3
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ................................................................................................................... 4
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в коммерческом банке
................................................................................................................................... 8
1.1. Сущность и виды ипотечного кредитования ......................................... 8
1.2. Принципы и организация ипотечного кредитования .......................... 14
1.3. Нормативно – правовое регулирование и развитие ипотечного
кредитования на современном этапе .......................................................... 19
Глава 2. Анализ и оценка ипотечного кредитования в ПАО «МИнБанк» ......... 28
2.1. Организационно – экономическая характеристика ПАО «МИнБанк»
....................................................................................................................... 28
2.2. Анализ показателей ипотечного кредитования в ПАО «МИнБанк». 34
2.3. Оценка рискованности и доходности ипотечного кредитования в банке
....................................................................................................................... 39
Глава 3. Совершенствование ипотечного кредитования в ПАО «МИнБанк» .... 50
3.1. Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования в
ПАО «МИнБанк» ......................................................................................... 50
3.2. Эффективность предложенных мероприятий ..................................... 62
Заключение ............................................................................................................. 69
Список использованной литературы ..................................................................... 74
Приложения ............................................................................................................ 81
4
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность данной темы заключается в той значимой роли, которую
играет ипотечное жилищное кредитование в современной рыночной экономике,
так как по своей экономической природе ипотека является самым надежным
способом обеспечения исполнения различного рода обязательств и реальным
инструментом элиминирования кредитного риска кредитора, что обусловило
достаточно широкое распространение ипотечных операций во всем мире и в
России, в частности.
Российский рынок ипотечного кредитования за последние пять лет
динамично развивался. Система ипотечного жилищного кредитования, хоть и
оказывает помощь в решении социальной задачи обеспечения населения
жильем, но, представляет собой рыночный инструмент, который позволяет
также решать вопросы роста экономики и увеличения бюджетных доходов.
Рост жилищного строительства может привести к увеличению
налогооблагаемой базы, стимулировать производство. Все отрасли экономики
связаны между собой, и укрепление строительной отрасли повлечет развитие
других смежных отраслей. Как показывает практика, программы ипотечного
кредитования мобилизуют значительные средства населения, что позволит
вовлечь в рыночный оборот большой объем дополнительных средств.
Все указанное подтверждает необходимость формирования надежной
основы ипотечного жилищного кредитования на институциональном уровне с
целью сохранения финансовой стабильности. Это достигается путем развития
современных институтов ипотечного жилищного кредитования,
ориентированных на лучшие отечественные и зарубежные практики.
На сегодняшний день одним из наиболее острых вопросов, обсуждаемых
как на уровне государства, так и на муниципальном уровне, является выбор
дальнейшего направления развития ипотечного жилищного кредитования, что
позволит вовлечь большее количество граждан в ипотечную систему.
Необходимость анализа развития рынка ипотечного жилищного
5
кредитования и понимание его особенностей и роли в инвестиционных и
социальных процессах, обоснование мер государственного и регионального
воздействия по стимулированию механизмов финансирования ипотечного
кредитования, важность разработок форм и методов его функционирования, а
также теоретическая и практическая значимость придают теме настоящего
исследования особую актуальность.
Система ипотечного жилищного кредитования занимает уникальное
положение в национальной экономике и исследование ипотечного кредитования
актуально в настоящее время.
Во-первых, в настоящее время ипотечное жилищное кредитование в
большинстве экономически развитых стран не только является основной формой
улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на
экономическую ситуацию в стране в целом.
Во- вторых, система ипотечного жилищного кредитования представляет
сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и
взаимозависимых подсистем. Поддержка государством развития ипотечного
кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального
экономического роста в стране.
Особое место ипотечного жилищного кредитования в системе рыночной
экономики определяется тем, что оно является одним из самых проверенных в
мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных
инвестиций в жилищную сферу. За рубежом ипотечное кредитование приносит
банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя
наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных
условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и
прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке
производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем
экономическом росте. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на
мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.
Ипотека является в настоящее время одним из эффективных
6
инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых
проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих
специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется
наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти
проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению,
невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все
вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы
исследования
Степень разработанности научной проблемы. Исследованиями в области
ипотечного жилищного кредитования в России занимались многие
отечественные ученые–экономисты. Среди современных отечественных
исследователей проблем развития банковского ипотечного жилищного
кредитования в России следует отметить таких авторов как: А.Ю. Аджиева, Е.Ф.
Жуков, В.Л. Киреев, Т.М. Костерина, О.И. Лаврушин, О.Е. Мальцева и др.
Несмотря на большое количество научных работ в этой области,
некоторые проблемы исследованы не полностью. Все эти обстоятельства
обозначили актуальность и предопределили выбор темы работы.
Помощь в процессе подготовки работы оказали также работы таких
ученых-экономистов, специализирующихся на изучении вопросов банковского
дела, в том числе и банковского жилищного кредитования как С.В. Батырева,
Ю.Б. Зеленский, О.И. Лаврушин, А.Ю. Симановский и др.
Необходимость теоретического осмысления места и роли банковского
ипотечного жилищного кредитования на современном этапе в системе
банковской деятельности, систематизации полученного опыта реформирования
института ипотеки, а также практическое значение методологического и
теоретического обеспечения системного совершенствования банковского
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации определили цели
и задачи исследования.
Цель исследования заключается в выявлении существующих проблем и
разработке направлений развития банковского ипотечного жилищного
7
кредитования.
Достижение намеченной цели обусловлено решением следующих задач:
- изучить теоретические аспекты ипотечного кредитования в
коммерческом банке;
- провести анализ и оценку ипотечного кредитования в ПАО «МИнБанк»;
- разработать направления совершенствования ипотечного кредитования
в ПАО «МИнБанк»;
- оценить эффективность предложенных мероприятий.
Объектом исследования в работе являются ПАО «МИнБанк».
Предметом исследования является ипотечное кредитование в ПАО
«МИнБанк».
Теоретическую основу исследования составляют труды современных
представителей банковского дела, в число которых входят: И.Т. Балабанова, Г.Н.
Белоглазовой, О.И. Лаврушина, А.М. Тавасиева, К.Р. Тагирбекова и др.
Методологической основой исследования выступают современные
общие и частные методы научного познания. При подготовке и анализе
теоретического и практического материала широко использовались
сравнительно-правовой, логический, исторический и технико-юридический
методы.
Важным при рассмотрении специфики банковского ипотечного
жилищного кредитования стало применение методов системного и
сравнительного анализа, а также необходимость обобщения полученных
данных.
Выводы, сделанные в ходе исследования, направлены на
совершенствование практики, которая будет способствовать дальнейшему
развитию банковского ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации.
8
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в
коммерческом банке
1.1. Сущность и виды ипотечного кредитования
В настоящее время в финансовой системе страны происходят
модернизация и расширение направлений развития. К положительным
последствиям экономического развития в начале XXI века можно отнести
значительный рост емкости рынка недвижимости и распространение ипотечного
кредитования. Большее число операций на этом рынке осуществляется с
помощью ипотечных кредитов, что стало одним из эффективных финансовых
инструментов развития всей банковской системы.
Ипотечное жилищное кредитование - это кредитование населения под
залог недвижимости, т. е. кредитование с использованием ипотеки в качестве
обеспечения возвратности кредитных средств. При кредитовании под залог
недвижимости, как правило, банк принимает в залог кредитуемые объекты
недвижимости
1
.
Т.В. Гончаренко, А.С. Морозов отмечают, что «ипотечное жилищное
кредитование – процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог
недвижимого имущества, включающий в себя: непосредственно кредитные
отношения; операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов;
в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований;
сделки на рынке недвижимости»
2
.
Л.М.Борщ, А. Тюлин считают, что «жилищное ипотечное кредитование –
долгосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью финансово–
кредитный (долговой) инструмент, позволяющий получить желаемый уровень
текущих жилищных услуг и выгод, предоставляемых жилищным фондом, под
будущие доходы»
3
.
1
Андронович, С.А. Ипотечное кредитование в России / С.А. Андронович // Новая наука: Опыт, традиции,
инновации. - 2016. - № 12–1 (119). - С.6
2
Гончаренко, Т.В., Морозов, А.С. Ипотечное кредитование в российской банковской практике / Т.В. Гончаренко,
А.С. Морозов // Фундаментальные исследования. - 2015. - № 6–3. - С. 562
3
Борщ, Л.М., Тюлин, А. Приоритетное развитие банковской системы: ипотечное кредитование в России /
Л.М.Борщ, А. Тюлин // Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. - 2015. - № 4 (33). - С. 123
9
В таблице 1 с представлены различные подходы (теоретический,
банковский, институциональный) к определению понятия «ипотечное жилищное
кредитование».
Таблица 1
Основные подходы к определению экономической сущности
ипотечного жилищного кредитования
4
Подход к определению
сущности
Определение
Общетеоретический подход,
который основан на теории
финансов
Система экономических отношений в
области предоставления кредита под залог
движимого и недвижимого имущества.
Банковский подход, который
основан на принятых нормах
ведения ипотечного кредитования
(В.И. Колесникова,, Г.Г.
Коробова)) [15;16]
Процесс приобретения или строительства
недвижимости в долгосрочном периоде
Институциональный подход,
который основан на теории в
области исследования процедуры
обременения прав собственности
Экономико–юридический инструмент,
который позволяет переданное в залог
недвижимое имущество превращать в
надежное средство обеспечения возврата
заемщиком полученных кредитов
Ипотечное жилищное кредитование обладает рядом отличительных
особенностей
5
:
– данные кредиты носят исключительно целевой характер и могут быть
предоставлены физическим лицам только для приобретения жилья либо для
строительства индивидуального жилья;
– в качестве обеспечения по данному кредиту в большей части выступает
жилье, которое приобретается за счет средств кредита, либо залог земельного
участка (при строительстве индивидуального жилого дома). При этом на весь
срок кредита данная недвижимость находится в залоге, и в случае финансовой
несостоятельности заемщика кредитор имеет право покрыть свои потери за счет
взыскания предмета залога;
– период погашения данного кредита (кредитный период) носит
4
Составлено автором работы по: Васильева А.Г., Зиновьева Е.Г., Усманова Е.Г. Современные проблемы и
тенденции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации: монография – СПб: Изд-во
«Инфо-Да», 2018. – С.74
5
Васильева А.Г., Зиновьева Е.Г., Усманова Е.Г. Современные проблемы и тенденции развития системы
ипотечного кредитования в Российской Федерации: монография – СПб: Изд-во «Инфо-Да», 2018. – С.66
10
долгосрочный характер – в пределах 10–30 лет и более;
– как правило, в течение кредитного периода заемщик должен
выплачивать кредитору не только сами проценты и сумма основного долга.
Сущность ипотечного жилищного кредитования основывается на
обеспеченности ее залога – ипотеки. А.В. Пестов определяет ипотеку как
своеобразную форму залога, в соответствии с которой заемщик обладает правом
владения и правом собственности на закладываемый объект [64, с.270].
По мнению Н.Н. Мартыненко, О.М. Маркова, О.С. Рудакова, Н.В.
Сергеева ипотека является сдачей в залог недвижимого имущества, включая
землю для получения ссуды в денежной форме, т.е. ипотечного кредита или
кредита под закладную
6
.
По мнению А.М. Тавасиева, ипотека представляет собой определенный
способ обеспечения недвижимым имуществом обязательства, в соответствии, с
условиями которого залогодержатель при неисполнении залогодателем своих
обязательств имеет право удовлетворять свои требования за счет заложенного
имущества
7
.
Согласно ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека
представляет собой обеспечение земельными участками, предприятиями,
зданиями, сооружениями и иным недвижимым имуществом обязательства по
кредитному договору, по договору займа или иного обязательства
8
.
Исходя из представленных понятий ипотеки в различных источниках, на
наш взгляд, наиболее полное определение ипотеки будет следующим: «Ипотека
является одной из форм имущественного обеспечения обязательства должника -
это залог недвижимого имущества и при неисполнении обязательства
залогодателем залогодержатель вправе получить удовлетворение за счет
недвижимости, которая была заложена.
6
Чуканов, А.И., Гучек, Н.Е. Ипотечное кредитование: современный подход / А.И. Чуканов, Н.Е. Гучек //
Известия Тульского государственного университета. Экономические и юридические науки. - 2017. - № 2–1. - С.
201
7
Пестов, А.В. Ипотечное кредитование в России / А.В. Пестов // Научный альманах. - 2016. - № 3–1 (17). - С. 269
8
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. 31.12.2017г.) //
СПС «Консультант Плюс» http://www.consultant.ru
11
Имущественный залог (ипотека) представляет собой сложный в
юридическом и экономическом аспекте инструмент, который обеспечивает
развитие ипотечного кредитования.
Ипотечный кредит является одной из сложных форм финансово –
кредитных отношений, так как действует и на кредитном рынке и на рынке
ценных бумаг и при этом требует постоянного притока долгосрочных ресурсов.
Функции ипотечного жилищного кредитования представлены на рис.1.
Рисунок 1 - Содержание и функции ипотечного жилищного
кредитования
9
Под системой ипотечного жилищного кредитования целесообразнее
понимать совокупность финансовых институтов, функционирующих в стране
(банков, ипотечных и страховых компаний, оценочных компаний, ДОМ.РУ и
т.п.), в сферу деятельности которых, входит ипотека, первичный и вторичный
рынки недвижимости, государство, а также правила, нормы, стандарты,
регулирующие ипотечное кредитование.
9
Составлено автором работы по: Банковское дело: учебник. / Под ред. Колесникова В. И. - М.: Финансы и
статистика, 2016. – С.118
Убирание противоречий между не достаточным уровнем текущих доходов и
потребностью в финансах
Снижение противоречия между высокой стоимостью жилья и уровнем доходов
Увеличение возможностей граждан в области жилища
Согласование интересов заемщика и кредитора
Изменение объема и структуры капитала и платежного оборот а
Обеспечение процессов меж отраслевого перелива капиталов
Привлечение финансовых ресурсов для инвестирования и приобретения, или
строительства объектов не движимости
Организация взаимодействия между рынками недвижимости и финансовым
Развитие предпринимательства
Содержание и функции ипотечного жилищного
кредитования
12
Обладая большими возможностями инвестиций, ипотечный кредит в
рамках ипотечного жилищного кредитования влияет на рост
воспроизводственных процессов и формирование финансовых ресурсов
государства и экономических субъектов
10
. Важно отметить, что именно ипотека
является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых
объектов, формирования рынка не движимости и рынка ценных бумаг, как в
России, так и в мире.
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам. В
зависимости от предмета залога ипотечные кредиты подразделяются на
ипотечные кредиты под залог
11
:
- земельных участков;
- предприятий, а также здания, сооружения и иного недвижимого
имущества, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилых домов, квартир и части жилых домов и квартир, состоящие из
одной или нескольких изолированных комнат;
- дач, садовых домов;
- гаражей и других строений потребительского назначения;
- воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания;
- машино-мест.
В зависимости от целей кредитования ипотечные кредиты
подразделяются на кредиты для
12
:
-приобретение готового жилья в многоквартирном доме;
- приобретение отдельного дома на одну или несколько семей в качестве
основного или дополнительного места жительства;
-приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с
участками земли;
- приобретение земельного участка под застройку;
10
Демихов, В.Ю., Малеева, Е.А. Основы ипотечного кредитования / В.Ю. Демихов, Е.А. Малеева // Журнал
научных публикаций аспирантов и докторантов. - 2017. - № 4 (130). - С. 12
11
Там же
12
Каримова, И.М. Ипотечное кредитование в России / И.М. Каримова // Форум молодых ученых. - 2016. - № 4
(4). - С. 448