67
Важным преимуществом ипотеки является возможность
приобретения жилья в кратковременный период. Однако заемщик не
может завещать или дарить ипотечную недвижимость без согласия банка.
Получая ипотеку, заемщик и его семья имеют право зарегистрироваться по
месту нового жительства, что играет важную роль, ведь не имея прописки
возникает ряд различных проблем. Также при оформлении ипотеки
страхуются риски, которые могут оказать негативное влияние на
платежеспособность клиента. В число преимуществ ипотечного кредита
можно отнести:
Долгосрочное погашение кредита делает платежи не столь
обременительными;
Фиксированная процентная ставка, не изменяющаяся из-за
инфляции;
Предоставление льготы по подоходному налогу заемщика на срок
кредитования. Также необходимо рассмотреть ряд государственных
программ, направленных на улучшение жилищных условий социально
незащищенных слоев населения.
К их числу относятся: Ипотека молодым семьям. Выгодные условия
предоставляют Сбербанк, Альфа-банк, Абсолют банк, Россельхоз банк,
Ситибанк, Актив капитал банк. Предоставляется 9-ти процентная ставка, с
ежемесячной выплатой примерно 23 000 рублей. Чтобы получить данный
вид ипотеки молодой семье необходимо встать в очередь нуждающихся на
улучшение жилищных условий
39
.
Всероссийская программа «Военная ипотека». К данной программе
относятся выпускники военных образовательных учреждений, которые
заключили 1-ый контракт о прохождении службы после 1 января 2005 года
и которые прослужили 3 года. С 2023 года военные будут получать жильѐ
39
Горелая Н.В. Организация кредитования в коммерческом банке / Н.В. Горелая. — М.,
2016. — С. 81.
68
только по ипотеке. Предоставляют Сбербанк, ВТБ-24, Банк Зенит,
Газпромбанк и т.д.
Ипотечная программа «Молодые учителя». Процентная ставка 8,5%
годовых, которая является одной из самых низких в стране. Льготная
ипотека для учителей в 2017 году — это погашение государством
определенной части (до 40%) от стоимости квартиры или дома. Благодаря
этому цена на жилье получается доступной, и любой молодой учитель
сможет позволить себе купить квартиру по ипотеке, выплачивая
небольшие ежемесячные по материалам Международной научно-
практической конференции «Проблемы и перспективы устойчивого
развития банковской системы в современных условиях» проценты. Кроме
этого, ссуду в виде льготной ипотеки можно потратить не только на
погашение первого взноса, но и для оплаты процентной ставки по займу.
Таким образом, подводя итог, можно сказать, что, с одной стороны,
ипотека- эффективный способ решения жилищной проблемы в России,
важнейший механизм регулирования денежной массы, фактор повышения
занятости граждан, она является одним из важнейших векторов в
достижении экономического прогресса в целом. Однако, с другой стороны,
проблем и трудностей в ипотечном кредитовании на данный момент в
России множество и все они должны решаться незамедлительно. Решение
проблем, связанных с ипотекой, должно происходить комплексно, только
при решении актуальных вопросов, связанных с социальной,
миграционной и макроэкономической политикой в стране, со
строительным сектором. Потребуется длительный отрезок времени на их
решение, ведь данная проблема является глобальной. Однако будущее
ипотечного кредитования в РФ представляется довольно-таки
оптимистичным, ведь рано или поздно экономика России достигнет уровня
высокоразвитых государств мира, станет стабильной, когда жилищное
кредитование будет выгодно как для граждан, так и для банков
40
.
40
Жукова, Е.Ф. Общая теория денег и кредита: учебник для вузов. — М., 2017. — С.
69
На сегодняшний день Сбербанк надеется на рост ипотеки в 2020
году даже без господдержки. Сбербанк ожидает его роста в 2020 году даже
в случае закрытия государственной программы субсидирования ставок
банкам на покупку жилья в новостройках. ПАО Сбербанк не ожидает
негативного эффекта, но, с другой стороны, ожидает, что меры
по поддержке ипотеки будут продолжены. Считается, что это была одна
из наиболее действенных мер, принятых в прошлом году для поддержки
и застройщиков, и населения. В любом случае развитие ипотечного
кредитования в Сбербанке будет продолжаться и с этой мерой, и без нее.
Высокие риски в ипотечном кредитовании связаны с целым рядом
взаимосвязанных причин. В первую очередь, к ним можно отнести
несовершенство российского законодательства, требующего серьезных
корректив в некоторых юридических аспектах, связанных с ипотечным
кредитованием. Также к факторам, повышающим риски ипотечного
кредитования, относится экономическая нестабильность, вызывающая
«плавающие» банковские процентные ставки и непредсказуемые скачки
курса рубля. Знание всех потенциальных рисков в этой области не
освобождает ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий,
однако дает возможность более точно оценить собственный потенциал и,
что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться. Для
снижения риска неплатежа требуется работа специально занимающихся
изучением платежеспособности потенциального заемщика
квалифицированных специалистов служб кредитной организации –
андеррайтеров
41
.
При правильном расчете этого вида риска, который можно
произвести еще на стадии определения условий кредита и размера
регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора.
Также для уменьшения данного риска используются различные
160.
41
Иванов, В.В. Деньги. Кредит. Банки: учебник. — М., 2016. — С. 55.
70
ограничения. Примером может служить расчет отношения месячной
суммы платежа заемщика к ежемесячной сумме дохода, приходящегося на
каждого члена семьи, которое должно находиться в пределах 25–45 %.
Еще одним примером является расчет отношения суммы кредита к
рыночной стоимости залога, которое должно быть в пределах 50–85 %, и т.
д.
Все это делается потому, что залог недвижимости в России
значительно снижает риск невозврата кредита, но не на 100 %. Это связано
с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии
с которым практически невозможно выселить должников из
недвижимости, если она является их единственным жильем.
Рассмотрим проект реструктуризации задолженности для ПАО
«Сбербанк».
В связи с ростом просроченной задолженности оптимальным
является применением программ реструктуризации. Реструктуризация
долга в банке предполагает, что банк на некоторый период времени,
обычно до одного года, пересматривает график платежа таким образом,
что в течение «льготного периода» вы платите только незначительные
суммы, обычно — только проценты по кредиту.
Представим варианты реструктуризации.
1) снижение аннуитетного платежа за счет увеличения срока
кредита. При увеличении срока кредита основная сумма долга
распределяется на большее количество платежных периодов, таким
образом, размер ежемесячного платежа и долговая нагрузка заемщика
снижаются. Обратным эффектом от удлинения срока является увеличение
суммы уплаченных процентов, поскольку плата за пользование
кредитными средствами напрямую связана со сроком их использования.
Следует отметить, что данная мера малоэффективна для кредитов со
сроком погашения более 10 лет. Это связано с особенностью структуры
аннуитетного платежа: чем больше временной промежуток между
71
конкретным платежом и окончанием срока кредита, тем выше в этом
платеже доля начисленных процентов и ниже доля выплаты по основному
долгу;
2) снижение аннуитетного платежа за счет неполной уплаты доли
основного долга. Возможность применения данного варианта зависит от
структуры аннуитетного платежа, действующей на момент
реструктуризации. Структура аннуитета зависит от срока полного
погашения кредита и уровня процентной ставки. Размер доли,
направляемой в счет погашения основного долга, в общем объеме
аннуитетного платежа обратно пропорционален как сроку кредита, так и
размеру процентной ставки, то есть доля платежа по основному долгу
будет тем больше, чем меньше срок кредита и процентная ставка
42
.
Частным случаем неполной выплаты по основному долгу являются
фиксация основной суммы задолженности и уплата только начисленных
процентов. Указанные варианты реструктуризации предполагают
установку льготного периода, в течение которого заемщик имеет право
вносить платежи в неполном размере. По окончании льготного периода
ежемесячный аннуитетный платеж пере рассчитывается на основании
новой суммы основного долга. В связи с тем, что в течение льготного
периода основной долг погашался в неполном размере, по его истечении
размер перерассчитанного платежа возрастает при условии неизменности
исходного срока кредита;
3) неполная уплата начисленных процентов. В случае если
обязательства по уплате процентов исполнялись заемщиком в неполном
объеме, сумма непогашенных процентов должна быть капитализирована в
общем размере задолженности по кредиту. Таким образом, сумма
основного долга по окончании льготного периода может возрасти в
сравнении с имевшейся до его начала;
42
Казимагомедов А.А. Банковское дело. Организация и регулирование / А.А.
Казимагомедов. — М., 2016. — С. 215.
72
4) стабилизационный заем. Данный заем предполагает выдачу
отдельного кредита с целевым назначением - на погашение ежемесячных
платежей по основному ипотечному кредиту в установленные сроки и без
изменения первоначального графика платежей.
Очевидно, что ни одну из вышеперечисленных мер нельзя назвать
безупречной. Они могут оказать реальную помощь как заемщику, так и
банку только в определенных ситуациях. Для того чтобы в результате
помощь оказалась эффективной, необходимо, чтобы финансовое
положение заемщика за достаточно короткий период времени улучшилось
настолько, чтобы он смог погашать новые платежи, превышающие те,
которые он выплачивал по ипотечному кредиту до его реструктуризации.
В противном случае он только усилит свою финансовую зависимость
перед кредиторами, а банки получат лишь отложенную просроченную
задолженность и временное искусственное занижение резервов на
возможные потери по ссудам.
Применение реструктуризации в ПАО «Сбербанк» (обосновано
возрастающей величиной просроченной задолженности по ипотечным
кредитам.
Условия реструктуризации следующие.
Рисунок 5. Условия предоставления реструктуризации долга
Требования к заемщику
случаи реструктаризации долга по ипотеке
снижение платежеспособности
сокращение на работе
снижение уровня заработной
платы до уровня меньшего ,
чем прожиточный уровен
появляение ребенка до 3
лет
73
1. являться гражданами Российской Федерации;
2. предмет ипотеки - единственное жилье для заемщика и членов его
семьи. При этом они должны быть зарегистрированы в этом же
жилом помещении. Исключение возможно лишь для случаев:
- когда жилое помещение (не предмет ипотеки)
- когда жилое помещение (не предмет ипотеки), не используется
заемщиком и членами его семьи для постоянного проживания;
- когда жилое помещение (не предмет ипотеки) находится во владении
и пользовании родителей заемщика и членов его семьи,
полнородных и неполнородных братьев и сестер, дедушек и
бабушек, которым оно предоставлено на условиях найма;
3. остаток суммы ежемесячного дохода заемщика и членов его семьи, за
вычетом ежемесячных платежей по ипотеке и иных обязательных
платежей, снизился до менее чем двух прожиточных минимумов на
каждого члена семьи, официально установленных для региона, где
находится заложенное жилье;
4. у заемщиков и членов семьи отсутствуют:
- доходы от участия в хозяйственных обществах (не относится к
индивидуальным предпринимателям);
- любая недвижимость, кроме предмета ипотеки, а также другое
дорогостоящее имущество (автомобили дороже 500,0 тыс. руб.,
самолеты, вертолеты, яхты и катера);
- не погашенные просрочки по ипотеке, возникшие до тех событий,
которые привели к существенному снижению доходов заемщика,
либо не погашенные просрочки по ипотеке сроком суммарно более
90 календарных дней, возникшие после месяца, в котором наступили
события, повлекшие существенное снижение совокупного дохода;
- накопления и сбережения, достаточные для исполнения текущих
74
обязательств по ипотеке
43
.
3.2. Прогноз эффективности реализации предложений
Эффективность (результативность) является отношением
результата (эффекта) и затрат. Это классический метод определения
обобщающего показателя экономической эффективности управленческого
труда. Эффект может оказаться положительным, если результат
приближается к идеальному состоянию, удовлетворяет целевую функцию
и соответствует системе ограничений.
Данная услуга не является бесплатной. Плата и условия приведены
в таблице 17.
Таблица 17
Условия реструктуризации задолженности по ипотеке
Вид
реструктуризации
Условия
Стабилизационный
заем
Размер займа — 12 ежемесячных платежей
Транши перечисляются ежемесячно
Средства предоставляются в рублях
Размер платежей в пост льготный период
увеличивается на 10 %
Процент за услугу 10 % от долга по кредиту
Смешанный договор
Срок до 12 до 18 месяцев или 20 % от суммы
договора
Размер кредита равен остатку первоначально
выданного кредита
Вы ежемесячно выплачиваете платежи в размере,
определенном в
Размер платежей в постльготный период в среднем
вырастет на 10-15%
Процент за услугу 15 % от долга по кредиту
Итак, судить о выгодности данной услуги для заемщика достаточно
сложно. Поскольку в дальнейшем существенно возрастает размер платежа
по кредиту. Однако банк получит сокращение «просроков» по погашению
кредита, а следовательно, уменьшится величина просроченной
кредиторской задолженности.
43
Добролежа Е.В. Анализ динамики рынка ипотечного кредитования и проблем,
сдерживающих его развитие//Инновационные технологии в машиностроении,
образовании и экономике. — 2018 — № 1 — С. 27-32.
75
Предложенная программа включает два мероприятия:
1. усовершенствование системы оценки доходности клиента;
2. система реструктуризации долга.
В случае применении данной программы банк сможет применять
минимальную процентную ставку 12 %. За счет этого величина ипотечных
кредитов увеличится на 10 %. Представим расчет в таблице 18.
Таблица 18
Прогнозные показатели по ипотеке
Показатель
2018
год,
Прогноз
Изменение
Ипотечные кредиты всего, тыс. руб.
1357275
1493002,5
+135727,5
Число заключенных ипотечных
договоров, шт.
123
156
+33
Процентные доходы, тыс. руб.
26934,44
32321,328
+5386,888
Процент невозвратов, %
34,2 %
17,9 %
-16,3 %
Проценты по кредиту увеличатся на 5386,88 тыс. рублей. Данная
сумма увеличит денежные средства банка и улучшит его финансовое
состояние.
3.3. Новые информационные технологии при организации ипотечного
кредитования в банке
Интернет-банкинг — это общее название технологий
дистанционного банковского обслуживания, при котором доступ к счетам
и операциям (по ним) предоставляется в любое время и с любого
компьютера, имеющего доступ в Интернет. Для выполнения операций
используется браузер, то есть отсутствует необходимость установки
клиентской части программного обеспечения системы.
В век преобладания инноваций, а также цифрализации и всеобщей
автоматизации, управление банковскими счетами через Интернет, или по-
другому интернет-банкинг, является наиболее динамичным и
представительным направлением финансовых интернет – решений, в силу
наиболее широкого спектра финансовых (в данном случае банковских)
76
услуг, представленных в системах интернет- банкинга. С помощью
интернет банка возможно использование ипотечного кредитования.
До появления оформления ипотеки онлайн, нужно было обратиться
в отделение банка по горячей линии и ознакомится с условиями
кредитования, заполнить заявление и подготовить необходимые
документы. Заявление и пакет документов передавался в необходимое
отделение. Через установленный срок банк сообщит о решении. Далее
следует подбор квартиры и ее оценка, страхование ипотеки, расчет с
продавцом квартиры и государственная регистрация сделки. Это требовало
нескольких поездок в банк и занимало часы ожидания в очередях
44
.
Однако в январе 2017 года, Сбербанк выпустил
мультиплатформенную площадку для проведения операций с
недвижимостью, под названием «Домклик». Благодаря новому сервису
оформить ипотеку в Сбербанке можно онлайн без посещения офиса. Для
этого нужно зарегистрироваться в личном кабинете «ДомКлик»
ipoteka.domclick.ru. На сайте Сбербанка, сервис «ДомКлик» предлагает
выбрать то, что хотите приобрести и по какой программе.
Оформление ипотеки происходит в несколько этапов:
1. Прежде всего, чтобы получить доступ в личный кабинет и
просмотреть предложения партнеров банка, необходимо
зарегистрироваться. Для этого нужно перейти на сайт, заполнить пустые
поля в анкете и нажать кнопку «подать заявку онлайн».
2. Сервис дает подсказки при заполнении анкеты, поэтому
трудностей с отправкой возникнуть не должно. Второй шаг – выбор
объекта недвижимости и его согласование с банком. После того, как
квартира выбрана самостоятельно (не из тех вариантов, что предложены
сервисом), необходимо отсканировать и загрузить документы на объект
недвижимости.
44
Караваева Е.С. Современный рынок ипотечного кредитования и проблемы его
развития//Вестник НГИЭИ. — 2018 — № 2 — С. 133-147.