54
Во-первых, сложная вещь - это всегда рукотворный объект гражданских
прав.
Во-вторых, сложная вещь в недвижимости создается двумя или более
объектами недвижимости.
В-третьих, объекты недвижимости, входящие в сложный объект
недвижимости «свою собственную» прекращаются, однако подлежат
индивидуальному техническому учету и инвентаризации.
В-четвертых, объекты, входящие в состав сложной недвижимости,
взаимосвязаны:
а) общим назначением;
б) организационно и технологически (выполняет хозяйственную
функцию);
в) размещение на одном отдельном земельном участке.
В-пятых, сложная недвижимая вещь включает в себя исключительно
вещи как объекты материального мира. Включение нематериальных объектов
(элементов), таких как права, долги, название компании и т. д., трансформирует
сложную вещь в другой объект гражданских прав - предприятие как
имущественный комплекс, другой имущественный комплекс.
В-шестых, государственная регистрация прав осуществляется на единую
недвижимую сложную вещь без регистрации прав на отдельные объекты,
составляющие совокупный объект. Государственная регистрация вещного
права на недвижимое имущество, входящее в сложный объект, приводит к
прекращению или, по крайней мере, к изменению последнего.
Таким образом, комплекс недвижимости представляет собой комплекс из
двух или более объектов недвижимости, объединенных общей целью,
организационно и технологически взаимосвязанных, выполняющих единую
хозяйственную функцию и расположенных на одном отдельном земельном
участке.
Комплексная недвижимость либо создается как таковая (аэродром,
55
технологический комплекс), либо формируется правообладателем
(кондоминиум, комплекс недвижимости) и включается в оборот имущества
путем регистрации единственного права (включая его последующую передачу)
на единую совокупную недвижимость. Правообладатель, конечно, имеет право
юридически «разделить» сложную вещь на отдельные неподвижные
составляющие вещи, что приводит к появлению новых недвижимых объектов и
изменению или прекращению действия исходного совокупного объекта.
Отмеченная особенность - необходимость участия в сложном недвижимом двух
или более недвижимых имуществах - отделяет рассматриваемое сооружение от
общеизвестного сооружения «главная вещь и принадлежность», в котором
принадлежность по своей правовой природе всегда является движимым
имуществом. [35, с. 181]
Юридическая невозможность «отделения» от состава сложной
недвижимой вещи любого составного элемента его элемента свидетельствует о
достижении такой системной унификации недвижимых объектов, которая
приводит к превращению внутрисистемных отношений в структуру целого, то
есть до крайней точки центростремительного движения изначально сложной
системы.
2.4
Организационный центр системы
объектов недвижимого
имущества
Рассмотренные основные особенности и уровни системы объектов
недвижимости позволяют выделить в различных (в зависимости от уровня
системы) совокупных конструкциях недвижимых вещей - постоянно и
неизменно присутствующее звено, обеспечивающее построение системы
недвижимости. Таким постоянным звеном, организационным (и
организующим) центром системы недвижимого имущества любого уровня
является земельный участок.
Суммативная система недвижимых объектов гражданских прав (участков
недр, земельных участков, изолированных водоемов, объектов, тесно
56
связанных с землей, которые не могут быть перемещены без соответствующего
ущерба их назначению, лесов, многолетних насаждений, зданий, сооружений,
воздушных и морских судов, суда внутреннего плавания, предприятия как
имущественные комплексы, другие имущественные комплексы,
кондоминиумы, нежилые и жилые помещения) в определенной степени уже
проявляют организующие функции земельного участка, хотя по отношению к
ряду специальных объектов (не воздушных морских судов) (внутренние суда),
рассматриваемые вне системы, казалось бы, это проявление отсутствия. Такой
вывод представляется слишком категоричным, поскольку «нетипичные»
объекты недвижимости включены законодателем в существующую систему
объектов недвижимости, уже основанную на организующей и центральной
роли земли.
Строительство недвижимого имущества основывается либо на самом
земельном участке, либо на связи между земельным участком. Эта конструкция
настолько деликатна и полностью удовлетворяет как потребности в правах на
недвижимость, так и ее (недвижимость) участие в обороте собственности, что
законодатель справедливо не прибегал к созданию новых способов и форм
«общественного сопровождения» ценных объектов, но распространил на эти
объекты действующие правила, которые устанавливают особый порядок
использования, владения и распоряжения недвижимостью. Другими словами,
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, будучи, таким образом,
включенными в систему объектов недвижимости, воспринимали (заставляли
воспринимать) свойства системы, характерные для всех других «истинных»
объектов недвижимости. [35,
182]
В то же время Федеральный закон о государственной регистрации [13]
прав присваивает недвижимому имуществу (недвижимости), права на который
подлежат государственной регистрации в соответствии с указанным законом,
не все объекты, а только следующие: земельные участки, участки недр,
изолированные водоемы и все объекты, связанные с землей, поэтому их
57
перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая
здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние
насаждения, кондоминиумы, Предприятие как имущественные комплексы.
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания не включены в
перечень объектов недвижимости, перечисленных в настоящем Законе.
В литературе отмечается, что объекты регистрации, указанные в данном
законе, соответствуют пункту 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации, касающегося «объектов недвижимости двух групп объектов»:
а) земельные участки, участки недр, изолированные водоемы и другие
объекты, прочная связь которых с землей исключает возможность перемещения
этих объектов, не нанося им несоразмерного (чтобы сделать невозможным
использование по прямому назначению) ущерба;
б) другие, которые не обладают прочной связью с наземными объектами,
если они определены в законе как недвижимое имущество (например,
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, морские объекты)».
[45, с.17]
Однако не все перечисленные объекты в действительности обладают
прочной связью с землей. Жилые и нежилые помещения косвенно связаны с
землей через здание или сооружение, частью которого они являются,
кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимости,
включающий земельный участок в установленных границах и расположенные
на нем жилое здание, другие объекты недвижимости.
Действительно, связь объекта с земельным участком (землей) может быть
прямой (здания, сооружения) или косвенной (жилые и нежилые помещения).
Вместе с тем основой этого утверждения является фактор физической связи
объектов, однако при рассмотрении организующей роли земельного участка в
системе объектов недвижимости не менее важна и правовая связь недвижимого
имущества с землей, нельзя игнорировать при изучении системных свойств
совокупности недвижимых объектов. [26]
58
Из приведенных рассуждений можно сделать следующие основные
выводы.
Во-первых, все объекты недвижимого имущества без исключения
объединены законом и объективным существованием в совокупность,
соответствующую характеристикам системного образования.
Во-вторых, система недвижимости в основном построена на прямой или
косвенной связи с земельным участком в качестве незаменимой и
организующей основы для единства.
В-третьих, объекты, введенные законодателем в состав недвижимого
имущества, которые физически не связаны напрямую с землей, тем не менее,
подчеркивают однородные свойства и более прочные системные связи других
недвижимых объектов.
И, наконец, в-четвертых, воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, то есть все вещи, на которые распространяется режим недвижимости,
не отражены в Законе о государственной регистрации прав как объекты,
требующие единой государственной регистрации; таким образом, в общей
суммирующей системе объектов недвижимости можно выделить два
подуровня: первичный общий, включающий все указанные объекты
недвижимости, и первичный организованный, состоящий из объектов, прямо
или косвенно связанных с землей.
Земля как организационный центр системы объектов недвижимости,
безусловно, имеет другую перспективу исследования.
В сложной недвижимости, как и в системе недвижимости в наиболее
«концентрированном» смысле, отдельный изолированный земельный участок
выступает в качестве материальной (и правовой) основы совокупного объекта в
целом. Технологические и имущественные комплексы унитарных предприятий
и других коммерческих организаций и т. д., также физически и юридически
основаны на земельном участке или, что более типично для данного типа
единства недвижимости, на нескольких земельных участках. В совокупности
59
всей системы сложной недвижимости, как в системе недвижимости в наиболее
«концентрированном» выражении, отдельный изолированный земельный
участок выступает в качестве материальной (и правовой) основы совокупного
объекта в целом. Технологические и имущественные комплексы унитарных
предприятий и других коммерческих организаций и т. д., также физически и
юридически основаны на земельном участке или, что более типично для
данного типа единства недвижимости, на нескольких земельных участках. В
совокупности суммативной системы все недвижимые вещи (за исключением
рассматриваемых воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания)
также прямо или косвенно связаны с землей. Все недвижимые вещи (за
исключением рассматриваемых самолетов и судов, судов внутреннего
плавания) также прямо или косвенно связаны с землей.
Непосредственно связаны с земельным участком (земельным участком):
1) леса;
2) многолетние насаждения;
3) здания;
4) объекты;
5) другие объекты, прочно связанные с землей, движение которых невозможно
без соответствующего ущерба их назначению;
6) кондоминиумы.
Связанный с земельным участком (земельным участком) косвенно:
1) предприятия как имущественные комплексы;
2) другие имущественные комплексы;
3) нежилые и жилые помещения.
Системные особенности земельного участка как недвижимого имущества,
взаимосвязанность и его взаимозависимость с другими объектами
недвижимости уже рассмотрены в данной работе. Свойства земельного участка
как организационного центра всей системы (во всех его типах и уровнях)
объектов недвижимости отличаются от ранее отмеченных признаков, присущих
60
исключительно земле (земельному участку), и приводятся в следующем.
Во-первых, земля, земля является единственным объектом
недвижимости, находясь на заре становления юриспруденции, включенной в
предмет правового регулирования, она остается таковой на протяжении всего
дальнейшего развития права. Меняется только правовой режим земли как
объекта, что в большей или меньшей степени влечет за собой изменение
режима других недвижимых вещей.
Земельное законодательство как основной принцип регулирования
отношений, связанных с землей, провозглашает первостепенное значение земли
как основы человеческой жизни и деятельности, согласно которой
регулирование отношений по использованию и охране земель основывается на
понятии земли как природный объект, охраняемый как неотъемлемая часть
природы [12], природный ресурс, используемый в качестве средства
производства в сельском и лесном хозяйстве, а также основа для
осуществления хозяйственной и других видов деятельности на территории
Российской Федерации, и лишь вторично определяет стоимость земли как
объекта недвижимости, права собственности и другие права на землю (ст. 1
Земельного
кодекса РФ). [5]
В литературе также подчеркивается приоритет сохранения земель.
«Земельные отношения, как и любые другие отношения в отношении
природных ресурсов, делятся на две основные группы: отношения по
использованию и отношения по защите. Приоритет защиты природных
ресурсов основан на их ограниченном пространстве, незаменимости и зачастую
невозможности восстановления их с нерациональным использованием.
Поэтому государство безоговорочно проводит протекционистскую политику в
отношении земли, направленную на обеспечение ситуации, когда
экономическое использование земли в меньшей степени меняет ее природные
свойства (пункт 1 статьи 12 Земельного кодекса Российской Федерации), а
также выделение ценных и особо охраняемых земель и исключение их из
61
хозяйственного оборота (см., например, статью 94 Земельного кодекса
Российской Федерации). В результате землепользование всегда должно быть
вторичным и осуществляться после осуществления мер по охране земель (или
хотя бы одновременно с ними). Такая превентивная мера позволит, если ее не
избежать, то хотя бы существенно сократить случаи деградации и другого
ухудшения состояния земель. [66, с.53]
Во-вторых, естественное ограничение поверхности земли, особенно
ограничение земельных участков как объекта оборота частной собственности,
неизбежно приводит к предопределению выбора законных средств правового
господства над этим объектом. Правовые средства регулирования отношений,
связанных с землей, безусловно воспроизводятся вначале и формах правового
воздействия на другие объекты прав, в том числе гражданские (также
влияющие на перечень объектов, классифицированных как недвижимые).
Способность граждан или юридических лиц владеть, использовать и
распоряжаться землей на принципах автономии, их волеизъявления и в их
интересах не только влечет за собой включение других, качественно новых
экономических основ для развития оборота имущества, но и оказывает
взаимное влияние вся система недвижимости в целом.
В-третьих, все недвижимое имущество «зародилось» в недрах
публичного права. Первоначальное включение недвижимого имущества в
оборот имущества неизменно осуществляется государственным
(муниципальным) правительством. Дальнейшее участие недвижимости в
экономических отношениях сопровождается этим государственным органом
посредством различных разрешений и регистраций, которые исключают
неконтролируемый, в ущерб общественным интересам, оборот самого ценного
для государственности объекта - земельного участка. Через установления
особого режима землепользования, включения в условия предоставления
раздела специальных положений о назначении земельного участка,
обеспечивается особый режим того, что другая недвижимость прочно связана с
62
земельным участком.
Постоянное, обязательное и, что более важно, одинаково характерное и
неизменное присутствие «публичной составляющей» в частноправовой
структуре земельного участка обеспечивает общность и единообразие
юридических свойств других объектов недвижимости. Наиболее значимым
проявлением рассматриваемой системной собственности на земельный участок
является положение о том, что земельный участок (и, следовательно, все, что с
ним связано) может быть изъят у собственника для государственных или
муниципальных нужд путем выкупа. Решение о выходе принимается
федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации. Владелец земельного участка должен
быть не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия земельного участка
уведомленный об этом органом, в письменной форме, принявшим решение об
изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года с даты получения
владельцем такого уведомления допускается только с согласия владельца (ст.
279
ГК РФ). [67,
с.23]
В-четвертых, невозможность физического прекращения земельного
участка систематически предопределяет временность других объектов
(возможно, за исключением участков недр как пространственного ресурса) и,
следовательно, постоянное системное правовое регулирование правового
режима земли над другими объектами недвижимости.
В-пятых, существенная системная группа объектов недвижимости,
созданных человеком, - здания и сооружения были созданы или признаны в
качестве таковых, в том числе, если позволял правовой статус земельного
участка, уже выделенного для этой цели или при условии его предоставления в
будущем. Единство судьбы земельных участков и объектов, которые с ними
прочно связаны, заключающееся в том, что все объекты, тесно связанные с
земельными участками, за исключением случаев, установленных
федеральными законами - это также определяется по земельному
63
законодательству базового принципа землепользования. [5, ст. 1]
В некоторой степени земельное законодательство пытается вернуть
историческую связь «строение - земля» к традиционному, классическому для
цивилистики состояния: земля - главная вещь, строение на ней -
принадлежность. Гражданское право, в содержание которого, собственно,
входит регулирование этой группы отношения, в том числе отношения земли и
зданий как объектов.
Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации
достаточно последовательн в определении правовых приоритетов. Когда
строение отчуждается покупателю одновременно с передачей права
собственности на такое имущество, права на ту часть земельного участка,
которая занята этим имуществом и необходимы для его использования. Права,
передаваемые на земельный участок под зданием, могут быть не только
вещными, но и обязательными, срочными, например, права аренды. Эта
конструкция указывает на приоритет строения над землей - земля следует
судьбе строения.
В соответствии со ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации
при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным
владельцу недвижимого имущества, расположенного на данном участке, и прав
на недвижимое имущество, оставленное его владельцем на земельном участке,
определяются в соответствии с договором между владельцем участка и
владельцем соответствующей недвижимости.
Это правило не отдает предпочтения ни владельцу земли, ни владельцу
недвижимости. В случае отсутствия или недостижения соглашения между
собственниками судьбу связки «земельный участок - строение» решается
судом. Любое решение суда сохраняет землю как недвижимую собственность
(либо от собственника земли, либо - при определенных условиях - от
собственника здания). Здания (сооружения) могут быть снесены, а земельный
участок возвращается в исходное состояние.