7
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .......................................................................................................... 8
ГЛАВА 1. Сущность и особенности ипотечного кредитования...................... 11
1.1 Ипотечное кредитование как одно из ключевых направлений
кредитных операций .......................................................................................... 11
1.2. Нормативно-правовые аспекты осуществления ипотечного
кредитования ...................................................................................................... 19
1.3. Проблемы ипотечного кредитования в РФ ................................................ 22
ГЛАВА 2. Анализ ипотечного кредитования на примере ПАО Сбербанк ..... 33
2.1. Общая характеристика банка, анализ структуры активов, доходов и
расходов, анализ активных операций ............................................................... 33
2.2. Технология организации ипотечного кредитования в банке ПАО
Сбербанк ............................................................................................................. 48
2.3. Анализ ипотечной программы банка и эффективности ипотечного
кредитования ...................................................................................................... 58
ГЛАВА 3 Совершенствование ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк .. 63
3.1 Разработка предложений по развитию ипотечного кредитования ............ 63
3.2. Прогноз эффективности реализации предложений ................................... 74
3.3. Новые информационные технологии при организации ипотечного
кредитования в банке ......................................................................................... 75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................. 80
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ .......................................... 83
8
ВВЕДЕНИЕ
В последнее время в нашей стране можно наблюдать резкое
возрастание объемов кредитования физических и юридических лиц. С
каждым днём кредиты набирают все большую популярность среди
потребителей. На рынке недвижимости на сегодняшний день каждая
десятая сделка проходит с применением ипотечного кредита. Кредитование
прочно вошло в наш быт, по статистике 40% покупок приобретается в долг.
Кредитный рынок в России постоянно развивается и усовершенствуется.
Причём прослеживается четкая тенденция его непрерывного роста и
немалую роль в этом играет образовавшаяся конкуренция между
банковскими учреждениями, которая очень хорошо способствует
появлению новых предложений в кредитной сфере и вместе с тем
облегчает условия получения кредита.
Жилищный вопрос, несомненно, был и остается на сегодняшний
день одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60%
российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных
жилищными условиями. В России на одного человека приходится только
22 кв.м жилья, в развитых странах – в два-три раза больше. Ситуация,
сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании
постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. Тем
самым ипотека приобретает для населения всё большее значение.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором
экономического и социального развития страны. Его роль становится
особенно заметной для страны в период выхода из экономического
кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и,
следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления
необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась
через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть
цепная реакция наращивания экономических показателей.
9
Ипотечное кредитование является для населения альтернативой
длительному накоплению средств для покупки жилья. Оно позволяет
значительно ускорить приобретение квартир, более того, приобрести
жилье с рассрочкой. Для банков это перспективная сфера долгосрочных
инвестиций. Что же касается государства или городских властей, то, решая
вопросы жилищного строительства, они снимают социальную
напряженность в обществе. Ипотека может и должна стать фундаментом
для поднятия экономики России. Пример многих развитых стран
показывает, что вместе с решением проблемы жилья ипотека способствует
образованию в государстве качественно новых финансово-кредитных
отношений, финансовой и экономической стабильности за счет
высокоразвитого рынка закладных и ценных бумаг.
Основная задача организации механизма жилищного ипотечного
кредитования - обеспечить доступность жилищного ипотечного
кредитования для широких масс населения и стимулировать
экономическую, политическую и социальную стабилизацию общества.
При этом целесообразно использовать зарубежный опыт в области
международного банковского кредитования, что может послужить
катализатором для развития соответствующих теоретических конструкций
в российском праве.
Решение проблемы темы ипотечного кредитования с каждым днем
становиться все очевиднее. Его смогли оценить те, кто приобрел квартиру
и живет в ней. Схемы ипотечного кредитования дают возможность
воспользоваться ими самому широкому кругу населения. Современное
ипотечное кредитование - это возможность купить не только квартиру, а и
комнату в коммунальной квартире или коммерческую недвижимость.
Ипотека без начального взноса - это реальная помощь многим семьям при
покупке собственного жилья.
На основании изложенного актуальность темы очевидна.
Целью выпускной квалификационной работы является
10
исследование системы ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк и
разработка рекомендаций по ее совершенствованию.
Для выполнения цели поставлены задачи:
1. описать теоретические основы ипотечного кредитования в России;
2. проанализировать работу коммерческого банка по ипотечному
кредитованию
3. наметить перспективы и совершенствование развития ипотечного
кредитования.
Объект исследования – банковский механизм ипотечного
кредитования в ПАО «Сбербанк.
Предмет исследования – ипотечное кредитование.
В качестве основных методов исследования в работе
использованы графический, табличный методы, методы сравнения,
финансовый анализ.
Структура работы включает в себя введение, основную часть,
заключение, список использованных источников и приложения.
В первой главе раскрыты основные термины и понятия в части
управления системой ипотечного кредитования. Также представлены
правовые основы организации ипотеки.
Вторая глава представляет собой исследование кредитного
портфеля и особенностей ипотечного кредитования на примере Сбербанка
России. Здесь приведены основные проблемы в части организации
ипотечного кредитования.
Третья глава представляет собой разработку мероприятий по
совершенствованию системы ипотечного кредитования.
11
ГЛАВА 1. Сущность и особенности ипотечного кредитования
1.1 Ипотечное кредитование как одно из ключевых направлений
кредитных операций
Ипотечное кредитование — это специальный банковский продукт,
который позволяет быстрее решить жилищный вопрос. Ипотека — это
отличное предложение от других кредитных продуктов, достаточно
крупная сумма денег, выданная на длительный срок. Приобретенная в этом
случае недвижимость находится в залоге (т. е. ипотеке) у банка, который
выдал кредит в качестве гарантии возврата заемщиком денежных средств.
В России развитие ипотечного кредитования началось в середине XVIII
века, когда появились первые банки для дворян-помещиков. В 1861 году,
после отмены крепостного права в России, сформировалась целая система
ипотечного кредитования: от сословных, акционерных, государственных,
товариществ взаимного кредита и учреждений, выдававших ссуды под
залог жилой недвижимости и земли. В Российской Федерации ипотека в ее
современном виде появилась только в 90-е годы ХХ века (с принятием
Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 1998 года).
Однако массовое кредитование на рынке недвижимости было введено в
практику позже. Уже в 2005 году были выданы кредиты на сумму более 30
млрд. рублей
1
.
Ипотека имеет как положительные, так и отрицательны стороны.
Главной положительной стороной является то, что данный вид
кредитования предлагают все банки. А также другие достоинства:
− низкая процентная ставка − получение крупной суммы ( до 90% от
стоимости жилья, на 30 лет)
− быстрое оформление ипотеки( от 7-21 рабочих дней)
− множество разнообразных программ жилищного кредитования под
залог.
1
Жукова, Е.Ф. Общая теория денег и кредита: учебник для вузов. – М.: Банки и биржи,
ЮНИТИ, 2017. – С. 108.
12
А также ипотечное кредитование имеет отрицательные стороны, к
ним относят:
− ограничения использования залогового жилья
− ежегодное страхование недвижимости
− заемщик ежегодно должен приносить обновленные справки о
доходах. Но, несмотря на все минусы ипотеки, данный вид кредитования
остается все более востребованным на протяжении многих лет.
Эксперты считают, что ипотечный кредит, по сравнению с другими
видами кредитов наиболее рискованный как для кредитора, так и
заемщика. Основные риски по кредитованию банк берет на себя, но при
этом заемщик имеет свои риски:
− из-за снижения доходов и увеличения безработицы заемщик не
имеет возможность оплачивать кредит, в этом случае ситуация
усугубляется;
− если доход заемщика снизился, то банк пересчитает платеж и
переоформит на другие условия кредитования;
− если цена на жилье снизится, то заемщик, продавая квартиру, будет
должен банку;
− из-за колебания курса валют
2
.
В настоящее время любой банк в своем портфеле имеет несколько
ипотечных программ, он сотрудничает с индивидуальными
застройщиками, риэлторами и брокерами. Однако можно выделить ряд
особенностей отечественной ипотеки. Прежде всего, есть залогодатели и
залогодержатели непосредственно на стороне кредитных отношений.
Залогодатель — это лицо, которое закладывает приобретаемое имущество,
а залогодержатель — это сторона, принимающая залог недвижимости. Во-
вторых, сегодня для ипотечного обязательства важно составить
2
Добролежа Е.В. Анализ динамики рынка ипотечного кредитования и проблем,
сдерживающих его развитие//Инновационные технологии в машиностроении,
образовании и экономике. – 2018 - № 1 - с. 28
13
юридически грамотный договор. В-третьих, сведения об ипотеке должны
быть внесены в Единый государственный реестр прав.
Квартира до выплаты клиентом займа остается в залоге у банка.
Услуга ипотечного кредитования – это долгосрочный банковский продукт.
По нему средний срок погашения кредита составляет 10-15 лет, но
максимальный срок может достигать и 30 лет.
Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит, предоставляемый
банком юридическому или физическому лицу под залог недвижимого
имущества. В соответствии с классификацией ипотечных кредитов
выделяются следующие группы признаков: имущество для целей
кредитования, по типу кредитора, по типу заемщика путем
рефинансирования.
Ипотечный кредит может предусматривать приобретение
имущества, используемого в предпринимательской деятельности;
земельных участков; жилых квартир, домов или их частей;
потребительских зданий; а также – воздушных и морских судов, судов
береговой навигации и космических объектов. Приобретая недвижимость
по ипотечному кредиту, физическое или юридическое лицо не становится
полноправным собственником. Таким образом, заемщик имеет право
владеть и пользоваться недвижимым имуществом, но не распоряжаться
им. Как правило, без разрешения кредитора невозможно продать,
подарить, перерегистрировать или существенно изменить заложенное
имущество. Если клиент не в состоянии обеспечить своевременную и
полную оплату, банк может продать жилье и использовать часть
вырученных средств для погашения кредита.
Как правило, размер ипотечного кредита зависит от срока кредита,
уровня дохода, стоимости приобретаемого имущества и суммы
первоначального взноса. Процентная ставка может быть фиксированной,
комбинированной или плавающей. На величину последнего влияют
финансовые показатели, к которым относится, например, ставка
14
рефинансирования Центрального банка. В кредитном договоре
указывается, каким образом заемщик будет погашать кредит. В основном
используются аннуитетные или дифференцированные платежи. В первом
случае оплата будет производиться равными долями, которые состоят из
начисленных процентов по кредиту и части, списанной с основного долга.
Во втором случае, для дифференцированных платежей, пользователю
кредита нужно будет постоянно указывать, сколько денег ему нужно
заплатить в следующий раз
3
.
Для целей более углубленного изучения ипотечного кредита считаем
целесообразным изучить его классификацию. Стоит отметить, что в
экономической науке используются различные классификации кредита,
однако классификация ипотечного кредита описана крайне слабо, в связи с
чем нам видится целесообразным предложить авторский вариант
классификации ипотечного кредита. По нашему мнению, можно выделить
следующие основные признаки классификации ипотечного кредита:
– по целям кредитования;
– по обеспечению;
– по способу кредитования;
– по заемщикам;
– по кредиторам;
– по видам процентных ставок;
– по методу погашения.
По целям кредитования, на наш взгляд, целесообразно выделить три
вида ипотечного кредита:
1. земельный кредит – предоставляемый заемщикам на
приобретение и обустройство земли, например под предстоящее
строительство объекта недвижимости;
3
Вирясов С.В. Особенности развития и становления рынка ипотечного кредитования в
России//Мир науки. – 2019 – с. 244.
15
2. строительный кредит – кредит на строительство или
реконструкцию объекта недвижимости, предоставляемый для
финансирования строительных работ;
3. кредит на приобретение готового объекта недвижимости
4
.
Для обеспечения можно выделить: кредит, обеспеченный земельным
участком под строительство объекта; кредит, обеспеченный готовым
объектом недвижимости вместе с земельным участком, на котором он
расположен; кредит, обеспеченный объектом незавершенного
строительства вместе с земельным участком; кредит, обеспеченный
приватизированной недвижимостью (квартирой, офисом) без земельного
участка. По способу кредитования мы считаем целесообразным различать:
ипотечный кредит, выданный по одноуровневой модели кредитования,
ипотечный кредит, выданный по двухуровневой модели кредитования.
Одноуровневая модель ипотечного кредитования основана на циклическом
обращении денежных средств: средства, возвращенные заемщиком,
используются для выдачи новых ипотечных кредитов.
В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или
сберегательно-кредитное учреждение. Кредитор может рефинансировать
ипотечные кредиты путем выпуска обеспеченных ипотекой ценных бумаг
и тем самым минимизировать возможные риски. При нехватке средств для
выдачи ипотечных кредитов кредитор (кредитно-сберегательная
организация) использует внутренние системы для накопления заемщиком
части капитала.
При взаимодействии с кредитно-сберегательным учреждением
заемщик аккумулирует первичный (собственный) капитал, что является
необходимым условием для выдачи ипотечного кредита (долгового
капитала). Количество обслуживающих организаций минимально (как
правило, это только страховая организация). В двухуровневой модели
4
Усоскин В. М. Современные коммерческие банки: управление и операции. – М.:
ИНФРА-М, 2015. – с.109
16
ипотечного кредитования, помимо заемщика и кредитора, участвуют
посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка
(ипотечная финансово-инвестиционная компания).
На первом этапе реализации договорных отношений между
участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования кредитный
договор и ипотечный договор заключаются между основными
участниками-заемщиком и кредитором. После получения кредита заемщик
заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его
застройщиком, после чего количество участников данной модели
увеличивается с целью снижения риска основных участников до
минимума.
Договоры страхования предпринимательского риска и ипотечного
жилищного страхования заключаются со страховой компанией. На
вторичном ипотечном рынке кредитор и ипотечное агентство заключают
соответствующий договор об уступке требований по ипотечным кредитам,
а также договор доверительного управления приобретенными
требованиями. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать
заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а также
использовать полученные от Агентства средства для расширения
кредитных операций.
По категориям заемщиков мы считаем целесообразным выделить
ипотечный кредит населению (в том числе жилищный ипотечный кредит)
и ипотечный кредит юридическим лицам. Для кредиторов мы выделим
ипотечный кредит, выданный банками, и небанковский ипотечный кредит
(кредитором может выступать кредитный кооператив и т. д.). По видам
процентных ставок мы считаем целесообразным выделить ипотечный
кредит с фиксированной процентной ставкой и ипотечный кредит с
плавающей процентной ставкой.
По методу платежа выделим:
– ипотечный кредит со стандартными выплатами;