23
изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
В Земельном кодексе РФ урегулирована процедура передачи земельных
участков в собственность и в аренду физическим и юридическим лицам, или без
права распоряжения в постоянное пользование юридическим лицам. Согласно
Земельному кодексу РФ предусмотрено урегулирование условий
предоставления для целей индивидуального жилищного строительства
земельных участков. Цели включают крестьянское (фермерское) хозяйство,
садоводство и огородничество, дачное строительство и другие, не запрещенные
законом цели.
4. Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от
28.12.2016) дает определение организации и индивидуальному
предпринимателю, а также стоимости недвижимости и земельных участков в
порядке, предусмотренном ст. 333.25 НК РФ. Областью его применения
оценщиками является анализ денежных потоков от использования оцениваемого
имущества.
5. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) регулирует жилищные отношения,
связанные
28
:
- с возникновением, осуществлением, изменением и прекращением прав
пользования, владения и распоряжения жилой недвижимости, относящейся к
государственному и муниципальному жилищному фонду;
- с пользованием жилыми помещениями жилищного фонда,
находящегося в частной собственности;
- с пользованием общего имущества собственников помещений;
- с отнесением помещений к разряду жилых помещений и устранению их
из состава жилищного фонда;
- с учетом жилищного фонда, содержанием и ремонтом жилых
помещений;
28
Алимова, И.О., Савиных, К.А. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы / И.О.
Алимова, К.А. Савиных // Экономика и управление: проблемы, решения. - 2015. - № 3. - С. 85
24
- с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
- с управлением многоквартирными домами;
- с созданием и функционированием жилищно-строительных и
жилищных кооперативов, а также товариществ собственников жилья, с
определением обязанностей и прав их членов;
- с предоставлением коммунальных услуг;
7. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 03.07.2016) «Об
ипотеке (залоге недвижимости)». Представляет собой документ, который
регулирует ипотечные основания возникновения, порядок оформления и
юридические последствия их возникновения.
Специалисты признают этот закон как первый специальный закон,
обозначающий систему возникающих в результате залога недвижимости
отношений. Закон уточняет условия получения недвижимости и дальнейшего
залога прав на нее посредством предоставления кредита
29
.
В настоящее время в соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека
недвижимости представляет собой договор залога. Ипотечное кредитование
представлено системой долгосрочных кредитов, выдаваемых банками для
покупки квартиры на первичном или вторичном рынке.
Схема ипотечного кредитования выглядит так: банковское учреждение
заключает с клиентом кредитный договор, по которому выдает кредит и договор
об ипотеке, по которому берет в залог недвижимость, рыночная стоимость
которого должна превышать величину выдаваемого кредита. Квартира, которая
является залогом, остается во владении и пользовании у залогодателя (ст. 1 ФЗ
«Об ипотеке»).
В залог можно оформлять любую недвижимость, включая ту, на которую
выдается кредит на строительство, а также уже имеющуюся в собственности
квартиру. В случае неплатежеспособности клиента банк имеет право реализовать
квартиру, находящуюся в залоге, и возместить свои расходы либо переоформить
29
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. 31.12.2017г.) //
СПС «Консультант Плюс» http://www.consultant.ru
25
квартиру, находящуюся в залоге в собственность банка.
Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ от 16.07.1998 (в ред.) «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» закреплена целостная система правоотношений
сторон при нарушении со стороны заемщика исполнения обязательств, а также
на заложенное имущество определен порядок получения взыскания в
соответствии с нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября
2002 г. № 138-ФЗ
30
.
Ныне действующее законодательство не ограничивает залоговые
правоотношения по субъектному составу, указывая на возможность как
физических и юридических лиц, так и государства выступать как в качестве
залогодателя, так и в качестве залогодержателя.
Это правило дает возможность получения кредита лицам, в
собственности которых нет объектов недвижимости. Для этого необходимо,
чтобы третьи лица, имеющие право собственности на определенное недвижимое
имущество, обозначились как залогодатели в целях обеспечения исполнения
обязательств лиц, получающих кредит.
В процессе анализа развития банковского ипотечного жилищного
кредитования необходимо рассмотреть вопрос отнесения или не отнесения
данного вида кредита к потребительским кредитам.
Вступивший 01 июля 2014 года Федеральный закон от 21 декабря 2013 №
353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»
31
, регулирующий отношения,
возникающие в связи с предоставлением потребительского кредита (займа)
физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, на основании кредитного договора,
договора займа и исполнением соответствующего договора.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «О потребительском
кредите (займе)» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от
30
Алимова, И.О., Савиных, К.А. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы / И.О.
Алимова, К.А. Савиных // Экономика и управление: проблемы, решения. - 2015. - № 3. - С. 86
31
Федеральный закон от 21 декабря 2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (в ред. 27.12.2018г.) //
СПС «Консультант Плюс» http://www.consultant.ru
26
27.12.2018г.)
32
указанный Закон не применяется к отношениям, возникающим в
связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства
заемщика по которому обеспечены ипотекой.
Но в статье 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом
от 31.12.2017г. № 486-ФЗ) установлено, что к кредитному договору, договору
займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с
осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства
заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются отдельные
требования Федерального закона «О потребительском кредите (займе)», а
именно
33
:
- о необходимости определения полной стоимости кредита (займа),
обеспеченного ипотекой;
- о размещении информации о полной стоимости кредита (займа) на
первой странице кредитного договора, договора займа;
- о запрете на взимание кредитором вознаграждения за исполнение
(оказание) отдельных обязанностей и услуг;
- о размещении информации об условиях предоставления, использования
и возврата кредита (займа), предоставления заемщику графика платежей по
кредитному договору, договору займа;
- о предоставлении заемщику графика платежей по кредитному договору,
договору займа.
Таким образом, можно обозначить, что что жилищный ипотечный кредит
не потребительский кредит и регулируется не Федеральным законом «О
потребительском кредите (займе)» (с учетом изменений, внесенных
Федеральным законом от 07.03.2018 № 53-ФЗ), а Федеральным законом от 16
июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с учетом
32
Там же
33
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. 31.12.2017г.) //
СПС «Консультант Плюс» http://www.consultant.ru
27
изменений, внесенных Федеральным законом от 31.12.2017г. № 486-ФЗ)
34
, но в
части обязательств заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются
отдельные требования Федерального закона «О потребительском кредите
(займе)».
Сделаем вывод, что с одной стороны, система ипотечного кредитования
представляет собой разновидность потребительского кредитования и является
частью ссудного рынка, но исходя из проведенного анализа законодательства
было выявлено, что ипотечное жилищное кредитование рассматривается как
единый механизм, который совмещает интересы заемщиков и кредиторов, а
также включает инвесторов, застройщиков, агентства недвижимости, страховые
компании и другие субъекты рынка и не является потребительским кредитом.
34
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. 31.12.2017г.) //
СПС «Консультант Плюс» http://www.consultant.ru
28
Глава 2. Анализ и оценка ипотечного кредитования в ПАО
«МИнБанк»
2.1. Организационно – экономическая характеристика ПАО «МИнБанк»
ПАО «Московский Индустриальный банк» (далее - ПАО «МИнБанк») -
крупный универсальный столичный банк федерального уровня с широкой
региональной сетью обслуживания. Приоритетным направлением бизнеса Банка
является ориентация на поддержку реального сектора отечественной экономики,
что во многом способствует укреплению позиций Банка как надежной и
стабильной финансовой структуры России.
В настоящее время банк обслуживает клиентов в 273 офисах продаж в 28
субъектах Российской Федерации. Широкая сеть банков-корреспондентов в
России и за рубежом позволяет проводить клиентские платежи в кратчайшие
сроки с применением новейших банковских технологий.
Юридическим лицам доступны следующие продукты и услуги: расчетно-
кассовое обслуживание, валютный контроль, размещение средств (депозиты,
векселя), банковские карты (корпоративные пластиковые карты, зарплатные
проекты, кампусные проекты), кредитование (в том числе малого бизнеса),
торговое и проектное финансирование, лизинг, документарные операции
(аккредитивы, инкассо, гарантии), операции на финансовых рынках,
индивидуальные банковские сейфы, страхование, торговое и проектное
финансирование внешнеэкономических контрактов и пр.
Частным лицам доступны банковские карты систем Visa Int., MasterCard
Int. и «Мир», вклады, кредиты (потребительский, ипотека), денежные переводы
без открытия счета (UNIStream, Western Union, «Золотая Корона»), платежи
через интернет-банк, а также услуги индивидуальных банковских сейфов,
депозитарные операции, брокерские операции на рынке ценных бумаг,
документарные операции, системы дистанционного управления счетами
(интернет-сервис, мобильный банк, SMS-банк, телефон-банк), страхование
(инвестиционное страхование жизни, комплексные коробочные продукты,
страхование жизни и здоровья, страхование имущества, страхование средств
29
платежа, программы с лечением критических заболеваний), агентские продукты
(юридические услуги, обязательное пенсионное страхование, отчеты из бюро
кредитных историй)
.
Анализ баланса банка является одним из первых этапов комплексной
системы анализа финансово-хозяйственной деятельности коммерческого банка.
Проведем анализ актива баланса банка (таблица 3).
Таблица 3
Динамика активов ПАО «МИнБанк» за 2016 -2018гг., тыс. руб.
35
35
Рассчитано автором по данным отчетности банка
Наименование
статьи
2016г.
2017г.
2018г.
Темп роста, в
%
2017
/2016
2018/
2017
Денежные средства
7 923 166
7 956 440
7 814 165
100,42
98,21
Средства кредитных
организаций в
Центральном банке
Российской
Федерации
7 849 228
9 991 908
12 150 247
127,30
121,60
Средства в кредитных
организациях
3 627 533
5 607 045
1 398 828
154,57
24,95
Финансовые активы,
оцениваемые по
справедливой
стоимости через
прибыль или убыток
21 178
22 837
22 545
107,83
98,72
Чистая ссудная
задолженность
174 365 148
181 033 480
204 506
785
103,82
112,97
Чистые вложения в
ценные бумаги,
удерживаемые до
погашения
16 249 019
14 325 854
11 526 677
88,16
80,46
Чистые вложения в
ценные бумаги и
другие финансовые
активы, имеющиеся в
наличии для продажи
8 940 210
16 483 371
15 832 798
184,37
96,05
Основные средства,
нематериальные
активы и
материальные запасы
4 873 726
15 758 557
11 402 800
323,34
72,36
Прочие активы
16 771 773
17 291 570
19 126 918
103,10
110,61
Всего активов
242 897 512
267 110 486
291 831
905
109,97
109,26
30
По данным, представленным в таблице 3 можно сделать вывод, что
денежные средства в 2017г. по отношению к 2016г снизились на 1,79%, что
свидетельствует о том, что ликвидность банка находится на среднем уровне.
Общая сумма всех активов в 2018г. по отношению к 2017г. выросла на
9,26% или на 24,72 млрд. руб., что говорит о том, что банк достаточно активно
размещает привлеченные средства, что подтверждается и ростом суммы ссудной
задолженности на 12,97%.
Можно видеть, что самая большая сумма активных операций банка- это
ссудная задолженность в 2016г. она составляет 174,36 млрд. руб., в 2017г. идет
рост до 181,03 млрд руб., и в 2018 году сумма ссудной задолженности растет на
12,97% и составляет уже 204,51 млрд. руб.
Оценка статьи актива баланса «чистые вложения в ценные бумаги,
удерживаемые до погашения» показала, что вложения в ценные бумаги
снижаются в 2018г. на 19,54% или на 2,8 млрд. руб., что банк ведет
консервативную деятельность на рынке ценных бумаг, вкладывая свои ресурсы
на длительные периоды, и это дает возможность получить доход, но в размере
ниже спекулятивного.
Можно видеть, что увеличились суммы по статье «основные средства,
нематериальные активы и материальные запасы» в 2017г. по отношению к 2016г.
на 223,34% или на 10,89 млрд. руб., что свидетельствует о развитии банка в
2017г. и увеличении масштабов банковской деятельности, в основном в связи с
открытием новых филиалов, дополнительных офисов – путем закупки
дополнительного оборудования, банкоматов, хозяйственных материалов и т.п., а
вот в 2018г. суммы по статье «основные средства, нематериальные активы и
материальные запасы» снижаются на 27,64%, банк снижает вложения в
расширение совей сети.
Далее проанализируем состав обязательств банка (таблица 4).
31
Таблица 4
Динамика состава обязательств ПАО «МИнБанк» за 2016 -2018гг.,
тыс. руб.
36
Наименование
статьи
2016г.
2017г.
2018г.
Темп роста, в
%
2017
/2016
2018/
2017
Кредиты, депозиты
и прочие средства
ЦБ РФ
18 708 893
0
906 000
0
0
Средства
кредитных
организаций
2 285 944
17 170 275
16 035 620
751,12
93,39
Средства клиентов
(не кредитных
организаций), т.ч:
197 865 613
221 816 702
241 050 564
112,10
108,67
- вклады
физических лиц
150 173 018
171 533 595
191 532 608
114,22
111,66
Выпущенные
долговые
обязательства
3 516 185
5 225 361
8 903 261
148,61
170,39
Прочие
обязательства
3 694 013
3 089 645
3 836 900
83,64
124,19
Резервы на
возможные потери
по условным
обязательствам
кредитного
характера, прочим
возможным
потерям и по
операциям с
резидентами
оффшорных зон
389 232
236 670
203 477
60,80
85,97
Всего обязательств
226 511 001
247 538 653
270 935 910
109,28
109,45
Согласно данных, представленных в таблице 4 состав пассивов банка так
же в 2018г. растет, размещенные средства клиентов не кредитных организаций в
2018г. по отношению к 2017г. выросли на 8,67%, так же как и вклады физических
лиц выросли в 2018г. по отношению к 2017г. на 11,66%, что свидетельствует об
активной политике привлечения денежных средств в банке. Если говорить об
изменения в 2017г. по отношению к 2016г. то там показатели пассива баланса
так же росли.
36
Рассчитано автором по данным отчетности банка
32
Общая сумма обязательств в 2018г. по отношению к 2017г. выросла на
9,45%. Можно сделать вывод, что банк обеспечен привлеченными ресурсами и
может выдавать ссуды своим клиентам, что и подтверждается сделанным выше
выводом о росте суммы кредитного портфеля банка в 2018г.
Далее проанализируем основные финансовые показатели деятельности
банка за 2016-2018гг. (таблица 5).
Таблица 5
Динамика финансовых результатах ПАО «МИнБанк» за 2016-
2018гг., тыс. руб.
37
Наименование
показателей
2016г.
2017г.
2018г.
Темп роста, в %
2017
/2016
2018/
2017
Процентные
доходы, всего
23 259 193
24 025 335
24 632 353
103,29
102,53
Процентные
расходы, всего
19 011 224
18 945 145
18 212 780
99,65
96,13
Чистые процентные
доходы
(отрицательная
процентная маржа)
4 247 969
5 080 190
6 419 573
119,59
126,36
Изменение резерва
на возможные
потери по ссудам,
ссудной и
приравненной к ней
задолженности,
средствам,
размещенным на
корреспондентских
счетах, а также
начисленным
процентным
доходам
-6 062 172
-1 667 857
- 5 257 399
27,51
315,22
Чистые процентные
доходы
(отрицательная
процентная маржа)
после создания
резерва на
возможные потери
-1 814 203
3 412 333
1 162 174
-
188,09
34,06
Комиссионные
доходы
3 592 967
4 526 203
5 710 006
125,97
126,15
Комиссионные
расходы
740 891
1 207 015
1 847 232
162,91
153,04
37
Рассчитано автором по данным отчетности банка