45
Таблица 12
Структура ипотечного кредитования в АО «РФИ БАНК» по
итогам 2016-2018 гг.
37
Показатель
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Темп
прироста/
снижения, %
объем,
тыс.
руб.
уд.
вес,
%
объем,
тыс.
руб.
уд.
вес,
%
объем,
тыс.
руб.
уд.
вес,
%
2017/
2016
2018/
2017
Ипотечное
кредитование
на первичное
жилье
14 013
55,89
6 519
56,74
5 130
57,50
-53,48
-21,31
Ипотечное
кредитование
на вторичное
жилье
11 059
44,11
4 971
43,26
3 792
42,50
-55,06
-23,71
Всего
25 072
100,00
11 490
100,00
8 922
100,00
-54,17
-22,35
На рисунке 8 наглядно представлена структура ипотечного
кредитования.
Рисунок 8 – Структура ипотечного кредитования в АО «РФИ
БАНК» по итогам 2016-2018 гг., %
Порядка 44% всех ипотечных кредитов приходилось на кредиты,
предусматривающие финансирование покупки жилья на вторичном рынке
37
Финансовая отчетность АО «РФИ БАНК» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://rfibank.ru/about/activity-of-the-bank/financial-statements/ (дата обращения: 05.05.2019).
55,89
56,74
57,50
44,11
43,26
42,50
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2016 г. 2017 г. 2018 г.
Ипотечное кредитование на
первичное жилье 2
Ипотечное кредитование на
первичное жилье
46
недвижимости. Объем этих кредитов также снизился: на 55,06% в 2017 г. и на
23,71% в 2018 г., составив 3 792 тыс. руб.
С учетом изменения общих объемов ипотечного кредитования
происходило изменение и таких параметров, как средний срок кредитования и
средний размер ипотечного кредита в АО «РФИ БАНК» (Таблица 13).
Таблица 13
Динамика среднего срока и среднего размера ипотечных
кредитов в АО «РФИ БАНК» в 2016-2018 гг.
38
Показатель
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Абсолютное
отклонение
2017/
2016
2018/
2017
Средний размер
ипотечного кредита,
тыс. руб.
1 660
1 580
1 320
-80
-260
Средний срок
ипотечного кредита,
мес.
172
150
149
-22
-1
Данные таблицы 13 показывают, что в 2016 г. средний размер
ипотечного кредита, выданного банком составлял 1 660 тыс. руб., а средний
срок кредитования – 172 мес. По итогам 2018 г. рассматриваемые показатели
снизились. Спрос заемщиков на ипотечные кредиты снизился, что определило
сокращение среднего размера ипотечного кредита на 80 тыс. руб. – до 1 580
тыс. руб., а также среднего срока кредитования до 150 мес. В 2018 г. эти
показатели также снизились: средний размер кредита – до 1 320 тыс. руб., а
срок кредита – до 149 мес. Такие показатели говорят о снижении активности
банка в части ипотечного кредитования клиентов.
На рисунке 9 наглядно представлено изменение средней суммы и срока
ипотечных кредитов в банке.
38
Финансовая отчетность АО «РФИ БАНК» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://rfibank.ru/about/activity-of-the-bank/financial-statements/ (дата обращения: 05.05.2019).
47
Рисунок 9 –Динамика среднего срока и среднего размера
ипотечных кредитов в АО «РФИ БАНК» в 2016-2018 гг.
Таким образом, анализ показателей деятельности АО «РФИ БАНК»
показывает, что ипотечное кредитование в банке развивается нестабильно.
Банк реализует только одну программу ипотечного кредитования, что не
позволяет обеспечивать высокий спрос со стороны заемщиков. В современных
условиях высока конкуренция между банками за ипотечных заемщиков, что
побуждает банки к разработке и реализации одновременно до 5-7 программ
ипотечного кредитования. Объемы ипотечного кредитования в банке
невысоки, к тому же они снижались в течение 2016-2018 гг. Несмотря на то,
что ипотечное кредитование не относится к числу приоритетных направлений
работы для банка, его развитие необходимо, так как способно оказать
положительное влияние на кредитный портфель и активы банка в целом.
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2016 г. 2017 г. 2018 г.
Средний размер
ипотечного кредита, тыс.
руб.
Средний срок ипотечного
кредита, мес.
48
2.3. Оценка рискованности и доходности ипотечного кредитования
в банке
Эффективность ипотечного кредитования в банке может быть
проведена на основании оценки его рискованности и доходности. Оценка
рискованности показывает, какова вероятность потерь банка от выдачи
ипотечных кредитов. Для оценки можно использовать несколько значений, а
именно: коэффициент обеспеченности, объем и доля просроченной
задолженности, коэффициент покрытия ипотечных кредитов.
В таблице 14 представлен объем принятого обеспечения по ипотечным
кредитам, на основании которого определен коэффициент обеспеченности.
Данный коэффициент рассчитывается как соотношение общей суммы
обеспечения по ипотечным кредитам кредитов и общей суммы выданных
ипотечных кредитов. Он характеризует степень защищенности банка от
потерь по выданным кредитам за счет форм обеспечения, его оптимальное
значение должно превышать 1.
Таблица 14
Коэффициент обеспеченности ипотечных кредитов в АО
«РФИ БАНК» в 2016-2018 гг.
39
Показатель
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Абсолютное
отклонение
2017/
2016
2018/
2017
Объем принятого
обеспечения по
ипотечным
кредитам, тыс. руб.
122 534
89 913
70 024
-32 621
-19 889
Объем ипотечного
кредитования, тыс.
руб.
25 072
11 490
8 922
-13 582
-2 568
Коэффициент
обеспеченности
ипотечных кредитов
4,89
7,83
7,85
2,94
0,02
Данные таблицы 14 показывают, что на фоне снижения объемов
ипотечного кредитования в банке происходило снижение и объемов
39
Финансовая отчетность АО «РФИ БАНК» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://rfibank.ru/about/activity-of-the-bank/financial-statements/ (дата обращения: 05.05.2019).
49
принятого обеспечения – с 122 534 тыс. руб. в 2016 г. до 70 024 тыс. руб. в
2018 г., т.е. почти в 2 раза. При этом объем принятого обеспечения полностью
покрывает суммы выданных ипотечных кредитов. Значение коэффициента
достаточно высоко – 4,89 в 2016 г., 7,83 в 2017 г. и 7,85 в 2018 г. Это
положительно характеризует работу банка в точки зрения защиты от рисков
невозврата кредитных средств при ипотечном кредитовании.
На рисунке 10 наглядно отраженно изменение показателя
обеспеченности ипотечных кредитов в банке.
Рисунок 10 – Изменение коэффициента обеспеченности
ипотечных кредитов в АО «РФИ БАНК» в 2016-2018 гг.
Показатель невозврата ипотечных кредитов характеризуется
показателем просроченной задолженности, который представлен в таблице 15.
Данные таблицы 15 показывают, что объем просроченной
задолженности по ипотечным кредитам снизился в банке почти в 2 раза: с
1 624 тыс. руб. в 2016 г. до 913 тыс. руб. в 2018 г. При этом доля
просроченной задолженности в объеме ипотечного кредитования увеличилась
и в целом является высокой: в 2016 г. она составила 6,48%, в 2017 г. выросла
на 3,16 п.п. до 9,64%, а в 2018 г. выросла на 0,59 п.п. до 10,23%.
4,89
7,83
7,85
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2016 г. 2017 г. 2018 г.
50
Таблица 15
Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам
в АО «РФИ БАНК» в 2016-2018 гг.
40
Показатель
2016
г.
2017
г.
2018
г.
Абсолютное
отклонение
2017/
2016
2018/
2017
Просроченная задолженность
по ипотечным кредитам, тыс.
руб.
1 624
1 108
913
-516
-195
Доля в общем объеме
ипотечного кредитования, %
6,48
9,64
10,23
3,16
0,59
Такой рост свидетельствует о снижении качества выданных ипотечных
кредитов по причине ухудшения финансового положения заемщиков и
нарушения ими условий кредитования. Это повышает рискованность
ипотечного кредитования для банка.
На рисунке 11 наглядно отраженно изменение доли просроченной
задолженности по ипотечным кредитам в банке.
Рисунок 11 – Изменение доли просроченной задолженности
по ипотечным кредитам в АО «РФИ БАНК» в 2016-2018 гг., %
40
Финансовая отчетность АО «РФИ БАНК» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://rfibank.ru/about/activity-of-the-bank/financial-statements/ (дата обращения: 05.05.2019).
6,48
9,64
10,23
0
2
4
6
8
10
12
2016 г. 2017 г. 2018 г.
51
Качество ипотечного кредитования определяет суммы резервов,
создаваемых банком. В таблице 16 представлен коэффициент покрытия,
отражающий соотношение резервов по ипотечным кредитам к объему
ипотечного кредитования в банке.
Таблица 16
Коэффициент покрытия ипотечных кредитов в АО «РФИ
БАНК» в 2016-2018 гг.
41
Показатель
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Абсолютное
отклонение
2017/
2016
2018/
2017
Объем резервов по
ипотечным
кредитам, тыс. руб.
14 186
8 405
6 863
-5 781
-1 542
Объем ипотечного
кредитования, тыс.
руб.
25 072
11 490
8 922
-13 582
-2 568
Коэффициент
покрытия ипотечных
кредитов
0,57
0,73
0,77
0,17
0,04
Данные таблицы 16 показывают, что коэффициент покрытия
ипотечных кредитов выходит за рамки оптимального значения – 0,2 и менее.
Он увеличился с 0,57 в 2016 г. до 0,77 в 2018 г. Такие значения говорят о
достаточно высокой рискованности выданных банком ипотечных кредитов,
что потребовало от него формирования высоких сумм резервов на возможные
потери.
На рисунке 12 наглядно представлено соотношение объемов
ипотечного кредитования и созданных резервов по нему.
41
Финансовая отчетность АО «РФИ БАНК» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://rfibank.ru/about/activity-of-the-bank/financial-statements/ (дата обращения: 05.05.2019).
52
Рисунок 12 – Соотношение объемов ипотечного кредитования
и резервов по ипотечным кредитам в АО «РФИ БАНК» в 2016-2018
гг., тыс. руб.
Ипотечное кредитование оказывает влияние на доходы АО «РФИ
БАНК», а именно на его процентные доходы. В таблице 17 представлен
показатель доходности ипотечных кредитов, определенный как отношение
доходов, полученных от выдачи ипотечных кредитов, к объему ипотечных
кредитов.
Таблица 17
Доходность ипотечных кредитов в АО «РФИ БАНК» в 2016-
2018 гг.
Показатель
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Абсолютное
отклонение
2017/
2016
2018/
2017
Объем доходов по
ипотечным кредитам,
тыс. руб.
1 271
1 416
1 016
145
-400
Объем ипотечного
кредитования, тыс.
руб.
25 072
11 490
8 922
-13 582
-2 568
Доходность ипотечных
кредитов, %
5,07
12,32
11,39
7,25
-0,94
Данные таблицы 17 показывают, что в 2017 г. доходы банка от выдачи
ипотечных кредитов выросли на 145 тыс. руб. или на 11,41%, составив 1 416
25 072
11 490
8 922
14 186
8 405
6 863
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
2016 г. 2017 г. 2018 г.
Объем ипотечного
кредитования
Объем резервов по ипотечным
кредитам
53
тыс. руб. В 2018 г. доходы снизились на 400 тыс. руб., составив 1 016 тыс. руб.
При этом доходность ипотечных кредитов нельзя назвать высокой. В 2016
г.она составила 5,07%, в 2017 г. выросла до 12,32%, а в 2018 г. снизилась до
11,39%.
На рисунке 13 наглядно представлено изменение доходности
ипотечного кредитования в банке.
Рисунок 13 – Изменение доходности ипотечного
кредитования в АО «РФИ БАНК» в 2016-2018 гг., %
Таким образом, ипотечное кредитование в АО «РФИ БАНК»
оценивается как высоко рискованная операция, поскольку высока доля
просроченной задолженности, а также коэффициент создания резервов.
Положительным моментом является достаточное покрытие ипотечных
кредитов принятым обеспечением. Ипотечное кредитование характеризуется
невысокой долей доходности, что наряду с повышенными рисками снижает
его эффективность для банка.
Подводя итог, можно выделить следующие проблемы в сфере
ипотечного кредитования в АО «РФИ БАНК»: малый ассортимент программ
ипотечного кредитования, что делает банк неконкурентоспособным на рынке
ипотечного кредитования; снижение объемов ипотечного кредитования,
вызванное низким спросом со стороны заемщиков; высокий показатель
просроченной задолженности по ипотечным кредитам; снижение объема
доходов, полученных от выдачи ипотечных кредитов.
5,07
12,32
11,39
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 г. 2017 г. 2018 г.
54
Глава 3. Совершенствование ипотечного кредитования в
АО «РФИ БАНК»
3.1. Пути совершенствования ипотечного кредитования в АО
«РФИ БАНК»
Анализ деятельности АО «РФИ БАНК» показал, что ипотечное
кредитование в банке развито слабо. Главными проблемами являются малый
ассортимент кредитных продуктов и снижение объемов ипотечного
кредитования в период с 2016 по 2018 гг. на 64,41%. Поэтому в целях
совершенствования ипотечного кредитования банку рекомендуется ввести
новые ипотечные продукты. Это может увеличить спрос заемщиков на
кредиты банка, а значит, повысить объемы ипотечного кредитования.
Первый ипотечный кредит может предусматривать предоставление
средств на покупку жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости с
минимальным документальным оформлением – «Ипотечный кредит без
подтверждения доходов». Сущность кредита заключается в том, что он
выдается заемщикам на основании представления только двух документов –
заявления на получение кредита и документа, удостоверяющего личность. Т.е.
данный кредит не предусматривает представления документов,
характеризующих финансовое положение заемщика, например, справки о
доходах физического лица. Сегодня ряд российских банков реализуют
подобные ипотечные кредиты, и они пользуются высоким спросом среди
заемщиков. Спрос определен, главным образом, современным финансовым
состоянием населения – в условиях низких доходов граждане ищут
дополнительные источники заработка, и нередко они не являются
официальными. Поскольку при стандартном кредитовании банки требуют от
заемщиков документы о получении официального дохода, ипотека без
подтверждения доходности расширяет возможности кредитования именно для
лиц, желающих использовать в качестве источника погашения ипотечного
кредита еще и неофициальные доходы. Кроме того, ипотечное кредитование
без подтверждения доходов существенно снижает временные и финансовые