5
Содержание
Введение ....................................................................................................................... 6
Глава 1. Теоретические аспекты осуществления и развития ипотечного
кредитования в коммерческом банке ........................................................................ 9
1.1 Сущность и виды ипотечного кредитования ..................................................... 9
1.2 Принципы и организация ипотечного кредитования ...................................... 20
1.3 Развитие ипотечного кредитования на современном этапе и его нормативно
– правовое регулирование ........................................................................................ 25
Глава 2. Анализ ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России» ............. 30
2.1 Организационно – экономическая характеристика ПАО «Сбербанк России»
..................................................................................................................................... 30
2.2 Анализ ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России» ...................... 35
2.3 Оценка рискованности и доходности ипотечного кредитования в ПАО
«Сбербанк России» ................................................................................................... 50
Глава 3. Совершенствование ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк
России» ....................................................................................................................... 62
3.1 Пути совершенствования ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк
России» ....................................................................................................................... 62
3.2 Эффективность предложенных мероприятий .................................................. 65
Заключение ................................................................................................................ 75
Список использованной литературы ....................................................................... 78
Приложения ............................................................................................................... 86
6
Введение
Система ипотечного кредитования занимает особенное место в
национальной экономике. С одной стороны ипотечное кредитование у
большинства экономически развитых стран является не только ключевой
формой повышения качества жилищных условий, предпринимательской
активности и т.п., но и значительно влияет на экономическую ситуацию в
государстве в целом. Напротив, система ипотечного кредитования
демонстрирует на текущий момент непростой механизм, состоящий из
взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Ипотечное кредитование считается одним из важнейших звеньев
прогрессирования финансового рынка. Долговременный заём помогает решить
жилищную проблему более 30% населения России.
Завышенная цена на недвижимое имущество и недостаток финансов у
физических лиц для её покупки приводят к тому, что воспользовавшись
ипотекой, среднестатистический гражданин может стать обладателем
собственного жилья.
Целью дальнейшего развития системы ипотечного кредитования
считается не только стимулирование спроса на рынке недвижимости и
строительства, но и повышение качества жилищных условий населения. Более
того помощь государства в развитии ипотечного кредитования предполагается
одной из ведущих условий достижения настоящего экономического подъёма в
стране. Важное место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики
считается то, что оно одно из наиболее испытанных в мировой практике и
надёжных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную
сферу.
Актуальность выбранной темы связана с тем, что каждый имеет право
на собственную жилую площадь, однако, не для всех лиц объекты
недвижимости являются доступными, а ипотека выступает одним из
инструментов решения вопроса обеспеченности населения жильём.
7
Цель выпускной квалификационной работы заключается в анализе
ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк» и разработке рекомендаций по его
совершенствованию.
Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих
задач:
- рассмотреть теоретические и нормативно-правовые основы ипотечного
кредитования;
- провести анализ ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк»;
- определить пути совершенствования ипотечного в ПАО «Сбербанк» и
рассчитать эффективность предложенных мероприятий.
Объектом исследования в данной работе является ПАО «Сбербанк».
Предметом исследования выступают экономические отношения между
банком и клиентом, возникающие при ипотечном кредитовании.
В процессе работы применялись общенаучные методы и приемы: анализ
и синтез, методы классификации, группировки и сравнения, статистический
анализ и др.
Основными информационными источниками при выполнении
дипломной работы послужили нормативно-правовые акты банковского
законодательства РФ, труды отечественных и зарубежных экономистов,
информационные и аналитические материалы Банка России.
Практическая значимость исследования заключается в разработке новых
кредитных продуктов, с целью увеличения доходности ПАО «Сбербанк
России».
В ходе изучения видов предлагаемых кредитных продуктов было
сформирован понимание основных требований, вдвигаемых банком к
заемщиком, после чего был выделен неохваченный, но стремительно растущий
сегмент клиентской базы, для которого было разработано предложение о
внедрении отдельного вида ипотечного кредитования, которое помогло бы
банку не потерять свои лидерские позиции на данном рынке кредитования, и в
8
то же время сформировать максимально безопасные условия для размещения
кредитов в новом для банка клиентском сегменте.
После проделанной работы можно отметить, что данная тема актуальна,
так как после внедрения нового кредитного продукта возможно увеличение
дохода банка. На что указывает экономическое обоснование внедрения нового
кредитного продукта.
9
Глава 1. Теоретические аспекты осуществления и развития
ипотечного кредитования в коммерческом банке
1.1 Сущность и виды ипотечного кредитования
Своё начало история развития современной ипотеки в России берёт в
конце XX века. До этой поры система ипотечного кредитования в нашем
государстве находилась в стадии становления.
Рынок Российского ипотечного кредитования стал формироваться в
1995 г., когда «ДельтаКредит» и «Сбербанк» начали предлагать кредиты под
залог жилья, имеющегося у должника. Отбор клиентов был более
разграниченным, условия выдачи займов стали в большей степени мягкими.
Ипотека в середине 90-х выдавалась всего лишь при наличии
официальной заработной платы, а на сегодняшний день при подаче документов
банк учитывает все источники дохода заёмщика. В тот период времени
требовалось меньшее количество документов и справок, тем самым увеличился
круг потенциальных заёмщиков, в связи с этим ипотечный рынок начал расти и
развиваться.
Строительная отрасль не развивалась, так как кредиты выдавались
только на вторичное жилье.
В сентябре 1997 г. был создан институт развития ипотеки под названием
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а в июле 1998 г.
вступил в силу Закон «Об ипотеке». Данный закон был призван развивать
кредиты для дальнейшего расширения бизнеса через выдачу ипотечных
кредитов, а российских граждан - к покупке собственного жилья с
привлечением заёмных средств.[6]
Развитие ипотечного кредитования во всех странах с рыночной
экономикой становится необходимым всесторонним институтом,
используемым государством в сфере экономики и социальной политике.
10
Степень обеспеченности граждан любой страны жильём считается
одним из ключевых признаков самодостаточности нации и формирования её
культуры. Тем не менее, задача обеспечения жильём населения остаётся одной
из основных в нашей стране. В качестве благополучного механизма решения
поставленной задачи мировая практика рассматривает ипотечное кредитование.
Неограниченное использование, ценность и неповторимость сложного
механизма ипотечного жилищного кредитования определили внимание
большого количества специалистов к изучению данной формы кредитных
отношений.
Актуальное понятие ипотеки формировалось постепенно. Его
возникновение было обосновано разными финансовыми нуждами сообщества,
развитием его товарно-денежных взаимоотношений.
Затем оно регулярно улучшалось с учётом особенностей определённых
стран.
В настоящее время существует множество различных точек зрения на
определение понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование». Довдиенко И.В.
считает, что ипотека представляет собой передачу в залог собственности в виде
земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежного займа
[44, c.429].
По мнению Разумовой И.А., ипотека - это одна из основных форм
имущественного обеспечения обязательства должника, при которой
недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае
невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить
удовлетворение за счет реализации данного имущества [54, c.6].
Авторы - Грудцына Л.Ю. и Козлова М.Н. определяют ипотечный кредит
как обеспеченный определённой недвижимостью, находящейся в
собственности кредитора. Ипотечное кредитование - это предоставление
кредита под залог недвижимости [32, c.7].
С точки зрения Меркулова В.В. ипотечное кредитование представляет
собой достаточно сложный механизм:
11
- обеспечивающий финансами рынок недвижимости;
- основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном
выполнении;
- функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых
взаимоотношений участников;
- контролируемый государством в целях решения определённых
социальных проблем [36, c.246].
В законодательстве Российской Федерации долгосрочный ипотечный
кредит определяется как кредит или заём, предоставленный банком
юридическому или физическому лицу на срок 3 года и более для приобретения
недвижимости под её залог в качестве обеспечения обязательства [6].
Основные подходы к сущности ипотечного кредитования представлены
в Приложении 1.
В учебнике «Банковское дело» под ред. Белоглазовой Г.Н., Кроливецкой
Л.П. под ипотечным кредитом понимается кредит, гарантией возврата которого
является залог недвижимого имущества. Можно отметить, что ипотечный
кредит и ипотечное кредитование выступают как единое целое. Однако, как
правило, ипотечное кредитование рассматривается как процесс, реализующий
сущностную природу ипотечного кредита [48, c.38].
Предметом ипотеки в соответствии с Федеральным законом «Об
ипотеке», могут быть не только комнаты, квартиры, жилые дома, но и
земельные участки, гаражи, дачи, садовые дома, а также иные строения
потребительского назначения.
Ипотечное кредитование рассматривается ровно как процедура,
реализующая сущностную основу ипотечного кредита и направленная на
удержание ссуженной стоимости с целью её абсолютного и своевременного
возврата с помощью основных принципов (срочности, платности, целевого
использования ссуженной стоимости, обеспеченности).
12
Ипотечный кредит и ипотечное кредитование выступают как единое
целое. Поэтому была разработана схема, которая определяет логическую
взаимосвязь данных понятий (см. Приложение 2).
Ипотечное жилищное кредитование является разновидностью
кредитных отношений и обладает своими особенностями в части его
организации. В первую очередь это касается его субъектно-объектного состава.
Субъектный состав характеризуется довольно большой численностью сторон
(участников ипотечного кредитования может быть до десяти и даже более),
которые плотно взаимосвязаны в осуществлении кредитной сделки (заёмщики,
кредиторы, операторы вторичного рынка, органы государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, государство, инвесторы). Объект кредитных
отношений является не менее своеобразным. Как правило, в его качестве
выступает жилая недвижимость, та, которая приобретается на заёмные
средства. Это обусловливает размер кредита, который определяется рыночной
стоимостью жилья и своим долговременным характером.
К особенностям ипотеки относится то, что ссуда выдается на
длительный период, могущий достигать в некоторых банковских программах
30-50 лет, клиент получает на руки крупные суммы, которыми можно
рассчитаться за приобретаемое жилье.
Недвижимость, согласно контракту по ипотеке, заключенному с банком,
остается в собственности владельца - кредитно-финансовой организации, - до
тех пор, пока заемщик не погасит полностью задолженность. Если же дебитор
оказался неплатежеспособен, то кредитор забирает залоговое имущество,
обеспечивая покрытие убытков. В связи с острой нуждаемостью в своем жилье
большей части населения страны, государство разработало процедуру
поддержки малоимущих граждан. Ее отличительной особенностью являются
самая низкая ставка среди имеющихся предложений, а также бюджетная
дотация по уплате кредита. В зависимости от персональной категории
льготника, деньги предоставляются наличными, либо в виде сертификата,
13
дающего полномочия на выплату части долга. Чтобы взять ипотечный кредит
на льготных условиях, надо подтвердить право на преференции.
Ипотечные проекты могут быть классифицированы по нескольким
критериям. Выявим наиболее явные типы и особенности их развития. Самая
очевидная классификация по специализации (Приложение 3) показывает, как
профиль влияет на перспективу.
Универсальные банки имеют существенно большее возможностей для
развития. Для монопродуктового банка наибольшее опасение представляет
сочетание фиксированной ставки кредитования и недостаточное
развитие инвесторской активности на рынке ИЦБ. От падения маржинальности
страдают все, но у универсального банка существенно больше
компенсационных возможностей.
Вид ипотечного кредита находится в зависимости от различных
условий.
В сообщении, размещённом на официальном сайте Центробанка,
говорится, что в течение первых трёх кварталов 2017 года отечественными
финансовыми организациями было выдано ипотечных кредитов на 25% больше
по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Общая сумма
займов – 1,3 трлн.рублей, а их количество составило 700,6 тыс. единиц. Такой
результат достигнут, прежде всего, за счёт снижения процентной ставки по
долгосрочным жилищным ссудам. В сентябре 2017 года она снизилась по
сравнению с августом на 0,53% до отметки 10,05%. Вторым немаловажным
фактором является широкий спектр банковских продуктов.
Рассмотрим, какие существуют виды ипотечного кредитования в
России.
Ипотека с господдержкой – это разработанный и реализуемый
государством комплекс мер, призванный помочь гражданам быстрее погасить
жилкредит за счёт специальных сертификатов, льгот и субсидий.
Второй целью внедрения таких программ было оживление строительной
отрасли нашей страны. Как известно, в 2015 году в России наступила острая
14
фаза кризиса. Это вынудило банки резко поднять ипотечные ставки, ввиду чего
строительство практически остановилось. Брать долгосрочный жилкредит
стало невыгодно, а ведь именно ипотека выступала в качестве основного
драйвера продажи жилья. Такое развитие событий вынудило Правительство РФ
подписать в марте 2015 года соответствующее постановление, которое,
собственно, и вытянуло строительную и банковскую отрасли из кризиса.
Первичному жилью присущи очевидные плюсы, в числе которых его
пониженная стоимость. Однако процесс оформления договора кредитования в
данном случае немного отличается от стандартной ипотеки. Обусловлено это
тем, что квартиру на этапе строительства предоставить в залог банку нельзя. Из
основных отличий оформления ипотеки на первичное жилье выделим
следующие:
1. Для оформления ипотеки выписка из ЕГРН не требуется – до
момента сдачи жилого здания в эксплуатацию его владельцем является
застройщик.
2. На жильё в новостройке не накладывается обременение в виде
залога. Для того чтобы в случае неуплаты задолженности изъять недвижимость,
оформляется право требования, предоставляющее возможность банку
конфисковать квартиру с целью последующей продажи.
3. Оценивается объект только после сдачи его в эксплуатацию.
4. Две процентные ставки. Первая (она выше) действительна в период
строительства дома, вторая – после сдачи объекта недвижимости в
эксплуатацию.
Банки охотно предоставляют долгосрочные кредиты на вторичное
жильё. Обусловлено это тем, что продать с торгов такой объект значительно
легче, если заёмщик станет неплатежеспособным. При этом к недвижимому
имуществу предъявляются следующие требования:
месторасположение приобретаемого объекта – в регионе
присутствия отделения банка-кредитора;
наличие кирпичного, железобетонного или каменного фундамента;