5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 6
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в коммерческом
банке.......................................................................................................................... 9
1.1 Сущность и виды ипотечного кредитования .................................................... 9
1.2. Принципы и организация ипотечного кредитования .................................... 15
1.3. Нормативно-правовое регулирование и развитие ипотечного кредитования
на современном этапе ............................................................................................ 22
Глава 2. Анализ и оценка ипотечного кредитования в АО «РФИ БАНК» ......... 30
2.1. Организационно-экономическая характеристика АО «РФИ БАНК» ........... 30
2.2. Анализ показателей ипотечного кредитования в АО «РФИ БАНК» ........... 40
2.3. Оценка рискованности и доходности ипотечного кредитования в банке .... 48
Глава 3. Совершенствование ипотечного кредитования в АО «РФИ БАНК» .... 54
3.1. Пути совершенствования ипотечного кредитования в АО «РФИ БАНК» .. 54
3.2. Эффективность предложенных мероприятий ................................................ 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ...................................................................................................... 68
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................................ 72
ПРИЛОЖЕНИЕ А .................................................................................................. 76
ПРИЛОЖЕНИЕ Б ................................................................................................... 78
ПРИЛОЖЕНИЕ В .................................................................................................. 80
6
ВВЕДЕНИЕ
Ипотечное кредитование в современных коммерческих банках является
одним из наиболее приоритетных видов деятельности. Оно входит в состав
базовых услуг, прежде всего, для населения. Это связано с высоким спросом
со стороны частных клиентов на получение кредитов, позволяющих покупать
или строить жилую недвижимость. В свою очередь, высокий спрос на такие
кредиты определен тем, что в России одной из самых насущных проблем
является нехватка жилья. В современных условиях населению достаточно
трудно заработать и накопить необходимую сумму денежных средств для
приобретения жилья, особенно это осложняется ценовой нестабильностью.
Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни населения –
социальную, профессиональную, личную, семейную. Наиболее эффективным
решением этой проблемы сегодня является именно получение
специализированного кредита – ипотечного.
Однако ипотечное кредитование не стоит рассматривать только лишь
как инструмент решения жилищной проблемы, поскольку этот вид
кредитования реализуется коммерческими банками в отношении субъектов
бизнеса, а именно, позволяет организациям и индивидуальным
предпринимателям приобретать коммерческую недвижимость, которая будет
использоваться для ведения бизнеса.
Таким образом, развитие ипотечного кредитования на сегодняшний
день является одним из наиболее актуальных и важных направлений
стимулирования экономического роста в стране. Оно выполняет важные
общеэкономические функции: обеспечение населения жильем, ускорение
процессов концентрации капитала, стимулирование воспроизводственного
процесса. Важна роль ипотечного кредитования и в деятельности
коммерческих банков, которые являются основными кредиторами на рынке
ипотечного кредитования. Главным образом, эта роль проявляется в том, что
ипотечное кредитование – это весьма выгодный для банка размещения
7
кредитных средств. За счет долгосрочности и крупной суммы кредита, банк
имеет возможность получать высокие и стабильные доходы. Кроме того,
ипотечное кредитование способствует расширению клиентской базы банка и в
других направлениях, ведь клиента, который на протяжении многих лет
осуществляет погашение ипотечного кредита в конкретном банке, легче
привлечь к использованию иных банковских услуг, например, к получению
дебетовой или кредитной карты.
Несмотря на общее положительное влияние на деятельность
коммерческих банков, осуществление ипотечного кредитования связано для
них с рядом проблем. Во-первых, ипотечное кредитование связано с
возникновением целого ряда финансовых рисков для банка, главным образом,
кредитного риска, вызванного нарушением заемщиками принципа
возвратности кредитных средств. Учитывая, что ипотечное кредитование
осуществляется в крупных суммах и на длительный срок, банк может понести
крупные финансовые потери. Кроме того, банки при осуществлении
ипотечного кредитования сталкиваются с проблемами: сложности взыскания
средств по недвижимости, переданной в залог; длительности периода
реализации заложенного имущества; недостоверной оценки заложенного
имущества, что повышает риск выдачи необоснованно крупной суммы;
снижения спроса заемщиков на получение ипотечных кредитов в условиях
высокой конкуренции и др.
Таким образом, исследование ипотечного кредитования в деятельности
коммерческих банков является актуальным, поскольку сегодня ипотечное
кредитование – это один из наиболее востребованных инструментов
кредитования у различных экономических субъектов и самих банков.
Целью выпускной квалификационной работы является анализ
ипотечного кредитования в коммерческом банке и разработка мероприятий по
его совершенствованию.
Для достижения цели необходимо решение следующих задач:
1. Определить сущность и виды ипотечного кредитования;
8
2. Исследовать принципы и организацию ипотечного кредитования;
3. Описать нормативно-правовое регулирование и развитие
ипотечного кредитования;
4. Провести анализ показателей ипотечного кредитования в АО
«РФИ БАНК»;
5. Оценить рискованность и доходность ипотечного кредитования в
АО «РФИ БАНК»;
6. Разработать рекомендации по совершенствованию ипотечного
кредитования в АО «РФИ БАНК» и оценить их эффективность.
Объектом работы является АО «РФИ БАНК».
Предметом работы является ипотечное кредитование в АО «РФИ
БАНК».
Методами исследования в работе выступили: метод описания, метод,
классификации, анализ и синтез, балансовый метод, графический метод,
статистический метод.
В информационную базу исследования включены: акты
законодательства РФ, учебная литература, научные журналы, сборники
научных статей, статистические данные Банка России, информационные и
отчетные данные АО «РФИ БАНК».
Структура работы представлена введением, тремя главами,
заключением, списком использованной литературы и приложениями.
9
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
в коммерческом банке
1.1 Сущность и виды ипотечного кредитования
Возникновение и развитие ипотечного кредитования происходит в
рамках экономических отношений между кредитором и заемщиком. Основной
целью кредитора при ипотечном кредитовании является выгодной
размещения средств, т.е. проведение кредитной операции, приносящей доход,
а основной целью заемщика является получение необходимо сумм денежных
средств для финансирования определенных нужд, по относительно выгодным
условиям. Однако такие цели присущи не только ипотечному кредитованию,
но и любому другому виду банковского кредитования. Особенность
экономических отношений между кредитором и заемщиком и содержание их
целей при ипотечном кредитовании проявляется в его сущности, а именно, в
обеспечении ипотекой.
Эта характеристика рассматривается всеми исследователями в области
банковского кредитования как основная. Так, Наточеева Н. Н. и Каджаева М.
Р. практически одинаково подходят к определению ипотечного кредитования,
рассматривая его как предоставление кредита под залог недвижимого
имущества, остающегося в распоряжении заемщика.
1
,
2
Белоглазова Г. Н. и Кроливецкая Л. П. указывают на то, что залог
недвижимости выступает гарантом в кредитной сделке: ипотечное
кредитование – это предоставление кредита, гарантией возврата которого
является залог недвижимого имущества.
3
Мотовилов О. В. и Белозеров С. А. в своем определении также
указывают на залог имущества, но при этом выделяют и иные черты,
присущие рассматриваемому виду кредитования: «ипотечное кредитование –
это предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или
1
Банковское дело : учебник для бакалавров / под ред. Наточеева Н. Н. – М. : Дашков и К, 2016. С. 132.
2
Каджаева М. Р. Банковские операции : учебник. – М. : Академия, 2016. С. 196.
3
Банковское дело. Организация деятельности коммерческого банка: учебник для бакалавров / под ред. Г. Н.
Белоглазовой, Л. П. Кроливецкой. – М. : Юрайт, 2016. – С. 302.
10
строительство недвижимости под залог недвижимого имущества».
4
В
частности, это определение указывает на долгосрочный характер ипотечного
кредитования, и возможные цели его использования – покупка или
строительство недвижимости.
У Коробовой Г. Г. ипотечное кредитование рассматривается именно с
позиций направлений использования кредитных средств: ипотечное
кредитование – это: предоставление кредита заемщикам на приобретение и
обустройство земли под предстоящее строительство; предоставление кредита
заемщикам на строительство (реконструкцию) недвижимости; предоставление
кредита заемщикам на приобретение недвижимости. При этом немаловажным
аспектом, который выделяет Коробова Г. Г., является соответствие
ипотечного кредитования основным принципам кредитования: целевое
использование, обеспеченность, срочность.
5
Итак, представленные подходы к понятию ипотечного кредитования
позволяют выделить его сущность: это процесс, в рамках которого кредитор
выдает заемщику денежные средства на длительный срок в целях покупки или
строительства недвижимого имущества. При этом главным условием
предоставления этих средств является оформление залога на приобретаемое
недвижимое имущество.
Залог недвижимого имущества или ипотека (в переводе с греческого –
заклад) – это главная специфическая черта ипотечного кредитования, которая
отличает его от иных видов кредитования. Содержание залога
предусматривает, что на этапе выдачи кредита между кредитором и
заемщиком происходит оформление сделки по передачи недвижимого
имущества, приобретаемого за счет кредитных средств, в качестве способа
обеспечения возвратности кредитных средств. Иными словами, через залог
заемщик гарантирует кредитору, что тот вернет выданные им кредитные
4
Банковское дело : учебник / О. В. Мотовилов, С. А. Белозеров. – М. : Проспект, 2016. – С. 185.
5
Банковское дело : учебник / под ред. Г. Г. Коробовой.. – М. : Магистр : ИНФРА-М, 2015. – С. 399.
11
средства даже в случае, если заемщик нарушит основные принципы
кредитования, т.е. возвратность, срочность и платности.
Заемщик вправе пользоваться недвижимым имуществом, переданным в
залог, например, проживать в нем или использовать для ведения бизнеса,
однако не имеет права распоряжаться им определенным образом, например,
продавать. В случае если он исполнить условия кредитования в полном
объеме, то окончании срока кредита это имущество полностью перейдет в его
распоряжение, т.е. с него будет снять обременение в связи с кредитованием.
Но если же заемщик нарушит эти условия, то кредитор вправе обратить
взыскание на это имущество, а именно, продать его и возместить сумму
выданного кредита, неполученных процентов.
В качестве предмета залога по ипотечному кредитованию могут
выступать определенные виды имущества. В России перечень такого
имущества определен на законодательном уровне и включает в себя:
земельные участки;
предприятия, а также недвижимое имущество, используемое в
предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие
из одной или нескольких изолированных комнат;
садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
машино-места.
6
Помимо залога, можно выделить еще некоторые черты, присущие
ипотечному кредитованию, например, наличие первоначального взноса к
заемщика (Таблица 1).
6
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Российская газета, № 137, 22.07.1998.
12
Таблица 1
Характеристики ипотечного кредитования
7
,
8
Характеристика
Содержание
Цель
Приобретение или строительство недвижимого
имущества
Срок
Длительный срок, который может достигать 35-
40 лет
Сумма
Составляет от 10 до 90% от стоимости
приобретаемой недвижимости
Участия средств заемщика
Необходимо наличие у заемщика
первоначального взноса (собственных средств)
в размере от 10% от стоимости недвижимости
Обязательные участники
ипотечной сделки
Кредитор, заемщик, страховая, компания,
оценщик, орган государственной регистрации
Ипотечное кредитование, как экономическая категория, имеет как
положительные, так и отрицательные стороны. Основными достоинствами
ипотечного кредитования можно считать:
1. Главным достоинством ипотечного кредитования является
обеспечение возможности заемщика приобрести желаемую недвижимость в
короткие сроки.
2. Длительный срок ипотечного кредитования делает его доступным
для заемщиков, так как суммы кредитов весьма крупные и при условии
краткосрочного кредитования они были бы невозможными к погашению в
соизмерении с доходами заемщиков.
3. В рамках государственной социально-экономической политики
ипотечное кредитование является сферой применения программ по
субсидированию выданных кредитов (социальная ипотека). Суть этих
программ сводится к тому, что государство смягчает условия для получения
ипотечного кредита на покупку жилья для отдельных категорий граждан,
например, для молодых семей, многодетных семей, военнослужащих.
Главным образом, смягчение условий проявляется в более низкой процентной
ставке по кредиту.
Недостатки ипотечного кредитования включают:
7
Банковское дело : учебник для бакалавров / под ред. Наточеева Н. Н. – М. : Дашков и К, 2016. С. 132.
8
Каджаева М. Р. Банковские операции : учебник. – М. : Академия, 2016. С. 197.
13
1. Главным недостатком считается очень высокая переплата для
заемщика за полученный кредит. Иногда сумма переплаты может достигать
100% от стоимости приобретенной недвижимости.
2. Существование системы незапланированных расходов при
оформлении ипотечной сделки. Заемщик должен не только рассчитывать
свои финансовые возможности по погашению ипотечного кредита, но и
учитывать расходы на оплату комиссий банку, оплату страховки, оплату
услуг, которые связаны с оформлением ипотеки: процедура оценки,
нотариальное оформление сделки, регистрация недвижимости и пр.
3. Существование риска потери заемщиком приобретенного
имущества в случае нарушения условий кредитного договора, даже если часть
ипотечного кредита уже погашена.
9
Представленные достоинства и недостатки отражают позицию
заемщика при осуществлении ипотечного кредитования. Но даже несмотря на
существование отрицательных моментов, ипотечное кредитование является
востребованным со стороны заемщиков. Это побуждает кредиторов вводить
различные виды ипотечных кредитов. В таблице 2 приведена классификация
видов ипотечного кредитования.
Таблица 2
Виды ипотечного кредитования
10
,
11
Признак
классификации
Вид ипотечного кредитования
1
2
По виду кредитора
Банковское ипотечное кредитование
Небанковское ипотечное кредитование (кредитные
кооперативы, сберегательные кассы и др.)
9
Бондарчук О. П. Анализ ипотечного кредитования в РФ // Аллея науки. 2018. Т. 1. № 4 (20). С. 195.
10
Караваева Ю. С. Современный рынок ипотечного кредитования и проблемы его развития // Вестник
НГИЭИ. 2018. № 2 (81). С. 136.
11
Банковское дело : учебник / О. В. Мотовилов, С. А. Белозеров. – М. : Проспект, 2016. – С. 192.
14
Продолжение таблицы 2
1
2
По виду заемщика
1. По субъектам кредитования:
- ипотечное кредитование организаций (коммерческая
ипотека);
- ипотечное кредитование населения (жилищная
ипотека).
2. По степени аффилированности заемщиков:
- ипотечное кредитование сотрудников банка;
- ипотечное кредитование сотрудников фирм – клиентов
банка;
- ипотечное кредитование клиентов риэлтерских фирм;
- ипотечное кредитование клиентов, проживающих в
данном регионе;
- ипотечное кредитование всех желающих.
По объекту
недвижимости
Ипотечное кредитование на приобретение жилой
недвижимости
Ипотечное кредитование на приобретение земельных
участков
Ипотечное кредитование на приобретение на
приобретение нежилой недвижимости
По цели
кредитования
Ипотечное кредитование на покупку недвижимости
Ипотечное кредитование на строительство недвижимости
По виду
процентной ставки
Ипотечное кредитование с фиксированной процентной
ставкой
Ипотечное кредитование с переменной процентной
ставкой
По условиям
выдачи кредита
Ипотечное кредитование на общих условиях
Ипотечное кредитование на условиях государственного
субсидирования
По способу
погашения кредита
Стандартное ипотечное кредитование (погашение кредита
ежемесячно равными платежами)
Ипотечное кредитование с переменными выплатами
(увеличение или уменьшение сумм выплат по кредиту с
течением срока)
Таким образом, сущность ипотечного кредитования можно
рассматривать с общей точки зрения относительно кредитования – это
процесс предоставления кредитных средств кредитором заемщику на
условиях возвратности, срочности и платности, но с учетом специфики,
присущей этой виду – обязательное условие ипотечного кредитования
заключается в оформлении залога на приобретаемое за счет кредитных
средств имущество (ипотеки). Ипотечное кредитование может осуществляться
кредитными организациями, но основными кредиторами в современных
условиях являются коммерческие банки.