53
В эту группу факторов входят:
- либеральность отношения к заемщику;
- мало продуманная политика банковской организации в области
кредитования;
- кредитование на льготных условиях лиц, которые связаны с банком
(инсайдеры);
- квалификационный уровень, отсутствие или недостаточность опыта
работы сотрудников отдела выдачи кредитов;
-недостаточность и неточность информации о заемщике и о его
кредитоспособности;
-злоупотребление работников отдела кредитования;
-ошибки при оценке обеспечения по кредиту и ненадлежащий
мониторинг наличия или изменения качества или стоимости обеспечения;
-ненадлежащий контроль выполнения условий кредитного договора.
Практика показывает, что чаще всего проблемная задолженность
возникает из-за факторов, которые связаны с деятельностью заемщика, к
которым относятся:
-недостаточный уровень управления на предприятии заемщика;
-неожиданные обстоятельства, связанные с обеспечением по кредиту
(потеря или ухудшение качества имущества);
-изменение финансового состояния заемщика в сторону ухудшения;
-отсутствие опыта ведения бизнеса;
-снижение качества продукции заемщика;
-морально-этические качества заемщика;
-неэффективность реализации и неокупаемости кредитного проекта и т.д.
Но несмотря на сложную экономическую ситуацию в государстве, а
также на циклические кризисные явления в банковском секторе, ПАО
«МИнБанк» усилил контроль за просроченной задолженностью. Поэтому
просрочка платежа по кредиту даже на несколько дней делает кредит
проблемным.
54
Нужно выделить, что на первых стадиях просрочки платежа по кредиту
работа с заемщиком носит либеральный характер и проявляется напоминаниями,
звонками и просьбами оплатить долг. Временные промежутки раннего этапа
сбора просроченной задолженности банк определяет самостоятельно, они могут
составлять 30-90 дней.
Ещё одной составляющей проблемной задолженности считаются
кредиты, которые являются сомнительными к возвращению, они могут быть
определены как кредиты, по которым срок оплаты еще не наступил, но в ПАО
«МИнБанк» имеются серьезные опасения, касающиеся полного и
своевременного погашения по причине неустойчивого финансового положения
должника, недостаточной обеспеченности или необеспеченности кредита, а
также имеющейся негативной информации, касающейся возможности должника
выполнять свои обязательства и т.д.
Также составляющей проблемной задолженности является безнадежная
задолженность, которая до момента списания находится в разработке
подразделения безопасности банка. Чтобы выполнять разные цели и исполнять
важные приоритеты ПАО «МИнБанк» применяет некоторые процедуру и
финансовые операции, нуждающиеся в постоянном улучшении в соответствии с
состоянием среды экономики и уровнем развития технологий, а также, в
соответствии с потребностями клиентов ПАО «МИнБанк» и соблюдением курса
модернизации и т. д.
Теперь обратимся к «возрастной» стороне ипотечного рынка. Как было
выявлено, у ПАО «МИнБанк» происходит сокращение доли заемщиков в
возрасте от 46-65 лет. Для российской ипотеки характерна возрастная
дискриминация. Чем ближе гражданин к пенсии, тем труднее ему получить
жилищный кредит. Участники ипотечного рынка надеются, что планка
«критического возраста», при котором заемщику все еще можно взять кредит,
будет постепенно подниматься.
«Возрастные» проблемы у кредитуемых граждан начинаются уже с 45
лет. Практически любой банк ставит обязательное условие, чтобы на момент
55
погашения кредита максимум возраста заемщика составлял не более 60 лет для
женщин и 65 лет – для мужчин. Женщинам еще сложнее взять ипотеку, так как
их пенсионный возраст еще на пять лет меньше.
Точнее говоря, банки отказывают в займе, если заемщик, ежемесячно
выплачивая 45-50% от подтвержденных доходов, не успевает погасить кредит до
пенсии. На практике же, банки с большой неохотой предоставляют любые
жилищные кредиты гражданам России в возрасте старше 55 лет.
Проблемы с одобрением ипотечных заявок возникают уже после
преодоления заемщиком «планки» в 45 лет. Кроме непосредственно отказа,
немолодых заемщиков могут ожидать и другие «дискриминационные» меры.
Например, у банков появляются более жесткие требования к справкам о доходах.
Такого заемщика может ждать повышенный тариф по обязательному
страхованию сделки. При этом не каждая страховая компания будет готова
работать с немолодым клиентом.
Дополнительным поводом для банкиров не развивать ориентированные
на пожилых заемщиков программы служит следующее. Немолодому человеку в
случае потери работы – пусть и не по его вине – достаточно сложно найти другое
место с достойной зарплатой. У российских работодателей укоренилось мнение,
что работник в солидном возрасте хуже адаптируется в новых условиях и
заведомо менее лоялен к компании. Да и получить в подчинение граждан старше
себя многие начальники совершенно не стремятся. Конечно, в перспективе у
банкиров появятся веские причины пересмотреть свое отношение к немолодым
заемщикам.
Ведь в ближайшие несколько лет Россия будет находиться в
«демографической яме», и число активных заемщиков резко сократится.
Одновременно с сокращением населения среднего возраста будут быстро
увеличиваться число и доля пожилых людей, а быстрое сокращение численности
трудоспособного населения будет сопровождаться ростом экономической
нагрузки на каждого работающего. Иначе говоря, многим гражданам даже в
трудоспособном возрасте будет не до ипотеки.
56
Можно сказать, что в скором времени на ипотечном рынке следует
ожидать появления специализированных, ориентированных именно на пожилую
аудиторию ипотечных продуктов. Причиной послужит растущая конкуренция.
Некоторые банки демонстрируют к потенциальным заемщикам «в возрасте»
определенную лояльность.
ПАО «МИнБанк» выделяет из общего числа людей преклонного возраста
врачей и учителей. Таким образом, в перспективе позиция банка будет
постепенно меняться на более выгодную для пожилых россиян.
Так же рамках совершенствования развития ипотечного жилищного
кредитования в ПАО «МИнБанк» предлагаем к внедрению следующее
мероприятие по решению выявленных выше проблем (таблица 14).
Таблица 14
Проблемы ипотечного жилищного кредитования в ПАО «МИнБанк»
и направления их решения в перспективе
Проблемы
Перспективные пути решения проблем
Снижение
платежеспособности
клиентов
На данную ситуацию банк повлиять не имеет
возможности, так как платежеспособность клиента
зависит от его заработной платы, наличия ликвидной
собственности (недвижимость, машины, дома), а в
сложной экономической ситуации в стране, когда идет
снижение уровня дохода банк на это повлиять не
может. Но эта проблема очень актуальна, т.к. снижает
количество клиентов банка.
Один из путей решения данной проблемы – выдача
ипотечного кредита такой группе населения с
дополнительным обеспечение в виде залога уже
имеющейся недвижимости, автомобиля, но данный
путь не всегда реален к выполнению. Снижение
процентных ставок по ипотечным кредитам.
Высокий
первоначальный взнос
Банком на основании оценки кредитоспособности
заемщика, стоимости недвижимости, наличия у
клиента зарплатной карты банка должно быть
предусмотрено получение ипотечного кредита без
первоначального взноса, или с минимальным взносом
до 5% от стоимости квартиры. Такие дополнения
должны быть внесены в условиях всех видов
ипотечных кредитов, что позволит привлечь
определенную категорию заемщиков, которые могут
платить, но на данном этапе не имеют
первоначального взноса для получения ипотечного
кредита.
Категория клиентов -
пенсионеры
Введение нового ипотечного продукта «Обратная
ипотека». Основными принципами института обратной
ипотеки являются следующие положения: заемщик не
57
обязан (но имеет право) выплачивать кредит до дня
своей смерти или добровольного переезда; заемщик
получает оговоренные выплаты независимо от своего
возраста и текущих цен на недвижимость («обратные»
платежи); заемщик является владельцем жилья до дня
своей смерти или добровольной продажи жилья;
заемщик вправе в любое время продать собственность
за сумму ипотечного долга или за оценочную
стоимость (в зависимости оттого какая сумма меньше)
Отказы в выдаче
кредитов скоринговыми
системами
Постепенный переход на полуавтоматизированную
систему скоринга, в которых конечное решение на
начальном этапе принимает сотрудник банка.
Применение обновленой скоринговой модели должно
происходить оперативно и отражать все социально-
экономические изменения в регионе и в стране в
целом, текущую кредитную политику банка, стратегию
развития, уровень просроченной задолженности в
портфеле банка
Формирование упрощенных условий получения
кредита для клиентов с положительной кредитной
историей, возможность установления для отдельных
категорий заемщиков плавающей границы отсечения.
Проблемы не выплаты
ипотечных кредитов,
не ликвидная
недвижимость
Индивидуальные условия работы с такими клиентами,
более эффективная работа с АИЖК в рамках
Программы помощи ипотечным заемщикам, разработка
новых программ реструктуризации и
рефинансирования, что позволит снизить кредитные
выплаты заемщикам и войти вновь в график платежей,
это повлияет так же на снижение просроченной
задолженности и банк не будет вынужден забирать
квартиру заемщика через суд или банкротство и в
дальнейшем ее реализовывать, что в условиях
снижения стоимости объектов недвижимости по всему
рынку, не всегда возможно.
Хотя на сегодняшний день в банке и существуют
различные программы реструктуризации, но
используются они не всегда, часть заемщиков о них не
знает.
Остановимся более подробно на предлагаемой программе банка по
сокращению возрастных ограничений и выход на конкурирующие позиции по
ипотечному кредитованию – «обратная ипотека» и условиях реструктуризации.
Программе «Обратная ипотека» свойственны следующие социально-
экономические функции (рис. 6).
58
Рисунок 6 - Социально-экономические функции «обратная
ипотека»
Получить обратную ипотеку может только пожилой человек,
находящийся на пенсии. Пенсионер получает под залог своей недвижимости
значительную денежную сумму сразу или в виде выплат от банка каждый месяц,
что достаточно выгодно заемщику на пенсии.
После смерти заемщика банк продает квартиру и из разницы
выплаченного и реализованного складывается его доход, но после продажи банк
сможет забрать себе только сумму, которую задолжал престарелый заемщик, а
также проценты. Если выручка от продажи окажется большей, в таком случае
оставшиеся средства банк обязан будет передать наследникам. В случае с
одинокими гражданами – излишек банки обязаны переводить в государственный
бюджет. Если человек выплатит весь долг банку по обратной ипотеке, то жилье
останется у него в собственности, и он сможет ее передать наследникам.
Как видно банк при таком варианте кредитования ничем не рискует – он
в любом случае возвращает себе потраченные средств плюс проценты, а потому
Для экономики
страны
•увеличение спроса на потребительских рынках за счет роста
текущих доходов граждан;
• снижение нагрузки на бюджет через создание альтернативы
социальной патронажной службы для престарелых за счет
появления финансовых возможностей для оплаты услуг по уходу
на дому;
•формирование дополнительных накоплений (в случае обратной
ипотеки накопления представлены в виде недвижимости).
Для лиц
пенсионного
возраста
•вовлечение лиц пенсионного возраста в экономический оборот,
что способствует повышению качества жизни граждан
пенсионного возраста;
•повышение уровня доходов у наименее обеспеченной категории
граждан - пенсионеров;
•увеличение продолжительности жизни за счет повышения
качества оказываемых медицинских услуг;
• повышение социальной ответственности младших членов семей
59
достаточно больше количество финансовых организаций идет на выдачу
подобных займов.
Пенсионер в любой момент может произвести разрыв договора – для
этого достаточно будет полностью расплатиться со своим кредитором. За
использование средств заемщику необходимо будет платить, но немного.
Следующее мероприятие: Более эффективная работа с программами
реструктуризации ИЖК в ПАО «МИнБанк» позволяет снизить кредитную
нагрузку при уменьшении доходов заемщика. Это проводится путем увеличения
сроков, перерасчета процентов или введения кредитных каникул. Если ввиду
сложившихся обстоятельств выплачивать кредит физическое лицо не может,
реструктуризация кредита в ПАО «МИнБанк» позволяет скорректировать
условия осуществления выплат. К таковым могут относиться изменение объема
заработной платы, потеря работы или серьезная болезнь.Эта процедура дает
возможность избежать просрочки. Кредитополучатель возвращает займы
меньшими объемами, срок обязательств продлевается (рис. 7).
Рисунок 7 - Предлагаемая схема реструктуризации ипотечного
жилищного кредита в ПАО «МИнБанк»
Реструктуризация кредита должна проводится после согласования
условий между банком и кредитополучателем и подавать заявление заемщику
необходимо до того момента, когда начнутся просрочки по платежам. Однако и
Соглашение между
банком и заемщиком
Срок договора
Объем ежемесячных
платежей
Дата внесения платежа
Изменение условий
60
при наличии не выполненных в срок платежей можно договориться с банком.
При изменении условий договора кредитополучатель: продолжает
выплачивать кредит, но меньшими суммами; избегает начисления штрафов;
переплачивает большую сумму; не портит свою кредитную историю. Банк в
свою очередь имеет определенную выгоду, а именно: дополнительная прибыль;
возможные потери при смягчении условий компенсируются продлением
договора.
При просьбе о реструктуризации стоит учесть, что она осуществляется
при наличии оснований. Само по себе ухудшение финансового состояния еще не
будет причиной для обращения в банк. К утвержденным условиям относятся:
потеря работы и отсутствие результатов трудоустройства на бирже труда;
тяжелая болезнь или смерть кредитополучателя; потеря дополнительного
источника дохода; просрочка платежей от 1 до 4 месяцев.
Необходимо документально подтвердить причину реструктуризации.
При потере работы можно предоставить трудовую книжку (можно восстановить
при утере) с пометкой об увольнении или справку из фонда занятости,
подтверждающую статус безработного. При снижении дохода понадобится
выписка с карты, на которую перечисляют заработную плату. Если же причина
кроется в болезни, приложить нужно медицинскую справку или выписку из
стационара.
Для клиентов ПАО «МИнБанк» предлагаем несколько вариантов
реструктуризации ИЖК:
1.Отсрочка платежа.
2. Продление срока действия договора.
3. Разработка индивидуального плана погашения долга.
При отсрочке платежа, у клиента появляется дополнительное время для
поиска средств на выплату задолженности. Ограничение по срокам должно
составлять 24 месяца для ипотеки. Продление также должно иметь временное
ограничение. Для ипотеки предельный срок договора 35 лет, продление не более
10 лет.
61
Выделяя направления развития доступности ипотечных кредитов, в
частности через предоставление индивидуальных условий первоначального
взноса необходимо:
– создание Единого государственного ипотечного центра, работающего
по механизму «единого окна». Данный центр является определеннным
посредником между субъектами ипотечного рынка;
–предоставление услуг заемщикам должно производиться безвозмездно.
–объединение в Единый ипотечный центр ведущих российских банков и
других организаций, обслуживающих ипотечный рынок;
–развитие дополнительных услуг (страхование, оценка залога).
Соответственно развитие представленного Единого ипотечного центра
даст возможность в предоставлении качественной комплексной услуги с
минимальными временными затратами.
Развитие ипотечного кредитование представляет интерес для различных
субъектов ипотечного рынка, как частных лиц, так и собственников бизнеса,
кроме того данный вид кредитования представляет интрес и для государства, так
как снимает социальную напряженность в обществе и ведет к росту экономики в
целом.
Осуществление данных мероприятий поможет ПАО «МИнБанк»
усовершенствовать не только ипотечное жилищное кредитование, но, а также
расширить спектр предоставляемых продуктов и услуг, круг заемщиков,
увеличить доход банка благодаря введению новых операций и повысить спрос
на ипотечном рынке.
Так же, как было обозначено в выявленных проблемах одним из
стратегических направлений ПАО «МИнБанк» является снижение процентных
ставок по ипотечным кредитам. Предлагается рассмотреть снижение ставок по
ипотечному кредиту, так как данный вид кредитования является наиболее
перспективным не только для банка, но и для всего кредитного рынка. Спрос на
ипотечные кредиты восстанавливается.
Далее проведем расчет эффективности предложенных мероприятий
62
3.2. Эффективность предложенных мероприятий
Эффективность для программы «Обратная ипотека» рассчитаем
следующим образом: представим экономические показатели эффективности
программы, определим условия займа (таблица 15).
Таблица 15
Предлагаемые условия займа по программе «Обратная ипотека»
Условия
Показатель
Стоимость недвижимости на момент
расчета «обратной ипотеки», руб.
2 500 000
Период, мес.
120
Ежемесячный платеж, руб.
15 000
Индексация ежегодно, %
5
Рост стоимости недвижимости за
год, %
3
Ставка банка, %
10
Инфляция, %
5
Представим расчеты на выше обозначенных условиях как для клиента,
так и для банка (таблица 16).
Таблица 16
Платежи по программе «Обратная ипотека»
Го
д
Ежег
одно
к
выпл
ате
без
ИНД
Ежег
одно
с ИНД
5%
Нарас
тающ
ая
сумм
а
выпл
ат
клиен
ту
Ежег
одны
й
доход
банка
(став
ка
10%)
Нарас
тающ
ий
доход
банка
Долг
клиен
та
перед
банко
м в
случа
е
отказ
а от
прогр
ам-
мы
Нарас
тающ
ий
долг
клиен
та
Стоим
ость
недви
жимо
сти
(рост
3%)
Остат
очная
стоим
ость
недви
жимо
сти
a
n
а
n-
1
*1,05
ст.2 *
0,10
ст.2 +
ст.4
b
n-1
*
1,03
ст.8 -
ст.7
1
2
3
4
5
6
7
8
9
25000
00
1
18000
0
18900
0
18900
0
18900
18900
20790
0
20790
0
25750
00
23671
00
2
18000
0
19845
0
38745
0
19845
38745
21829
5
42619
5
26522
50
22260
55