55
затраты заемщиков по сбору документов, подтверждающих доход, а узнать о
принятом банком решении можно в кратчайшие сроки.
В таблице 18 отражены рекомендуемые условия по кредиту.
Таблица 18
Условия по кредиту «Ипотечный кредит без подтверждения
доходов»
Условие
Содержание
Вид кредита
Ипотечный кредит на покупку жилой
недвижимости (квартиры) на
первичном или вторичном рынке
недвижимости
Валюта кредита
Рубли РФ
Минимальная сумма кредита
100 000 руб.
Максимальная сумма кредита
7 000 000 руб.
Процентная ставка
От 12% годовых
Первоначальный взнос
От 30% от стоимости приобретаемой
недвижимости
Срок кредита
От 1 года до 30 лет
Форма предоставления кредита
Единовременный кредит
Способ погашения
Аннуитетные ежемесячные платежи
Досрочное погашение
Возможно
Комиссия за предоставление кредита
Не взимается
Срок рассмотрения заявок
1-3 рабочих дня, следующих за днем
поступления полного комплекта
документов
Источник: составлено автором
Представленные условия показывают, что поскольку ипотечный
кредит выдается без подтверждения доходов заемщика, размер
первоначального взноса и минимальной процентной ставке выше, чем
действует в банке в настоящее время. В качестве обеспечения по кредиту
выступает приобретаемое за счет кредитных средств жилье – залог
приобретаемой квартиры.
К условиям кредитования также необходимо установить обязательное
страхование ипотечной сделки:
страхование объекта недвижимости;
личное страхование и страхование титула (страхование имущества
на случай его утраты в результате прекращения права собственности).
К заемщикам следует установить следующие требования:
56
1. Гражданство РФ.
2. Регистрация или постоянное проживание на территории РФ.
3. Отсутствие негативной кредитной истории.
4. Возраст на дату рассмотрения кредитной заявки не менее 21 года
на дату полного погашения кредита, установленную кредитным договором, не
более 65 лет.
5. Непрерывный срок трудовой деятельности на последнем месте
работы не менее 6 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 года.
Для получения ипотечного кредита заемщик должен представить в
банк следующие документы:
1. Заявление на получение ипотечного кредита.
2. Оригинал и копия паспорта заемщика или иного документа,
удостоверяющего личность.
Главной целью введения данного кредита в деятельность АО «РФИ
БАНК» является увеличение объемов ипотечного кредитования за счет
привлечения интереса клиентов к возможности оформления ипотечного
кредита без подтверждения доходности. В качестве элементов защиты банка
от рисков, связанных с возникновением просроченной задолженности по
новому кредиту, выступают:
повышенная процентная ставка относительно действующих
предложений банка, в рамках которых осуществляется подтверждение
доходов заемщика;
более высокое требование к величине первоначального взноса,
чем действует в банке;
обязательное страхование объекта недвижимости, личное
страхование и страхование титула.
Второй ипотечный кредит может быть введен в целях кредитования
покупки нежилой недвижимости, а именно гаража или машиноместа. Сегодня
в АО «РФИ БАНК» отсутствует возможность получения ипотечного кредита
на покупку нежилой недвижимости потребительского назначения, как и во
57
многих российских банков. Между тем такие кредиты востребованы
заемщиками. В частности, востребованность ипотечных кредитов на покупку
гаража или машиноместа определена высоким уровнем обеспеченности
населения легковым транспортом – в России на 1000 человек приходится 317
автомобилей. Застройщики при возведении жилых многоэтажных домов
продумывают варианты размещения гаражей и платных машиномест, покупка
которых требует дополнительных расходов у населения. Следовательно,
можно предположить, что введение нового типа ипотечного кредита в АО
«РФИ БАНК» позволит привлечь новой категории заемщиков.
В таблице 19 представлены условия нового кредита.
Таблица 19
Условия по кредиту «Ипотечный кредит на гараж или
машиноместо»
Условие
Содержание
Вид кредита
Ипотечный кредит на покупку нежилой
недвижимости потребительского
назначения (гараж, машиноместо) на
первичном или вторичном рынке
недвижимости
Валюта кредита
Рубли РФ
Минимальная сумма кредита
50 000 руб.
Максимальная сумма кредита
1 000 000 руб.
Процентная ставка
От 10% годовых
Первоначальный взнос
От 20% от стоимости приобретаемой
недвижимости
Срок кредита
От 1 года до 10 лет
Форма предоставления кредита
Единовременный кредит
Способ погашения
Аннуитетные ежемесячные платежи
Досрочное погашение
Возможно
Комиссия за предоставление кредита
Не взимается
Срок рассмотрения заявок
1-10 рабочих дня, следующих за днем
поступления полного комплекта
документов
Источник: составлено автором
К условиям кредитования также необходимо установить страхование
ипотечной сделки:
обязательное страхование – страхование объекта недвижимости;
добровольное страхование – личное страхование.
58
В качестве основой формы обеспечения по кредиту должен выступать
залог приобретаемой недвижимости за счет кредита. В качестве
дополнительного обеспечения может выступать поручительство третьих лиц,
оно может использоваться в двух целях – для повышения вероятности
одобрения банком кредитования заемщика, а также суммы кредита, и для
дополнительного покрытия кредитных рисков банка.
По данному кредиту предлагается установить базовую процентную
ставку в размере 10% годовых. Ставка может быть увеличена на несколько
процентных пунктов в случае:
отказа от добровольного страхования – на 1 п.п.;
величины первоначального взноса по кредиту менее 30% от
стоимости приобретаемой недвижимости – на 0,2 п.п.
К заемщикам следует установить следующие требования:
1. Гражданство РФ.
2. Регистрация или постоянное проживание на территории РФ.
3. Отсутствие негативной кредитной истории.
4. Возраст на дату рассмотрения кредитной заявки не менее 21 года
на дату полного погашения кредита, установленную кредитным договором, не
более 65 лет.
5. Непрерывный срок трудовой деятельности на последнем месте
работы не менее 6 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 года.
Для получения ипотечного кредита заемщик должен представить в
банк следующие документы:
1. Заявление на получение ипотечного кредита.
2. Оригинал и копия паспорта заемщика.
3. Страховое свидетельство государственного пенсионного
страхования (СНИЛС).
4. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
5. Документ, подтверждающий доход (справка о доходах
физического лица).
59
Для повышения эффективности ипотечного кредитования банку также
рекомендуется повысить организацию своей деятельности за счет разработки
для новых кредитов бизнес-процесса выдачи ипотечных кредитов.
АО «РФИ БАНК» рекомендуется утвердить во внутренних кредитных
документах бизнес-процесс выдачи ипотечных кредитов, состоящий из пяти
этапов:
1. Оформление и прием заявки на выдачу ипотечного кредита.
2. Структурирование ипотечной сделки.
3. Заключение ипотечной сделки.
4. Сопровождение и мониторинг ипотечной сделки.
5. Закрытие ипотечной сделки.
В таблице 20 представлено описание первого этапа бизнес-процесса.
Таблица 20
Содержание этапа бизнес-процесса «Оформление и прием
заявки на выдачу ипотечного кредита»
Операция
Описание
Участники
Результат
1
2
3
4
Формирование
пакета
документов
Формирует пакет и отправляет
документов заемщика.
Клиент
Электронное
сообщение в
адрес клиента
Формирование
первичного
пакета
документов
Проверяется полнота и
достоверность представленных
документов. Отправляется пакет
документов для анализа.
Менеджер
по работе с
клиентами
Первичный
пакет
документов
Передача пакета
документов
Пакет документов и передается
в кредитное подразделение для
предварительной оценки
заемщика.
Менеджер
по работе с
клиентами
Пакет
документов
передан
Экспресс-анализ
По результатам принимается
решение о дальнейшей работе
по сделке, в этом случае заявка
передается для дальнейшей
работы в подразделение
Руководитель
кредитного
подразделения
Решение о
работе по
сделке
Определение
ответственного
за сделку
Руководитель кредитного
подразделения назначает
кредитного аналитика
ответственного за сделку.
Руководитель
кредитного
подразделения
Назначение
ответственного
за сделку
Анализ
предоставленных
документов
Кредитный аналитик
анализирует поступившие
документы на целостность,
актуальность, проводит
предварительное изучение
данных и готовит проект
кредитного заключения.
Кредитный
аналитик
Мнение о
сделке
60
Продолжение таблицы 20
1
2
3
4
Решение о
дальнейшей
работе с
клиентом
Кредитный аналитик на основе
предварительного анализа
пакета документов принимает
решение о дальнейшей работе
со сделкой.
Кредитный
аналитик
Решение о
работе по
сделке
Подготовка
мотивированного
отказа
В случае если принято решение
о невозможности работы по
сделке, кредитный аналитик
готовит мотивированный отказ
для клиентского подразделения
после чего отказ направляется в
клиентское подразделение.
Кредитный
аналитик
Отказ в
кредитовании
Сообщение
Клиенту об
отказе
проведения
сделки
После получения
мотивированного отказа
готовится письмо
соответствующего содержания и
отправляется на электронный
адрес клиента. На этом работа
по сделке далее не
осуществляется.
Менеджер
по работе с
клиентами
Электронное
сообщение в
адрес клиента
об отказе в
сделке
В результате представленного этапа сотрудники банка выносят
первичное решение о кредитовании заемщика. Если оно положительное, то
реализуется следующий этап, представленный в таблице 21.
Таблица 21
Содержание этапа бизнес-процесса «Структурирование
ипотечной сделки»
Операция
Описание
Участники
Результат
1
2
3
4
Передача
комплектов
документов в
экономическое
подразделение
Кредитный аналитик готовит
запрос и формирует комплекты
документов для рассылки в
экономическое подразделение
банка
Кредитный
аналитик
Комплект
документов
на проведение
сделки /
установление
лимита кредита
Отправка
запроса в
подразделение
экономической
безопасности
Кредитный аналитик направляет
запрос и документы для анализа
на предоставление заключения в
подразделение экономической
безопасности.
Кредитный
аналитик
Запрос
установленной
формы
Экспертиза
экономической
безопасности
Эксперт проверяет документы
клиента, оценивая его
благонадежность. Подготовка
заключения экспертизы. Отправка
кредитному аналитику
Эксперт по
экономической
безопасности
Заключение
экономической
безопасности
61
Продолжение таблицы 21
1
2
3
4
Первое
заседание
кредитного
комитета
На заседании докладывает
кредитный аналитик о
результатах оценки сделки, сумме
лимита
Кредитный
аналитик
Секретарь
комитета
Решение по
сделке /
лимиту
Протокол
кредитного
комитета
Уведомление
клиента
Менеджер по работе с клиентами
информирует заемщика о
принятом решении на кредитном
комитете
Менеджер
по работе с
клиентами
Электронное
сообщение в
адрес клиента
Выбор
недвижимости
Поиск объекта приобретаемой
недвижимости. Сбор документов
на объект недвижимости.
Проверка полноты
представленных документов.
Отправка пакета документов для
анализа кредитному аналитику.
Клиент
Менеджер
по работе с
клиентами
Пакет
документов
на объект
залога
Анализ
предоставленных
документов
Анализирует полученный пакет
документов на полноту и
соответствие условиям
кредитования. Передает пакет
документов на экспертизу залога.
Кредитный
аналитик
Запрос в
залоговое
подразделение
Экспертиза
залогов
Эксперт по залогам анализирует
документы для идентификации
и выявления основных
характеристик предлагаемого в
залог имущества.
Оценивает предмет залога и
подтверждает оценку предмета
залога, проведенную оценочной
компанией, аккредитованной
банком. Подготовка заключения
экспертизы по залогам. Передача
заключения кредитному
аналитику
Эксперт по
залогам
Заключение
экспертизы
залога
Второе
заседание
кредитного
комитета
На заседании докладывает
кредитный аналитик
Кредитный
аналитик
Решение по
сделке
Уведомление
клиента о
решении
Менеджер информирует заемщика
о
принятом решении кредитным
комитетом
Менеджер
по работе с
клиентами
Электронное
сообщение в
адрес клиента
В рамках данного этапа банк выносит окончательное решение о
кредитовании заемщика, устанавливает лимит кредитования. На следующем
этапе происходит заключение ипотечной сделки между банком и заемщиком
(Таблица 22).
62
Таблица 22
Содержание этапа бизнес-процесса «Заключение ипотечной
сделки»
Операция
Описание
Участники
Результат
1
2
3
4
Идентификация
и открытие
ссудного счета
Подготовка
договоров
На основании решения
кредитного комитета
открывается счет для
зачисления кредита,
готовятся кредитные и
залоговые договоры.
Подразделение
по
сопровождению
сделок
Служебная
записка
установленной
формы
Назначение даты
сделки
Кредитный аналитик
связывается с заемщиком и
назначает дату проведения
сделки.
Кредитный
аналитик
Электронное
сообщение в
адрес клиента
Страхование
объекта
недвижимости,
жизни и
здоровья
заемщика
До совершения сделки
клиент выбирает тариф в
страховой компании.
Страховая компания
анализирует заемщика и
объект недвижимости,
сообщает выбранный тариф
в банк
Клиент
Страховая
компания
Договор
страхования
Подписание
комплекта
документов
заемщиком
Кредитный аналитик
приглашает в банк клиента
для подписания
пакета документов.
Визирование документов у
руководителя кредитного
подразделения
Кредитный
аналитик
Комплект
документов
на сделку,
подписанный
клиентом
Передача
комплекта
документов
для подписания
со стороны
банка
Кредитный аналитик
передает комплект
документов сотруднику
банка, ответственному за
подписание договора со
стороны банка.
Кредитный
аналитик
Подразделение
по
сопровождению
сделок
Комплект
документов
на сделку
подписанный
банком
Ввод сделки в
систему
Сотрудник подразделения
по сопровождению сделок
вводит параметры сделки в
автоматизированную
банковскую систему.
Сотрудник
подразделения
по
сопровождению
сделок
Сделка
введена в
систему
Предоставление
кредита
Зачисление кредита на
ссудный счет.
Сотрудник
подразделения
по
сопровождению
сделок
Служебная
записка
установленной
формы
Регистрация
договора
ипотеки
Регистрация в
регистрационных органах.
Эксперт юрист банка делает
запись в книгу учета
договоров ипотеки,
хранящуюся в юридическом
подразделении. Передает
копии договора ипотеки в
кредитное подразделение,
подразделение учета
Кредитный
аналитик
Клиент
Эксперт
юрист
Зарегистриро-
ванный договор
ипотеки
63
Продолжение таблицы 22
1
2
3
4
Передача
документов на
хранение
Сотрудник снимает
копию с банковского
экземпляра договора. Копию
передает кредитному
аналитику, который
подшивает копию
банковского экземпляра
договора в досье клиента
Сотрудник
подразделения
по
сопровождению
сделок
Кредитный
аналитик
Договора по
кредитной
сделке
На следующем этапе осуществляется сопровождение кредитной
сделки, предусматривающее мониторинг исполнения заемщиком условий
сделки, а также начисление процентов по кредиту и пр. (Таблица 23).
Таблица 23
Содержание этапа бизнес-процесса «Сопровождение и
мониторинг ипотечной сделки»
Операция
Описание
Участники
Результат
1
2
3
4
Ежеквартальный
сбор
документации
для пересчета
резервов и в
целях
мониторинга
дополнительных
обязательств
Эксперт по мониторингу
формирует запрос кредитному
аналитику. К запросу
прикладывает список
документов, необходимых для
пересчета резерва. Эксперт по
мониторингу рассчитывает
резервы.
Эксперт по мониторингу
формирует профессиональное
суждение (расчет РВПС, РВП,
категорию качества, %
резервов). Полученные
профессиональные суждения
распечатываются,
подписываются и пришиваются
в досье клиента.
Кредитный
аналитик
Эксперт по
мониторингу
Запрос
Профессио-
нальные
суждения
Мониторинг
залога
Регулярный мониторинг
переданного в залог
имущества. Контроль наличия
действующих страховых
полисов по предмету залога.
Принятие мер по
защите/возврату предмета
залога в случае нарушения
договорных обязательств
залогодателями.
Принимает участие в
реализации заложенного
имущества в случае
невыполнения заемщиком
обязательств по кредиту
Эксперт по
залогам
Акт по
залоговому
обеспечению
64
Продолжение таблицы 23
1
2
3
4
Ежедневное
начисление
процентов по
кредиту
Сотрудник подразделения учета
ежедневно в конце дня
начисляет проценты по
кредитам.
Сотрудник
подразделения
по учету
сделок
Сведения
автоматизи-
рованной
банковской
системы
Распоряжения
и
мемориальные
ордера.
На последнем этапе происходит закрытие кредитной сделки по
окончании срока погашения (Таблица 24).
Таблица 24
Содержание этапа бизнес-процесса «Закрытие ипотечной
сделки»
Операция
Описание
Участники
Результат
Закрытие
сделки при
полном
погашении
кредита
Сотрудник распечатывает
распоряжение и мемориальный
ордер о погашении кредита,
подписывает их.
Сотрудник
подразделения
по учету
сделок
Кредитный
аналитик
Распоряжение
Мемориальный
ордер
Снятие
обременения
Эксперт юрист осуществляет
действия для снятия обременения с
заложенного объекта недвижимости
после погашения клиентом
задолженности.
Эксперт
юрист
Письмо о снятии
обременения
Передача
закрытых
дел в архив
Составляется опись и передается в
архив
Сотрудник
подразделения
по
сопровождению
сделок
Опись
Таким образом, в деятельности АО «РФИ БАНК» ипотечное
кредитование требует совершенствования, поскольку результаты
деятельности банка в части выдачи ипотечных кредитов имеют невысокие
значения. В целях совершенствования деятельности банку рекомендовано
ввести два новых вида ипотечных кредитов и разработать внутрибанковский
бизнес-процесс их выдачи.