядящей как «здание и
помещение в нем ".
Сложная конструкция из композитного недвижимого имущества в отличие от
совокупности суммативной и сложной вещи характеризуется следующими
особенностями в обращении:
1) составная недвижимая вещь - недвижимое имущество, содержащее в своих
пространственных границах другую недвижимость;
2) составная недвижимая вещь и недвижимое имущество в своем составе
являются относительно самостоятельными объектами гражданских прав.
Каждый из них свободно и независимо от другого участвует в обороте;
72
3) структурно-элементные отношения составной недвижимой вещи и объекта
как части этой вещи проявляются на двух уровнях: «ослабленная», пассивная
форма с независимым участием каждой недвижимой вещи в отдельных, не
связанных между собой гражданско-правовых сделках (горизонтально-
суммативный уровень) и довольно жесткая, взаимозависимая и взаимно
влияющая форма в правовых отношениях между владельцами этих объектов
или в правовых отношениях этих владельцев с третьими лицами (вертикально-
сложный уровень). Вертикально сложный уровень подразумевает укрепление
межэлементных связей и предопределяет юридическое господство
составной
вещи
над объектом
в ее
составе.
Другие особенности составной недвижимой вещи (следование за
объектом как частью недвижимой вещи с судьбой составной вещи,
возможность завершения объекта как части недвижимой вещи без завершения
составной части и т. д.), безусловно, представляют научный интерес, но с точки
зрения изучения системы недвижимых вещей не принципиально. Таким
образом, в составе недвижимого объекта может быть сформирована другая
недвижимая вещь, однако (и это очень, очень важно) право на такую вещь
должно быть надлежащим образом зарегистрировано, а также изменение
составного реального недвижимости, и включить такой вид недвижимости в
традиционное деление (характеристика системы суммативной) невозможно.
Это иной, чем просто раздел недвижимого имущества, способ создания объекта
гражданских прав, возможный при законодательной поддержке и только в
качестве комплексной системы недвижимости. [65,
с.73]
Владелец здания после продажи помещения (ряда помещений) остается
владельцем здания, в то время как покупатель помещения владеет, использует и
управляет исключительно приобретенным имуществом, «связывая» свои
полномочия с полномочиями собственника здания. Анализируя
вышеупомянутый иск о летнем кафе, расположенном на крыше института, К.
Скловский отмечает, что «любое совместное использование объекта
73
предполагает, что, поскольку один из совладельцев получает выгоду от
владения объектом, другой, как правило, должен претерпевать такое
использование, чем-то жертвовать. Разумно перевести эти отношения,
описывая обычный сервитут, в форму компенсируемого контракта и,
вознаградив толерантную сторону, создать у нее мотив для соблюдения
сервитута». [70, с.84]
Таким образом, относительная изоляция и независимость здания и
помещений в нем как объектов недвижимости чреваты серьезной опасностью
отрицания каких-либо структурных взаимосвязей вообще. Ограничение
исследования недвижимости линейным построением совокупности
суммативной совокупности «здания, сооружения, нежилые помещения, жилые
помещения» не позволяет выявить существенные, глубокие взаимосвязи
другого (сложного) уровня системы - «составной недвижимой вещи -
недвижимой вещи в составе вещи». Игнорирование структурно-элементных
отношений более высокого, сложного (приближающегося к синтетическому)
уровня системы взаимосвязей может привести правоохранителя и законодателя
к юридически сложным ситуациям.