45
и т.д.).
Величина суммы по каждой статье расходов зависит от масштаба
фирмы, хотя прямой зависимости здесь нет. Например, расходы у крупной
фирмы, несомненно, выше, чем у мелкой. Но существует определенный порог,
ниже которого, ни одной фирме опускаться не стоит, иначе потребители просто
перестанут замечать фирму.
Анализируя деятельность ООО «Сибирский капитал», мы можем
сказать, что расходы на рекламу занимают незначительную долю, всего 10%.
Доля остальных расходов носит как таковой постоянный характер:
расходы, связанные с оформлением документов - 15%,
выплата зарплаты работникам - 30%,
налоговые отчисления - 15%.
Рисунок 6. Структура расходов ООО «Сибирский капитал»
Аренда за офис, находящийся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-
Удэ, ул. Ключевская, 76а, офис 34а, площадью 20 кв. м, (что имеет большое
преимущество), составляет 1200 руб. за кв. м., без учёта коммунальных
платежей. Уровень затрат на рекламу составляет порядка 8000 руб. Оплата
труда штатных сотрудников равна в среднем 150000 руб. Расходы на
телефонные линии равны 2000 руб., а прочие текущие расходы составляют
7000 руб. В итоге, только минимально необходимые расходы составляют
191000 руб.
46
Если же учесть к этому и необходимые расходы на приобретение и
обслуживание офисной техники, информационное обслуживание, охрану и
безопасность, налоговые отчисления, то размер расходов составит в целом 230
000 руб. из этого мы можем сделать вывод, что для безубыточной работы
агентства недвижимости требуется проводить как минимум 6-10 сделок в
месяц.
Учитывая результаты проведенного анализа деятельности фирмы, мы
предлагаем:
ликвидацию отдела аренды ввиду его низкой рентабельности;
оптимизировать расходы на рекламу и разработать рекламную
стратегию фирмы;
создать новые отделы и освоить новые виды деятельности.
В начале 90-х гг. XX-го столетия быстрые и нечеткие процедуры в
проведении приватизации, отработанный порядок в закреплении прав на
недвижимость, отсутствие механизмов проверки правового статуса и
юридической истории объектов создали вполне льготные и свободные условия
проведения сделок, а соответственно активный спрос на недвижимость
повысил потребность в оказании услуг по совершению сделок.
Именно на такой почве на рубеже 80-90 гг. возникли первые
риэлтерские фирмы, агентства, выполнявшие множество функций, которые
были распределены между профессиональными участниками рынка -
консультантами, адвокатами, оценщиками, экспертами по недвижимости и др.
Это обстоятельство таило в себе потенциальную угрозу для будущих
риэлтерских фирм.
С приходом на рынок профессиональных юристов, оценщиков
недвижимости они могут оказаться не готовы к конкурентной борьбе с ними,
недостаточно развиты для проявления своей активности на рынке, способности
оказать качественную услугу по поиску объектов, к сведению контрагентов.
Большой спектр функций, которые выполняет агентство недвижимости
в начале своего становления, может стать препятствием на пути их развития и
47
специализации.
Сложность операций, связанных с рынком недвижимости, требует от
людей, чтобы они обращались к профессиональным участникам рынка, т.е.
воспользоваться консультационно-посреднической услугой. В данном случае
рынок недвижимости выступает в качестве «базиса», а рынок таких услуг
выступает как «надстройка». Проанализируем «надстройку» рынка риэлтерских
услуг.
В связи с введением в действие закона о приватизации жилище
человека, помимо своего прямого предназначения - проживание, стало еще и
объектом купли-продажи и для многих единственным ценным имуществом,
распорядиться которым можно было бы по своему усмотрению.
Наличие большого количества людей, которые желают решить свой
«квартирный вопрос», с одной стороны, и которые желают поправить свое
материальное положение, с другой, привело к тому, что в начале 90-х годов
началась эпоха повальных сделок с недвижимостью. Таким образом началось
формирование рынка жилой недвижимости.
Но здесь была и другая сторона медали, незнание законов зачастую
приводило к оспоримости многих сделок, и действовавшие тогда законы
оставляли лазейки для поля деятельности разных мошенников и аферистов. Ко
всему прочему, отсутствие единого механизма оценки стоимости объектов
недвижимости привело к диспаритету цен, например, две одинаковые квартиры
одинаковой площади в одном доме могли различаться по цене чуть ли не в
полтора-два раза. Следовательно, отсюда возникла острая необходимость в
профессионалах, которые способны помочь людям в решении «квартирного
вопроса.
Как мы знаем, спрос рождает предложение. Первые специалисты в
области рынка недвижимости провели большую работу по переводу рынка
недвижимости от «дикого капитализма» к более-менее цивилизованным
регулируемым и контролируемым отношениям.
В особенности активно изучался и перенимался опыт участников
48
западного рынка недвижимости, даже само название профессии «риэлтор»
происходит от английского Real Estate - недвижимость.
Создание Российской гильдии риэлторов (РГР) и региональных
ассоциаций гильдии риэлторов преследовало те же цели. При участии РГР и
региональных представительств разрабатывалось законодательство, которое
регулировало сделки с недвижимостью, так и деятельность непосредственно
самих риэлторов. Также была создана система банковских сейфовых
депозитариев, которая позволила осуществлять денежные расчеты в больших
размерах, что и сегодня популярно, так как это обеспечивает надежность
совершения сделки.
Такие кардинальные изменения в риэлтерской деятельности на фоне
общего подъема экономики и явного дефицита специалистов обеспечила
определенный статус профессии риэлтора, непрерывный поток клиентов и
высокие для них заработки. Последствием кризиса 1998 года стало завершение
этой яркой эпохи. В этот период наблюдалось фактическое «замораживанием»
рынка недвижимости.
Сегодня рынок недвижимости выбрал достаточно активную позицию и
имеет свои особенности, а также свои отличительные черты от периода 90-х
годов:
- современное законодательство показывает нам реальные условия и
представляет собой вполне эффективный метод, который регулирует рынок,
насколько сегодня это возможно в условиях России;
- накопленный опыт и слаженный механизм оценки недвижимости дают
возможность более точно рассчитывать стоимость определенного объекта или
делать прогноз ситуации на рынке;
- объем сделок с недвижимостью стал меньше, чем это было до кризиса.
Это обусловлено тем, что большая часть успешных людей решили свои
жилищные вопросы, большая часть жителей коммуналок расселены в новые
дома, а спальные районы на сегодня застраиваются и распродаются.
В настоящее время преобладающая часть клиентов представляют собой
49
жителей со средним уровнем жизни, и они не имеют возможности купить
квартиру «с нуля» и конечно меняют свои жилищные условия, продавая или
обменивая старое жилье с доплатой или без нее с привлечением кредитных
ресурсов.
В таких условиях неизбежным стало изменение на рынке риэлтерских
услуг. Приведение в порядок «базиса» привело к упорядоченности
«надстройки». Это говорит о том, что добывание денег стало легче, как и на
любом другом устоявшемся рынке, но при этом наблюдается изменение
различных возможностей для заработка, которые были характерны в 90-е годы
прошлого столетия.
Сегодня ярко видно тенденцию к унификации и оптимизации работы
риэлторских компаний. Это предоставляет меньшие условия, но более
стабильные прибыли, настраивает на перспективную расширяющуюся
деятельность. В условиях всеобъемлющей конкуренции все участники рынка
заняты поиском новых форм работы и поиском новых клиентов.
При этом естественно, что все участники рынка преследуют цель
повышения статуса риэлтора, в дальнейшем они заинтересованы в улучшении
законодательной базы, упрощении взаимоотношений с органами
государственного управления.
Уже давно существует потребность в создании комплексной базы
данных по «криминальным квартирам» и жилищным аферистам. Кроме этого
все участники рынка недвижимости занимаются поиском новых методов
работы, новых возможностей мотивирования своих сотрудников и повышения
их квалификации.
Введение «добровольного сертифицирования» риэлтерской
деятельности является спланированной акцией с привлечением правительства
нашей страны, положительным результатом которой должна была стать
невозможность функционирования мелких и значительной части средних
агентств недвижимости. Но, как мы видим, этого не произошло, и
«добровольное сертифицирование» представляет собой лишь дорогой брэнд,
50
марку. Не менее важным направлением деятельности для крупных агентств
являются инвестиции собственных средств как на рынке недвижимости и
смежных областях (в частности, строительство и реконструкция зданий), так и
в другие области экономики.
Средние и мелкие агентства не обладают достаточным количеством
средств, для проведения мощной рекламной кампании, которая позволила бы
завоевать конкурентное преимущество на рынке недвижимости. Ряд агентств
считает, что им просто не по карману членство в РГР.
Большинство средних и мелких агентств обеспечены работой за счет
рекомендаций уже состоявшихся клиентов. Средние и мелкие агентства
проявляют заинтересованность в качественном обслуживании своих клиентов и
вынуждены повышать профессиональный уровень своих сотрудников.
На сегодняшний день остро стоит проблема дальнейшего
совершенствования законодательства, которое регулирует как сделки с
недвижимостью, так и деятельность риелторов.
Возникла большая необходимость в передаче полномочий по
оформлению операций с недвижимостью единому органу государственного
управления. Естественно это приемлемо для страны с развитыми рыночными
отношениями. Россия склонна к олигархическому бизнесу, вполне может пойти
по пути укрупнения рыночных игроков с последующим криминальным
делением рынка.
В г. Улан-Удэ к началу 2017 года на рынке риэлтерских услуг сложилась
весьма непростая ситуация. Отмена лицензирования риэлтерской деятельности
открыла доступ для свободного входа в риэлтерский бизнес. В связи с этим на
рынок «хлынул» поток новоявленных специалистов, которые не обладают
необходимыми знаниями, достаточными для предоставления услуг должного
качества.
Общую ситуацию на рынке недвижимости в Республике Бурятия в 2017
году по-прежнему можно охарактеризовать как в сильной степени зависящую
от экономического развития России, (т.к. Республика Бурятия, является в
51
большей степени дотационным регионом).
Современная политическая обстановка, сложившаяся на мировой
политической арене, существенно влияет на экономическое положение как
России в целом, так и Республики Бурятия в частности. События на Украине и
последовавшие за ними санкции ЕС против России начинают напрямую влиять
на российскую экономику.
Последствия от введения санкций во многом уже видны на рынке - это
давление на рубль (резкое падение курса рубля по отношению к доллару и
евро), повышение цен на продукты питания, рост инфляции. В ответ Россия
ввела эмбарго на импорт значительной части сельскохозяйственной продукции
из принявших санкции стран.
Второй пакет ответных санкций России предполагает ограничение
импорта автомобилей и некоторых товаров легкой промышленности. Конечно,
"война санкций" не способствует улучшению экономической обстановки в
России, однако, нет худа без добра.
Первые санкционные меры и вынужденный ответ на них привели к
тому, что «задышал» российский сельскохозяйственный производитель.
Конечно, цены скакнули, а это, при российской системе хозяйствования,
неизбежно, но продукты в магазинах появились отечественные и более
качественные. Ограничение импорта даст российским производителям
возможность нарастить продажи благодаря снижению конкуренции.
Остается надеяться, что и другие отрасли российской экономики (такие,
как автомобилестроение, легкая промышленность и др.) «поднимутся с колен»
и начнут выпускать продукцию, соответствующую всем мировым стандартам и
удовлетворяющую запросам отечественного потребителя. Однако, для этого
нужно время и желание.
В Республике Бурятия согласно действующего законодательства
Российской Федерации устанавливаются следующие виды прав на земельные
участки: аренда (субаренда) и собственность. Пользование землей в Республике
Бурятия платное. Основными видами платы за землю являются земельный
52
налог, арендная плата (долгосрочная или краткосрочная), нормативная цена
земли, выкуп права аренды. В качестве видов платежей за право пользования
землей выступает арендная плата, а также земельный налог.
Процесс становления рынка земли начался в Республике Бурятия всего
несколько лет назад: проводятся конкурсы на право долгосрочной аренды
земли и аукционы по продаже земельных участков; собственники зданий и
сооружений выкупают участки, на которых они расположены и т.п.
Как и в целом по России, в Республике Бурятия имеются различные
предприятия, ставшие убыточными в период развала СССР и на сегодняшний
день не используемые, либо у них имеются большие производственные
площади, которые никем не востребованы.
Аналогичное положение и с землей. В советское время щедро
выделенные земельные участки также остаются невостребованными
предприятиями-владельцами в полном объеме, а большое количество заявлений
об отказе от земель, которые не участвуют в производственном процессе,
направляемых руководителями этих предприятий в земельные комитеты на
местном уровне, являются тому подтверждением.
Цена предложения за земельные участки коммерческого назначения в г.
Улан-Удэ колеблется в пределах от 390 до 26 152 руб./кв. м в зависимости от
места нахождения и размера.
Таблица 2
Средняя стоимость жилой недвижимости в разрезе районов
Район
Средняя стоимость
кв. м за июнь 2016
г., руб.
Изменения за
январь 2016, %
Изменения за
май 2016, %
Железнодорожный
45 271
-5,10
-2,52
Октябрьский
46 096
-5,58
-1,99
Советский
54 659
-3,09
-2,30
Средняя стоимость на июнь 2016 г. в Улан - Удэ составила 47 тыс.
рублей. По сравнению с началом года стоимость квадратного метра по городу
снизилась на 1,6%, что составило 749 рублей.
53
Рисунок 7. Динамика стоимости вторичной недвижимости в г. Улан
- Удэ за 2016 г.
За весь рассматриваемый период величина стоимости жилой
недвижимости колебалась в интервале 46-48 тыс. рублей. В январе и в мае
средняя стоимость по городу достигла своего максимального значения 48 тыс.
рублей. Средняя стоимость кв. м на конец месяца по сравнению с началом
месяца увеличилась на 1,6%.
Далее рассмотрим среднюю стоимость кв. м по количеству комнат. На
24 июня средняя стоимость кв. м в Улан-Удэ однокомнатной квартиры
составила 46,5 тыс. рублей. По сравнению с предыдущим месяцем средняя цена
в однокомнатной квартире изменилась на +2,3%, что составило 1050 рублей. За
2016 год в среднем стоимость кв. м в однокомнатной квартире за каждую
неделю снижалась на 0,1%.
54
Рисунок 8. Средняя стоимость 1 кв. м по количеству комнат за
2016г.
Средняя стоимость кв. м в двухкомнатной квартире в июне 2016 года
составила 47,1 тыс. рублей. По сравнению с предыдущим месяцем средняя
стоимость в двухкомнатной квартире изменилась на +2,1%, что составило 948
рублей. За 2016 год в среднем стоимость кв. м в двухкомнатной квартире за
каждую неделю снижалась на 0,1%. В июне средняя стоимость кв. м в
трехкомнатной квартире составила 47,4 тыс. рублей. По сравнению с
предыдущим месяцем средняя стоимость в трехкомнатной квартире
увеличилась на 1,6%, что составило 767 рублей. За 2016 год в среднем
стоимость кв. м в трехкомнатной квартире за каждую неделю снижалась на
0,02%.
Также можно отметить, что стоимость жилья будет значительно
отличаться в зависимости от того, в каком районе города находится объект.
Итак, самым дорогим районом в Улан-Удэ является Советский (таблица 1).