54
аналогичным периодом прошлого года, что сразу же привело к замедлению
прироста портфеля ипотечных кредитов. На этом фоне особенно заметно
ускорение потребительского кредитования : поданным FrankResearchGroup,
выдачи нецелевых потребительских кредитов выросли на 24%.
Рисунок 9. Динамика средневзвешенной ставки по ипотечному
жилищному кредитованию в России за 2014 по 2018 гг, %
Снижение процентных ставок сделает ипотеку более доступной более
широким массам населения, чем сейчас. А текущий уровень потребительских
кредитов уже близок к насыщению спроса, при этом развитие ипотеки
естественным образом будет переводить платежеспособный спрос в сторону
жилищного кредитования.
Одним из важнейших показателей, характеризующих качество
кредитных операций, выступает уровень просроченной задолженности. Именно
этот показатель сигнализирует о возникновении риска невозврата кредитов и о
необходимости принятия мер по его нивелированию (рисунок 10).
0
2
4
6
8
10
12
14
16
январь февраль март апрель май июнь июль август сентябрьоктябрь ноябрь декабрь
2014 2015 2016 2017 2018
55
Вместе с тем, при определенных обстоятельствах (единственное
жилье, несовершеннолетние дети, потеря места работы, появление третьего
лица, претендующего на жилье и др.) могут возникнуть сложности с
процедурой обращения взыскания на предмет залога.
За исследуемый период наблюдается увеличение просроченной
задолженности по ипотечному жилищному кредитованию как в рублях, так и в
иностранной валюте, причем темп прироста последней составляет 55% к
показателю 2014 года. Аналогичная картина на рынке ипотечного кредитования
Самарской области, где темп прироста просроченной задолженности по ипотеке
по отношению к 2014 году в рублях составляет-8,57%, а в иностранной валюте -
33%. Это связано с курсовыми колебаниями валюты.
Рисунок 10. Динамика просроченной задолженности по
ипотечным жилищным кредитам
Данные представленные на рисунке 10, демонстрируют рост проблемной
задолженности, что связано со снижением платежеспособности населения,
неэффективностью оценки процедур кредитоспособности заемщиков и прочее.
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
январь февраль март апрель май июнь июль август сентябрь октябрь ноябрь декабрь
2016 2017 2018
56
В разрезе федеральных округов просроченная задолженность
представлена на рисунке 11.
Рисунок 11. Структура просроченной задолженности по ипотечному
жилищному кредитованию в разрезе федеральных округов, %
Таким образом, лидерами по просроченной задолженности являются
следующие федеральные округа: Центральный, Приволжский, Сибирский. Что
уже характеризует наличие повышенных рисков для коммерческого банка,
осуществляющего свою деятельность в вышеназванных регионах.
По данным представленным на сайте Центрального Банка Российской
Федерации, Самарская область занимает 4-е место среди регионов
Приволжского федерального округа по просроченной задолженности, уступая
Пермскому краю, республике Башкортостан и Республике Татарстан (рисунок
9). Однако, существует некая зависимость между объемом выданных кредитов и
просроченной задолженностью, например, наибольший объем выданных
кредитов зарегистрирован в Центральном федеральном округе, Приволжском и
Северо-Западном.
33%
9%
9%
3%
15%
11%
14%
6%
Центральный ФО
Северо-Западный ФО
Южный ФО
Северо-Кавказский ФО
Приволжский ФО
Уральский ФО
Сибирский ФО
Дальневосточный ФО
57
Рисунок 12. Структура просроченной задолженности по ипотечному
жилищному кредитованию в разрезе субъектов Приволжского
федерального округа, %
Далее рассмотрим насколько ипотечные продукты доступны для
российских семей, с одной стороны, возможность использования ипотечного
продукта определяется не только представленными ипотечными программами
на рынке, но и доходом семьи. В настоящее время, минимальный
первоначальный взнос в среднем составляет 10% от стоимости жилья, не каждая
семья располагает такими средствами, тем более, что ипотечным кредитом
пользуются люди, не имеющие больших сбережений.
Исключением не стал и ПАО Сбербанк, минимальный первоначальный в
котором равен 15%, а для клиентов, не подтвердивших доход и занятость, от
50%
11
.
Говоря о доступности ипотеки следует помнить, что в Европе займ на
приобретение жилья дается под 2-3% годовых, в Китае под 5-6%, именно при
таких цифрах можно говорить о доступности, но к сожалению, в российский
опыт ипотечного кредитования пока далек от идеального.
11
https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house?tab=usl
1732
1274
1236
1130
1002
815
572
402
337
335
329
277
161
146
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
58
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»
отмечает: «Проблема как раз в том, что ипотека изначально не была в полной
мере доступной. В последние два года только намечалась тенденция к тому,
чтобы кредит на покупку жилья стал менее дорогим для россиян. Однако
положительная динамика прервалась еще в сентябре 2018 года, когда банки
стали массово повышать ставки по кредиту. Кроме того, в условиях растущих
инфляционных рисков сами кредиторы предъявляют к потенциальным
заемщикам строгие критерии, что также ограничивает доступность ипотеки. То
прогнозируемое увеличение номинальных зарплат, которое мы наблюдали
последний год, скорее всего, будет сведено на нет дорожающими евро и
долларом. Поэтому потенциальный круг заемщиков будет планомерно
сокращаться»
12
.
В настоящий момент Сбербанк реализует программу государственной
поддержки семей, в которых с 01.01.2018 родился третий или последующий
ребенок, с пониженной процентной ставкой 5% годовых, данный критерий
ограничивает круг многодетных семей, которые могли бы воспользоваться
данным предложением, хотя Указ Президента Российской Федерации «О
национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации
на период до 2024 года» от 7 мая 2018 года № 204, определил национальные цели
развития страны на ближайшую перспективу. В документе уделено внимание
повышению уровня жизни граждан, созданию комфортных условий для их
проживания, улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей ежегодно.
Нам представляется, что круг семей, которые нуждаются в улучшении
жилищных условий намного шире.
Резюмируя вышесказанное, хочется акцентировать внимание на том, что
такие проекты реализуются только при участии государства, которое с одной
стороны может субсидировать часть расходов банка и упущенную выгоду, с
другой, являться гарантом при неисполнении заемщиком своих обязательств.
12
https://www.bkn.ru/News/14652-Dostupna_li_ipotieka_rossiianam.html
59
Несмотря на значительное количество кредитных организаций,
развивающих ипотечное жилищное кредитование, необходимо отметить, что
рынок ипотечного кредитования является высокомонополизированным. По
состоянию на 01.01.2019 года более 70% ипотечных кредитов предоставляют 5
банков (Сбербанк России, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, группа
SosieteGenerale, Банк Москвы), из которых 54% приходится на Сбербанк
России.
На данный момент в России имеется значительный потенциал для
роста ипотечного кредитования: сейчас на его долю приходится порядка 2,9%
ВВП, что совершенно несопоставимо с показателями отдельных развитых
стран (30-70% ВВП). Одним из основных приоритетов в развитии ипотечного
жилищного кредитования послужит формирование нового рынка доступного
для населения комфортного жилья с достаточно приемлемыми ценами, что
приведет к снижению размера привлекаемого кредита и, тем самым,
уменьшению суммы ежемесячного платежа.
Таким образом, можно выделить характерные особенности рынка
ипотечного жилищного кредитовании в России, к которым можно отнести:
1. высокую монополизацию на рынке ипотечного кредитования;
2. рост просроченной задолженности;
3. отсутствие льготных программ ипотечного кредитования для многодетных
семей, с детьми рожденными до 01.01.2018г.
3.2. Направления развития ипотечного кредитования в РФ
Основной целью изучения проблем развития ипотечного жилищного
кредитования является выявление резервов развития данного вида кредитования
для решения жилищных проблем населения.
Одной из важнейших задач, которая стоит перед Правительством
Российской Федерации, руководством регионов и многочисленными
60
кредитными организациями, которые работают на данном рынке, является
совершенствование ипотечного кредитования. На сегодняшний день ипотечное
кредитование является одним из немногих способов, с помощью которого
жители нашей страны могут приобрести собственное жилье, что лишний раз
подтверждается указом Президента Российской Федерации «О национальных
целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до
2024 года».
Следовательно, можно ожидать, что, проблемы ипотечного кредитования
в Российской Федерации и пути их решения будут являться одной из задач
Правительства Российской Федерации, заключающейся в поддержании
ипотечного кредитования в динамичном состоянии, в его совершенствовании с
помощью использования всевозможных методов. Это и рост доходов, и
улучшение жизни населения, уменьшение разницы материального достатка в
целом по стране, а выделение государственной помощи на строительство и
приобретение жилья в регионах может способствовать расширению границ
востребованности на ипотечное кредитование.
Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения
экономической стабильности, необходимо активное участие государства в
соответствующих процессах.
Анализ накопительного опыта способствует быстрому развитию
ипотечного кредитования в настоящее время путем адаптации наиболее
эффективных схем к российским особенностям.
В настоящее время еще не полностью сформировался необходимый для
эффективного использования механизма ипотечного кредитования набор
условий. Это приводит к тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся
обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков,
игнорирование которых приводит к определенным экономическим потерям.
Эффективным финансово-экономическим механизмом ипотечное
кредитование может стать только в том случае, если оно будет взаимовыгодным
61
для всех участников процесса ипотечного кредитования в Российской
Федерации.
Современные банки стараются следить за новыми тенденциями на
ипотечном рынке и предлагать своим клиентам привлекательные кредиты на
выгодных условиях. Следовательно, ипотека в Российской Федерации будет
активно развиваться за счет разработки новых ипотечных программ.
В качестве рекомендации для развития ипотечного кредитования
физических лиц в ПАО «Сбербанк России», необходимо внедрение в практику
работы новых продуктов в сегменте ипотека с господдержкой «Многодетная
семья».
На протяжении последних лет государство активно призывает граждан
улучшить демографическую ситуацию в стране. Так, активное внедрение
подобной программы с одновременным решением вопросов оказания
социальной помощи многодетным семьям, будет способствовать повышению
рождаемости.
Одной из приоритетных задач государственной демографической
политики является поддержка многодетных семей, которыми считаются те
семьи, где имеется три несовершеннолетних ребенка то, по большому счету,
государство должно стремиться к цели, чтобы таких семей было больше.
В действующем российском законодательстве есть четкое определение,
какая семья считается многодетной. Прежде всего, это семья, у которой три и
более детей, не достигших 18 лет. При этом считаются не только родные дети,
рожденные в браке, но и усыновленные или удочеренные, падчерицы и пасынки.
Поддержка таким семьям должна оказываться как на федеральном, так и
на региональном уровнях и на разных направлениях: в сфере приобретения
транспорта, питания, обучения, жилья. Развитие рынка ипотечного жилищного
кредитования будет возможно при комплексном подходе к решению
вышеперечисленных проблем. Реализация внесенных рекомендаций и
предложений позволит обеспечить более четкую организацию процесса
распределения, формирования и использования всех финансовых потоков,
62
аккумулирующих финансовые ресурсы государственных и коммерческих
структур, а также средства населения, инвестируемые в сферу ипотечного
жилищного кредитования и жилищное строительство.
В общий перечень льгот для многодетных семей входит и получение
субсидии для оплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту.
Хотелось бы видеть в списке банковских продуктов ПАО «Сбербанк
России» такой вид ипотечного кредитования как ипотека «Многодетная семья»,
ибо обеспечение достойным жильем многодетных семей – одна из важных
составляющих социальной политики Российской Федерации. Существенную
роль в этом вопросе призвана сыграть социальная ипотека, программа которой
разработана на государственном уровне и дополнена различными
региональными схемами ипотечного кредитования.
Для многих многодетных семей ипотечный кредит – единственная
возможность приобрести собственное жилье, будь то квартира или частный дом
или улучшить свои жилищные условия
Проблема выражается прежде всего в том, что многодетной семье нужно
самостоятельно решить вопрос первого взноса, который доходит иногда до 30%
и выше от стоимости жилья, а это уже солидная сумма, практически непосильная
для большинства многодетных семей.
Понимая сложившуюся ситуацию, подходящее решение этого вопроса в
предоставлении льготной ипотека для многодетных семей. Главные особенности
данной программы будут заключаться в том, что при приобретении квартиры в
новостройках площадью от 60 кв.м. предоставляется снижение процентной
ставки на 2-3%.
В настоящее время первоначальный взнос составляет от 15% до 50 %. При
оформлении ипотечного кредита, это будет дополнительным преимуществом.
Срок кредитования необходимо довести до 35 лет. Максимальный размер
первоначального взноса при получении ипотечного кредита должен составлять
не более 150-200 тыс. рублей. Процентную ставку целесообразно установить в
размере 6% годовых. В залог предоставляется приобретаемое жилье.
63
Будет ли популярна данная ипотечная программа? На этот вопрос можно
ответить данными, представленными на сайте РИА-новости: «В Сбербанке
рассказали, что с февраля, когда начала действовать программа, и по настоящее
время банк уже получил 20 тысяч 240 заявок на льготную ипотеку. При этом на
30 июня текущего года по программе Сбербанк выдал 6032 кредита на сумму
14,5 миллиарда рублей». Речь в данном случае идет об ипотеке для многодетных,
у которых с 01.01.2018 родился третий или последующий ребенок.
Таким образом, ПАО Сбербанк может получить дополнительный
процентный доход, а государство реализовать социальную функцию.
«На реализацию социальных инициатив, по словам вице-премьера Татьяны
Голиковой, потребуется около 80 млрд рублей. Это по силам бюджету: есть
Фонд национального благосостояния, есть нераспределенные остатки бюджета
с прошлого года, есть средства на депозитах Минфина»
13
.
13
https://yandex.ru/turbo?text=https%3A%2F%2Fura.news%2Farticles%2F1036277609&d=1 Российское
информационное агентство