74
Таблица 3.2
Основные финансово-экономические показатели проекта
Показатели проекта
Общая площадь здания, кв.м., в т.ч. по очередям
15000
Арендопригодная площадь, кв.м.
15000
Инвестиционные затраты всего на проект, руб.
488 844 604
В расчете на 1 кв.м., руб.
32590
Плановые доходы
Ежемесячная арендная плата, руб/кв.м.
100
Объем ежемесячных поступлений, руб/мес
1 500 000
Источники финансирования
Вложено собственных средств, руб.
189 671 706,4
Кредит банка (проектное финансирование), руб.
299 172 897,6
Срок кредитования, лет
3,9
Ставка по кредиту, %
15%
Выплачено процентов по кредиту, руб.
175 016 145,1
Исходя из вышесказанного бюджет проекта составит488 844 604руб.
Общая площадь построенного склада составит 15 000 кв. м.
3.2 Механизм информационного обеспечения проекта открытия
роботизированного склада
Эффективное решение многих объективных проблем и сложностей
отрасли невозможно без применения современных информационных и
информационно-коммуникационных систем. Однако современные
строительные и девелоперские организации сталкиваются со сложностями
при внедрении информационных систем и соответствующего программного
обеспечения
26
.
26
Мамаев, А.Е. Этапы реализации методики контроля календарного графика строительства
на основе BIM технологии / А.Е. Мамаев // BIM-моделирование в задачах строительства и
архитектуры. Материалы Всероссийской научно-практической конференции 29-30 марта
2018 года. – 2018. – С. 18-22.
75
Закупки и поставки материалов, необходимость использования машин и
оборудования в определённые периоды, а также денежные расчёты с
подрядчиками и поступления от заказчика – всё это определяет непрерывное
движение денежных средств в строительном проекте. Любое планирование,
даже краткосрочное, представляет собой непростую задачу, требующую
грамотного и рационального подхода. Автоматизация систем управления даёт
возможность осуществлять не только планирование проекта в рамках любого
периода, но и непрерывно контролировать ход выполнения работ. Наиболее
широко используемыми программными продуктами в области управления и
планирования строительных проектов на сегодняшний момент являются
Microsoft Project, Oracle Primavera P6, Spider Project, PowerProject (ранее
называвшийся Asta PowerProject)
27
.
Рассмотрим первые два программных комплекса.
Microsoft Project – программа для управления проектами, разработанная
корпорацией Microsoft.
MS Project помогает менеджеру проекта разрабатывать календарно-
сетевые графики, распределять трудовые ресурсы по задачам, отслеживать
прогресс проекта и анализировать промежуточные результаты работ. MS
Project создаёт расписания по методу критического пути, составленные с
учётом используемых ресурсов. Планируемые и выполняемые задачи могут
быть представлены в разных форматах, наиболее широко применяемым из
которых является диаграмма Ганта.
Oracle Primavera P6 близка по функциональности к Microsoft Project, но
у каждого из этих продуктов выделяют свои особенности.
Основными преимуществами Microsoft Project можно считать:
- информационное пространство программного обеспечения,
построенное на базе платформы SharePoint, позволяет реализовать
27
Куприяновский В.П. BIM – основы и преимущества применения технологии / В.П.
Куприяновский, П.А. Тищенко, С.А. Синягов, М.А. Раевский, С.И. Савельев, В.В. Кононов,
А.И. Сачик // ArcReview. – 2015. – №2 (73).
76
эффективные средства коммуникации и согласования в проектах, обеспечить
единый пользовательский интерфейс, мощные средства поиска информации и
отчетности по ней;
- в рамках решения заложены возможности управления как отдельными
строительными проектами, так и их портфелями;
- программный продукт предоставляет инструмент, позволяющий
настраивать автоматизацию жизненных циклов процессов сбора проектных
данных в рамках инициации проектов с учетом специфики каждого типа
проекта в отдельности.
Среди минусов же можно выделить следующие моменты:
- Microsoft Project имеет ограничения в применении функционала
календарно-сетевого планирования и распределения ресурсов, не
поддерживает расчёт расписания методом критического цепи и не позволяет
строить циклограммы;
- недостаточно развита система построения аналитической отчётности;
- решение не обладает сильными средствами управления бюджетными и
финансовыми показателями строительных проектов, в частности, не позволяет
сформировать бюджет движения денежных средств (БДДС) строительного
проекта, необходима интеграция с учётными системами, например, с 1С.
В свою очередь в качестве сильных сторон Oracle Primavera P6 можно
назвать:
- возможность использования Oracle Primavera P6 в качестве
инструмента по управлению портфелями проектов и в качестве системы
поддержки принятия решений. Расширенные интеграционные возможности
позволяют наиболее оптимально сочетать Oracle Primavera с другими
системами, в том числе с системами календарно-сетевого планирования и
формирования аналитической отчётности;
- одно из наиболее зрелых решений на рынке управления проектами
применительно к строительной отрасли;
77
- удобная синхронизация программного обеспечения c другими
продуктами Oracle, а также с другими информационными системами при
выборе в качестве базы данных MS SQL;
Но также имеются ограничения:
- относительно большая стоимость лицензий на программное
обеспечение и технической поддержки;
- методология решения Primavera P6 Enterprise Project Portfolio
Management (EPPM) на базе системы календарно-сетевого планирования
Oracle Primavera P6, предусматривает избыточные, по сравнению с теми, что
требуются большинству компаний в реальной практике, требования к
формализации процессов;
- использование решения требует высокого уровня культуры управления
проектами в организации, как правило, значительно выше того уровня,
который встречается в настоящее время.
Информационные технологии постоянно развиваются и
совершенствуются, внедряясь во все сферы науки и жизнедеятельности
человека
28
. Их использование в области компьютерных технологий, а точнее
применение информационного моделирования в строительстве, позволяет
повысить показатели эффективности проекта, снизить затраты времени и
труда специалистов строительной сферы, избежать многих ошибок, а также
даёт возможность учитывать и прогнозировать возможные риски.
Информационное моделирование – это такой современный подход к
возведению и эксплуатации зданий, при котором строительный объект
проектируется в качестве единого комплекса, а изменение любого из
параметров системы ведёт к автоматическому изменению других, связанных с
ним, параметров, включая чертежи, спецификации и календарный график
29
.
28
Никулина, Н.О. Информационная система контроля реализации и финансирования
проектов в строительстве / Н.О. Никулина, С.Р. Алимбекова, Р.К. Габбасов, В.Г. Куликова
// Управление в социальных и экономических системах. – 2017. – №1 (28). – С. 133-142.
29
Долаева, З.Н. Сокращение сроков в строительстве / З.Н. Долаева, А.Ю. Махов // Молодой
ученый. – 2017. – № 5. – С. 37-40.
78
3.3. Оценка экономической эффективности проекта
Складской модуль является помещением состоящим из склада –
15000 м
2
, рампа крытая, офисное здание, вспомогательные помещения. Склад
делится на два блока: среднетемпературный (t
к
= -5+7°С) и сухой склад (t
к
=
+14+17°С).
Кроме этого в составе склада есть охлажденные тамбуры, офисные
помещения, общая площадь которых 75м
2
), компрессорная (общая площадь
75м
2
), и аккумуляторная (общая площадь 75м
2
). Поимо тамбура имеется
внутренняя перегрузочная секция или другими словами камера с
температурным режимом, как и у остальных камер данного блока.
В ходе реализации проекта строительства складского модуля будет
применен лизинг фирм-производителей с целью укомплектации склада новым
оборудованием. К таким фирмам относятся «Lennox» (Франция), «HK
Refrigeration» (Франция) и «Bitzer» (Германия).
Таблица 3.3
Работы, производимые для реализации инвестиционного проекта
Наименование работы
Стоимость, руб.
Разработка эскизного проекта
50 000
Разработка ПСД
1 050 000
Подготовительный период
1 000 000
Фундаменты
38 253 600
Каркас здания
159 390 000
Фасад
79 695 000
Кровельные работы
36 128 400
Окна, витражи
7 438 200
Двери, ворота
2 125 200
Внутренняя отделка
3 187 800
Внутренние инженерные системы
23 908 500
Технологическое (холодильное) оборудование
60 000 000
Благоустройство и озеленение территории
31 878 000
Ограждения участка
1 000 000
Внешние коммуникации (внутриплощадочные)
2 000 000
Внешние коммуникации (внутриплощадочные)
4 000 000
Ввод объекта в эксплуатацию
50 000
Содержание площадки
900 000
Непредвиденные расходы (4%)
18 038 188
Услуги технического заказчика (4%)
18 801 716
Итого
488 844 604
79
Суммарная сметная стоимость строительства в данном инвестиционном
проекте равна: 488 844 604 рублей.
Финансирование инвестиционного проекта осуществляется на
протяжении реализации всего проекта. Источник: собственные денежные
средства. График финансирования представлен ниже.
80
Таблица 3.4
График финансирования строительства склада, тыс. руб.
Наименован
ие работ и
затрат
2020
2021
Всего
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
1 кв.
янв
арь
февр
аль
март
апр
ель
май
июнь
июль
август
сентяб
рь
октябрь
ноябрь
дека
брь
январ
ь
Приобретение
земельного
участка
0
Разработка
эскизного
проекта
50
50
Разработка
ПСД
350
350
350
1 050
Подготовител
ьный период
1 000
1 000
Фундаменты
12 751,2
25 502,4
38 253,6
Каркас
здания
79 695
79 695
159 390
Фасад
26 565
26 565
26 565
79 695
Кровельные
работы
36 128 ,4
36 128,4
Окна,
витражи
3 719,1
3 719 ,1
7 438,2
Двери,
ворота
1 062 ,6
1 062 ,6
2 125,2
Внутренняя
отделка
1 593 ,9
1 593 ,9
3 187,8
Внутренние
инженерные
системы
11 954 ,25
11 954 ,25
23 908,5
81
Технологическ
ое
(холодильное)
оборудование
30 000
000
30 000
000
60 000
Благоустройств
о и озеленение
территории
15 939
000
15
939
000
31 878
Ограждения
участка
500
500
1 000
Внешние
коммуникации
(внутриплощад
очные)
1 000
1 000
2 000
Внешние
коммуникации
(внутриплощад
очные)
2 000
2 000
4 000
Ввод объекта в
эксплуатацию
50
50
Содержание
площадки
100
100
100
100
100
100
100
100
100
900
Непредвиденн
ые расходы
(4%)
554 048
4 211,89
6
5 574,
4
1 186,
6
1 257,
868
2 182, 33
2 403
,486
661,
56
6
18 038,
188
Услуги
технического
заказчика
(4%)
0
14
14
14
576, 21
4 380,37
2
5 797,
376
1 234,
064
1 308,1
83
2 269,623
2 499,625
688,
022
6,24
18 801,
716
Итого
0
364
364
364
14 981,
458
113 889
, 668
150 7
31,
776
32 08
5,664
34 012,
751
59 010,2
03
64 990,2
61
17
888
,58
2
162,
24
488 84
4, 604
82
На основании выше представленного графика финансирования можно
сделать вывод, что данный процесс будет осуществляться на протяжении
реализации всего проекта. Основной объем финансовых средств будет
привлечен в июле 2020 года на возведение каркаса здания склада, частичное
финансирование строительства фасада здания, закупка технологического
(холодильного) оборудования, частичное финансирование внешних
коммуникаций, частичное финансирование площадки, непредвиденные
расходы в размере 4%, услуги технического заказчика в размере 4%.
На основании концепции инвестиционного проекта, рассмотренного
выше можно выделить следующие финансовые риски:
- изменение цен на сырье и материалы, в том числе строительные
материалы, который заключается в возможном повышении расходов на
закупку сырья и материалов для производства, уменьшение продаж готовой
продукции, уменьшение рентабельности бизнеса.
- процентный риск, при получении заемных инвестиционных средств
обозначена фиксированная ставка по кредиту, следовательно риск
заключается в том, что при фиксированной ставке не возможно
воспользоваться благоприятными изменениями ставки по кредиту в
соответствии с изменениями ситуации на рынке.
- инфляционный риск, заключается в снижении реальной прибыли за
счет увеличения операционных и административных расходов.
- инвестиционный риск, заключается в обесценивании и потери
капиталовложения.
Для выявленных рисков можно выделить следующие методы
управлениями ими:
- изменение цен на сырье и материалы: заключить долгосрочные
контракты на закупку сырья и материалов с фиксированной ценой, постоянно
осуществлять поиск поставщиков с наиболее выгодными для компании
условиями.
83
- процентный риск: перезаключить кредитный договор, включив в него
условия по изменению фиксированной ставки в случае изменений на рынке,
использование кредита или займа на более выгодных условиях для досрочного
покрытия менее выгодного, создание финансовых резервов.
- инфляционный риск: учет инфляции при планировании,
индексирование цен (изменение цен в зависимости от инфляции), внесение в
контракты оговорок на случай высокой инфляции.
- инвестиционный риск: анализ рисков при осуществлении инвестиций,
диверсификация инвестиций, активное управление инвестиционным
портфелем.
На основании выше представленных данных по бюджету проекта и по
графику финансирования осуществим расчет экономической эффективности
реализуемого проекта строительство холодильного склада.
Основным притоком по проекту будет возмещение НДС из бюджета в
размере 74 569 516 руб. в феврале 2021 года.
Оттоками в реализуемом проекте будут:
- инвестиционные расходы за 2020-2021 года в совокупном размере
488 844 604 руб.;
- возврат кредита с января 2020 года по сентябрь 2023 года в совокупном
размере 299 172 897,6 руб., в том числе выплата процентов по кредиту в
совокупном размере 175 016 145,1 руб. (ставка по кредиту 15%).
Эффективность инвестиций следует оценивать по трем критериям:
1. Общий результат инвестиционного проекта.
2. Результативность участия бизнеса в проекте.
3. Бюджетная результативность.
Для определения рентабельности инвестиций используется зарубежная
методика ЮНИДО, а также разработанные отечественными специалистами на
ее основе методические рекомендации по оценке эффективности
инвестиционных проектов. Данные методологические рекомендации созданы
для расчета экономической эффективности инвестиций в рыночной