82
2. Среди подрядных договоров, которые предусматривают выполнение
строительных, монтажных и других работ и по которым возникает право
частной собственности гражданина на построенный объект, определенное
место занимают договоры строительного подряда.
Договор строительного подряда заключается на проведение нового
строительства, капитального ремонта, реконструкции (технического
переоснащения) предприятий, зданий (в частности жилых домов),
сооружений, выполнение монтажных, пусконаладочных и других работ,
неразрывно связанных с местонахождением объекта.
Сторонами в договоре строительного подряда выступают подрядчик и
заказчик. В нормах ГК, регулирующих договорные отношения строительного
подряда, часто используется термин «объект строительства», хотя
содержание этого понятия в законе не раскрывается. Как считают авторы
комментария ГК РФ (ст. 740), под ним следует понимать здания или
сооружения, которые расположены отдельно. Имеются также в виду
неразрывно связанные с ними оборудование, инструменты, разного рода
эстакады, внутренние инженерные сети, канализация, водоснабжение и тому
подобное. Необходимым признаком объекта следует считать то, что на
строительство, реконструкцию или расширение того, что считают
«отдельным объектом», состовляется отдельный проект и смета
1
.
Условием договора строительного подряда может быть строительство и
сдача заказчику объекта строительства «под ключ». В этом случае договором
предусматривается выполнение подрядчиком всего цикла работ:
проектирование – строительные, монтажные, специальные строительные
работы, предусмотренные строительными нормами и правилами,— сдача
объекта в эксплуатацию. По договоренности между сторонами заказчик
может принять на себя часть обязательств, связанных со строительством
1
Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / О.Н.Садиков.-
М.:Юридическая фирма КОНТРАК- ИНФРА - М.,2017.- 778 с.
83
(например, по обеспечению материальными ресурсами). Но и при этом
подрядчик продолжает нести ответственность за передачу заказчику
созданного объекта «под ключ», поскольку на нем лежит обязанность сдать в
соответствии с условиями договора объект готовым к эксплуатации
1
.
После завершения всех работ, предусмотренных проектно-сметной
документацией и договором, подрядчик сдает объект заказчику в
гарантийную эксплуатацию. В процессе сдачи—приемки объекта стороны
проверяют соответствие выполненных работ условиям договора. Сдача—
приемка осуществляется в течение установленного договором срока после
получения заказчиком письма от подрядчика о готовности объекта или его
части в эксплуатации.
Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к передаче
работ, выполненных по настоящему договору, обязан немедленно начать их
принятие. В принятии работ должны принимать участие представители
органов государственной власти и органов местного самоуправления в
случаях, установленных законом или другими нормативно-правовыми
актами. Передача работ подрядчиком и принятие их заказчиком оформляется
актом, подписанным обеими сторонами. Акт, подписанный одной стороной,
может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы
отказа второй стороны от подписания акта будут признаны судом
обоснованными. Так, по мнению И.Фаршатова, обоснованными следует, в
частности, считать мотивы отказа заказчика от подписания акта, если
подрядчик не уведомил его о завершении работ по договору и не вызвал его
для участия в приемке результата работ. В этом случае подрядчик не может
ссылаться на отказ заказчика от исполнения договорного обязанности по
приемке и требовать оплаты на основании одностороннего акта
2
.
1
Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о
выполнении работ и оказании услуг; М.” Статут”, 2012.- 1038 с.
2
Фаршатов И. Оплата работ по договору строительного подряда// Хозяйство и право.-
2013.- № 10.- С.31-39.
84
Одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан и
возникновения права частной собственности на жилье является заключение
инвестиционных договоров на строительство жилья. Такие инвестиционные
договоры в основном заключаются в связи со строительством
многоквартирных жилых домов, под строительство которых осуществляется
отвод земельного участка, а объектом инвестирования является та часть
жилья в многоквартирном доме, которая подлежит передаче в собственность
инвестору после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Следовательно, на основании инвестиционного договора на
строительство жилья происходит передача инвестором реципиенту
инвестиций (финансовому посреднику, который предоставляет услуги по
аккумуляции средств инвесторов и направление их на строительство жилья),
с последующим возникновением у инвестора права собственности на вновь
построенное жилье. Инвестиционный договор на строительство жилья
определяется как договор, на основании которого одна сторона (инвестор)
обязуется передать инвестиции реципиенту и принять в собственность
жилье, а другая сторона (реципиент) обязуется принять, использовать или
направить инвестиции на строительство жилья и передать инвестору жилье и
документы, необходимые для регистрации им права собственности
1
.
3. Основаниями для приобретения гражданами права частной
собственности на вещи, в том числе денежные средства, могут быть
договоры займа и кредитные договоры.
По договору займа одна сторона передает или обязуется передать в
собственность деньги или вещи, а заемщик обязуется возвратить такую же
сумму денег (сумму займа) или равное количество вещей того же рода и
1
Сичевлюк В.А. Инвестиционные договора на строительство жилья (гражданско-правовой
аспект). Дис.... канд. юр. наук.- К.,2013.- С.47-48.
85
качества без уплаты процентов за предоставление займа, если иное не
предусмотрено договором в случаях предположения оплаты займа
1
.
4. Вопрос о возникновении права собственности на денежные средства
по кредитному договору остается дискуссионным в литературе. Прежде
всего, различия во взглядах исследователей этой проблемы кроются в
неодинаковом подходе к разграничению понятий «заем» и «кредит».
Сторонники одной из позиций (в частности, Ю.И.Чалый) считают, что
между соглашением займа и кредита существуют принципиальные
разногласия, которые не позволяют говорить о видовой принадлежности
кредита и займа и, не смотря на то, что внешне отношения займа и
кредитования имеют общие черты (а именно: срочность вложений, целевая
направленность, доходность таких сделок), это не дает основания говорить
об их тождестве
2
.
Такая позиция отрицается Г.В.Виноградовой, которая считает, что по
своей сущности эти отношения между собой тесно связаны. Во-первых,
правила договора займа являются общими для кредитных договоров, и во-
вторых, к кредитному договору при отсутствии специальных предписаний
могут применяться также правила о договоре займа в том случае, если они не
противоречат сущности отношений, которые ими регулируются
3
.
Некоторые ученые (В.М.Коссак, Г.А.Майданик) утверждают, что
кредитные договоры, которые имеют ряд собственных особенностей,
являются разновидностью договора займа (при условии целевого характера
заемных средств), а кредитные обязательства следует рассматривать как
специальные по сравнению с общим договором займа
4
.
1
Кривенда А.В. Гражданско-правовое регулирование заемных отношений: Автореф. дис....
канд. юр. наук. -К.:2013.- С.15.
2
Чалый Ю.И.Договор банковского кредита и правовые средства обеспечения возвратности
кредитных денег: Дис. ... канд.юрид.наук.- Х.,2012.- С.24.
3
Виноградова Г.В.Международное частно-правовое регулирование иностранного
инвестирования : Дис. ...канд.юр.наук.- К.-2012.- С.40.
4
Майданик Р.А. Ссуда /А.В.Дзеры. - К.:Юринком Интер, 2014.-С. 414-430.
86
По нашему мнению, понятие «кредит» является родовым понятием, а
связанные с ним кредитные отношения возникают в связи с передачей денег
или других ценностей одним лицом другому с условием возврата такого же
количества денег или вещей, определенных родовыми признаками (как
правило, с процентами). А ссуда, кредитный договор, коммерческий кредит,
кредитование банковского счета и тому подобное являются разновидностями
кредитных отношений.
В отличие от договора займа, по которому заемщику в собственность
передаются деньги или вещи, определенные родовыми признаками,
предметом кредитного договора могут быть только деньги, но не иное
имущество (вещи). Однако в определении кредитного договора не
раскрывается, на каких правовых основаниях передаются деньги заемщику.
По этому поводу высказаны разные мнения относительно правового режима
денег, переданных по кредитному договору.
Так, Г.В.Виноградова, исследуя правовое обеспечение иностранного
заемного инвестирования, сделала вывод о том, что инвестиционный договор
на условиях займа или кредита относится к договорам о передаче
имущественных ценностей: в первом случае – в собственность, а при
кредитовании – в пользование. В другом месте автор отмечает, что заемщик
имеет производное владение имущественными ценностями (денежными
средствами). Более взвешенной следует признать мнение С.М. Лепеха о том,
что по кредитному договору с заемщика денежные средства, полученные им
наличными, переходят в собственность, а на средства, полученные
безналичным путем, у заемщика возникает право требования
обязательственного характера (по договору банковского счета)
1
.
Право собственности на имущество (денежные средства, вещи,
определенные родовыми признаками) может возникать у гражданина
(физического лица) по договору о коммерческом кредите.
1
Лепеха С.М. Кредитный договор: Автореф. ... канд.юр.наук. - Львов, 2014.-20 с.
87
5. Договоры комиссии в современных условиях занимают важное место
среди сделок, которые заключаются, прежде всего, между субъектами
предпринимательской деятельности. Необходимость договоров комиссии
является очевидной, поскольку именно такая форма посреднических
взаимоотношений освобождает профессионального торгового посредника от
необходимости инвестирования собственных денежных средств в
приобретение товара и одновременно лишает собственника имущества
(производителя продукции) многих проблем, связанных с поисками
контрагентов, оформлению и исполнению заключенных с ними сделок
1
.
Для целей настоящего исследования интерес вызывают именно те
договоры комиссии, по которым имущество (вещи) приобретаются в
собственность комитента (комиссия покупки). Анализируя норму,
закрепленную в ГК РФ (п. 1 ст. 996), М.И.Брагинский и В.В.Витрянский
подчеркивают императивный характер указанной нормы, которая не может
быть изменена по соглашению сторон. При этом явно подразумевается, что
то или иное решение затрагивает интересы не только сторон в договоре
комиссии, но и других лиц, прежде всего кредиторов комитента. Из
признания собственником соответствующих вещей комитента следует, что
при наступлении его банкротства, принадлежащие ему вещи, которые
находятся у комиссионера, все равно будут включены в конкурсную массу.
Кроме того, комитент как собственник должен нести риск случайной гибели
его вещей, которые находятся у комиссионера
2
.
Не исключена и ситуация, когда комиссионер, приобретая имущество по
договору с третьим лицом, не передает его комитенту, а оставляет в своей
собственности. Конечно, это возможно по согласию комитента и при условии
1
Килина Т. Договор комиссии по гражданскому законодательству //Юридический
журнал.-2013.-№ 9 (15).- С.60;
2
Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о
выполнении работ и оказании услуг; М.” Статут”, 2012.- 1038 с.
88
компенсации ему денежной суммы, полученной для выполнения
комиссионного поручения. Понятно, что комиссионер не получит в этом
случае комиссионного вознаграждения, поскольку отношения сторон лежат
уже за пределами договора комиссии.
6. Одним из оснований для приобретения гражданами права частной
собственности может быть договор консигнации как договор об оказании
торгово - посреднических услуг. В частности, благодаря этому договора
производители товаров (консигнанты) реализуют их потребителям через
посредников. По определению, которое предложила А.Васильева, по
договору консигнации одна сторона (консигнатор) обязуется по поручению
другой стороны (консигнанта) в течение определенного времени за
обусловленное вознаграждение реализовывать от своего имени товары,
принадлежащие консигнанту, а консигнант обязуется поставлять товары и
оплачивать оказанные услуги
1
.
В договоре консигнации консигнантом обычно выступает собственник
имущества, и вещи, передаваемые на консигнацию, до момента их
реализации консигнатором третьим лицам, остаются собственностью
консигнанта. По условиям договора консигнации, товары, не реализованные
в течение определенного срока, могут быть возвращены консигнатором
консигнанту. При заключении же договора по окончанию срока консигнации
консигнатор обязуется оплатить деньги за весь полученный товар как
проданный, так и за то, что находится на складе. В последнем случае
консигнатор приобретает права собственности на оплаченный им товар.
1
Васильева В.А. Договор консигнации.- Симферополь: Плай, 2012.- С.29.
89
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
1. Юридическими основаниями возникновения права собственности у
предпринимателя выступают гражданско-правовые договоры, заключенные
им с другими лицами (контрагентами). Юридическими действиями
опосредуется также получение гражданами в собственность доходов от
участия в общественном производстве, индивидуального труда, вложения
средств в кредитные учреждения, в основные фонды хозяйственных обществ.
2. Возникновения у граждан права частной собственности на квартиру (дом)
осуществляется на основе административного акта – решения
соответствующего органа приватизации при безвозмездной передаче
имущества или совокупности юридических оснований – решение органа
приватизации и договора купли-продажи излишков общей площади
квартиры, если такие излишки подлежат оплате нанимателем.
3. Проведена классификация договоров, которые является основаниями
приобретения гражданами права частной собственности, путем
использования способа многоступенчатой дифференциации критериев
разделения. Кроме того, уточнены определения отдельных видов
гражданско-правовых договоров о реализации имущества, выполнения работ
и оказания услуг, а также выявлены определенные особенности перехода
права частной собственности по этим договорам.
4. Выяснены особенности применения общих требований к действительности
сделок к договорам, связанным с переходом права собственности, в
частности, договоров относительно отчуждения имущества, которое является
общей долевой или совместной собственностью двух или нескольких
физических лиц.
5. Предлагается закрепить в ГК РФ правило такого содержания: «Если у
малолетних или несовершеннолетних детей является принадлежащее им
имущество, родители осуществляют полномочия по управлению таким
имуществом как опекуны или попечители без специального на то
90
удостоверение, но с соблюдением соответствующих правил об опеке и
попечительстве».
6. Доказана необходимость распространения на отношения по оказанию
почтовых услуг общего правила закона о моменте возникновения у
приобретателя имущества по договорам об отчуждении имущества (кроме
дарения), а именно с момента сдачи имущества организации связи для
доставки его получателю.
7. Сделан вывод о возможности и целесообразности разработки
нормативного акта, который на началах диспозитивности мог бы
регулировать вопрос о порядке передачи товаров в ряде договоров о купле-
продаже (поставка, контрактация, мена (бартер), а также договоров, которые
содержат в себе элементы договора поставки (комиссия, консигнация и др).
Особенности передачи–приемки товаров по отдельным договорам могут
оговариваться сторонами при заключении договоров.
8. На основе исследования дискуссионного вопроса о моменте
возникновения права частной собственности на недвижимость по договору в
работе высказана мысль о том, что право собственности у приобретателя
имущества по договору, который подлежит нотариальному удостоверению и
государственной регистрации, не может возникнуть только из самого факта
передачи недвижимости, потому что сам договор считается заключенным
только с момента государственной регистрации. Поэтому, пока стороны не
завершили процесс заключения договора (осуществивших государственную
регистрацию), они остаются связанными между собой теми правами и
обязанностями, которые возникли из юридических фактов, необходимых для
заключения договора (оферта, акцепт, нотариальное удостоверение,
государственная регистрация).
9. В диссертации приведены дополнительные аргументы относительно
критериев разграничения недействительных договоров (ничтожные и
оспариваемые). Поскольку ничтожный договор (сделка) или договор,
91
который признан судом недействительным на основаниях, установленных
законом (оспариваемый), не создают тех правовых последствий, на которые
стороны рассчитывали при заключении договоров; сделан вывод о том, что
по таким недействительным договорам у приобретателя имущества не
возникает и права собственности на это имущество. В случае если имущество
по такому договору было фактически передано одной из сторон другой
стороне, восстановлении прав собственника по владению, пользованию и
распоряжению имуществом (реституция) осуществляется в соответствии с
общими положениями об обязательствах в связи с приобретением или
сохранением имущества без достаточного правового основания.
10. В связи с расторжением договора может возникнуть вопрос о судьбе
имущества, которое было передано в собственность приобретателя по такому
договору. В отличие от случаев недействительности договора или признания
его незаключенным, при которых у приобретателя имущества не возникает
собственности, при расторжении договора может возникать вопрос не просто
о возврате сторон в прежнее состояние и, в частности, о возврате в натуре
имущества отчуждателю, но и о передаче этого имущества в собственность
отчуждателя.
11. В диссертации отмечена особенность положения о том, что по договору
мены право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам
одновременно после выполнения обязательств относительно передачи
имущества обоими сторонами, если другое не установлено договором или
законом. Именно на те случаи, когда выполнение сторонами обязанностей по
передаче обмениваемых товаров осуществляется в разное время (момент), в
частности при встречных поставках товаров или при обмене недвижимого
имущества, подлежащего государственной регистрации, и предусмотрена
возможность отступления по договору мены от общего правила и
одновременное возникновение у сторон права собственности на
обмениваемые товары.