4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ................................................................................................................. 5
Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ ................................................................................... 7
1.1. Сущность и виды ипотечного кредитования ............................................... 7
1.2. Принципы и организация ипотечного кредитования ............................... 13
1.3. Нормативно – правовое регулирование и развитие ипотечного
кредитования на современном этапе ................................................................... 21
ГЛАВА 2 АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО
СБЕРБАНК ............................................................................................................. 27
2.1. Организационно-экономическая характеристика ПАО Сбербанк .......... 27
2.2. Анализ показателей ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк ........... 33
2.3. Оценка рискованности и доходности ипотечного кредитования в
коммерческом банке .............................................................................................. 41
Глава 3 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ ................................................ 53
3.1. Анализ тенденций на рынке жилищного ипотечного кредитования в
России ...................................................................................................................... 53
3.2. Направления развития ипотечного кредитования в РФ ........................... 59
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ........................................... 66
ПРИЛОЖЕНИЯ
5
ВВЕДЕНИЕ
Обеспечение жильем граждан является одной из наиболее острых
социальных проблем, стоящих перед Российским государством на современном
этапе его развития, при этом возможность решения сложившейся ситуации
усугубляется снижением платежеспособности населения. Ипотечное
кредитование населения в настоящее время является наиболее активно
развивающейся банковской операцией и, одновременно, важным условием
повышения качества жизни российских граждан.
Снижение объемов ипотечного кредитования во всех субъектах
Российской Федерации, рост просроченной задолженности требуют более
детального изучения механизма ипотечного кредитования в РФ.
Развитие ипотечного кредитования является одним из приоритетных
направлений Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации.
При этом сектор ипотечного кредитования в последнее время занимает все более
заметное место среди услуг, предоставляемых банками населению.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование
современного состояния ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк, выявление
проблем и перспектив его дальнейшего развития.
Объектом исследования выпускной квалификационной работы является
ПАО Сбербанк.
Предметом исследования выступают проблемы и особенности развития
ипотечного кредитования в банке.
Для достижения поставленной цели в ходе выпускной квалификационной
работы необходимо решить следующие задачи:
− раскрыть содержание, особенности и виды ипотечного кредитования;
− проанализировать тенденции на рынке ипотечного жилищного
кредитования России;
− провести анализ ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк России;
6
− выявить перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в
ПАО Сбербанк.
Теоретико-методологической основой работы являются концепции и
положения, содержащиеся в фундаментальных трудах, научных статьях и
монографиях отечественных и зарубежных ученых и практиков по исследуемой
проблематике, материалы научно-практических конференций, законодательная,
нормативная и правовая база Российской Федерации.
Развитию теории ипотечного кредита посвящены работы Г.Н.
Белоглазовой, Е.В. Рубцовой, Е.Н. Сидоренко, В.А. Кудрявцева, О.И.
Лаврушина, М.П. Логинова, И.В. Павловой, К.А. Рогожкина, В.А. Савиновой,
О.Г. Семенюта, М.Г. Сорокиной и др.
Проблемы становления, развития ипотечного кредитования и его
регулирования являлись объектом изучения для многих отечественных
исследователей, среди которых можно выделить Д.С. Батырову, Д.В. Багирян,
Ю.С. Караваевой и др.
Информационную основу работы составили официальные данные
Федеральной службы государственной статистики РФ, Федерального агентства
по ипотечному жилищному кредитованию, Банка России, Самарского
областного фонда жилья и ипотеки, ПАО Сбербанк и др.
В ходе исследования автором использовались такие общенаучные методы
познания, как системный подход к анализу изучаемых процессов и явлений, а
также приемы и методы классификации, группировок, статистического и
эконометрического анализа.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав,
заключения и списка литературы.
7
Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ
1.1. Сущность и виды ипотечного кредитования
В экономической литературе кредит, выданный под залог недвижимости,
называется ипотечным. В широком смысле ипотечное кредитование – это
целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи,
продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Ипотечное жилищное кредитование (далее –ИЖК) является
универсальным институтом, получившим широкое развитие в странах с
рыночной экономикой и используемым государством в реализации
социально-экономической политики. Развитие ипотечного жилищного
кредитования способствует формированию конкурентоспособной экономики,
ее стабилизации и модернизации, снижению инфляционных процессов и
общественной социальной напряженности вследствие повышения доступности
жилья для большей части населения, стимулированию жилищного
строительства и смежных с ним отраслей экономики, стабилизации состояния
финансового и банковского секторов, а также активации инвестиционных
процессов на рынке капиталов.
В настоящее время существует несколько подходов к содержанию
понятия «ипотечный кредит» и «ипотечное кредитование» чаще всего определяя
их в качестве долгосрочной ссуды, предоставленной под залог недвижимого
имущества на цели приобретения жилья (Приложение 1). Автор выпускной
квалификационной работы не разделяет данной позиции и считает,
чтоипотечный кредит следует рассматривать как категорию, содержанием
которойвыступают экономические отношения по поводу формирования и
движения ссуженной стоимости.Сущность любой категории проявляется
через функции, выражающие присущие ей свойства.
8
На наш взгляд, в числе функций категории ипотечного кредита можно
выделить базовые, свойственные кредиту в целом, и специфические,
присущи не только данному виду кредитных отношений
1
.
К числу базовых принято относить функцию перераспределения
финансовых ресурсов. Данная функция способствует формированию достаточно
платежеспособного спроса населения для решения его жилищных проблем.
К специфическим функциям в научной и учебной литературе принято
относить социальную функцию, функцию формирования рынка жилья и
инвестиционную.
Социальная функция наиболее полно раскрывает сущность ипотечного
кредита и направлена на решение жилищных проблем населения. Данная
функция повышает платежеспособный спрос населения, способствуя при этом
выравниванию его доходов.
Функция формирования рынка жилья является обеспечивающей по
отношению к первой функции, так как при отсутствии полноценного жилищного
рынка ипотечное жилищное кредитование становится невозможным.
Инвестиционная функция проявляется двояко: с одной стороны,
денежные средства инвестируются населением на долгосрочной основе,
результатом чего выступает получение благ социального характера, с другой
стороны, ипотечный кредит обладает значительными инвестиционными
возможностями, которые опосредуют рост процессов воспроизводства и
способствуют формированию финансовых ресурсов государства и отдельных
хозяйствующих субъектов.
По нашему мнению, ипотечный кредит следует рассматривать как
экономическую категорию, содержанием которой выступают экономические
отношения по поводу движения ссуженной стоимости, выполняющей
совокупность базовых и специфических функций, направленных на решение
1
Зотова Е.О., Федорова А.Ю. Развитие банковского продукта: формирование новых видов кредита // Актуальные
проблемы развития финансового сектора: Мат-лы международной науч.-практ. заоч. конференции.
Ответственный редактор Я.Ю. Радюкова. Тамбов, 2015.С.78.
9
жилищных проблем населения. А под ипотечным кредитованием следует
понимать процесс, направленный на сохранение ссуженной стоимости в целях
ее полного и своевременного возврата посредством своих основополагающих
принципов: целевого использования ссуженной стоимости, срочности,
платности, обеспеченности.
Таким образом, можно утверждать, что ипотечный кредит и ипотечное
кредитование образуют логическое единство (Приложение 2).
Являясь разновидностью кредитных отношений, ипотечное жилищное
кредитование обладает своими особенностями, которые выражаются в
следующем
2
:
1. Потребность населения в кредите обусловлена в первую очередь
несоразмерностью стоимости жилья и текущих доходов населения.
2. Ипотечное кредитование, как и любой другой вид кредитования,
подвержено существенным рискам, особенно в период кризисных
ситуаций, что требует его обеспечения.
3. Для банков необходимо формирование достаточной кредитной базы, т.е.
источников долгосрочных и относительно недорогих финансовых
ресурсов, обязательно наличие развитого фондового рынка.
4. Важный социальный аспект, решаемый посредством ипотечного
жилищного кредитования, обусловливает заинтересованность участия
государства в его развитии. Исключительная значимость правового
регулирования сферы ипотечного жилищного кредитования делает
участие государства обязательным в его правоустанавливающих,
правообеспечительных функциях и функциях организатора.
Система ипотечного жилищного кредитования - часть финансового
рынка, включающая совокупность, взаимосвязь и организацию субъектов,
объектов обеспечения ипотечных кредитов, связующих между собой средства
2
Сидоренко Е. Н. Проблемы и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России //
Приволжский научный вестник. 2015.№ 7. С.74.
10
населения, банков, ипотечных агентов, институциональных инвесторов и
строительного комплекса на единой организационно-правовой основе.
Система ипотечного жилищного кредитования состоит из
взаимосвязанных элементов, к которым относят субъекты и объекты
ипотечного жилищного кредитования, организационно-экономическую основу
и обеспечение ипотечного жилищного кредитования (рисунок 1).
Рисунок 1. Система банковского ипотечного кредитования
К субъектам ипотечного кредитования относятся: заемщик, кредитор,
инвестор, правительство, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов
(агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы.
Объектом ипотечного кредитования является - недвижимое имущество.
Банк – кредитор
Залогодержатель
Заемщик
Залогодатель
Государственные
органы и
правление банка
Регламентирующие
кредитный процесс
банка
Нормативно-
правовая база
РФ и внутренние
положения банка
Регулирующие
кредитный
процесс банка
Целевые группы
заемщиков
Объекты (цели)
кредитования
Инструментарий ипотечных сделок:
1)способы заключения и оформления сделки;
2)взаимодействие банка с институтами инфраструктуры
ипотечного рынка; 3)способы регулирования
ссудной задолженности;
4)механизм кредитования;
5) кредитный мониторинг.
Элементы системы ипотечного кредитования:
Купля -продажа ипотечного
продукта банка
11
К элементам, регламентирующим процесс ипотечного кредитования,
относят нормативно-правовые акты, локальные акты кредитной организации,
государственные органы и правление банка.
К элементам, регулирующим процесс ипотечного кредитования, относят:
1) целевые группы заемщиков, которые должны быть отобраны банком
исходя из стратегии развития кредитной организации (военные, пенсионеры,
молодые семьи и т.д.) и уровня их платежеспособности;
2) объекты кредитования (для каждого конкретного объекта кредитования
(квартира в новостройке, вторичное жилье, земельный участок) могут быть
разработаны определенные условия кредитования.
3) инструментарий ипотечных сделок.
Ипотечное жилищное кредитование, выступая в роли финансово-
кредитного института, имеет практическую значимость:
1. для заемщика, заключающуюся в возможности привлечения
необходимых долгосрочных денежных средств в целях приобретения
жилья;
2. для кредитора - в обеспечении стабильной работой и доходами в течение
длительного периода времени, а также гарантией возврата кредита; для
государства - в инвестировании сектора строительства жилья и других,
смежных с ним отраслей, а также решении многих социальных проблем.
Вместе с тем необходимо отметить, что в настоящее время в связи с
нестабильностью ситуации на мировом финансовом рынке, даже государствам
со стабильной экономикой и устоявшейся системой ипотечного кредитования
все сложнее регулировать процессы функционирования системы ипотечного
жилищного кредитования и противостоять периодически возникающим
кризисным всплескам. В данной связи, представляется необходимым
сформулировать и обобщить совокупность внешних и внутренних факторов,
влияющих на развитие ипотечного жилищного кредитования и позволяющих
учитывать их в развитии национальной ипотечной системы.
12
Внешние факторы обусловлены развитием мирохозяйственных связей
и финансовой глобализации. В этих условиях усиливаются приток
иностранного капитала на национальные рынки и их влияние на развитие
кредитного рынка в целом и ипотечного жилищного кредитования в частности:
− экспансия иностранных банков повышает доступ на мировые финансовые
рынки крупнейших российских банков;
− дочерние структуры иностранных банков приносят новые для
национальных банков передовые банковские технологии повышения
качества обслуживания клиентов и современные банковские продукты;
− присутствие иностранных банков ведет к росту конкуренции на рынке
банковских услуг, что ставит перед отечественными банками задачи
качественного развития и приводит к поиску способов оптимизации
затрат, к совершенствованию риск-менеджмента, формированию гибкой
тарифной политики.
К внутренним факторам принято относить:
− государственная политика в сфере ипотечного кредитования;
− кредитная политика банковской структуры.
Согласно международным стандартам финансовой отчетности,
кредитная политика должна отражать ее общую цель, определяющую
предельные суммы кредитов, характеристику кредитов, от выдачи которых
следует отказаться; предпочтительную географию, где желательна кредитная
экспансия; стандарты выдачи кредитов, контроля качества кредитов,
процедуры взыскания просроченной задолженности и др. Вместе с тем,
существенным фактором, оказывающим влияние на развитие ипотечных
кредитных операций, является сочетание стратегических и тактических целей
и задач как одного из компонентов кредитной политики. Так, отсутствие
стратегических целей по управлению процессами привлечения финансовых
ресурсов, их размещения и возврата может привести к формированию
13
ипотечного кредитного портфеля, не сбалансированного по срокам, характеру
обеспечения, дифференцированию с позиции уровня процентных ставок.
Постоянное усложнение применяемых финансово-кредитных
инструментов регулирования, возрастающая значимость ипотечного жилищного
кредитования в социально-экономических процессах - все это требует более
детального изучения состояния ипотечного кредитования в РФ.
1.2. Принципы и организация ипотечного кредитования
Принято выделять следующие основополагающие принципы ипотечного
кредитования: возвратность, платность, обеспеченность, срочность,
специальность, обязательность (принцип внесения), гласность (публичность),
достоверность, приоритет (старшинство), бесповоротность и
дифференцированность (рисунок 2).
Рисунок 2. Общие принципы кредита, присущие и ипотечному
кредитованию
Как мы видно, из данных, представленных на рисунке 3, ипотечному
кредитованию свойственны общие принципы кредита. Однако, ипотечное
кредитованию как экономическая категория выражается через специфичные
Общие принципы ипотечного кредитования
Принцип возвратности: подразумевает обязательное погашение
(возврат) заемщиком всей суммы основного долга кредитора.
Принцип платности: предусматривает обязанность заемщика
оплачивать кредитору определённый процент за пользование
кредитными средствами .
Принцип обеспеченности: предполагает предоставление ипотечного
кредита только под залог приобретаемого имущества.
Принцип срочности: предусматривает своевременный возврат
ипотечного кредита в установленный срок.