57
С готовым пакетом документов продавцу и покупателю необходимо
записаться на прием к специалисту по ипотечному кредитованию, чтобы
подать заявку на одобрение сделки.
58
2.3. Анализ ипотечной программы банка и эффективности ипотечного
кредитования
По данным ЦБ РФ на начало текущего года (1 квартал) в России
работает 400 банков, уполномоченных заниматься оформлением
ипотечных кредитов. Среди них большинство относится к участникам
рынка с высокой надежностью и эффективными результатами работы.
Крупнейшими игроками являются: – Сбербанк России; – ВТБ; –
Газпромбанк; – Россельхозбанк; – т.д. Каждый из них имеет многолетнюю
историю своей деятельности и предлагает потенциальным и действующим
клиентам множество вариантов оформления ипотеки. Получить займ
можно на покупку собственной квартиры, дома, апартаментов, как на
первичном, так и на вторичном рынке жилья
Проанализируем динамику ипотечных кредитов.
Таблица 14
Динамика ипотечных кредитов в разрезе отдельных программ
Вид ипотечного кредита
2016
тыс. руб.
2017
тыс. руб.
2018
тыс. руб.
Изменение 2018
от 2016 г.
Изменение 2018 от
2017 г.
тыс. руб.
темп
роста,
%
тыс. руб.
темп
роста, %
Приобретение готового
жилья
1109210
110928
987120
-122090
88,99
876192
889,87
Приобретение
строящегося жилья
345610
228910
110921
-234689
32,09
-117989
48,46
Строительство жилого
дома
22901
33678
98101
75200
428,3
7
64423
291,29
Специальные программы
342594
421608
161133
-181461
47,03
-260475
38,22
ИТОГО
1820315
795124
1357275
-463040
74,56
562151
170,70
Анализ выданных кредитов в разрезе программ кредитования
отражается увеличение выдаваемых кредитов по программе приобретения
готового жилья. В 2018 году сумма ипотечных кредитов на покупку
готового жилья составила 987120 тыс. рублей, новостроек – 110921 тыс.
рублей. В качестве негативного момента можно отметить нестабильность
спроса на программы. Если в 2016 году спрос на ипотечные кредиты по
новостройкам составил 345610 тыс. рублей, то в 2018 году в три раза
59
меньше – 110921 тыс. рублей. Также характерно снижение объемов
кредитования по специальным программам.
Далее представим анализ просроченной задолженности по
кредитам.
Таблица 15
Динамика просроченной задолженности по ипотечным
кредитам
Показатель
2016
год
2017
год
2018
год
Изменение
2018 к
2016
к.
2017
г.
Просроченная задолженность,
тыс. руб.
21901
28965
33567
153,2
67
115,89
Процент от суммы выданных
кредитов, %
1,20
3,64
2,47
205,5
5
67,89
Анализ просроченной задолженности отражает ее стремительное
увеличение. Так сумма просроченной задолженности в 2018 году больше
чем в 2016 году в 1,5 раза и занимает приблизительно 3 % от суммы
кредитов выданных.
Основные положения жилищного кредита по рефинансированию
Сбербанк России, являясь флагманом отечественного сектора
кредитования, постоянно совершенствует свои кредитные программы,
достигая их максимальной доступности для целевой аудитории и лояльных
условий. В свете такой концепции обслуживания рефинансирование
ипотечного кредита в Сбербанке тоже имеет определенные признаки
лояльности
30
. Эта программа доступна для тех категорий заемщиков,
которые уже успели приобрести жилье по ипотеке, взятой в другом
банковском заведении. Воспользоваться этим предложением Сбербанка
можно при одном из трех условий регистрации:
1. если филиал банка обслуживает территорию места регистрации
заемщика;
30
Агеева Н.А. Деньги, кредит, банки. Учебное пособие / Н.А. Агеева. — М., 2018. — С.
63.
60
2. если кредитуемый объект недвижимости расположен в зоне
обслуживания банковским филиалом;
3. если компания-работодатель заемщика расположена в
местности, где функционирует филиал, а также, если она является
аккредитованным субъектом Сбербанка или участником «Зарплатного
проекта»
31
.
Ипотечное кредитование сталкивается преимущественно с
кредитным риском. Как это ни удивительно, но ипотека в России считается
делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков, так и для
кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к
ним можно отнести несовершенство законодательства РФ, требующего
серьезного совершенствования в некоторых юридических аспектах.
Представим экспертную оценку рисков. В данной таблице приводится
перечень рисков и экспертная оценка величины риска по десятибалльной
шкале. Оценка проводится сотрудниками банка по основании причин,
выявленных за ранние периоды работы банка
32
.
Таблица 16
Оценка кредитного риска ипотечных программ
№
п/п
Параметры
Финансист
Кредитный
инспектор
Экономист
Средняя
величина
1
Риск неплатежа
9
8,5
9,2
8,90
2
Риск изменения
процентных
ставок
6,7
3,4
7,2
5,77
3
Риск утраты
трудоспособности
8,2
7,3
7,3
7,60
4
Риск досрочного
погашения
5,4
6,4
4,8
5,53
5
Имущественные
риски
6,3
3,4
5,4
5,03
6
Риск ликвидности
5,4
4,4
6,3
5,37
7
Риск изменения
валютного курса
4,5
3,9
4,3
4,23
В среднем
6,5
5,33
6,36
6,06
31
Андрюшин С.А. Банковские системы / С.А. Андрюшин. — М., 2016. — С. 115.
32
Балабанова И.Т. Банки и банковская деятельность. — СПб., 2014. — С. 98.
61
Итак, в среднем уровень кредитного риска по ипотечным
программам составляет 60,6 % в среднем согласно экспертной оценке.
В заключении второй главы представим основные проблемы в
работе банка в целях совершенствования работы банка.
Рисунок 4. Проблемы ипотечного кредитования в
Сбербанке
Основными проблемами, с которыми сталкивается отделение,
являются высокая доля невозврата средств по причине снижения доходов
заемщика, потери трудоспособности, болезни, появления иждивенцев. Эти
факторы должны быть учтены при оценке кредитоспособности клиента.
Итак, в настоящий момент задачей банка является снижение уровня
просроченной задолженности, снижения рисков кредитования по
ипотечным кредитам и увеличения объемов ипотечного кредитования.
Банку целесообразно проводить комплексный анализ сведений об
участниках ипотечной сделки, получаемых из различных информационных
источников, централизацию функций анализа и принятия решения, а также
высокий уровень автоматизации процесса предкредитной обработки
33
.
Внедрение этой системы управления риском позволит
контролировать риски на всех этапах кредитования, поддерживать
хорошее качество портфеля и постепенно сокращать время обслуживания
заемщиков, сократить величину просроченной задолженности и увеличить
33
Батракова Л.Г. Экономический анализ деятельности коммерческого банка / Л.Г.
Батракова. — М., 2017. — С. 51.
Проблемы ипотечного
кредитования
Высокий уровень
невозврата средств
Растущая просроченная
задолженность
Низкие темпы роста
ипотечного
кредитования
62
число добросовестных клиентов. Банку следует в целях снижения уровня
рисков пересмотреть систему оценки заемщиков и продумать работу с
неплатёжеспособными клиентами, возникшими в условиях форм-
мажорных ситуаций
34
.
Резюмируя данную главу, можно сделать вывод, что ПАО
«Сбербанк» - одна из крупнейших универсальных банковских компаний
России. кредитная организация имеет развитую сеть банков и занимает
лидирующие позиции в банковском списке стран Центральной и
Восточной Европы.
Анализ финансовых показателей и статистических данных,
свидетельствует об отсутствии отрицательных показателей, которые могут
повлиять на финансовую стабильность банка в будущем. Текущее
финансовое состояние банка можно оценить, как хорошее. На основе
анализа ипотечного кредитования, можно сделать вывод, что в настоящее
время банк занимает лидирующие позиции, в том числе, по ипотечным
кредитам.
34
Бурдина А.А. Банковское дело / А.А. Бурдина. — М., 2016. — С. 42.
63
ГЛАВА 3 Совершенствование ипотечного кредитования в ПАО
Сбербанк
3.1 Разработка предложений по развитию ипотечного кредитования
Одной из важных проблем современного общества является
проблема ипотечного кредитования. Для большинства россиян
приобретение недвижимости за счет собственных средств невозможно,
поскольку происходит непрерывное увеличение цен на недвижимость, что
приводит к значительному разрыву между доходами граждан и
установленными на жилье ценами. Обратимся к статистике: согласно
данным на 2018 год, только 18% граждан имеют собственное жилье, и
всего лишь 1% россиян имеют возможность приобрести жилье без
кредита. Ипотека сейчас доступная той категории граждан, чей доход
каждый месяц составляет 40-50 тыс. рублей, а это около 7% населения
35
.
Исходя из этого можно сделать вывод, что взаимосвязь россиян с
недвижимостью остается на очень низком уровне. Ключевое направление
государственной жилищной политики – это ипотечное жилищное
кредитование, которое является способом приобретения собственного
жилья. Ипотека-одна из форм залога, при которой закладываемое
недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в
случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право
получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Данная услуга существовала в России до 1917 года и пользовалась
высокой популярностью. Однако за годы административно-командной
системы накопленный опыт в данной сфере был утрачен. Спецификой
ипотечного кредитования на сегодняшний день является:
1. Долгосрочный характер ипотеки (20-30 лет);
2. На период действия ипотечного кредитования заложенное
имущество, в большинстве случаев, остается у должника;
35
Реутова Е.М. Проблемы ипотечного кредитования в России // От синергии знаний к
синергии бизнеса. – 2019 – с. 212
64
3. Заложено может быть только то имущество, которое принадлежит
залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного
ведения;
4. Залоговое право является законодательно базой ипотечного
кредитования, на основе этого права оформляется договор ипотеки и
совершается продажа перешедшего к кредитору имущества;
5. Развитие ипотеки предполагает наличие рынка недвижимости и
развитого института его оценки;
6. Ипотечное кредитование осуществляют, как правило,
специализированные ипотечные банки. В настоящее время в России
ипотека развивается, но не заняла еще того места, которое смогло бы
помочь населению в решении проблемы с жильем
36
.
По мнению специалистов, это происходит из-за ряда причин, к
которым относятся:
Низкая платежеспособность населения;
Кредит по ипотеке очень дорогостоящий;
Рынок кредитования становится все более монополизированным;
Социальных ипотечных программ в современных условиях
недостаточно;
Проблемы, связанные с миграционной политикой; проанализируем
вышеперечисленные проблемы по отдельности. Основная проблема
медленного развития ипотеки в России, на мой взгляд, — это низкий
уровень платежеспособности граждан, который является следствием
низкого уровня доходов. По оценкам Минэкономразвития РФ только 10%
населения могут позволить себе взять ипотеку. Хотя в улучшении условий
жилья нуждаются более 60% граждан .
Так же важно отметить, что человек, который приобрел жилье,
зачастую переплачивает около 100% его стоимости. К этому же
36
Вирясов С.В. Особенности развития и становления рынка ипотечного кредитования в
России//Мир науки. — 2019 — С. 243-245.
65
добавляются и другие расходы, такие как процедура оценки, регистрация
недвижимости и т.п. Единственный, на мой взгляд, способ решения данной
проблемы-повышения благосостояния граждан России. Следующая
проблема - проблема жилищного кредитования в России. Это высокие
процентные ставки по ипотеке.
Большие расходы на привлечение ресурсов не дают возможность
снизить процентные ставки- проценты по вкладам должны быть не менее
уровня инфляции, для того чтобы вкладчикам было выгодно хранить
деньги в финансовой организации. Правительство РФ предоставило
временное решение проблемы. Оно заключается в снижении ставки до
13% за счет государственного субсидирования ипотечных кредитов. Но это
кратковременное решение, для полного искоренения проблемы
необходимо значительное снижение темпов инфляции. В России почти
отсутствует конкуренция среди компаний, занимающихся строительством
домов, руководители строительных организаций с целью получить более
высокую прибыли устанавливают на жилплощадь высокие цены. Из-за
высоких цен люди, которым необходимо жилье, страдают от
невозможности его приобрести. От цен, устанавливаемых строительными
компаниями, также зависят банки, предоставляющее ипотечный кредит.
Такую проблему возможно решить только тогда, когда снизятся цены на
первичном рынке. Также можно создавать льготные условия, посредством
которых ипотека станет более востребованной на рынке недвижимости
37
.
Одним из инструментов решения различных социальных задач,
поставленных перед государством, является ипотечный кредит. В России
существует ряд льготных программ, связанных с ипотекой. В их число
входят программы для военных, сотрудников полиции и МВД, молодых
специалистов и молодых семей. Все перечисленные проекты требуют
значительных доработок. Как обещает Правительство РФ, скоро будут
37
Голикова Ю.С. Организация деятельности Центрального банка. Учебник / Ю.С.
Голикова, М.А. Хохленкова. — М., 2018. — С. 71.
66
разработаны программы для молодых врачей и многодетных семей, а пока
эти группы населения вынуждены оформлять ипотеку на всеобщих
условиях. Для россиян ипотечные социальные проекты являются,
безусловно, большой помощью. Но несмотря на это, для банков не
являются рентабельными данные займы. Банки предлагают льготные
кредиты только тогда, когда удостоверятся, что потери от льгот,
предоставленных заемщику, компенсируются. Секретом не является ни
для кого-то, что уровень жизни в больших городах России заметно
отличается от уровня жизни в регионах, более мелких субъектах,
отдаленных от столицы. У всех людей существует потребность в
благополучной жизни с финансовой стабильностью и независимостью.
Именно поэтому значительное число россиян стремятся переехать в
крупные мегаполисы, такие как Москва, Санкт-Петербург и т.д. Такая
миграция увеличивает спрос на недвижимость в больших городах. И без
того высокие цены на жилье начинают еще больше увеличиваться. В
результате этого, цена ипотеки сильно отличается в разных регионах
России. Решить вышеперечисленные проблемы можно с помощью таких
мер, как:
Снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и
увеличение среднего срока кредитов;
Увеличение спектра социальных программ государственной
поддержки;
Привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок;
Увеличение конкуренции на рынке жилья;
Продвижение региональных рынков ипотечного кредитования;
Несмотря на все проблемы, ипотечное кредитование имеет свои
положительные стороны
38
.
38
Рябинина Е.В. Развитие рынка ипотечного кредитования в России//Экономика и
бизнес: теория и практика. – 2019 - № 5 – С. 212