15
квартира не должна располагаться в признанном аварийным или
ветхом здании;
санузел не должен быть совмещён с ванной комнатой;
наличие отдельной кухни. Многие банки не кредитуют покупку
квартиры-студии;
наличие таких инженерных коммуникаций, как водо- и газопровод,
электричество, канализация;
проведённая перепланировка должна быть оформлена и
согласована соответствующим образом.
Выше было сказано, что ипотека предусматривает предоставление в
залог приобретаемой недвижимости. Но если объект ещё не построен,
возникает вопрос о возможности получения в данном случае заёмных средств,
ведь для кредитора возникают дополнительные риски, связанные с изменением
стоимости работ и материалов. К тому же дом может быть не достроен по
разным причинам.
Хотя деятельность и доход банков основаны на выдаче кредитов (то есть
продаже денег), в перечень услуг большинства финансовых учреждений выдача
ипотечных ссуд на строительство не входит. Такой кредитный продукт
предлагают лишь крупные банки и при условии предоставления заёмщиком
высоколиквидного обеспечения.
Оформление договора кредитования покупки земельного участка
сопряжено с большими сложностями, чем приобретения квартиры.
Причины объективны:
более низкая ликвидность земельного надела по сравнению с
квартирой;
сложность проведения оценки стоимости объекта недвижимости;
усложняет ситуацию то, что на приобретённом земельном участке
обычно возводится дом, являющийся самостоятельным объектом
недвижимости. Любые постройки, находящиеся на ипотечной земле, обретают
16
статус залогового имущества, на оформление которого потребуется немало
времени;
покупать в ипотеку разрешается участок, предназначенный только
для ведения подсобного хозяйства, садоводства и проведения жилищного
строительства.
Процедура приобретения загородного коттеджа за счёт заёмных средств
во многом схожа с обычным ипотечным кредитованием. Однако к
недвижимости предъявляются особые требования. Кроме того, фигурировать в
договоре кредитования будут два объекта недвижимого имущества – дом и
земельный надел, на котором он возведён.
Заемные средства будут выделены только совершеннолетнему лицу,
соответствующему следующим требованиям:
российское гражданство;
прописка в регионе присутствия отделения банка;
наличие стабильного дохода. Этот факт должен быть подтверждён
документально;
положительная кредитная история.
Помимо этого, соискателю ссуды нужно быть готовым к внесению
значительного первоначального взноса – до 40% от оценочной стоимости
приобретаемого объекта.
Реализуется социальная ипотека на уровне субъектов РФ. По сути, это
объединение нескольких программ, ориентированных на поддержку населения
со стороны государства.
Кратко рассмотрим, какие существуют социальные виды ипотечного
кредита в нашей стране.
1. Для молодых семей.
Принять участие в данной программе могут семьи, в которых одному из
супругов ещё не исполнилось 35 лет. Размер авансового платежа определяется
составом семьи: при наличии детей необходимо внести 10% от стоимости
кредитуемого жилья; бездетные семьи должны уплатить аванс в размере 15%.
17
При появлении ребёнка в период обслуживания ипотеки банки могут
предоставить отсрочку по погашению тела кредита. Для увеличения суммы
займа допускается привлечение созаёмщиков.
Однако, чтобы участвовать в программе, молодая семья должна
нуждаться в улучшении жилищных условий и, соответственно, стоять на учёте
в органах местной власти.
2. Для военнослужащих.
Условия этой программы по-своему уникальны. Средства для выплаты
первоначального взноса выделяются государством и накапливаются на личном
счёте военнослужащего в НИС (накопительно-ипотечной системе). Кроме того,
ежемесячные платежи вносит из своего бюджета Минобороны. То есть
фактически кредит погашается за счёт федеральных дотаций. Поэтому, хотя
существуют и другие виды, ипотека для военных, пожалуй, наиболее выгодная.
Граждане РФ, проходящие службу в рядах ВС РФ более трёх лет, имеют
право участвовать в «Военной ипотеке» по собственному желанию.
3. Для учителей.
Реализуется данная программа путём субсидирования из регионального
бюджета взносов по долгосрочному жилкредиту. Размер госпомощи может
достигать 40% от стоимости приобретаемых жилых квадратных метров. Из
других преимуществ этого вида кредитования выделим:
государственное жильё учителя могут купить по сниженной цене;
минимальный первоначальный взнос;
пониженная процентная ставка;
ссуду допускается использовать для погашения начисленных по
кредиту процентов, а не только на выплату первоначального взноса.
4. Для врачей.
Для заёмщиков данной категории также предусмотрены меры
государственной поддержки. Однако здесь существует ограничение: получить
долгосрочный жилкредит на льготных условиях могут лишь лица,
принимающие участие в программе «Жильё для российской семьи», имеющие
18
статус нуждающихся в улучшении условий проживания и состоящие на учете в
органах местного самоуправления. Кроме того, заемщики должны
соответствовать следующим требованиям:
иметь среднее или высшее медобразование;
возраст – до 35 лет. В некоторых регионах – до 40 лет;
стаж работы по специальности – не менее полугода.
Молодой врач, оформивший ипотечный кредит на льготных условиях,
обязан проработать в медицинской сфере не менее 5 лет.
5. Для работников РЖД.
По условиям этой программы можно получить заем в размере 95
миллионов рублей. Однако вернуть долг требуется в течение 15 лет.
Приобретать квартиру допускается на первичном или вторичном рынке
недвижимости.
В первом случае жильё предоставляется в домах, возведённых
компанией «Желдорипотека». Эти квартиры не будут просторны и
эксклюзивны, зато их стоимость значительно ниже, чем у перекупщиков и
риэлторов. При приобретении жилья на вторичном рынке право выбора
остаётся за сотрудником РЖД.
6. Сотрудникам полиции.
Служащие МВД относятся к категории социально незащищённых
граждан. Госпомощь на приобретение собственного жилья предоставляется,
если:
есть необходимость улучшения жилищных условий;
стаж работы не менее 10 лет;
заемщик не является нанимателем государственного или
муниципального жилья, а также собственником либо супругом владельца
жилплощади, размер которой превышает 18 м
2
на одного человека;
находящаяся в собственности недвижимость пребывает в
аварийном состоянии;
в квартире проживают одновременно несколько семей.
19
7. Многодетным семьям.
К категории многодетных относятся семьи, соответствующие
следующим критериям:
воспитывающие не менее трёх детей – родных или приёмных;
дети младше 18 лет;
брак между родителями официально зарегистрирован.
В некоторых субъектах РФ эти цифры могут отличаться. Например, в
Республике Марий Эл многодетной считается семья, в которой четверо детей, а
в Ингушетии – не менее пяти.
По программе «Доступное жильё» многодетная семья может получить
льготную ипотеку на следующих условиях:
срок кредитования – до 30 лет;
размер авансового платежа не превышает 20%;
ставка – до 11%. Например, в Сбербанке в IV квартале 2017 года
этот показатель равен 9,5%;
возможность использования маткапитала;
при рождении очередного ребёнка предоставляются трёхлетние
кредитные каникулы.
Приобретение жилья в ипотеку имеет свои плюсы и минусы. Из
преимуществ можно выделить:
отсутствует необходимость копить крупную сумму денежных
средств для приобретения жилья;
уверенность в юридической чистоте покупаемой квартиры;
продолжительный срок кредитования;
возможность компенсации выплаченных процентов за счёт
программ госпомощи.
К недостаткам ипотечного кредитования эксперты относят:
довольно высокие процентные ставки;
значительная переплата по кредиту;
20
сложность подбора и оформления недвижимости;
риск потерять жильё по причине неплатежеспособности.
Подводя итог вышесказанному, хотелось бы отметить, что ипотечное
кредитование является наверно самым востребованным кредитом в нашей
стране. При появлении ипотеки многие современные семьи смогли обзавестись
собственным жильём. И хотя в настоящее время наша страна переживает,
кризисные явления, ипотека не перестаёт пользоваться большим спросом у
заёмщиков.
1.2 Принципы и организация ипотечного кредитования
Осуществление банками ипотечного кредитования строится на
принципах, представленных в Приложении 4.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что ипотечное кредитование
является сложным процессом. Как сложный процесс ипотечное кредитование
обладает определенным механизмом функционирования, который в первую
очередь направлен на эффективную работу данного процесса.
Механизм ипотечного кредитования подразделяется на открытый и
закрытый. Для открытого механизма свойственно, что источником средств
являются средства, привлеченные с финансового рынка на текущих рыночных
условиях. Основным недостатком открытого механизма является то, что
предложение ипотечных кредитов остро реагирует на конъюнктуру
финансовых рынков. Увеличение или понижение процентных ставок по
ипотечным кредитам прямо зависит от условий заимствований средств [49,
с.74].
Замкнутый механизм основан на создание замкнутого цикла, в котором
денежный средства вкладчиков, накапливаемые на депозитных счетах в
специализированных сберегательных организациях в целях приобретения
жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных
кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Таким
образом, замкнутый механизм является системой самофинансирования:
21
средства граждан могут быть направлены только на выдачу ипотечных
кредитов. Преимуществом замкнутого цикла является то, что он в меньшей
степени зависит от конъюнктуры па рынках.
Механизм функционирования ипотечного кредитования невозможен без
субъектов, объектов ипотечного кредитования (Приложение 5) и стандартной
процедуры получения ипотечного кредита.
На рынке ипотечного капитала действуют четыре основных субъекта:
заемщик, банк-кредитор, инвестор-кредитор и покупатель ипотечных кредитов.
В качестве заёмщика может выступать частное лицо, которому предоставляется
ипотечный кредит, он же выступает как залогодатель. Банком-кредитором
является коммерческий банк, который предоставляет ипотечный кредит
покупателю недвижимости [55, с.29].
Инвесторы — субъект финансового рынка, который приобретает у
кредитора ипотечные ценные бумаги, тем самым, обеспечивая функцию
рефинансирования. В роли инвесторов могут выступать граждане,
негосударственные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды,
страховые компании. В роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих
банков выступают финансовые компании и Федеральное агентство по
ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которые является эмитентом
вторичных ипотечных ценных бумаг [55, с.27].
Помимо основных участников рынка в процесс ипотечного
кредитования также вовлечены продавцы жилья, органы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и т.д.
Основные цели и функции субъектов рынка ипотечного капитала
приведены в Приложении 6.
Схема взаимодействия субъектов ипотечного кредитования на рынке
ипотечного капитала представлена в Приложении 7.
Согласно данной схеме механизм ипотечного кредитования начинается с
заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем с
участием риэлтерской компании. Далее производится оценка рыночной
22
стоимости жилья специализированной оценочной компанией. Затем
заключается договор страхования с участием страховой организации.
После этого производится передача жилья в залог банку и
соответственно получение ипотечного кредита с учетом регулярного
погашения этого кредита заемщиком. Следующий этап - осуществление оплаты
по договору купли- продажи с использованием средств по ипотечному кредиту.
В след за этим происходит продажа закладной банком Агентству по
ипотечному жилищному кредитованию, т.е. осуществляется рефинансирование
банка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Также банк
передаёт АИЖК часть сумм, полученных от заемщика, за вычетом собственных
комиссионных. Далее АИЖК размещает вторичные ипотечные ценные бумаги
среди инвесторов, тем самым обеспечивая привлечение инвестиций и
формирование платежеспособного спроса населения на жилье.
Взаимоотношения между АИЖК и инвесторами происходят путем
предъявления последними ценных бумаг к оплате и ответного исполнения
своих обязательств первым.
В случае если наступает страховой случай, то страховая компания
обязана произвести банку страховое возмещение.
Также продавец имеет право заключить договор аренды с лизинговой
фирмой и лизингополучателем. После заключения данного договора продавец
обязуется поставить основные средства лизингополучателю за оплату их
стоимости от лизинговой фирмы. В свою очередь лизингополучатель
оплачивает лизинговой фирме арендные платежи.
Взаимодействие банка и покупателя является стандартной процедурой
получения ипотечного кредита, которая определена в Постановлении
Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и состоит из
следующих основных этапов (Приложение 8) [22].
Важным звеном ипотечного кредитования является его объекты.
Объектами рынка ипотечного кредитования выступают предмет
23
финансирования и кредитное обеспечение. В общем смысле предметом
финансирования называется конкретная вещь или процесс, под которые даётся
кредит, и ради которого и осуществляется сама кредитная операция.
Предметом финансирования кредитования являются фактически любые
предметы и процессы, тогда как предметом финансирования ипотечного
кредитования может быть только недвижимое имущество. Кредитное
обеспечение предполагает наличие у заёмщика имущества в виде залога, на
которое можно наложить взыскание. При этом имущество, на которое
осуществляется ипотека, остается у залогодателя в его владении на основании
заключенного договора.
При рассмотрении механизма ипотечного кредитования важную роль
играет определение финансовых инструментов, применяемых на различных
этапах ипотечного кредитования. Верное применение инструментов ипотечного
кредитования определяет эффективность работы его механизма. Под
финансовыми инструментами понимается способ погашения (амортизации)
кредита [35, с.49].
На сегодняшний день огромное количество банков предоставляют
ипотечные кредиты, к ним относятся, например, Сбербанк, Уралсиб, ВТБ,
Газпромбанк, Райффайзенбанк и другие. И, хотя условия получения ипотеки
могут отличаться от банка к банку, обычно базовыми условиями выступают
следующие:
1. Возраст. Заёмщику должно быть не менее 21 года на момент
обращения и не более 60 лет на момент погашения планируемого последнего
платежа. Оптимальный возраст для получения ипотечного кредита от 25 до 40
лет.
2. Трудовой стаж. Обычно условием получения кредита в банке является
непрерывный трудовой стаж не менее 6 месяцев. Также оценивается и общий
стаж, отраженный в трудовой книжке. Хорошим показателем будет, если
перерывы в стаже, связанные с изменением места работы, минимальны, а также
24
нет резких смен сфер деятельности (из бухгалтерии в инженеры, затем в
водители, потом в руководители).
3. Уровень дохода и способ его подтверждения. Уровень дохода влияет
на максимально доступную сумму ипотечного кредита, а способ
подтверждения («белый» или «серый») влияет на процентную ставку. При
прочих равных параметрах кредита условия получения ипотеки при «белой»
зарплате (полностью подтвержденной справкой из бухгалтерии работодателя
по форме 2-НДФЛ) выгоднее, чем при «серой».
4. Первоначальный взнос. Первоначальный взнос – это собственные
средства заёмщика, которые он вкладывает в покупку квартиры по ипотеке.
Наличие первоначального взноса – обязательное условие для любой ипотечной
программы. Минимальный первоначальный взнос составляет 10% от стоимости
квартиры.
Стандартный первоначальный взнос - 30%. [49] Первоначальный взнос
можно использовать также от продажи квартиры, в таком случае можно
провести цепочку продаж с одновременной продажей старой квартиры и
покупки новой с доплатой по ипотеке. Большинство банков пропускают такие
альтернативные сделки. Также многие кредитные организации как Сбербанк
России, Транскапиталбанк, Сургутнефтегазбанк и другие предлагают клиентам
ипотечное кредитование без первого взноса. Так как это рисковый кредит для
банка, ставки по таким предложениям достаточно высокие. Обязательным
требованием банка в данном случае является предоставление альтернативного
залога для обеспечения кредита с нулевым взносом. Для этого необходимо
учитывать такие моменты:
а) процентная ставка может варьироваться в диапазоне от 6 до 17%
годовых. Она может зависеть от способа подтверждения дохода (выше при
«сером» доходе), валюты кредита (ипотека в рублях дороже), сроке
кредитования (чем длительней кредит, тем выше ставка), размера
первоначального взноса (чем больше взнос, тем ниже ставка), типа процентной
ставки (фиксированная ставка дороже плавающей на 1-2%).