25
б) минимальный срок получения ипотеки 5 лет, максимальный – 30 лет.
Стандартные сроки для ипотеки составляют 10, 15, 20, 25 лет.
в) обязательным условием оформления ипотечного кредита является
страхование.
Таким образом, из вышесказанного можно сделать вывод, что
экономическая категория «ипотечное кредитование» является сложной и
включает в себя понятие ипотечного кредита. Стоит также отмстить, что в
российском законодательстве определение рассматриваемой категории
отсутствует. В связи с чем может быть связано отождествление в национальной
экономике понятия ипотечною кредитования и ипотечного кредита.
Являясь сложным понятием, ипотечное кредитование имеет долгую
историю становления и развития: от простой доверительной сделки до
целостного механизма реализации отношений, возникающих по поводу
ипотечных кредитов. Как сложный механизм ипотечное кредитование
включает в себя субъекты, которые осуществляют между собой
взаимоотношения определённым способом по поводу объектов ипотечного
кредитования. Весь процесс этих взаимоотношений происходит на рынке
ипотечного капитала.
1.3 Развитие ипотечного кредитования на современном этапе и его
нормативно – правовое регулирование
Банковский кредитный процесс, в том числе процесс ипотечного
кредитования, регулируется огромным количеством различных нормативных
документов, как внешних, распространяющихся на все кредитные организации,
так и внутренних, что созданы внутри банка и имеют законную силу лишь в
пределах конкретного финансового учреждения,
К внешним нормативно-правовым актам относят нормативные
документы различных уровней регулирования. Так к международным
нормативно-правовым актам принято относить следующие документы
(Приложение 9):
26
Нормативно-правовые акты, обладающие международной силой
действия, как правило, являются основой правовых актов национального
законодательства. Так на основе вышеприведенных актов Центральным Банком
РФ были приняты и опубликованы следующие нормативные документы для
регулирования банковской деятельности по международным стандартам
(Приложение 10) [37]:
Помимо международных законодательных и консультативных
документов в отечественном законодательстве действует самостоятельно
разработанные правовые акты, регулирующие деятельность коммерческих
банков в области ипотечного кредитования. Основополагающим нормативно-
правовым актом является Конституции РФ. В общем, можно отметить, что
современная система нормативно-правового регулирования ипотечного
кредитования начала формироваться с момента утверждения этого
законодательного акта, т.е. с 1993 года. Во второй главе Конституции РФ были
закреплены базовые права граждан на жилье и охрану частной собственности.
Ниже в иерархии нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное
кредитование коммерческих банков, расположены следующие законодательные
документы (Приложение 11, 12);
Из представленного перечня нормативно-правовых документов можно
выделить несколько базовых актов. Основополагающим законом ипотечного
кредитования является Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)». В соответствии с принятым Федеральным законом
ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской
Федерации юридическим и физическим лицам на строительство
(реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на
приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества.
В данном законе зафиксированы следующие основные положения [40]:
1. Основные положения ипотеки: основания возникновения,
регулирование ипотеки; обязательства, требования, обеспечиваемые ипотекой;
имущество, выступающие предметом ипотеки и т.д.;
27
2. Положения о заключении договора об ипотеки: общие правила
заключения договора; содержание и государственная регистрация договора;
возникновение ипотеки как обременения и т.д.;
3. Положения о закладной: содержание, приложения к закладной,
регистрация владельцев, осуществление прав по закладной и исполнение
обеспеченного ипотекой обязательства; восстановление прав на утраченную
закладную;
4. Положения о государственной регистрации ипотеки: порядок и
отказ государственной регистрации, регистрационная запись, государственная
пошлина и др.;
5. Положения о последующей ипотеке: понятие, государственная
регистрация и др.;
6. Положения об особенностях ипотеки земельных участков,
предприятий, зданий, сооружений и нежилого помещения, жилых домов и
квартир;
7. Другие положения, регулирующие более детально процесс
ипотечного кредитования.
Таким образом, закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулирует
правоотношения субъектов ипотечного кредитования. Последние изменения в
этом законе были произведены в конце 2017 года.
Другим значимым законом является Федеральный Закон «О банках и
банковской деятельности». Он определяет общие положения банковской
деятельности. Закон направлен на защиту прав вкладчиков и кредиторов,
регулирует создание и деятельность кредитных организаций на территории
России [39]. Также жестко контролируют деятельность банка положения и
инструкции Центрального Банка РФ. Нормативные акты этого регулирующего
органа кредитной системы более детально регламентируют порядок
осуществления кредитного процесса коммерческими банками.
Не менее важными нормативными документами в области ипотечного
кредитования являются внутренние документы кредитных организаций, так как
28
от них зависит эффективность организации кредитного процесса, что, в свою
очередь, влияет на показатели всей работы банка. Как правило, банки
самостоятельно разрабатывают собственные правила кредитования клиентов в
соответствии с направлениями своей кредитной деятельности. Однако,
несмотря на индивидуальность кредитного процесса каждого банка, можно
выделись общий перечень внутренних документов, присущий любому
коммерческому банку (Приложение 13).
На сегодняшний день многие вышеперечисленные законодательные
акты подверглись неоднократному редактированию, что может
свидетельствовать о не совершенстве российской законодательной базы в
системе ипотечного кредитования. Однако, с другой стороны, развитие и
модернизация сферы ипотечного кредитования приводит к постоянному
преобразованию нормативно-правовой базы и изданию новых законодательных
актов. Также глобализация и унификация международных стандартов правовой
деятельности вызывают потребность в модернизации национального
законодательства, учитывая нужды иностранных инвесторов. Поэтому
существующие проблемы и недостатки в современной правовой основе
ипотечного кредитования, главным образом, связаны с этими процессами. В
целом, анализируя существующее российское законодательство об ипотечном
кредитовании, можно отметить, что оно имеет постоянный долгосрочный
характер.
К основным факторам, способным влиять на выбор ипотечного
продукта, можно отнести следующие семь факторов (Приложение 14).
Из множества вопросов, которые ставит современного развитие
ипотечного кредитования, каждому кредитору придется ответить на три самых
главных:
обеспечить соответствие ипотечного проекта современным
технологическим требованиям в течение ближайших 12 месяцев;
29
найти компромисс между затратами на формирование кредитного
портфеля, его маржинальностью, надежностью на индивидуальном для каждого
банка объеме;
научится выстраивать долгосрочные отношения с клиентами.
Борьба с современными вызовами обеспечивается традиционными
ресурсами:
средствами на фондирование ипотечного кредитования;
средствами на развитие;
управленческим и методическим мастерством.
Таким образом, подводя итог по первой главе исследования, можно
сделать следующие выводы.
Категория «ипотечное кредитование» является сложной и включает в
себя понятие ипотечного кредита. Стоит также отмстить, что в российском
законодательстве определение рассматриваемой категории отсутствует. В связи
с чем может быть связано отождествление в национальной экономике понятия
ипотечною кредитования и ипотечного кредита.
Являясь сложным понятием, ипотечное кредитование имеет долгую
историю становления и развития: от простой доверительной сделки до
целостного механизма реализации отношений, возникающих по поводу
ипотечных кредитов. Как сложный механизм ипотечное кредитование
включает в себя субъекты, которые осуществляют между собой
взаимоотношения определённым способом по поводу объектов ипотечного
кредитования. Весь процесс этих взаимоотношений происходит на рынке
ипотечного капитала.
Ипотечное кредитование является наверно самым востребованным
кредитом в нашей стране. При появлении ипотеки многие современные семьи
смогли обзавестись собственным жильём. И хотя в настоящее время наша
страна переживает, кризисные явления, ипотека не перестаёт пользоваться
большим спросом у заёмщиков.
30
Глава 2. Анализ ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк
России»
2.1 Организационно – экономическая характеристика ПАО «Сбербанк
России»
Группа Cбербанк – это крупнейший финансовый институт в России и
Центральной и Восточной Европе. Банк обслуживает 151 млн клиентов, из
которых 134,7 млн в России. Сбербанк стремится выйти на новый уровень
конкурентоспособности и технологичности, при этом оставаясь лучшим банком
для населения и бизнеса, продолжая устойчиво развиваться и создавать
стоимость для акционеров, общества и государства.
Рисунок 1 - Структура корпоративного управления в ПАО
«Сбербанк России»
Рассмотрим основные экономические показатели деятельности банка
ПАО «Сбербанк России» на 01.01.2018 г.
31
Таблица 1
Основные экономические показатели деятельности ПАО
«Сбербанк России» за 2015 - 2017 гг., млрд.руб.
№
п/
п
Показатели
На
01.01.201
6 г.
На
01.01.201
7 г.
На
01.01.201
8 г.
Тем проста, %
201
6 к
201
5
201
7 к
201
6
201
7 к
201
5
1
Активы
22707
21721
23159
95,7
106,
6
102,
0
2
Собственный
капитал
2328
2829
3359
121,
5
118,
7
144,
3
3
Привлеченные
средства
20379
18892
19800
92,7
104,
8
97,2
3.1
в т.ч. вклады
физических лиц
10221
10938
11777
107,
0
107,
7
115,
2
4
Ссудная
задолженность
16870
16222
17466
96,2
107,
7
103,
5
5
Доходы
2435
2505
2541
102,
9
101,
4
104,
4
6
Расходы
1487
1576
1260
106,
0
79,9
84,7
7
Прибыль до
налогообложен
ия
307
648
846
211,
1
130,
6
275,
6
8
Чистая прибыль
218
498
654
228,
4
131,
3
300,
0
9
Рентабельность
активов
1,0
2,3
2,8
230,
0
121,
7
280,
0
10
Рентабельность
капитала
9,4
17,6
19,5
187,
2
110,
8
207,
4
Из таб. 1 следует, что активы ПАО «Сбербанк России» имеют
тенденцию к незначительному увеличению. Так на 01.01.2018 г. по сравнению с
2015 г. они увеличились на 2,0 %, что можно оценить как позитивный фактор.
Рост собственного капитала банка говорит о повышении его финансовой
устойчивости.
Рентабельность собственного капитала имеет тенденцию к увеличению,
т.е. к 2017 г. – 19,5 % по сравнению с 2015 г. – 9,4 %, что характеризует
эффективное использование собственных средств акционеров.
Рентабельность активов также увеличилась к 2017 г. на 180,0 % и
составила 2,8 %, что отражает, с одной стороны, эффективность деятельности, а
32
с другой – эффективность использования разных видов активов (как минимум
процентных и непроцентных).
По данным Банка России, за 8 месяцев 2018 г. выдано 785,1 тыс.
кредитов на 1 555,9 млрд.руб. Это на 54,6% в количественном и 67,7% в
денежном выражении больше 7 месяцев 2017 г (рис.2).
При этом на приобретение жилья на первичном рынке предоставлено
197,1 тыс. кредитов на сумму 454,2 млрд.руб. (+30% в количественном и +44%
в денежном выражении к 7 месяцам 2017 г.).
В июле 2018 г. выдано 121,8 тыс. кредитов на 246,4 млрд.руб. (+44,3% в
количественном и +59,3% в денежном выражении к июлю 2017 г.), что совпало
с предварительным прогнозом ДОМ.РФ и FRG (245-255 млрд.руб.). По
предварительной оценке ДОМ.РФ, выдача ипотеки в августе 2018 г. составила
260-270 млрд.руб., что в 1,5 раза выше уровня августа 2017 г.
Рисунок 2 - Выдача ипотечных кредитов, млрд руб. за 8 месяцев
2016 - 2018 гг.
По данным ЦБ, на конец июля 2018 г. ставки по ипотеке на новостройки
снизились до уровня 9,09% (-1,44 п.п. к июлю 2017 г.). Это – результат
активного снижения ставок основными ипотечными кредиторами и роста
количества совместных программ с застройщиками (ставки от 5%). За полгода
количество строящихся домов, на приобретение квартир в которых действуют
специальные условия по ипотеке, увеличилось в 3,8 раза с 0,46 тыс. до 1,76 тыс.
(около 15% всех строящихся домов в продаже).
Ставки на приобретение готового жилья на вторичном рынке в июле
выросли до 9,75% (июнь 2018 г. – 9,57%) (рис.3).
33
Рисунок 3 - Ставки и выдача ипотечных кредитов за 7 месяцев в
2017-2018 гг.
Рост ставок на ипотеку на вторичном рынке объясняется
существенными изменениями ставок выдачи в нескольких регионах одним из
крупных ипотечных банков. Этот факт нашел свое отражение в статистической
форме отчетности, публикуемой на сайте Банка России. Без учета этого банка,
средняя ставка на вторичном рынке в июле практически не изменилась – 9,64%
(июнь – 9,65%).
Средняя ставка по выданным за 7 месяцев 2018 г. кредитам составила
9,62% (-1,79 п.п. к 2017 г.), в т.ч. по кредитам на новостройки – 9,4% (-1,61 п.п.
к 2017 г.), а на приобретение готового жилья на вторичном рынке – 9,71% (-1,91
п.п.) (рис.4).
Рисунок 4 - Средневзвешенные ставки по выданным ипотечным
кредитам за 7 месяцев в 2016-2018 гг., % годовых
По оценкам ДОМ.РФ и FRG, доля рефинансирования в выданных
кредитах за 7 месяцев составила около 12% (около 190 млрд руб.).
34
Возможностью рефинансировать свои кредиты воспользовались 95-100 тыс.
заемщиков (рис.5).
Рисунок 5 - Доля рефинансирования ипотечных кредитов за 7
месяцев в 2018 г., %
По состоянию на 01.08.2018 г. объем ипотечного портфеля банков
превысил 6 трлн руб. (+24% к 01.08.2017 г.), из которых 1,22 трлн руб.
составляют ипотечные кредиты, выданные под залог договоров долевого
участия (ДДУ) при приобретении жилья на первичном рынке (+24% к
01.08.2017 г.) (рис.6).
Рисунок 6 - Структура ипотечного портфеля кредитных
организаций, %
Доля ипотеки в общем портфеле кредитов населению по итогам 7
месяцев 2018 г. сохранилась на уровне конца 2017 г. и составила 44% (рис.7).
Рисунок 7 - Динамика портфеля потребительских кредитов, трлн
руб.