63
3
18000
0
20837
3
59582
3
20837
59582
22921
0
65540
5
27318
18
20764
13
4
18000
0
21879
1
81461
4
21879
81461
24067
0
89607
5
28137
73
19176
98
5
18000
0
22973
1
10443
45
22973
10443
4
25270
4
11487
79
28981
86
17494
07
6
18000
0
24121
7
12855
62
24122
12855
6
26533
9
14141
18
29851
31
15710
13
7
18000
0
25327
8
15388
40
25328
15388
4
27860
6
16927
24
30746
85
13819
61
8
18000
0
26594
2
18047
82
26594
18047
8
29253
6
19852
60
31669
26
11816
66
9
18000
0
27923
9
20840
21
27924
20840
2
30716
3
22924
23
32619
34
96951
1
10
18000
0
29320
1
23772
22
29320
23772
2
32252
1
26149
44
33597
92
74484
8
PV
30543
56
43941
2
Разберем подробнее содержание таблицы 14. Рассмотрим вариант для
аннуитетных платежей. Данный вид платежа предполагает, что банк производит
равные ежемесячные выплаты клиенту в течение всего срока программы
«Обратная ипотека».
Сумма выплаты без индексации 180 000 руб. определена из условия, что
ежемесячный платеж 15 000 руб. умножен на 12 месяцев в году. Определим
ежегодную сумму займа с учетом индексации 5%. Для этого нужно умножить
180 000 руб. на 1,05 (189 000 руб.). Аналогичным образом рассчитываем суммы
за период действия программы (10 лет). Так как процентная ставка составляет
10%, то сумма начислений составляет 18 900 руб. (189000*0,10).
С учетом процентной ставки (интереса банка) задолженность клиента
перед банком за первый год составит 207 900 руб. За 10 лет – 2 614 944руб.
Согласно условиям программы, общая задолженность клиента перед
банком покрывается за счет реализации (продажи) недвижимости или
досрочного погашения. Доход при реализации недвижимости стоимостью 2,5
млн руб. при среднем росте цен на недвижимость 3% через 10 лет составит
3 359 792 руб.
Рассчитаем приведенную стоимость квартиры по формуле:
64
PV =
????????
(1)
где PV - будущая стоимость в конце n-го периода,
n - период,
R – ставка процента, выраженная в долях.
???? ????
Таким образом, приведенная стоимость квартиры составляет 3 054 356
руб.
Остаточную стоимость недвижимости рассчитаем как разницу стоимости
недвижимости через 10 лет и общей суммы долга клиента перед банком:
3 054 356 – 2 614 944 = 439 412 руб.
Остаточная стоимость равна 439 412 руб.
Рассчитаем остаточную сумму (но уже с учетом приведенной стоимости
недвижимости), которую после продажи недвижимости банк обязан будет
вернуть клиенту (наследникам):
ОС = стоимость продажи - общая задолженность перед банком
ОС = 3 054 356 – 2 614 944= 439 412 руб., данная сумма является долгом
клиента (или наследника).
Рассчитаем доход банка, он равен 10% от суммы выплат клиенту:
Доход банка через 10 лет = 2 377 222 * 0,10 = 237 722 руб.
В свою очередь, выгода клиента от программы «Обратная ипотека» в том,
что заемщик на протяжении 10 лет каждый месяц будет получать от банка 15 000
руб., при этом проживая в своей квартире, но находящейся в залоге у банка и по
окончанию срока такой ипотеки может или выкупить квартиру, заплатив долг
банку, или квартира переходит к банку, но банк удерживает только ту сумму от
продажи квартиры, которая погасит долг заемщика, остальное вернут или
самому заемщику, или его наследникам.
Возможности проекта можно расширить на все регионы России, затем
рассмотреть различные категории граждан по возрасту, сделать плавающую
процентную ставку с учетом роста цен и ставки по кредитам.
65
Рассмотрим прогноз кредитного портфеля по ипотечному продукту
«Приобретение готового жилья» и изменения в доходах при снижении ставки на
1 %.
В таблице 17 представлены расчеты по прогнозированию величины
кредитного портфеля по продукту «Приобретение готового жилья» по итогам
2018 г. с применением метода скользящей средней.
Таблица 17
Динамика кредитного портфеля по «Приобретение готового
жилья» в ПАО «МИнБанк» за 2014–2018 гг.
Показатель
2014 г.
2015 г.
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Сумма, млрд. руб.
1,78
1,99
2,08
2,09
2,24
Темп роста, %
-
111,7
104,6
100,5
107,2
Используя метод скользящей средней, определим сглаженный
временной ряд.
Y
2015
= (1,78+1,99) / 2 =1, 885 млрд. руб.;
Y
2016
= (1, 99 +2, 08) / 2 = 2,035 млрд. руб.;
Y
2017
= (2, 08+2,09) / 2 = 2,085 млрд. руб.;
Y
2018
= (2,09+2,24) / 2 = 2,165 млрд. руб.
Результаты расчетов представим в таблице 18.
Таблица 18
Прогнозирование величины кредитного портфеля по продукту
«Приобретение готового жилья» в 2018 г.
Год
2013
г.
2014
г.
2015
г.
2016
г.
2017
г.
2018 г.,
прогноз
Фактический кредитный
портфель, млрд. руб.
1,78
1,99
2,08
2,09
2,24
2,327
Сглаженный кредитный
портфель, млрд. руб.
1,78
1,99
1,885
2,035
2,085
2,165
Объем кредитного портфеля по продукту «Приобретение готового
жилья» в 2018 г. составит 2,165 млрд. руб., прирост относительно 2017 г.
составит: (2,165*100 / 2,085 - 100) =3,84 %.
Тогда прогнозный объем кредитного портфеля по «Приобретение
готового жилья» в 2018 г. составит: (2,24* 1,039) =2,327 млрд. руб. Прирост
относительно 2018 г. составит: (2,327 – 2,24) = 0,087 млрд. руб.
66
Доход банка составит: (0,087 * 1,024 / 100) = 0,089 млрд. руб.
Расход банка от снижения процентной ставки на 1 % составит: 2,327 - 1%
= 0,023 млрд. руб.
На рекламу данного мероприятия будет затрачено 35000 руб. в месяц на
рекламные листовки (10руб*3500 шт.) В год реклама составит: (3500 * 12) =420
тыс. руб.
Экономический эффект от внедрения данного мероприятия составит:
0,089 – 0,023 – 0,00042 = 0,066 млрд. руб.
Экономический эффект от мероприятия составит 0,066 млрд. руб.,
повысит имидж банка и привлечет дополнительных клиентов.
Делая вывод по данной главе можно сказать следующее.
Анализ банковских продуктов ипотечного кредитование в ПАО
«МИнБанк», выявил как положительный, так и отрицательные моменты
Одной из самых главных проблем в области ипотечного жилищного
кредитования для ПАО «МИнБанк» является невозврат заемщиком полученных
денежных средств. Из-за увеличивающегося объема проблемных кредитов
возникает множество негативных последствий, к которым можно отнести
следующие: банк теряет свою репутацию; снижается рентабельность и
ликвидность банка; образуются дополнительные расходы, которые связаны с
взысканием проблемной задолженности и т.д.; происходит отток клиентов и
увольняются квалифицированные работники.
В рамках выявленных проблем было обозначено, что у ПАО «МИнБанк»
происходит сокращение доли заемщиков в возрасте от 46-65 лет. Для российской
ипотеки характерна возрастная дискриминация. Чем ближе гражданин к пенсии,
тем труднее ему получить жилищный кредит. Участники ипотечного рынка
надеются, что планка «критического возраста», при котором заемщику все еще
можно взять кредит, будет постепенно подниматься
Но ПАО «МИнБанк» выделяет из общего числа людей преклонного
возраста врачей и учителей. Таким образом, в перспективе позиция банка будет
постепенно меняться на более выгодную для пожилых россиян
67
В рамках совершенствования развития ипотечного жилищного
кредитования в ПАО «МИнБанк» предлагаем к внедрению следующее
мероприятие по решению выявленных проблем: программу «Обратная ипотека»,
изменение системы реструктуризации проблемных кредитов.
Получить обратную ипотеку может только пожилой человек,
находящийся на пенсии. Пенсионер получает под залог своей недвижимости
значительную денежную сумму сразу или в виде выплат от банка каждый месяц,
что достаточно выгодно заемщику на пенсии.
Расчет программы «Обратная ипотека» показал, что выгода клиента от
программы «Обратная ипотека» в том, что заемщик на протяжении 10 лет
каждый месяц будет получать от банка 15 000 руб., при этом проживая в своей
квартире, но находящейся в залоге у банка и по окончанию срока такой ипотеки
может или выкупить квартиру, заплатив долг банку, или квартира переходит к
банку, но банк удерживает только ту сумму от продажи квартиры, которая
погасит долг заемщика, остальное вернут или самому заемщику, или его
наследникам.
Возможности проекта можно расширить на все регионы России, затем
рассмотреть различные категории граждан по возрасту, сделать плавающую
процентную ставку с учетом роста цен и ставки по кредитам.
Более эффективная работа с программами реструктуризации ИЖК в ПАО
«МИнБанк» позволяет снизить кредитную нагрузку при уменьшении доходов
заемщика. Это проводится путем увеличения сроков, перерасчета процентов или
введения кредитных каникул. Если ввиду сложившихся обстоятельств
выплачивать кредит физическое лицо не может, реструктуризация кредита в
ПАО «МИнБанк» позволяет скорректировать условия осуществления выплат.
Таким образом, проведенный анализ системы развития ипотечного
жилищного кредитования в ПАО «МИнБанк» позволил выделить следующие
основные проблемы: снижение платежеспособности клиентов; высокие
проценты по ипотечным кредитам; высокий первоначальный взнос; категория
клиентов – пенсионеры; отказы в выдаче кредитов скоринговыми системами;
68
проблемы не выплаты ипотечных кредитов, не ликвидная недвижимость, и
предложены пути их решения.
Перспективы развития ипотечных кредитных операций в России, в целом,
и ПАО «МИнБанк» в частности прежде всего, связаны с экономической и
политической стабилизацией, оздоровлением реальной экономики, а также с
повышением уровня жизни населения. Поэтому главной задачей правительства
на ближайшую перспективу должно стать урегулирование экономической и
политической ситуации, что будет способствовать развитию экономики и
повышению эффективности её функционирования.
Система ипотечного жилищного кредитования должна быть
ориентирована на привлечение таких внешних заимствований, которые
обеспечивают предоставление кредитов населению по ставке 3-4 % годовых.
69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотечное жилищное кредитование - это кредитование населения под
залог недвижимости, т. е. кредитование с использованием ипотеки в качестве
обеспечения возвратности кредитных средств. При кредитовании под залог
недвижимости, как правило, банк принимает в залог кредитуемые объекты
недвижимости
Система ипотечного жилищного кредитования является не просто
инструментом обеспечения доступным по цене жильем граждан со средними
доходами. Развитие ипотечного жилищного кредитования способствует
формированию конкурентоспособной экономики, ее стабилизации и
модернизации, снижению инфляционных процессов и общественной
социальной напряженности в результате повышения доступности жилья для
большей части населения, стимулированию строительства и смежных с ним
отраслей экономики, стабилизации состояния финансового и банковского
секторов, а также активизации инвестиционных процессов на рынке капиталов
Исходя из представленных понятий ипотеки в различных источниках, на
наш взгляд, наиболее полное определение ипотеки будет следующим: «Ипотека
является одной из форм имущественного обеспечения обязательства должника -
это залог недвижимого имущества и при неисполнении обязательства
залогодателем залогодержатель вправе получить удовлетворение за счет
недвижимости, которая была заложена
Под системой ипотечного жилищного кредитования целесообразнее
понимать совокупность финансовых институтов, функционирующих в стране
(банков, ипотечных и страховых компаний, оценочных компаний, ДОМ.РУ и
т.п.), в сферу деятельности которых, входит ипотека, первичный и вторичный
рынки недвижимости, государство, а также правила, нормы, стандарты,
регулирующие ипотечное кредитование.
ПАО «Московский Индустриальный банк» (далее - ПАО «МИнБанк») -
крупный универсальный столичный банк федерального уровня с широкой
70
региональной сетью обслуживания. В настоящее время банк обслуживает
клиентов в 273 офисах продаж в 28 субъектах Российской Федерации. Широкая
сеть банков-корреспондентов в России и за рубежом позволяет проводить
клиентские платежи в кратчайшие сроки с применением новейших банковских
технологий.
Анализ показал, что общая сумма всех активов в 2018г. по отношению к
2017г. выросла на 9,26% или на 24,72 млрд. руб., что говорит о том, что банк
достаточно активно размещает привлеченные средства, что подтверждается и
ростом суммы ссудной задолженности на 12,97%.
Можно видеть, что самая большая сумма активных операций банка- это
ссудная задолженность в 2016г. она составляет 174,36 млрд. руб., в 2017г. идет
рост до 181,03 млрд руб., и в 2018 году сумма ссудной задолженности растет на
12,97% и составляет уже 204,51 млрд. руб.
Общая сумма обязательств в 2018г. по отношению к 2017г. выросла на
9,45%. Можно сделать вывод, что банк обеспечен привлеченными ресурсами и
может выдавать ссуды своим клиентам, что и подверждается сделанным выше
выводом о росте суммы кредитного портфеля банка в 2018г.
Анализ отчета о финансовых результатах показал, что банк получает
убыток на протяжении всего анализируемого периода. Чистая прибыль ПАО
«МИнБанк» в 2017г. по отношению к 2016г. растет на 5,10 млрд. руб., но все
равно банк остается с убытком в 1,67 млрд. руб., а вот в 2018г. по отношению к
2017г. чистая прибыль банка снизилась еще на 3,29 млрд. руб. и на конец 2018г.
банк получает убыток уже в 4,96 млрд. руб. Все это свидетельствует о том, что
в банке существуют определенные проблемы в управлении.
Анализ качества портфеля ипотечных кредитов ПАО «МИнБанк» за
период с 2016 года по 2018 год показал: удельный вес кредитов с отсутствующей
просроченной задолженностью, выданных ПАО «МИнБанк» своим клиентам, в
общем объеме кредитного портфеля увеличился на 4,83%. За анализируемый
период произошло увеличение удельного веса и кредитов с просроченной
задолженностью от 31 до 60 дней на 60%, что отрицательно может отразится на
71
качестве ипотечного кредитного портфеля ПАО «МИнБанк». Рост
«безнадежной» (от 181 дня) задолженности особенно высок в 2016г., анализ
отчетности банка показал, что в данный период, в связи с ростом курса доллара
выросла задолженность по ипотечным валютным кредитам, так как с 2014г. курс
иностранных валют растет и клиенты, взявшие ипотечные кредиты в
иностранной валюте не справляются с платежами.
Оценка показала, что величина просроченной задолженности по
ипотечным кредитам растет из периода в период и к 2018 году она выросла на
1,69% (0,60/0,59), по сравнению с 2016г., что является показателем улучшения
качества кредитного портфеля, и оценивая долю просроченной ипотечной
задолженности в общей сумме ипотечного кредитного портфеля, можно видеть,
что в 2018г. она составила 4,55%, а вот в 2016г. была 4,68%.
Процентные доходы, полученные по ипотечным кредитам, значительно
выросли в абсолютных величинах – с 3,2 до 4,4 млрд. руб. Увеличение темпов
роста процентных доходов по операциям ипотечного кредитования по итогам
анализируемого периода является положительной тенденцией, однако темпы
роста самой задолженности по ипотечным кредитам в этом периоде были выше,
в результате чего произошло снижение доходности операций ипотечного
кредитования.
Доходность кредитных вложений характеризуется следующими
данными. Так, если по итогам 2016 г. Банк получил 25,40 коп прибыли на 1 руб.
средств, вложенных в ипотечные кредитные активы; в 2017 г.– 35,35 коп.; в 2018
г. – 33,36 коп.
Целью управления кредитными рисками портфеля ипотечного
жилищного кредитования ПАО «МИнБанк» является определение и
обеспечение уровня риска необходимого для обеспечения устойчивого развития
банка и определенного стратегией развития банковской группы, а также
макроэкономическими параметрами.
Анализ банковских продуктов ипотечного кредитование в ПАО
«МИнБанк», выявил как положительный, так и отрицательные моменты
72
Одной из самых главных проблем в области ипотечного жилищного
кредитования для ПАО «МИнБанк» является невозврат заемщиком полученных
денежных средств. Из-за увеличивающегося объема проблемных кредитов
возникает множество негативных последствий, к которым можно отнести
следующие: банк теряет свою репутацию; снижается рентабельность и
ликвидность банка; образуются дополнительные расходы, которые связаны с
взысканием проблемной задолженности и т.д.; происходит отток клиентов и
увольняются квалифицированные работники.
В рамках выявленных проблем было обозначено, что у ПАО «МИнБанк»
происходит сокращение доли заемщиков в возрасте от 46-65 лет. Для российской
ипотеки характерна возрастная дискриминация. Чем ближе гражданин к пенсии,
тем труднее ему получить жилищный кредит. Участники ипотечного рынка
надеются, что планка «критического возраста», при котором заемщику все еще
можно взять кредит, будет постепенно подниматься
Но ПАО «МИнБанк» выделяет из общего числа людей преклонного
возраста врачей и учителей. Таким образом, в перспективе позиция банка будет
постепенно меняться на более выгодную для пожилых россиян
В рамках совершенствования развития ипотечного жилищного
кредитования в ПАО «МИнБанк» предлагаем к внедрению следующее
мероприятие по решению выявленных проблем: программу «Обратная ипотека»,
изменение системы реструктуризации проблемных кредитов.
Получить обратную ипотеку может только пожилой человек,
находящийся на пенсии. Пенсионер получает под залог своей недвижимости
значительную денежную сумму сразу или в виде выплат от банка каждый месяц,
что достаточно выгодно заемщику на пенсии.
Расчет программы «Обратная ипотека» показал, что выгода клиента от
программы «Обратная ипотека» в том, что заемщик на протяжении 10 лет
каждый месяц будет получать от банка 15 000 руб., при этом проживая в своей
квартире, но находящейся в залоге у банка и по окончанию срока такой ипотеки
может или выкупить квартиру, заплатив долг банку, или квартира переходит к