55
Таблица 3
Средняя стоимость «квадрата» в разрезе районов города
Район
Средняя стоимость кв. м, рублей
Июнь 2014
Июнь 2015
Июнь 2016
Железнодорожный
51 164
50 820
45 271
Октябрьский
52 499
50 910
46 096
Советский
58 862
58 278
54 659
Стоимость квартир на июнь 2016 в этом районе составляет 54,7 тыс.
рублей, изменилась за предыдущий год на -6,2% (3,6 тыс. рублей). Падение
стоимости жилой недвижимости также затронуло и другие районы. В
Октябрьском районе по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года
квадрат подешевел на 9,5%, что в денежном выражении составило 4,8 тыс. р. В
Железнодорожном районе стоимость кв. м снизилась на 11%, что является
самым существенным снижением цены за год и в абсолютном выражении
составляет 5,5 тыс. рублей. Самым доступным районом по городу для покупки
квартиры является Железнодорожный район. Средняя стоимость за 1 кв. м
здесь приравнивается почти к 45,3 тыс. рублей.
Рисунок 9. Средняя цена кв. м. на вторичном рынке недвижимости
города и республики за 2016г.
56
Рассмотрев рисунок 10, можно отметить существенные различия между
средней стоимостью кв. м. в городе Улан-Удэ и Республике Бурятия. На июнь
2016г. разница в средней цене кв. м на вторичном рынке недвижимости
составила 50%, т. е на 50% средняя стоимость кв. м «вторички» в г. Улан-Удэ
выше, чем в Республике Бурятия. Максимальный разрыв в средней стоимости
квартир приходился на январь 2016 года и составил 34%.
Рисунок 10. Динамика стоимости жилой недвижимости на
первичном рынке в г. Улан-Удэ за 2016 г.
Средняя стоимость на июнь 2016 г. в Улан-Удэ составила 39,2 тыс.
рублей. По сравнению с началом года стоимость квадратного метра по городу
увеличилась на 1,1%, что составило 423 рубля. За весь рассматриваемый
период величина стоимости жилой недвижимости колебалась в интервале 37,3 -
41,3 тыс. рублей. В январе средняя стоимость по городу достигла своего
максимального значения 41,3 тыс. рублей. Средняя стоимость кв. м на
первичном рынке недвижимости по сравнению с предыдущим месяцем
увеличивалась на 2,6%, что в абсолютном выражении составило 979 рублей.
Наличие большого количество земель промышленных объектов
57
приводит к тому, что полностью отсутствует рынок земель промышленного
назначения, так как нет острой необходимости покупать «голый» земельный
участок, когда «рядом» расположен свободный производственный объект,
готовый к использованию, при этом его рыночная стоимость намного (до
нескольких раз) ниже стоимости его строительства. Одновременно, и стоимость
земли не может быть велика в ситуации, когда существуют многочисленные
«брошенные» производственные объекты и невостребованные земельные
участки производственного назначения. Что же касается вопроса развития
частной собственности на землю, то данный процесс набирает достаточно
хорошие темпы роста.
Среди собственников земли количество юридических лиц невелико, что
объясняется в основном причинами юридического или правового характера, т.е.
законодательная база, которая регулирует процесс приватизации земельных
участков предприятий, включая проблемы, связанные с регистрацией прав
собственности на землю и наложения ограничений на землепользование;
финансовыми проблемами предприятий и проблемами технического характера,
которые связаны непосредственно с процедурой выкупа земли (определение
границ участка, расчет выкупной цены, формы документов и пр.).
Наблюдается устойчивая тенденция к увеличению индивидуального
строительства. Многие горожане, устав от постоянного роста тарифов на
коммунальные услуги, стремятся перебраться в собственные дома, поближе к
земле. Наличие приусадебного участка, пусть даже и небольшого, позволяет их
владельцам существенно пополнить свой рацион свежими овощами и
фруктами, не тратя время и деньги на поездки на дачи, расположенные нередко
далеко за городом. Жители посёлков и деревень, вынужденные перебираться в
город из-за отсутствия работы на селе, также строят собственное жилье,
зачастую на самовольно захваченных участках.
Все это привело к тому, что цены на земельные участки (особенно в так
называемых «престижных» районах) неуклонно растут.
Одними из ценообразующих факторов для земельных участков
58
являются: фактор масштаба, местоположение, уровень благоустройства. При
учете фактора масштаба участки меньшей площади в пересчете на единицу
площади стоят дороже, а большей площади соответственно дешевле. Причиной
этого является повышение платежеспособного спроса на объекты меньшего
масштаба. Местоположение относится к основным ценообразующим факторам
для земли под размещение производственного объекта, особое внимание
акцентируется транспортной инфраструктуре, в т. ч. наличию
железнодорожных путей, станций. Стоимость участка также сильно зависит от
объема выполненных работ по благоустройству (изыскательские работы,
согласование проекта будущего строительства, подведение всех коммуникаций,
устройство автодорожных покрытий, ограждения и т.д.), так как за счет
большого объема работы по освоению земли одни из наиболее капиталоемких.
К сожалению, ввиду отсутствия необходимой информации провести
боле качественный анализ рынка земли в Республике Бурятия невозможно
провести. Информационная поддержка Местные периодические издания:
газеты: «Все для Вас. Свежие объявления», «Из рук в руки», «ИнформПолис»,
«Бурятия» и др. Анализ местных периодических изданий, специализирующихся
на объявлениях о купле-продаже имущества, и в результате устного опроса
юридических и физических лиц, желающих совершить сделки купли-продажи в
период 2017 года, отмечено не большее количество предложений о продаже
земельных участков, предложений для сдачи в аренду земельных участков
коммерческого назначения нет.
Активность электронных средств массовой информации в освещении
проблем рынка недвижимости, по впечатлению специалистов различных
организаций, у которых в процессе сбора информации оценщики брали
интервью, низкая.
Структуры, анализирующие и предоставляющие рыночную
информацию: Территориальный орган Федеральной службы государственной
статистики по Республике Бурятия, предоставляющий на платной основе
статистические данные, среди которых отсутствует системный анализ рынка
59
недвижимости, и Министерство строительства и модернизации жилищно-
коммунального комплекса Республики Бурятия, анализирующий изменение цен
в строительстве. Иные аналитические организации оценщиками не выявлены.
На рынке недвижимости г. Улан-Удэ продавцов и арендаторов можно
разделить на четыре категории:
1. многочисленные риэлтерские компании, ориентированные в
основном: на продаже квартир, домов, земельных участков под индивидуальное
строительство; на сдаче в аренду жилья, офисных помещений;
2. специализированные организации: ООО «РЕАЛ», ООО «Анком»
(продажа недвижимого имущества, на которое обращено взыскание в порядке
принудительного исполнения судебных актов на основании Заявок судебных
приставов-исполнителей; продажа недвижимого имущества в рамках
несостоятельности (банкротства) предприятий) и др.;
3. Территориальное управление Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Республике Бурятия (сдача в аренду
имущества, находящегося в собственности Российской Федерации),
Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия
(сдача в аренду имущества, находящегося в собственности Республики
Бурятия) и Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-
Удэ (продажа и сдача в аренду имущества, находящегося в муниципальной
собственности);
4. собственники продаваемого и сдаваемого в аренду имущества.
По данным статистического обзора в среднем на долю «старого
агентства» приходится по 1 - 2%, в то время, как молодые агентства
распределяют между собой по 0,4%. Ситуация конечно плачевная и чтобы
выжить в таких суровых условиях конкурентной борьбы, некоторые агентства
отказываются от чисто предоставления риэлтерских услуг, а начинают
заниматься дополнительными видами работ и услуг, например, строительством,
отделочными работами, дизайном, оценкой и т.д.
В настоящее время в городе наблюдается отрицательная тенденция того,
60
что еженедельно в СМИ появляется реклама, информация о вновь создаваемых
агентствах недвижимости. Существует соотношение, что приблизительно
одинаковое число таких фирм появляется, так и перестает работать на рынке.
Иначе говоря, предпринимателями создаются фирмы-однодневки, которые
призваны решить какие-либо вопросы, как правило, не всегда честного
содержания.
Рисунок 10. Структура рынка риэлтерских услуг, предлагаемых
различными участниками рынка
Отличительным критерием многих риелторских фирм является весьма
узкая специализация. Лишь только некоторые из них могут оказать полный
комплекс услуг. В основном агентства работают только по аренде жилой
недвижимости или проводят сделки купли-продажи с ней. Сопровождение
сделок с коммерческой недвижимостью практически не проводится. Таким
образом, ситуацию с конкурентами на рынке недвижимости можно оценить как
жесткую, при ограниченном количестве предоставляемых услуг.
В итоге проведенного исследования мы можем сделать следующие
выводы:
1. рынок недвижимости на момент оценки имеет все признаки
неактивного рынка:
- сделки совершаются на нерегулярной основе,
- снижаются объемы и уровень активности рынка,
61
- произошло значительное увеличение разницы между ценами спроса и
предложения,
- существенно изменились цены за столь короткий период,
- наблюдается отсутствие информации о текущих ценах.
2. объекты по своему функциональному назначению используются
наиболее целесообразно.
Перспективой роста для риэлтерской деятельности агентства
недвижимости является освоение новых видов деятельности, повышение
конкурентоспособности за счет оказания услуг более высокого качества и
снижение издержек посредством ликвидации бесприбыльных направлений
деятельности. В целом мы можем сказать, что предприятие работает стабильно,
но при этом мы можем отметить некую разбросанность в использовании
собственных средств предприятием, характеризующее его руководство с точки
зрения предпринимательского направления.
Таким образом, мы пришли к выводу, что на сегодня пройден огромный
путь от «дикого капитализма» к более цивилизованному рынку услуг в
риэлторской деятельности, и в условиях развития общества будет происходить
развитие рыночных отношений на перспективу. Профессиональный уровень
специалистов в риэлторской деятельности достаточно высокий, профессию
риэлтора мы можем считать вполне сформировавшейся. Несмотря на жесткую
конкуренцию и ее усиление, все же общими для всех участников рынка
задачами являются: повышение статуса профессии риэлтора,
совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с
госорганами, оптимизация деятельности.
62
Глава 3. Совершенствование инвестиционной политики ООО «Сибирский
капитал»
3.1. Основные пути совершенствования инвестиционной деятельности
предприятия
В бюджете инвестиционного проекта окончательно определяется объект
инвестирования, объемы и сроки реальных инвестиций. В этом документе
особое внимание должно быть сосредоточено на влиянии новых инвестиций на
финансовые результаты деятельности коммерческой организации, величину
прибыли.
Большинство компаний обычно имеет дело не с отдельными проектами,
а с портфелем возможных (в принципе) инвестиций. Отбор и реализация
проектов из этого портфеля осуществляются в рамках составления бюджета
капиталовложений.
Два основных подхода к формированию бюджета капиталовложений:
1) основывается на использовании показателя IRR. IRR означает
максимально допустимый относительный уровень затрат, связанных с
конкретным проектом.
Все имеющиеся проекты приводят к единому основанию по убыванию
IRR. Затем их последовательно просматривают, оценивают, а следующий
проект, в котором критерий IRR больше стоимости капитала, отбирается для
дальнейшей реализации.
При включении в портфель проекту требуется привлечение
дополнительных источников.
Так как возможности предприятия по сбору имеющихся в наличии
средств ограничены, увеличение портфеля ведет к необходимости привлечения
других источников финансирования извне, т.е. к увеличению доли заемного
капитала в структуре источников. Увеличение финансового риска предприятия
естественно ведет к увеличению стоимости капитала.
В итоге мы можем наблюдать противоположные направления: при
расширении портфеля планируемых к исполнению инвестиций, показатель IRR
63
проектов убывает, а стоимость капитала соответственно возрастает. Если число
имеется множество возможных проектов на включение в портфель, то появится
ситуация, когда IRR следующего проекта будет ниже стоимости капитала, т.е.
его включение в портфель становится нецелесообразным.
2) основан на расчете показателя NPV. NPV показывает прогноз
изменения экономического потенциала компании в случае, если
рассматриваемый проект принят.
Если никаких ограничений нет, то в наиболее общем виде методика
бюджетирования при этом включает следующие процедуры: устанавливается
значение ставки дисконтирования (либо общее для всех проектов, либо
индивидуализированное по проектам в зависимости от источников
финансирования); все независимые проекты! С NPV > 0 включаются в
портфель; из альтернативных проектов выбирается проект с максимальным
NPV.
Если имеются ограничения временного или ресурсного характера,
методика усложняется; более того, возникает проблема оптимизации бюджета
капиталовложений.
Составление бюджета капиталовложений нередко сопровождается
необходимостью учета ряда ограничений. Нужно отобрать для реализации
такие проекты, чтобы получить максимальную выгоду от инвестирования;
в частности, основной целевой установкой в подобных случаях обычно
является максимизация суммарного NPV.
В случае, если есть лимитирование временного или же ресурсного
характера, способ усложняется; больше такого, появляется неувязка
оптимизации бюджета финансовых вложений.
Формирование бюджета финансовых вложений зачастую сопрягается с
потребностью учета ряда ограничений. Надо отнять для реализации эти планы,
дабы получить наибольшую выгоду от инвестирования; в частности, ведущей
мотивированной аппаратом в аналогичных случаях как правило считается
максимизация суммарного NPV.
64
В ходе анализа структуры ООО «Сибирский капитал» были выявлены
возможности по расширению масштабов деятельности фирмы и увеличение
доли рынка, путем увеличения спектра оказываемых услуг. Это позволит нам
получить дополнительную прибыль и привлечь новых клиентов.
В связи с тем, что спрос на услуги превышает предложение нашей
фирмы, необходимо создать дополнительное рабочее звено, которое позволит
увеличить объем оказываемых услуг. Для этого необходимо нанять ещё одну
бригаду, состоящую из риелтора и помощника риелтора, арендовать
дополнительные площади.
Проанализировав рынок риэлторских услуг, мы пришли к выводу, что
спрос на услуги ипотеки вырос и существует необходимость создания нового
отдела, который будет заниматься предоставлением данного вида услуги.
Так как одним из основных видов услуг является продажа
недвижимости в городе, и при этом риелтору приходится постоянно выезжать в
командировки в область, это приводит к замедлению работы в черте города.
Тем самым, фирме необходимо выделить отдельное структурное
подразделение, которое будет заниматься непосредственно сделками с
загородной недвижимостью.
Появление новых видов услуг в нашей организации влечет за собой
увеличение затрат на рекламу (баннерная реклама на сайтах, объявления в
СМИ, объявления по бегущей строке, раздача листовок).
Также предприятию необходимо разработать систему скидок и бонусов,
которые позволят завоевать приверженность клиентов.
С усовершенствованием деятельности предприятия и расширением ее
штатного персонала, фирма будет увеличивать производственные площади, а
также открывать подразделения в других районах города и республики.
Серьёзное расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня
доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным
поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса, как
государством, так и самими профессиональными участниками рынка