13
- приобретение промышленного комплекса юридическим лицом;
- приобретение машино –места;
- приобретение воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания.
Разделяют ипотечные кредиты также в зависимости от того, кто является
кредитором
13
:
- ипотечные кредиты, выдаваемые банковскими учреждениями;
- ипотечные кредиты, выдаваемые небанковскими учреждениями.
Во всех случаях имеет место залог недвижимого имущества (земельных
участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения
денежных средств (ссуды, кредита).
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимости или
недвижимым вещам относятся: «земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, жилые и нежилые
помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств
части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений,
частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о
государственном кадастровом учете порядке»
14
.
Таким образом, исходя из определения недвижимого имущества можно
формулировать следующее определение ипотечного жилищного кредитования:
ипотечным жилищным кредитованием является кредит предоставляемый под
залог: земельных участков; предприятий, а также здания, сооружения и иного
недвижимого имущества, используемое в предпринимательской деятельности;
жилых домов, квартир и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или
13
Каримова, И.М. Ипотечное кредитование в России / И.М. Каримова // Форум молодых ученых. - 2016. - № 4
(4). - С. 449
14
Гражданский Кодекс РФ: Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Омега-Л,2018. – С.65
14
нескольких изолированных комнат; дач, садовых домов; гаражей и других
строений потребительского назначения; воздушных и морских судов, судов
внутреннего плавания; машино-мест.
Итак, исследовав сущность ипотечного жилищного кредитования,
приходим к выводу, что ипотечное жилищное кредитование выступает
существенным фактором экономического и социального развития страны. Его
роль становится особенно заметной для государства в период выхода из
экономического кризиса.
1.2. Принципы и организация ипотечного кредитования
Ипотечное жилищное кредитование является перспективным
направлением развития банковского сектора. Оно связывает между собой и
строительные компании, представляющие реальный сектор экономики, и
домохозяйства, которые обеспечивают перераспределение жилищного фонда
при приобретении жилой недвижимости на вторичном рынке недвижимости или
его воспроизводство при предъявлении спроса на жилую недвижимость на
первичном рынке, и финансовых посредников различных типов.
Ипотечному кредиту как экономическому явлению присущи
определенные стадии движения (предоставление кредита, его использование и
возврат). Единство этих стадий можно выразить понятием кредитование,
которое представляет собой сложный экономический процесс.
Для организации этого процесса применяют особые принципы
кредитования, которые выступают в качестве требований к организации
кредитного процесса. Эти принципы вытекают из самой сущности кредита как
экономического явления.
Принцип (от лат. principium – «начало») – исходное, основное положение
какого-либо процесса, теории. Принципами кредитования принято считать
основные правила и условия, которые должны соблюдаться при осуществлении
кредитования.
15
Такими основополагающими принципами кредита как экономической
категории являются следующие (рис.2).
Рисунок 2 – Основные принципы ипотечного кредита как
экономической категории
15
Срочность в ипотечном кредитовании является важным условием
предоставления кредитных средств, ведь вернуть последние необходимо в срок,
имеющий строго определенные рамки, которые прописаны в кредитном
договоре. Данный принцип является гарантией возвратности.
Возвратность – основа любого кредита, в том числе и ипотечного ведь не
будь у заемщика обязанности возврата полученных средств, кредитодателю
просто не было бы смысла эти средства ему предоставлять.
Такой принцип ипотечного кредитования, как обеспеченность, также
выступает гарантией возвратности, ведь в случае отказа заемщика в возврате
15
Адамян, Ж.А. Ипотечное жилищное кредитование в России: трудности развития в современных условиях /
Ж.А. Адамян// Современные научные исследования и разработки. - 2017. - Т. 2.- № 1 (9). - С. 274
16
необходимой суммы денег, она будет истребована с обеспечения последних,
которым могут выступать залог, гарантия, страхование ответственности
заемщика и поручительство.
Платность – еще одна основа любых кредитных отношений. Она
заключается в необходимости возврата полученных заемщиком средств с
процентами, которые в свою очередь являются вознаграждением кредитодателю
за пользование его деньгами. Следовательно, при отсутствии такого
материального вознаграждения финансовые отношения будут какими угодно, но
только не кредитными
16
.
В банковской практике принцип платности реализуется посредством
начисления и уплаты банковского процента. При этом величина
устанавливаемого процента зависит от размера, сроков кредита; степени риска
для банка; базовых ставок процентов по кредитам, предоставляемым
коммерческим банкам центральными банками; средней процентной ставки по
межбанковским кредитам; структуры ресурсов банка (чем больше удельный вес
привлеченных средств, тем выше плата за кредит); спроса на кредит и
действующих ставок по другим инструментам финансового рынка.
В условиях рыночного хозяйствования уплата процента есть не что иное,
как передача заемщиком части своей прибыли, поэтому принцип платности
может служить стимулом для заемщика к эффективному использованию
собственных и заемных средств
17
.
Принцип дифференцированности на практике выглядит как
индивидуальный подход к каждому клиенту. При этом эта индивидуальность
работы с каждым обусловлена не только разными уровнем доходов и степенью
доверия к тому или иному клиенту банка, но и государственной политикой, а
также рядом других факторов, которые иногда имеют место быть.
Целевой характер ипотечного кредита. Данная характеристика
свойственна не всем кредитам, но большинству из них. На практике она
16
Адамян, Ж.А. Ипотечное жилищное кредитование в России: трудности развития в современных условиях /
Ж.А. Адамян// Современные научные исследования и разработки. - 2017. - Т. 2.- № 1 (9). - С. 274
17
Там же. – С.274
17
выглядит как закрепление в кредитном соглашении цели, на которую будут
потрачены кредитные средства.
Ипотечные кредиты предоставляются банками, у каждого банка своя
ипотечная программа кредитования.
Организация банковского ипотечного кредитования включает несколько
этапов
18
:
Этап 1. Предварительное одобрение банком заемщика ипотечного
кредита. Заемщик ипотечного кредита, обратившись в банк за ипотекой, должен
получить: всю необходимую информацию о банке как кредиторе и условиях
банковского ипотечного кредитования, а также о своих правах и обязанностях
как заемщика ипотечного кредита.
Банк – кредитор, в свою очередь, оценивает: возможности
потенциального заемщика по возвращению ипотечного кредита и с этой целью
также получает непосредственно от заемщика ипотечного кредита и другими
законными способами (например, обратившись в Национальное бюро кредитных
историй) соответствующую информацию
19
.
Этап 2. Андеррайтинг заемщика ипотечного кредита. Па этапе
андеррайтинга банк – кредитор принимает решение о предоставлении или об
отказе в предоставлении ипотечного кредита.
Одновременно банком определяются условия банковского ипотечного
кредитования:
– максимальный размер ипотечного кредита,
– срок, на который ипотечный кредит может быть предоставлен,
– значение процентной ставки по ипотеке и др.
Этап З. Подбор жилого помещения (например, квартиры),
соответствующей финансовым возможностям заемщика ипотечного кредита и
требованиям кредитора.
18
Адамян, Ж.А. Ипотечное жилищное кредитование в России: трудности развития в современных условиях /
Ж.А. Адамян// Современные научные исследования и разработки. - 2017. - Т. 2.- № 1 (9). - С. 274
19
Борщ, Л.М., Тюлин, А. Приоритетное развитие банковской системы: ипотечное кредитование в России /
Л.М.Борщ, А. Тюлин // Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. - 2015. - № 4 (33). - С. 124
18
Этап 4. Оценки жилого помещения банком как предмета жилищной
ипотеки с целью определения его ликвидности (реальной рыночной стоимости).
Этап 5. Заключение договора купли–продажи жилого помещения и
ипотечного договора. В случае положительного решения банк заключает с
заемщиком ипотечного кредита ипотечный договор, а заемщик ипотечного
кредита вносит на свой банковский счет собственные денежные средства,
предназначенные для оплаты первоначального взноса по ипотеке
20
.
Этап 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения.
Этап 7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по
возможности прав собственника на приобретаемое по ипотеке жилое
помещение.
Этап 8. Обслуживание банком ипотечного кредита в связи с поэтапным
выполнением заемщиком принятых на себя обязательств по ипотеке.
Банк – кредитор производит обслуживание ипотечного кредита и в этой
связи принимает взносы по ипотеке от заемщика ипотечного кредита, ведет
бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов по
ипотеке, а также осуществляет иные необходимые действия по обслуживанию
выданного ипотечного кредита. О прекращении ипотеки в отношении жилого
помещения делается соответствующая запись в государственном реестре прав на
недвижимое имущество. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем
условий ипотечного договора банк обращает взыскание на заложенное жилое
помещение в судебном или внесудебном порядке.
Факторы, влияющие на механизм ипотечного кредитования
представлены в таблице 2.
Таблица 2
Факторы, влияющие на механизм ипотечного кредитования
21
Фактор
Положительное влияние
Негативное влияние
Недвижимость
Отсутствие потенциала для
значимого роста цен для
Отсутствие роста объемов
строительства жилья.
20
Борщ, Л.М., Тюлин, А. Приоритетное развитие банковской системы: ипотечное кредитование в России /
Л.М.Борщ, А. Тюлин // Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. - 2015. - № 4 (33). - С. 125
21
Виноградов, Д. В. Сущность ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование. Экономика недвижимости:
учебное пособие / Д. В. Виноградов. – Владимир: ООО «Эксперсс», 2017. –С.95
19
большинства сегментов
недвижимости
Изменение налогообложения,
связанного с продажей
недвижимости
Влияние
государства
через эконо-
мическую
политику и
регулирование
Снижение инфляции
приведет к снижению
ипотечных ставок.
Достаточная ликвидность
банковской системы.
Увеличение безналичного
оборота. Развитие
инструментов
секьюритизации
Методы борьбы с инфляцией
не в полной мере способствуют
развитию экономической
активности населения.
Отсутствие роста доходов
населения. Неопределенность
финансовых возможностей
инвесторов приобретать
ипотечные ценные бумаги
Заемщики (дей-
ствующие и
потен-
циальные)
Снижение уровня
закредитованности.
Улучшение управления
расходами. Значительная
потребность в улучшении
жилищных условий
Риск использования
накоплений для текущего
потребления, а не для
первоначального взноса.
Неравномерность
регионального развития
ипотечного кредитования
Конкуренция
Увеличение технических и
финансовых возможностей
ведущих кредиторов
Вероятность ухода с рынка
небольших кредиторов,
работающих в определенных
нишах
Инфраструктур
а
Развитие государственных и
коммерческих сервисов
дистанционной работы.
Нерешенность вопроса
дистанционного открытия
счетов для новых клиентов
В условиях становления национального ипотечного рынка особую
актуальность приобретает классификация моделей ипотечного кредитования,
которая более полно раскрывает возможности организации ипотечного
кредитования. Выделение различных критериев классификации в данном случае
помогает системно и всесторонне рассмотреть особенности каждой модели и
определить достоинства и недостатки каждой из них для конкретных условий.
1.3. Нормативно – правовое регулирование и развитие ипотечного
кредитования на современном этапе
Ипотечные правоотношения - неотъемлемая часть всякой развитой
правовой системы. Особенно роль этого института возрастает тогда, когда
экономики не вполне удовлетворительно. В этом случае продуманная и
эффективная система ипотечного кредитования может помочь стабилизировать
положение, с одной стороны, способствуя снижению инфляции, временно
«оттягивая» на себя свободные денежны средства граждан, а с другой - помогая
20
разрешать социальные и экономические проблемы
22
.
Система регулирования рынка БИЖК состоит из двух уровней
23
:
- внешние (государство и общество);
- внутренние (банки).
Итак, отношения, которые связаны с ипотекой на первом уровне
(внешнем), регулирует ряд нормативно-правовых актов, основными из которых
являются: ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)», Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»,
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу),
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» и др.
24
В 1997 году состоялось принятие Закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Помимо этого,
определенные аспекты регулирования залога недвижимого имущества есть в
законах «Об оценочной деятельности», «О страховании», «Об исполнительном
производстве», «О банкротстве», Гражданском и Арбитражном процессуальных
кодексах и прочих нормативных правовых актах.
Требуется обратить внимание на то, что рынок ипотечного кредитования
РФ довольно молод в сравнении с рядом стран Запада. Его активное развитие
былоначато в 2005 году: на тот момент объём предоставления ипотечных
кредитов составлял 56 миллиардов рублей
25
.
Так же ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-
правовыми актами, которые имеет следующую структуру:
22
Гончаренко, Т.В., Морозов, А.С. Ипотечное кредитование в российской банковской практике / Т.В.
Гончаренко, А.С. Морозов // Фундаментальные исследования. - 2015. - № 6–3. - С. 562
23
Долматович, И.А., Кешенкова, Н.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: проблемы и решения / И.А.
Долматович, Н.В. Кешенкова // Деньги и кредит. - 2017. - № 3. - С. 33
24
Банковское право: учебник для вузов / Отв. ред. Попондопуло В.Ф. и Петров Д.А. - М.: Юрайт, 2015. – С.103
25
Боровская, Л.В., Сигачева, Т.Н. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России / Л.В.
Боровская, Т.Н. Сигачева // Science Time. - 2017. - № 3 (39). - С. 50
21
1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с
учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ).
В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов
недвижимости:
- гарантирована свобода экономической деятельности и защита права
государственной, частной, муниципальной собственности и других форм;
- определен особый статус природных ресурсов, в частности земли, как
основы жизнедеятельности населения, которое проживает на определенной
территории;
- установлено право граждан на землю в виде частной собственности и в
виде объединений граждан, на принципах соблюдения общественных интересов;
- установлено гарантированное право граждан на наличие жилища,
предусмотрена государственная защита прав и свобод человека и гражданина
РФ.
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ
26
.
Гражданский кодекс РФ относительно объектов недвижимости регулирует
основания возникновения, нормы осуществления и защиту гражданских прав;
регулирует содержание и элементы правоспособности и дееспособности
граждан в сфере имущественных правоотношений. Гражданский кодекс
Российской Федерации регулирует отношения по поводу владения, пользования
и распоряжения объектами недвижимости.
Статья 130-132 Гражданского кодекса РФ регулирует понятие
недвижимости, требует производить государственную регистрацию прав на нее.
Также данная статья законодательно закрепляет определение понятия
«предприятие», рассматриваемого согласно правовому статусу как объект
недвижимости.
В Гражданском кодексе Российской Федерации установлены правила
совершения сделок с отдельными видами недвижимости. В ст. 549-558 ГК РФ
26
Гражданский Кодекс РФ: Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Омега-Л,2018. – С.71
22
урегулированы особенности продажи недвижимости; в статье 559-566 ГК РФ
урегулированы основные аспекты продажи предприятия; в статье 650 - 655 ГК
РФ урегулированы правовые аспекты аренды зданий, а в статье 656-664 ГК РФ -
предприятий; наем жилого помещения урегулирован в статье 671 - 688 ГК РФ, в
статье 740 - 757 ГК РФ урегулирован оборот недвижимости договором
строительного подряда
27
.
Нормы Гражданского Кодекса РФ, предусмотренные к использованию
при возникновении правоотношений в сфере жилищной ипотеки, применяются
определенным образом:
Процедура выдачи кредита определяется согласно нормам § 2 гл. 42
«Кредит», содержащим определение кредитного договора и общие положения
по структуре. Отнесение ипотечных договоров к кредитным и
предусмотренность применения объекта недвижимости в виде залога позволяет
применять нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Согласно
Гражданскому кодексу Российской Федерации, главы 23 «Обеспечение
исполнения обязательств» (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
07.02.2017) определен перечень мер, способствующих понуждению должника к
исполнению гражданско-правовых обязательств.
Согласно параграфу 3 главы 23 «Залог» ГК РФ (часть первая)» от
30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) урегулировано понятие залога,
основания возникновения залога, предмет залога и прочие понятия,
регулирующие отношения залога и другие нормы, регулирующие правовое
положение залога как способа обеспечения обязательств.
В силу залога, согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право, по
обеспеченному залогом обязательству и в случае его неисполнения должником,
получить удовлетворение относительно других кредиторов лица, обладающего
этим имуществом.
3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с
27
Гражданский Кодекс РФ: Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Омега-Л,2018. – С.73