25
также и имущественные права. Правовой режим недвижимых вещей
(недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из главной цели,
которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель состоит в
том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи
(имущество), т. е. установить специальный порядок распоряжения им
(определять его юридическую судьбу). Для этого введена система
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
регламентируемая федеральным законом от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам (недвижимому
имуществу, недвижимости), как это следует из ст. 130 ГК РФ, не является
исчерпывающим. Законодатель вправе признать недвижимостью и другие
предметы, и нематериальные блага. Так, предметом договора об ипотеке могут
быть также сооружения, находящиеся в процессе возведения, а также
недвижимость, находящаяся в аренде. Если предметом ипотеки является
принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно
быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось
предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Кроме того, п.1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам
закон относит и некоторые вполне движимые вещи. Такое деление объясняется
тем, что отдельные специфические транспортные средства и космические
объекты имеют особый статус, а потому на них целесообразно распространить
правовой режим, относящийся к объектам недвижимости. Имущество является
основным объектом в ипотечных отношениях, а поскольку нет однозначного
определения термина «имущество», то при заключении договора необходимо
определять точное значение данного термина путем его детального толкования.
Как уже отмечалось, действующее законодательство выделяет ипотеку,
т.е. залог недвижимого имущества, в особый объект договорных отношений в
связи с тем, что недвижимости присуща неразрывная связь с земельным
26
участком, на котором указанные объекты находятся, и оттого их перемещение
технологически невозможно [29, с.140].
Предметом ипотеки может быть только индивидуально определенная
вещь. Поэтому здание или сооружение, являющееся предметом договора об
ипотеке, должно по своим характеристикам, в частности по функциональному
назначению, точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта
государственной регистрации недвижимости (ст. 131 ГК РФ). Ипотека
возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве
собственности или на праве хозяйственного ведения. Решения о залоге
недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не
закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством
РФ или Правительством (администрацией) субъекта РФ.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество,
указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке,
установленном для государственной регистрации прав на недвижимое
имущество. Основные положения закона следующие: предусматривается (по
выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме,
без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной,
являющейся ценной бумагой; все ипотечные операции подлежат
государственной регистрации; детально урегулированы взаимоотношения
сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от
залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения
правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты); может быть
заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на
отчуждение или на продажу; залог сельскохозяйственных земель должен
регулироваться специальным законом.
Если предметом ипотеки является предприятие в целом, как единый
имущественный комплекс, то в состав заложенного имущества включаются
полученные доходы предприятия, приобретенное им имущество, долги,
приобретенные предприятием в период ипотеки, а также принадлежащие
27
предприятию как юридическому лицу права требования, патента и другие
исключительные права и обязанности этого предприятия, которые переходят к
покупателю с момента государственной регистрации права собственности на
приобретенное имущество. Состав имущества, передаваемого в ипотеку
предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной
инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский
баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества
предприятия являются обязательными приложениями к закладной.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство,
сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.
Предприятие, в отношении которого возбуждено уголовное дело о банкротстве
либо принято решение о его ликвидации или реорганизации, не подлежит
передаче в ипотеку.
Ипотека жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого
дома, квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат,
имеет свои особенности. В частности, не допускается ипотека индивидуальных
и многоквартирных жилых домов, и квартир, находящихся в государственной
или муниципальной собственности. Правила, установленные для ипотеки
жилых домов и квартир, не распространяются на гостиницы, дома отдыха,
дачи, садовые домики и другие строения и помещения, так как они не
предназначены для постоянного проживания, эти объекты могут быть
предметом ипотеки на общих основаниях.
Договор об ипотеке, предметом которого являются жилой дом или
квартира, находящиеся в собственности гражданина, может быть заключен
только непосредственно с собственником жилья, за исключением случаев,
установленных законодательством РФ (при опеке и попечительстве). Жилой
дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной
организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента
государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома или
квартиры.
28
Организация процесса обращения взыскания является одним из основных
вопросов при решении судьбы ипотеки. Несмотря на положительные
изменения в законодательстве по данной проблеме, она все еще является одной
из наименее разработанных как в законодательном, так и в "исполнительном"
плане.
Таким образом, были рассмотрены основные моменты нормативно-
правового регулирования ипотечного кредитования. Хотя многие аспекты
остаются недостаточно проработанными, так особое влияние на развитие
ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения
собственности, с другой стороны обеспечение законных способов наложения
взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога.
1.3. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования
Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных
кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в
организации ипотечного рынка заключается в формировании различных
механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Систему
финансирования ипотек можно разделить на открытую, где источником
средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных
условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы
получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже
рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной
ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется
путем создания института вторичного рынка. Его целью является
приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо
рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом [32, с 15-17].
Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью
ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно
назвать «усечено-открытой». Эта модель в основном замыкается в рамках
29
первичного рынка закладных. Данная модель реализуется при минимальном
числе специализированных действующих лиц.
Можно выделить следующие особенности данной модели:
1) Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может
обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет
собственных капиталов банка; средств клиентов, находящихся на депозитах;
межбанковских кредитов и т.п.
2) Прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от
общего состояния кредитно-финансового рынка в стране.
Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе
этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее
во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью
сформированной инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг.
Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке
ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания,
Израиль др. При отсутствии на рынке более развитых моделей характерно
монопольное завышение ставок кредита при относительно непродолжительных
сроках ссуд.
Следующая «расширенная открытая модель» имеет существенные
отличия от предыдущей. Основной приток кредитных ресурсов в систему
ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой
цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на
недвижимость. Предполагает наличие жесткого баланса между совокупной
ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на
вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными
банками эмитентам в обеспечении этой эмиссии. Данная модель в
определенной мере является более стабильной, так как большинство ценных
бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее
объявленную доходность и срок погашения. Будучи открытой и
ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка
30
капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель также
подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-
кредитного рынка. Наибольшего масштаба эта модель достигла в своем
развитии в США, поэтому ее также часто называют «американской моделью
ипотеки» [24, с 39-41].
Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано
первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была
государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги
ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и
гарантированных федеральным правительством. В 1968-м Fannie Mae было
разделено на две структуры - Ginnie Mae (Government National Mortgage
Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как
и созданная в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation),
получило статус подконтрольного государству акционерного общества с
правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974-
го сфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было
позволено покупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает
среднюю стоимость жилья.
Характерной чертой усечено-открытой и расширенной открытой моделей
является то, что они представляют собой чисто рыночные схемы ипотеки.
Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном
регулируется двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями:
банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая
определяется доходностью ценных бумаг, размещае6мых на вторичном рынке,
а также ставками отчислении на оплату услуг всех профессиональных
участников ипотечного рынка, включая страховые компании.
Третья модель – это «сбалансированная автономная».
Ключевым отличительным признаком данной модели является
сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе
совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке
31
капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений
будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Таким образом, право
на получение ссуды возникает у заемщика только если он ранее направлял свои
средства в систему, причем сумма сбережений должна быть примерно равна
сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Данный факт является
существенным минусом, т.к. отодвигает во времени момент возможного
приобретения недвижимости. С другой стороны, данная модель потенциально
не зависит от общего состояния финансов-кредитного рынка. Наибольшего
распространения данная модель получила в Германии. Здесь была создана
охватывающая всю страну «система стройсбережений» [24, с 42-43].
В этой системе так же существуют определенные риски. Во-первых, в
условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск
изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы
вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность
получить дешевый ипотечный кредит. Вторая группа рисков заключается в
возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно,
их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной
системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской.
Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать
ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до
начала реального кредитования. Что делать, если за это время
платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно
неясно.
Отличительные особенности «немецкой модели» — основанной
на системе сбережений от «американской модели» — основанной на системе
вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.
Помимо моделей ипотечных кредитов можно выделить виды по
различным признакам: по объекту кредитования; по способу обеспечения
гарантии возврата ссуд; по характеру использования ипотечных облигаций; по
32
субъекту кредитования; в зависимости от особенностей погашения долга и
процентов.
Таблица 1
Сравнительные параметры моделей кредитования
№
Сравниваемые
параметры
«Немецкая
модель»
«Американская
модель»
1
Стоимость привлекаемых
банком ресурсов
Ниже рыночных
Рыночная
2
Стоимость привлекаемых
банком ресурсов
Ниже рыночных
Рыночная
3
Получение кредита
После прохождения
сберегательной стадии
Сразу после обращения в
банк
4
Форма привлеченных
ресурсов
Сберегательные
(депозитивные) счета
Обеспеченные ипотекой
ценные бумаги
5
Основная форма
государственной поддержки
Премиальные выплаты
по вкладам
Государственные
гарантии по закладным
6
Объемы кредитования
Ограничены объемом
сбережений
Ограничены
платежеспособностью
заемщика
7
Нагрузка на бюджет
Постоянно
На 1 этапе при
становлении системы
рынка
8
Сроки кредитования
8-10 лет
От 15 до 30 лет
9
Сумма кредита
до 45% от стоимости
квартиры
До 100% стоимости
квартиры
В зависимости от объекта кредитования: для приобретения земельных
участков, под нежилые строения несельскохозяйственного назначения и др.
По способу обеспечения гарантии возврата кредиты в зависимости от
степени обеспечения их страхования и его организации. Пример, в США
различаются кредиты с закладными листами - застрахованными Федеральной
жилищной администрацией, застрахованными Управлением по делам
ветеранов, не застрахованными.
В зависимости от характера рынка использования ипотечных облигаций
различаются ипотечные листы первичного и вторичного рынка.
В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на
строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные
непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые
подрядчиком [17, с. 4-5].
33
Выделяют ипотечные кредиты в зависимости от применяемых ипотечных
инструментов: ипотека с шаровым платежом, кредиты с фиксированными
выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека), кредиты с
нарастающими платежами, ипотека с участием кредитора в приросте
стоимости, совместное участие, добавленный процент, обратный аннуитет,
завершающая ипотека, канадский ролл-оверный кредит, переменная ставка,
ипотека с двойным индексом и др. [35, с . 150-177].
В настоящее время в России действует двухуровневая система
ипотечного кредитования близкая к «американской» модели. Это отражено
в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного
кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная
система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует
осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической
помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов
и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться
собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.
Однако, с введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором
предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные,
стало возможным развивать и одноуровневую модель ипотеки. Таким образом,
в России могут действовать обе модели ипотечного кредитования в
адаптированном к нашим условиям виде. Каждая из моделей имеет свои
достоинства и недостатки, специфику функционирования.
34
Глава 2. Анализ ипотечного жилищного кредитования
в ПАО Сбербанк
2.1. Общая характеритика ПАО Сбербанк
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской
Федерации (Сбербанк России), именуемый в дальнейшем "Банк", создан в
форме акционерного общества в соответствии с Законом РСФСР «О банках и
банковской деятельности в РСФСР" от 2 декабря 1990 г. Учредителем Банка
является Центральный банк Российской Федерации, именуемый в дальнейшем
"Банк России". Публичное акционерное общество «Сбербанк России» является
крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Сбербанк занимает
крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором
российской экономики. По состоянию на 1 января 2016 года на долю Сбербанка
приходится 28,7% совокупных банковских активов, 46% депозитов физических
лиц, 32,2% корпоративных кредитов и 38,7% розничных кредитов. Капитал
Сбербанка составляет 27,4% совокупного капитала российской банковской
системы. Доля Центрального банка Российской Федерации в уставном капитале
ПАО «Сбербанк России» составляет 50 % плюс одна голосующая акция, в
голосующих акциях — 52,32 %. Остальными акционерами Сбербанка России
являются более 273 тысяч юридических и физических лиц. Доля физических
лиц в уставном капитале банка составляет около 9 %, а доля иностранных
инвесторов — более 24 %.
Сбербанк России является юридическим лицом и со своими филиалами
(территориальные банки и отделения) и их внутренними структурными
подразделениями составляет единую систему Сбербанка России. Фирменное
(полное официальное) наименование Банка: Акционерный коммерческий
Сберегательный банк Российской Федерации (публичное акционерное
общество); сокращенное наименование: Сбербанк России ПАО. Филиалы
Сбербанка России не наделены правами юридических лиц и действуют на
основании Положений, утверждаемых Правлением Сбербанка России, имеют