14
принципы, к которым относятся специальность, обязательность (принцип
внесения), гласность (публичность), достоверность, приоритет (старшинство),
бесповоротность и дифференцированность
Рисунок 3. Специальные принципы ипотечного кредитования
Таким образом, ипотека благодаря наличию указанных принципов лучше
гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком, чем любые
другие предусмотренные действующим законодательством способы. Она
является для кредитора самым верным средством получить «обеспечение по
долгам», не принимая в свое владение имущество должника и не опасаясь
конкуренции со стороны других кредиторов.
Специальные принципы ипотечного кредитования
Принцип специальности: заключается в том, что предметом ипотеки
является конкретный объект недвижимости либо права на него .
Принцип обязательности: сведения об ипотеке обязательно должны
быть записаны (внесены) в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (далее- ЕГРП).
Принцип гласности (публичности): заключается в том, что любой
заинтересованный пользователь может ознакомиться с данными в ЕГРП.
Принцип достоверности: означает, что записи в ЕГРП предполагаются
как достоверные, т. е. в отношении данного имущества нет иных прав и
правовых ограничений, кроме обозначенных.
Принцип приоритета: предполагает приоритет предыдущей ипотеки
над последующей и означает преимущество одного закладного права
перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП.
Принцип дифференцированности: означает индивидуальный
подход со стороны кредитора -банка или иной кредитной организации
– к различным потенциальным категориям заемщиков по ипотечным
кредитам.
15
Рассмотрим более подробно процесс организации ипотечного
кредитования в коммерческом банке (рисунок 4).
Таким образом, ипотечное кредитование – это длительный процесс,
начинающийся с беседы с потенциальным клиентом и заканчивающийся
контролем за выполнением условий договора до полного погашения кредита.
Более укрупненно его рассмотреть можно в виде этапов:
Первый этап - предварительная квалификация (одобрение) заемщика.
Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об
условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при
заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает
возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
Второй этап - оценка кредитором вероятности погашения ипотечного
кредита и определение его максимально возможной суммы с учетом доходов
заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки
предмета ипотеки.
Третий этап - подбор квартиры, соответствующей финансовым
возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать
себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец
жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор
купли-продажи жилого помещения. В этом случае кредитор оценивает жилье с
точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму
кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и
стоимости жилья.
16
Рисунок 4. Организация ипотечного кредитования в коммерческом
банке
Клиент-
заемщик
Кредитный отдел
Рассмотрение кредитной
заявки и собеседование с
клиентом
Цель кредита, сумма, срок,
обеспечение
Предоставление пакета
документов от клиента
Паспорт, справка о доходах,
справка о доходах
поручителей
Оценка кредитоспособности
Заявка, заключение кредитного
комитета, анкета заемщика,
заключение службы безопасности,
заключение юридической службы
Решение о предоставлении
кредита
Отказ в предоставлении
кредита
Заключение кредитного
договора и подготовка
кредитного дела
Сумма кредита, процентная
ставка, график погашения,
обеспечение
Формирование резерва на
возможные потери
Контроль за выполнением
условий кредитного договора и
погашение кредита
Работа с проблемными кредитами
17
Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита,
рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и
заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор
будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего
обеспечения кредита.
Четвертый этап - заключение договора купли-продажи квартиры между
заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между
заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог
кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного
решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит
на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует
использовать для оплаты первоначального взноса.
Пятый этап - государственная регистрация в органах юстиции договора
об ипотеке приобретенного жилого помещения, трехстороннего договора купли-
продажи и ипотеки жилого помещения, договора приобретения жилого
помещения за счет кредитных средств.
Шестой этап - страхованиежизни и трудоспособности заемщика,
недвижимости от рисков повреждения и уничтожения, а также титула
собственника.
Седьмой этап - выдача ипотечного кредита. Производится путем
перечисления денежных средств на лицевой счет заемщика, открытый в банке-
кредиторе. При этом в банк предоставляются зарегистрированные договоры
купли-продажи и ипотеки квартиры, свидетельства права собственности на
приобретенное жилье и документы, подтверждающие получение
первоначального взноса продавцом квартиры, договоры страхования жизни и
здоровья заемщика, а также приобретенного жилья.
Восьмой этап - обслуживание кредита. Банк принимает платежи от
заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и
процентов. Неоднократные нарушения заемщиком установленных кредитным
договором сроков проведения выплат влекут начисление банком штрафных
18
санкций и пени за каждый день просрочки платежа. Систематические задержки
платежей, неисполнение заемщиком условий кредитного и ипотечного
договоров могут явиться причиной вынесения банком решения о досрочном
проведении расчетов по кредиту.
Девятый этап - снятие залога с жилья. В случае выполнения обязательств
по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается,
о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае
невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или
договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное имущество.
При ипотечном кредитовании необходимо учитывать так называемые
стандарты, которыми являются следующие положения:
1. Кредиты предоставляются на длительный срок от 3 до 30 (и более) лет.
Длительный срок кредита увеличивает его погашение во времени, уменьшая,
таким образом, размер ежемесячных выплат.
2. Сумма кредита составляет порядка 70% от стоимости приобретаемой
недвижимости, остальная сумма (30%) вносится заемщиком в виде
первоначального взноса.
3. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячного
платежа, рассчитанного по форме аннуитетных платежей. При этом
ежемесячный платеж включает в себя полный платеж по процентам, начисления
на невыплаченную часть кредита, а также часть самого кредита, рассчитываемую
таким образом, чтобы все ежемесячные платежи были равными на весь
кредитный период. Это удобно как для заемщика, поскольку он может
планировать свой семейный бюджет, так и для кредитора.
4. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 -
35% от совокупного дохода заемщика и созаемщиков за соответствующий
расчетный период.
5. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита
(передается в ипотеку), и в случае неисполнения заемщиком обязательств
обращается взыскание на жилье с последующей реализацией, чтобы погасить
19
задолженность перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма
денежных средств за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения
взыскания и продажи жилья, возвращается заемщику.
6. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают официально
заверенное согласие на освобождение купленной на кредитные средства и
переданной в ипотеку квартиры в случае невозможности выполнения заемщиком
условий кредитного договора по его погашению или нарушению договора
ипотеки.
7. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо
ограничений (обременений) и не иметь предшествующих ипотек.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком только
для проживания.
8. Ипотечный кредит не может быть выдан ранее государственной
регистрации договора купли-продажи жилья, заключенного между заемщиком и
собственником продаваемого жилья
3
.
Наиболее существенными рисками ипотечного кредитования являются:
1. Риск изменения процентных ставок. Изменение рыночной процентной
ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для
кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по
ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об
ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и
несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения
рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения
кредита заемщиком.
Этому риску подвержены и заемщики. Условия кредитования, как
правило, предусматривают возможность повышения процентов за пользование
3
Самиев П., Запольский А. Ипотека: насколько устойчив рост? // БДМ. Банки и деловой мир. 2016. N 11. С. 62.
20
кредитом при увеличении ставки рефинансирования Центрального банка. В этом
случае заемщик может оказаться неплатежеспособным.
2. Риск изменения валютного курса. В российской практике этому риску
подвергаются заемщики в том случае, если кредиты предоставляются в твердой
валюте (доллар, евро). Доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый
номинал. Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального
взноса и погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса
достаточно сложно.
3. Риск неплатежа. Риск неплатежа (или кредитный риск) - это риск
несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту.
Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в
связи с некредитоспособностью заемщика.
Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения.
Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу,
который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%. То
же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога -
50-85% и т.д.
4. Риск утраты трудоспособности. Этот риск относится только к заемщику.
В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать
деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на
заложенное имущество и к выселению заемщика из жилого помещения. Чтобы
избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от
данного риска.
5. Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам
предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное
погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально
отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает,
что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые
необходимо реинвестировать. Однако при этом снижаются суммы процентов за
пользование кредитом. Основной проблемой при этом является то, что
21
кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти
досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинве-
стирования может быть низкой.
6. Имущественные риски. Имущественные риски имеют отношение к
объекту залога. К ним относится риск повреждения имущества, который
страхуется, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не
заемщик, а страховая компания.
7. Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после
совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии
обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны
третьих лиц.
8. Риск ликвидности. Этот вид риска возникает тогда, когда при
наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за
несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это
связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в
значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.
Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к
заемщику не имеет. Снижение риска ликвидности осуществляется государством
посредством развития системы рефинансирования, включая систему вторичного
рынка ипотечных жилищных кредитов [22, с.4].
1.3. Нормативно – правовое регулирование и развитие ипотечного
кредитования на современном этапе
С юридической точки зрения ипотека выступает в качестве обеспечения
исполнения основного обязательства залогодателя по кредитному договору и
представляет собой обязательственное обременение (ограничение)
имущественных прав на объект залога.
Таким образом, юридическая конструкция ипотеки включает два вида
правоотношений:
22
− основной, устанавливающийся между залогодателем и залогодержателем.
Здесь залог рассматривается как инструмент обеспечения возврата кредита
в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих
обязательств;
− дополнительный – между залогодателем и предметом залога.
Регламентирует титул собственности и порядок распоряжения
имуществом.
Основным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью
в РФ, является федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16
июля 1998 г. №102-ФЗ, а также Гражданский кодекс.
Закон об ипотеке предусматривает два вида ипотеки:
− ипотеку в силу закона;
− ипотеку в силу договора.
В законе Об ипотеке определено понятие ипотеки в силу закона, под
которой понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании
федерального закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение
имущества возникает с момента государственной регистрации права
собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
При ипотеке в силу договора залогодатель (в том числе и не являющийся
заемщиком) добровольно передает в залог любое принадлежащее ему
недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований
кредитора в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом. Ипотека
как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с
момента заключения этого договора.
Согласно ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации,
предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и
имущественные права (требования) за исключением имущества, изъятого из
23
оборота
4
. В ипотечном кредитовании в качестве предмета залога выступает
недвижимое имущество, важность которого обусловлена следующими его
отличительными чертами:
1. сохранением потребительской стоимости жилого помещения на
длительном промежутке времени, а также повышением его стоимости в
условиях нарастания инфляционных процессов, что соответствует
долгосрочному характеру ипотечного жилищного кредитования;
2. имущественным характером предмета залога, обусловливающим его
конкретность и повышающим степень гарантии от кредитных рисков;
3. обладанием права следования как характерным свойством вещных прав,
обеспечивающим кредитору возможность воспользоваться залогом в
качестве инструмента снижения рисков вне зависимости от места
нахождения предмета залога и его собственника.
Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» предусматривает перечень объектов недвижимости, которые
могут быть предметом ипотеки, и предъявляет к недвижимому имуществу
(жилому помещению) как к предмету залога существенное требование: «…
по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права
на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 5 п. 1)
5
. В этом
контексте следует отметить, что собственность, рассматриваемая долгое время
с позиции права, с развитием общественного производства и финансовых
отношений приобретает серьезную значимость в экономическом аспекте. Это в
первую очередь касается ипотечного жилищного кредитования, где предмет
залога может быть отчужден при неисполнении (ненадлежащем исполнении)
условий кредитного договора заемщиком.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]:
[принят 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ; в ред. от 2нояб. 2013 г. № 302-ФЗ]. - Режим
доступа: http://www.consultant.ru.
2
Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: [федер. закон от 16 июля 1998 г.
№ 102-ФЗ: [в ред. от 7 мая 2008 г. № 101-ФЗ]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.