15
1.2. Принципы и организация ипотечного кредитования
Реализация ипотечного кредитования в коммерческом банке
предусматривает соблюдение определенных правил или принципов. Часть
этих принципов можно назвать общими для ипотечного и иных видов
кредитования, но также выделяются и особые принципы, соответствующие
именно оформлению ипотеки. К основным принципам относятся:
1. Принцип возвратности – это один из основных принципов
кредитования, который предусматривает, что ипотечный кредит должен быть
возвращен банку в полном объеме.
2. Принцип срочности – этот принцип связан с принципом
возвратности, т.е. предусматривает, что возврат ипотечного кредита должен
быть произведен заемщиком в течение определенного времени. Срок возврата
определяется в договоре между кредитором и заемщиком.
3. Принцип платности – при выдаче ипотечного кредита банк
устанавливает процентную ставку, по которой начисляет плату за пользование
кредитом. Эта плата должна вноситься заемщиком в полном объеме и в сроки,
установленные в кредитном договоре.
12
Представленные принципы ипотечного кредитования взаимосвязаны, и
нарушение хотя бы одного из них влечет финансовые потери для банка и
применение мер ответственности для заемщика, в том числе изъятие предмета
залога для реализации банком.
К особым принципам ипотечного кредитования относятся:
1. Принцип обеспеченности ипотекой – этот принцип предполагает,
что предоставление ипотечного кредита возможно только при условии
предоставления заемщиком в залог недвижимости, приобретенной за счет
кредитных средств, на которую в случае нарушения заемщиком условий
кредитного договора обращается взыскание банка.
12
Банковское дело: организация деятельности центрального банка и коммерческого банка, небанковских
организаций : учебник / А. А. Казимагомедов. – М. : ИНФРА-М, 2017. – С. 109.
16
2. Принцип специальности обеспечения – этот принцип означает, что
предметом ипотеки может быть только конкретный объект недвижимости.
Как отмечалось ранее, перечень этой недвижимости устанавливается
законодательством. Кроме того, к содержанию этого принципа можно отнести
то, что залог недвижимости оформляется специальной ценной бумагой –
закладной.
3. Принцип обязательности регистрации – этот принцип состоит в
том, что сделка между банком и заемщиком по поводу выдачи ипотечного
кредита подлежит государственной регистрации. А именно, в
государственный реестр вносятся данные о передачи недвижимого имущества
в залог банку (оформление ипотеки).
4. Принцип бесповоротности – этот принцип состоит в том, что
ипотек прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или
договоре об ипотеке.
Соблюдение перечисленных принципов обязательно при организации
ипотечного кредитования. Организация предусматривает создание условий,
которые позволят осуществлять предоставление ипотечных кредитов. Она
реализуется не только на уровне коммерческого банка, но и на уровне
государства.
Организация ипотечного кредитования на уровне государства
предусматривает формирование законодательной базы и формирование рынка
ипотечного кредитования. Рынок ипотечного кредитования – это сфера
деятельности кредитора и заемщика относительно предоставления кредита
под залог недвижимости.
13
Функционирование рынка ипотечного кредитования требует от
государства формирования определенной модели ипотечного кредитования.
Модель ипотечного кредитования – это определенная форма организации
ипотечного кредитования, в рамках которой происходит мобилизация
13
Литвинова С. А. Ипотечное кредитование: проблемы и пути решения: монография / С. А. Литвинова. – М.-
Берлин: Директ-Медиа, 2015. – С. 64.
17
финансовых ресурсов и непосредственное предоставление ипотечных
кредитов за счет этих ресурсов.
14
Сегодня на рынке ипотечного кредитования действует двухуровневая
модель, которая предусматривает выделение основных и косвенных
участников отношений по поводу предоставления ипотечных кредитов. К
числу основных участников относятся кредиторы, заемщики, операторы
вторичного рынка ипотечных кредитов и продавцы жилья (Таблица 3).
Таблица 3
Основные участники рынка ипотечного кредитования
15
Участник
Характеристика
Кредиторы
Это кредитные организации, предоставляющие заемщикам
ипотечные кредиты. Выполняют следующие функции:
– осуществление процедуры ипотечного кредитования;
– формирование и заключение кредитного договора и договора об
ипотеке с заемщиком;
– обслуживание ипотечных кредитов.
Заемщики
Это физические лица, являющиеся гражданами РФ, организации и
индивидуальные предприниматели, получающие кредит на покупку
недвижимости.
Продавцы
жилья
Это физические и юридические лица, продающие недвижимость,
принадлежащую им на праве собственности.
Операторы
вторичного
рынка
ипотечных
кредитов
Это специализированные организации или ипотечные агентства,
которые осуществляют рефинансирование кредиторов, выдающих
ипотечные кредиты населению. Выполняют следующие функции:
– рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска
ипотечных ценных бумаг;
– привлечение средств инвесторов в сферу жилищного
кредитования:
– разработка типов ипотечных кредитов, более доступных для
заемщиков и менее рискованных для кредиторов.
В качестве особого участника, который действует в рамках
двухуровневой модели ипотечного кредитования, выделяются операторы
вторичного рынка (ипотечные агентства). Сущность их участия в ипотечном
кредитовании заключается в следующем:
14
Солодилова М.Н. Функционирование механизма формирования финансовых ресурсов ипотечного
жилищного кредитования в России: дисс. к.э.н. 08.00.10 / М.Н. Солодилова. Самара, 2014. – С. 25.
15
О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (вместе с
Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации):
постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 (ред. от 08.05.2002) // Собрание законодательства РФ,
17.01.2000, № 3, ст. 278.
18
коммерческие банки выдают ипотечные кредиты заемщикам,
принимая в залог недвижимость. Оформление залога происходит посредством
закладных, которые банки продают ипотечным агентствам. Продажа
закладных позволяет банкам получить обратно выданные кредитные средства
более быстро, чем ожидая погашения кредитов заемщиками
(рефинансирование);
операторы вторичного рынка на основе купленных закладных
производят выпуск ипотечных ценных бумаг. Затем эти ценные бумаги
продаются на фондовом рынке инвесторам. Таким образом, операторы
возмещают средства, выплаченные банкам при покупке у них закладных, а
инвесторам передаются средства, уплачиваемые заемщикам в счет погашения
ипотечных кредитов.
В России действует АО «ДОМ.РФ», которое является таким
оператором. Целью деятельности агентства является обеспечение
ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих
долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению за счет покупки прав
требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения
облигаций на фондовом рынке.
16
К косвенным участникам рынка ипотечного кредитования относятся те
лица, которые обеспечивают процесс оформления кредитной сделки, в том
числе при их рефинансировании (Таблица 4).
Таблица 4
Косвенные участники рынка ипотечного кредитования
17
Участник
Характеристика
1
2
Органы
государственной
регистрации
Это государственные органы, которые осуществляют
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
16
Официальный сайт АО «ДОМ.РФ» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://дом.рф/ (дата
обращения: 12.04.2019).
17
О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (вместе с
Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации):
постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 (ред. от 08.05.2002) // Собрание законодательства РФ,
17.01.2000, № 3, ст. 278.
19
Продолжение таблицы 4
1
2
Страховые
компании
Это компании, которые имеют законное право на
осуществление имущественного страхования объекта
ипотечного кредитования, личного страхования заемщиков и
страхования гражданско-правовой ответственности
участников ипотечного рынка
Оценщики
Это юридические и физические лица, которые осуществляют
профессиональную деятельность по оценке недвижимости,
являющейся объектом ипотечного кредитования
Риэлтерские
компании
Это юридические лица, являющиеся профессиональными
посредниками на рынке купли-продажи недвижимости
Инвесторы
Это юридические и физические лица, приобретающие ценные
бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые
кредиторами или операторами вторичного рынка
(пенсионные фонды, страховые компании, паевые
инвестиционные фонды и др.)
Государство осуществляет регулирование состояния рынка ипотечного
кредитования в целом и его отдельных участников, главным образом,
коммерческих банков.
Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке
предусматривает создание системы выдачи ипотечных кредитов. В частности,
в банке должны быть разработаны условия кредитования, приняты
нормативные акты локального действия, определяющие порядок
предоставления ипотечных кредитов, выделены структурные подразделения,
которые наделяются функциями по ипотечному кредитованию.
Особое значение имеет разработка в коммерческом банке схемы
ипотечного кредитования, которая обеспечит эффективность ипотечных
сделок и соблюдение требований законодательства и самого банка
относительно этого вида деятельности. Наиболее характерная схема
предоставления ипотечного кредита в российском коммерческом банке
включает следующие этапы:
1. Обращение заемщика в коммерческий банк за получением
ипотечного кредита. Для этого заемщик составляет кредитную заявку и
подготавливает пакет документов, необходимых для его оценки.
20
2. Рассмотрение банком заявки на получение кредита. На данном этапе
банк осуществляет первичную оценку соответствия заемщикам требования
банка (возраст, гражданство, наличие регистрации, официальное
трудоустройство и пр.). Если в результате первичной оценки заемщик
соответствует требования банка, то осуществляется оценка
кредитоспособности заемщика – андеррайтинг. Андеррайтинг заемщика – это
оценка вероятности погашения ипотечного кредита с учетом доходов
заемщика, его кредитной истории, наличия собственных средств на
первоначальный взнос и с учетом оценки предмета ипотеки. Обычно
процедура оценки кредитоспособности заемщика занимает не более двух
недель.
18
3. Выбор объекта недвижимости. При получении сообщения от банка
об одобрении кредитования, заемщик осуществляет поиск недвижимости для
покупки в течение срока, как правило, не превышающего 3 месяцев. Заемщик
должен выбрать недвижимость, соответствующую условиям кредитования,
проверить наличие прав собственности на нее у продавца, проверить
отсутствие обременения по этому имуществу.
4. Оценка и утверждение выбранной недвижимости. Банку, прежде чем
принять выбранную недвижимость в качестве залога по ипотечному кредиту,
необходимо знать его рыночную стоимость и стоимость реализации в том
случае, если заемщик не сможет более выполнять своих кредитных
обязательств. Для оценки стоимости привлекаются независимые оценщики –
оценочные компании-партнеры банка или иные оценочные компании,
соответствующие требованиям банка. Заключение об оценке передается в
банк, и после того, как банк проанализирует документы, кредитный комитет
выносит решение о возможности предоставления кредита на приобретение
недвижимости.
18
Осикова К. Р. Проблемы управления рисками ипотечного кредитования в российских банках //
Инновационные технологии в машиностроении, образовании и экономике. 2018. Т. 14. № 1-2 (7). С. 103.
21
5. Подписание кредитного договора и перечисление кредита. Заемщик
подписывает с банком кредитный договор, в котором содержатся все условия
предоставления кредита, его обслуживания, права и обязанности заемщика и
банка. На основании этого договора банк перечисляет заемщику в
безналичной форме денежные средства на покупку недвижимости. На этом
этапе кредитор и заемщик оформляют договор об ипотеке, на основании
которого недвижимость становится предметом залога, составляется
закладная.
19
6. Страхование. Страхование производят страховые компании.
Обычно, страхованию подлежат случаи потери заемщиком права
собственности, ущерб, причиненный заложенному имуществу, а также жизнь,
здоровье и трудоспособность заемщика.
7. Государственная регистрация. Договор об ипотеке и закладная
подлежит государственной регистрации, после чего договор считается
действующим.
20
Важным аспектом при организации ипотечного кредитования в
коммерческом банке является формирование механизмов по контролю за
качеством и доходностью этого направления деятельности. В частности,
контроль предусматривает постоянный анализ кредитного портфеля банка в
части ипотечного кредитования:
объем выданных ипотечных кредитов за определенный период;
объем принятого обеспечения;
структура ипотечного кредитования по категориям заемщиков и
срокам кредитования;
объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам;
регулирование размера резервов на возможные потери по ипотечным
кредитам;
19
Севек Р. М. Анализ системы ипотечного кредитования на примере Сбербанк России // В
сборнике: Фундаментальные и прикладные научные исследования: актуальные вопросы, достижения и
инновации сборник статей X Международной научно-практической конференции : в 2 ч.. 2018. С. 112.
20
Антохина Ю. А. Современные механизмы ипотечного кредитования, используемые в российских банках //
Актуальные проблемы экономики и управления. 2018. № 4 (20). С. 3.
22
объем доходов, поступающих от выдачи ипотечных кредитов.
Таким образом, организация ипотечного кредитования осуществляется
на уровне государства и на уровне отдельного коммерческого банка.
Государство создает нормативную базу, регулирующую выдачу ипотечных
кредитов, определяет участников рынка ипотечного кредитования и механизм
их взаимодействия. Каждый коммерческий банк определяет порядок
взаимодействия с заемщиками в процессе выдачи ипотечных кредитов.
Организация ипотечного кредитования должна соответствовать определенным
принципам.
1.3. Нормативно-правовое регулирование и развитие ипотечного
кредитования на современном этапе
Осуществление ипотечного кредитования требует соблюдения
требований законодательства. Основу нормативно-правого регулирования
ипотечного кредитования в России составляют Гражданский кодекс РФ и
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)».
В Гражданском кодексе РФ установлено понятие залога и основание
для возникновения: «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом
обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из
стоимости заложенного имущества (предмета залога)».
Основанием для возникновения залога выступает договор,
заключенный между кредитором и заемщиком. По кредитному договору
кредитор обязуются предоставить кредит заемщику в размере и на условиях,
предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную
денежную сумму и уплатить проценты на нее. При невыполнении заемщиком
обязанностей по своевременному возврату суммы кредита либо по
23
обеспечению данных сумм, кредитор вправе потребовать досрочного возврата
суммы займа и причитающихся процентов.
21
В Федеральном законе № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» установлен порядок оформления ипотеки. Основными
элементами закона являются:
1. Основанием для возникновения ипотеки является оформление
договора о залоге недвижимого имущества (договора ипотеки) между
кредитором и заемщиком.
2. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по
кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. Ипотека
обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному
договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью
либо частично.
3. При оформлении кредитной сделки по поводу предоставления
ипотечного кредита, между кредитором и заемщиков заключается договор об
ипотеке, при этом они именуются залогодержателем (лицо, принявшее
имущество в залог) и залогодателем (лицо, предоставившее недвижимое
имущество в залог), соответственно.
4. Содержание договора об ипотеке должно отражать:
предмет ипотеки, являющийся залогом по кредитной сделке: его
наименование, место нахождения, идентификационное описание;
право, в силу которого имущество, являющееся предметом
ипотеки, принадлежит залогодателю, например, право собственности;
стоимость предмета залога;
обязательство, обеспечиваемое ипотекой, его сумма, основания
возникновения и срока исполнения этого обязательства.
22
21
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
22
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Российская газета, № 137, 22.07.1998.
24
Договор об ипотеке должен быть составлен в письменной форме и
подписан кредитором и заемщиком.
5. Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество:
земельные участки; предприятия; жилые дома, квартиры и части жилых домов
и квартир; садовые дома, гаражи, строения потребительского назначения;
машино-места, воздушные и водные суда.
6. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в
государственных органах. Он считается заключенным после совершения
процедуры государственной регистрации, в противном случае, считается
недействительным. Государственная регистрация осуществляется
подразделениями Федеральной службы государственной регистрации
кадастра и картографии (Росреестр) в Едином государственном реестре
недвижимости по месту нахождения имущества, являющегося предметом
ипотеки.
7. Права залогодержателя удостоверяются закладной – именной
ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца: право на
получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному
ипотекой; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладная
составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и
должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается
первоначальному залогодержателю (кредитору) органом, осуществляющим
государственную регистрацию ипотеки.
Составление и выдача закладной не допускаются, если:
– предметом ипотеки являются предприятие как имущественный
комплекс или право аренды на него;
– ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по
которому на момент заключения договора не определена и которое не
содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий
момент.