65
недвижимости.
В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне
возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в
экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по
заработной плате и задолженности по государственным заказам.
Часть этих денег придёт и на рынок недвижимости, но они, очевидно,
кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влиянием
этого фактора на несколько пунктов поднимется.
Можно также предположить, что в связи с неизбежным и существенным
повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличение
предложения на вторичном рынке жилья.
В настоящее время продавцы будут реализовывать недвижимость не
столько из возможности весьма существенного увеличения доходов за счёт
продажи жилья, сколько из необходимости снизить затраты на его содержание,
а отсюда - соглашаться на снижение цен. Это, в свою очередь, также может
несколько поднять спрос, а значит, и обороты риэлтерских фирм.
В то же время эта стабилизация не снимет общей проблемы - рынок
жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит
спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для
риэлтерских фирм деятельности по оказанию услуг по купле-продаже объектов
недвижимости.
Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития
бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно,
всё более активное переключение риэлтерских фирм на операции на первичном
рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная
работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с
финансовыми институтами.
В данном районе сильно развита дорожная инфраструктура, в том плане,
что количество проходящих маршрутов очень велико и много схем их
движения: в центр, по кольцевой, по самому району, и в другие районы города.
66
Исходя из изложенного при открытии дополнительного офиса фирмы
потенциальные клиенты - жители Октябрьского района смогут экономить
время и пользоваться всеми видами услуг, которые предоставляет главный
офис фирмы.
Так же в сети Интернет фирма имеет сайт. Соответственно затраты,
сделанные фирмой, минимальны, а эффект от них - максимален, т.к. услуги
внештатного программиста оплачиваются единоразово, а прибавка к зарплате
сотрудников может быть минимальна, так как анализ имеющихся данных по
рынку жилья так или иначе входит в их обязанности.
Эффективность данного нововведения очевидна: любой клиент,
обратившись с просьбой о поиске необходимого ему жилья, получает
исчерпывающую - наглядную информацию по данным агентства, в которое он
обратился.
Сократить издержки агентства можно путем ликвидации отделов, не
приносящих доход. Таковым является отдел аренды. Тем самым сократить
расходы на рекламу, которые не эффективно использовались отделом.
По нашему мнению, в ближайшей перспективе целесообразно открытие
филиала в г. Кяхта. Это связано с развитием торговых отношений с
Республикой Монголия и соответственно увеличением притока туристов.
Структурные подразделения должны быть организованы таким образом,
чтобы они полностью перекрывали спектр решения возможных задач,
взаимодействуя друг с другом без посредничества искусственно созданных
органов. За каждым структурным подразделением решаемые задачи,
реализуемые функции, права, ответственность чётко закрепляются.
Оговариваются условия решения комплексных задач, реализации
целевых комплексных программ. Права и ответственность должны быть
тщательно сбалансированы в каждом звене и на каждом уровне управления.
Каждая фирма тратит определенную долю своего дохода на развитие
бизнеса. И это - не прихоть и не амбиции ее владельцев.
Развитие бизнеса необходимо для возможности выстоять в
67
конкурентной борьбе - чем более развит на фирме сервис, чем больше
учитываются интересы заказчика, тем большее количество клиентов привлечет
эта фирма. А значит, чем больше денег вкладывается в развитие бизнеса, тем
это выгоднее клиенту.
3.2. Оценка эффективности предлагаемых мероприятий
Наши предложения для совершенствования агентства недвижимости
«Сибирский капитал» следующие:
Ликвидировать отдел аренды недвижимости, из-за нерентабельности
тем самым специалистов, занимавшихся арендой, направить на освоение
нового направления деятельности для данного агентства.
Для этого необходимо обучение персонала, что потребует определенных
затрат. Это совершенно необходимо хотя бы уже потому, что жилищное
законодательство постоянно меняется, а профессиональный риэлтор должен
знать малейшие тонкости и изменения, происходящие на рынке недвижимости.
Исходя из политической обстановки в стране и с принятием в 2001 году
земельного кодекса РФ земля, как вид недвижимого имущества становится все
более и более перспективным, и всё большее количество людей хотят иметь в
собственности земельные участки. Причем участки не только под
строительство частных домов или дач, но и сельскохозяйственного назначения
и т.п.
С каждым годом снижается доля земли, передаваемой в собственность и
предоставляемой в аренду местными органами власти.
В связи с этим постоянно растет число сделок купли-продажи земли
гражданами для своих целей. Операции на этом рынке осложняются
несовершенством законодательства, но в будущем потенциальный спрос может
быть, удовлетворен за счет больших земельных площадей, которые в данный
момент не используются.
68
Рисунок 11. Предлагаемая организационная структура
агентства
В личном пользовании граждан количество земель постепенно
снижалось (за исключением коллективных и индивидуальных садов). Здесь
видимо сыграло роль подорожание жизни, гак как у многих семей участки
находятся достаточно далеко за чертой городов, то часто ездить оказывается
невозможно, а сады отнимают не гак много времени. В любом случае многие
граждане хотели бы иметь приусадебный участок и потенциально это
огромный рынок.
Поддержка государства не смогла обеспечить не только роста, но и
сохранения прежнего уровня производства. Как следствие снижается объем
использования сельскохозяйственных угодий находящихся в пользовании с/х
предприятий и организаций.
Вместе с этим наблюдается медленный рост числа земель находящихся в
личном пользовании граждан и земель фермерских хозяйств. Можно сделать
вывод, что и в дальнейшем перераспределение земель в сельском хозяйстве
будет идти от государственных предприятий к частному сектору. А
предложение на рынке может превысить спрос.
Тем самым на месте отдела аренды необходимо создать отдел
земельных отношений.
Важнейшей составляющей системы контроля рекламной деятельности
69
является государственное регулирование. Оно достигается как созданием
широкой законодательной базы, так и формированием системы
исполнительных органов разных уровней, осуществляющих контроль.
План по маркетингу должен отражать финансовые проекты на будущее
независимо от того, является ли бизнес действующим, нужно ли найти
финансирование, планируется ли расширить предприятие в течение года. План
должен ясно отражать, почему ожидается прирост объема продаж, почему
оправданы инвестиции в новое оборудование для производства нового товара
или оказания новых видов услуг, иными словами, как план по маркетингу
скажется на получении большей прибыли.
План по маркетингу показывает, где фирма находится в данный момент
и в каком направлении планируется идти дальше. Кроме того, план по
маркетингу объяснит, почему выбранное направление правильно и как следует
добиваться поставленных целей. План по маркетингу определяет тенденции
развития компании. Он ставит цели и планирует постоянный рост компании.
Ключом успеха компании является разумность действий.
Другими словами, план подразумевает построение коммуникационных
стратегий предприятий и стратегий продвижения, включающих единый
комплекс мероприятий по маркетингу, рекламе и PR.
Важным направлением совершенствования процессов управления
проектной организацией является расширение маркетинговой деятельности
института. Успешно работающие на рынке проектные институты
концентрируют значительные усилия на формировании «портфеля заказов»,
для чего необходимы маркетинговые исследования рынка проектной
продукции, укрепление конкурентных позиций института в традиционных
сегментах рынка и поиск новых сегментов. Для решения данных проблем
предлагается включить в структуру института маркетинговую службу,
обеспечивающую эффективную маркетинговую и PR- деятельность.
Реализация данных предложений будет способствовать, как
совершенствованию процессов управления проектами, так и повышению
70
эффективности деятельности проектного института, укреплению и расширению
его конкурентных позиций.
Ситуация на рынке риэлтерских услуг складывается, таким образом, что
поставленная цель «повышение эффективности деятельности агентства» может
быть достигнута путем грамотно разработанной рекламной стратегии.
На основе проведённого анализа, был сформирован ряд предложений по
усовершенствованию существующей организационной структуры и разработке
рекламных мероприятий.
Комплекс проблем в маркетинговой деятельности исследуемого
предприятия следует решать комплексно и планомерно. Это говорит о том, что
предлагаемые мероприятия должны следовать друг за другом в логической
последовательности.
Таблица 4
Открытие филиала в г. Кяхта
№
п/п
Мероприятия
Единовременные
затраты, тыс.
руб.
Ежемесячные
затраты, тыс.
руб.
1.
Аренда офиса, 15 м
2
-
10
2.
Ремонт офиса
5
-
3.
Приобретение 2-х компьютеров
45
-
4.
Приобретение мебели и
оборудования
15
-
5.
Установка и проведение телефонной
линии
5
-
6.
Абонентская плата за телефон
-
0,25
7.
Установка выделенной линии
Интернет
2,5
-
8.
Оплата за пользование Интернет
линии
-
0,5
9.
Реклама нового филиала
5
1
Итого:
77,5
11,75
Для начала необходимо узнать существуют ли на предприятии условия
для реализации маркетинговых преобразований. Иными словами, необходимо
сделать вывод о том, целесообразно вообще проводить какие-либо изменения
маркетинговой деятельности исследуемого предприятия.
Для этого оценим готовность предприятия к таким изменениям. Для
71
определения эффективности предложенных мероприятий, связанных
исключительно со структурно-управленческими изменениями, рассчитаем
эффективность нововведений.
Открытие дополнительного филиала даст возможность осуществлять в
среднем по 10 сделки в месяц, и доход при этом составит до 500 тыс. руб. в
месяц. Также учитывая структуру расходов АН, составляющую 60%,
рассчитаем ежемесячную прибыль = ежемесячный доход - ежемесячные
расходы - дополнительные ежемесячные расходы от нововведений = (500000 -
60 %) - 1175 = 198825 руб.
Следовательно, срок окупаемости данных мероприятий =
единовременные затраты / ежемесячную прибыль - 77500 / 198825 = 0,4; т.е.
менее чем за 4 недели.
Используя результаты исследования, проведённого на Ангарском рынке
риэлтерских услуг для организации перепрофилирования отдела аренды в отдел
земельных отношений, были получены следующие данные: так как отдел будет
организован на базе имеющегося, то такие затраты на приобретение
компьютеров и оборудования, аренда дополнительных помещений не будут
учитываться.
Будущий доход составит:
Среднее количество сделок по земле / месяц - 2 сделки.
Средний доход по сделке - 35 тыс. руб.
Среднемесячный доход от сделок составит - 10*35 = 350 тыс. руб. в
месяц.
Учитывая расходы АН (60%), ежемесячная прибыль будет равна:
ежемесячный доход - ежемесячные расходы = 350 тыс. руб. - 60% = 140
тыс. руб. рублей в месяц.
На основании вышеизложенного, рассчитаем конечные финансово-
экономические показатели как результативность предложенных мероприятий.
Стратегии продвижения, которая состоит из определения конкретных позиций
компании на потребительском рынке и ориентация ее услуг, на конкретный
72
сегмент рынка, либо группу сегментов, разработки творческой концепции и
рекламной кампании, направленных на определенный заранее потребительский
сегмент.
Таблица 5
Финансово-экономические показатели
Мероприятия
Единовременно,
тыс. руб.
Ежемесячно,
тыс. руб.
Затраты на открытие филиала в г. Кяхта
77,5
11,75
Всего затрат
130
80,25
Прибыль от открытия филиала
-
198,825
Прибыль от перепрофилирования отдела
-
-
Всего прибыли за вычетом ежемесячных
затрат
-
118,575
Срок окупаемости всех нововведений =
всего единовременных затрат / всего
прибыли за вычетом ежемесячных затрат,
месяцев
130/118,575 = 1,9 = 2 мес.
В настоящее время, на рынке риэлтерских услуг присутствует порядка
200 участников, предлагающих пакет услуг, аналогичный нашему агентству. В
силу сложившихся традиций на потребительском рынке, поведения большей
массы потребителей риэлтерских услуг рекламная деятельность среди
участников данного рынка характеризуется как вялотекущая и разрозненная.
Хотя на самом деле, потребительский рынок представляет собой настолько
четко сегментированную структуру, что ориентация рекламной активности
любого из участков данного рынка на какой-либо конкретный потребительский
сегмент позволит без труда завоевать его потребительские предпочтения.
Анализируя показатели сводной таблицы, мы приходим к выводу, что
нововведения не только не отразились на деятельности предприятия и его
финансовой активности пагубным образом, а увеличили его потенциальные
финансовые возможности, чего, собственно, мы и добивались. Исходя из
анализа, мы видим, что за оставшиеся 6 месяцев чистая прибыль фирмы
составит более семьсот тысяч рублей, которые по мере изменений спроса на
рынке недвижимости можно вложить в дополнительные услуги или создать
резервный фонд.
73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Целью данной работы являлось совершенствование инвестиционной
деятельности риэлтерской фирмы.
По итогам проделанной работы делаем вывод, что эффективная
инвестиционная деятельность является важнейшей составляющей успешного
развития любого предприятия. В первом разделе мы рассмотрели само понятие
и сущность инвестиций. С комплексной точки зрения, инвестиции
представляют собой вложение капитала в различные отрасли и сферы
экономики, в объекты предпринимательской и других видов деятельности с
целью получения прибыли (дохода), а также достижения иного экономического
или внеэкономического эффекта, осуществление которого базируется на
рыночных принципах и связано с факторами времени и риска.
В инвестиционной деятельности существует множество различных
подходов к оценке эффективности инвестиционных проектов. В процессе
применения разработанных методов на практике зачастую возникают случаи,
когда результаты расчетов эффективности или рискованности проекта
значительно отличаются от результатов, полученных в действительности.
Основная причина состоит в несовершенстве существующих методов. Это
несовершенство проявляется по-разному и по большей части связано с
некоторыми не соответствующими действительности предпосылками, на
которых строится большинство существующих методов.
Осуществление эффективной долгосрочной финансовой политики
предприятия напрямую зависит от правильно организованного
инвестиционного процесса. Инвестиционная политика представляет собой
сложную систему, осуществляющую распределение финансовых ресурсов
между программами и проектами, в зависимости от уровня их прибыльности и
надежности. Увеличить эффективность от проведения инвестиционной
политики на предприятии позволит соблюдение системы принципов
(системность, приоритетность, контроль и т.д.), а также решение проблем,
74
которые оказывают негативное влияние на инвестиционный процесс.
Во втором разделе было рассмотрено состояние рынка недвижимости
Республики Бурятия и г. Улан-Удэ в частности. Структура сделок с
недвижимостью существенно отличается на рынках жилой и коммерческой
недвижимости. Одним из общих правил является преобладание сделок купли-
продажи на рынке жилой недвижимости и сделок аренды - на рынке
коммерческой недвижимости.
Риэлтерская деятельность во всем мире считается одной из самых
выгодных. Это связано, прежде всего, с тем, что комиссионное вознаграждение,
взимаемое риэлторами при совершении сделок, колеблется в рамках 3-7% от
стоимости объекта недвижимости, иногда более. В результате с учетом
высокой стоимости объектов недвижимости вознаграждение составляет вполне
большую сумму. Деятельность на этом рынке связана с проведением операций
с объектами высокой ценности, с оперированием подчас огромными
финансовыми средствами.
В ходе анализа структуры ООО «Сибирский капитал» были выявлены
возможности по расширению масштабов деятельности фирмы и увеличение
доли рынка, путем увеличения спектра оказываемых услуг. Это позволит нам
получить дополнительную прибыль и привлечь новых клиентов.
В связи с тем, что спрос на услуги превышает предложение нашей
фирмы, необходимо создать дополнительное рабочее звено, которое позволит
увеличить объем оказываемых услуг. Для этого необходимо нанять ещё одну
бригаду, состоящую из риелтора и помощника риелтора, арендовать
дополнительные площади.
Проанализировав рынок риэлторских услуг, мы пришли к выводу, что
спрос на услуги ипотеки вырос и существует необходимость создания нового
отдела, который будет заниматься предоставлением данного вида услуги.
Так как одним из основных видов услуг является продажа
недвижимости в городе, и при этом риелтору приходится постоянно выезжать в
командировки в область, это приводит к замедлению работы в черте города.