17
– ипотечный кредит с переменными выплатами;
– пружинные ипотечные кредиты;
– ипотечные кредиты с нарастающим платежом;
– ипотечные кредиты с участием.
Ипотечный кредит со стандартными выплатами – это наиболее
распространенный метод погашения
5
.
Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются
законодатели и ипотечные кредиторы.
Залогодатели (заемщики) – физические или юридические лица,
предоставившие объект недвижимости в качестве залога для обеспечения
своей задолженности. К ним предъявляется ряд требований: надежность и
платежеспособность, добровольное предоставление залога под
недвижимость, возможность внесения авансовых платежей.
Ипотечными кредиторами (залогодержателями) являются
юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества.
К ним относятся банки, фонды и другие кредитные организации, с
которыми ипотечники заключают договор ипотечного кредитования.
Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты на весь срок
действия договора.
Основными функциями кредитора являются предоставление
ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и
кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями
кредитования; составление кредитного договора и ипотечного договора;
обслуживание ипотечных кредитов.
Ипотечные банки — это учреждения, специализирующиеся на
выдаче долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Эти банки
выдают кредиты не только на жилье, но и на промышленное
строительство.
5
Молчанов И.В. Коммерческий банк в современной России. - М., 2017. – С. 109.
18
Фонд является специальным органом по финансированию
организации жилищного строительства и погашению кредитов
ипотечникам. В регионах России созданы фонды, реализующие различные
способы инвестирования в жилищное строительство, соответствующие
специфике экономических условий региона.
Продавцы жилья – это могут быть как физические, так и
юридические лица, в том числе строительные подрядчики.
Государственные органы регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним осуществляют государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведение Единого
государственного реестра недвижимого имущества.
Страховые компании осуществляют страхование заложенной
недвижимости, а также, при необходимости, жизни и трудоспособности
залогодателя, а также права собственности на квартиру. Они могут быть
как государственными (муниципальными), так и лицензированными
негосударственными.
Оценщики проводят профессиональную оценку заложенного
имущества. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.
Ипотечные агентства и ипотечные инвестиционные компании
поддерживают ликвидность рынка вторичного жилищного кредитования и
рынка ипотечных ценных бумаг.
Поручители-физические и юридические лица, обеспечившие
залогодателю и несущие имущественную ответственность по его
обязательствам. Если ипотечное кредитование осуществляется через Фонд,
то гарант заключает с этим фондом договор поручительства. Участие
поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность
возврата денежных средств, обеспечивает стабильность и непрерывность
процесса финансирования
6
.
6
Иванов, В. В. Деньги. Кредит. Банки: учебник. – М.: ТК ВЕЛБИ Издательство
«Проспект», 2016. – С. 188
19
Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие
обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые
кредиторами или ипотечными агентствами. К их числу могут относиться
инвестиционные банки, страховые компании, пенсионные фонды, паевые
инвестиционные фонды и др.
1.2. Нормативно-правовые аспекты осуществления ипотечного
кредитования
В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования
применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу
основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного
кредитования наряду с договором ипотеки, можно отнести договоры
кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи
квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия
в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с
риелторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров,
договоры уступки требования (цессии) и др.
Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений,
которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога -
жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.
Отношения, связанные с ипотекой, регулируются рядом
нормативных правовых актов, основными из которых являются ГК РФ,
Федеральные законы от 16.07.98 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» (в ред. от 30.12.04 г. N 216-ФЗ), от 30.12.04 г. N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации», от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» (в ред. от 29.12.04 г. N 196-ФЗ) и др.
Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным
договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по
20
кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор)
обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и
на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить
полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
Залогодержателем может выступать также юридическое лицо,
предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого
дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка
относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании,
инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.
По действующему законодательству на первичном рынке по
жилищному кредиту (займу) обеспечением может являться только жилая
недвижимость, приобретаемая на средства ипотечного кредита (займа).
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают
наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда
дополнительных источников финансирования, в частности
приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых
средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под
дополнительные закладные, под земельный участок, дачу, гараж и другую
недвижимость.
При использовании автономной модели (т.е. закрытой модели, или
модели депозитного института) привлекаются свободные денежные
средства населения через целевые накопительные вклады в
специализированные кредитные институты с последующим их
размещением в качестве целевых кредитов на строительство или
приобретение жилища. Технологический процесс разбивается на два
взаимосвязанных периода:
накопление личных средств до оговоренного объема, получение
кредита вместе с суммой накопленных сбережений;
возвращение полученного ипотечного кредита.
21
В соответствии с п. 12 Положения о жилищных кредитах,
утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 10.06.94 г. №
1180, в кредитном договоре определяются следующие условия:
цель получения ссуды;
срок и размеры кредита;
порядок выдачи и погашения кредита;
инструмент кредитования (процентная ставка, условия и
периодичность ее изменения);
обеспечение кредитного обязательства заемщика;
условия страхования ссуды;
способ и формы проверки обеспеченности и целевого
использования кредита;
санкции за нецелевое использование и несвоевременный
возврат ссуды;
размеры и порядок уплаты штрафов;
порядок расторжения договора, другие условия по соглашению
кредитора и заемщика.
Конкретные условия жилищного кредитования также
устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве
инструмента кредитования возможны использование переменной
процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка
платежей заемщика.
Кредитный договор является консенсуальным (возмездным). Как и
договор займа, кредитный договор представляет собой каузальную сделку.
Федеральным законом от 30.12.04 г. N 218-ФЗ (в ред. от 24.07.07 г.)
«О кредитных историях» предусмотрено создание новой инфраструктуры
на рынке жилья - кредитных бюро, которые будут собирать информацию о
заемщиках, в частности о том, насколько добросовестно они исполняют
свои обязательства перед банками-кредиторами. Однако процесс создания
22
кредитных историй без их шифровки может привести к нежелательной для
заемщиков утечке информации.
По условиям кредитного договора залогодатель обязан представить
кредитору договор купли-продажи недвижимости. Отметим, что в данном
случае заключается договор купли-продажи квартиры с оплатой за счет
кредита банка, который законодательством не предусмотрен. В
соответствии со ст. 549 ТК РФ по договору купли-продажи недвижимого
имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется
передать в собственность покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В случае, когда
продавец является собственником земельного участка, на котором
находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право
собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное
договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть
земельного участка. Если договором не определено передаваемое
покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок,
то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного
участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее
использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без
согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям
пользования таким участком, установленным законом или договором. При
продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования
соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и
продавец недвижимости.
1.3. Проблемы ипотечного кредитования в РФ
В российской экономике на протяжении достаточно долгого периода
присутствует нестабильность, прежде всего по причине внешних
23
факторов, таких как социальная обеспеченность и платежеспособность
граждан, и из внутренних факторов, к ним относятся условия
кредитования. При этом количество сделок в виде ипотечного
кредитования с каждым годом увеличивается. Относительно объема
ипотечного кредитования в России в 2018 году основными
аналитическими центрами в сфере ипотеки проводятся следующие данные.
По данным Центрального Банка объем предоставленных кредитов на 1
января 2019 года превысил объем на ту же дату в 2018 году на 49% и
составил 3 012 702 млн. руб. . Наблюдается рекордное увеличение объема
выданных ипотечных жилищных кредитов в 2017-2018 гг.
Рисунок 1 Объем предоставленных ипотечных жилищных
кредитов с 2013 по 2018 гг.
7
В целом исходя из Рисунка 1 видна тенденция к увеличению объемов
ипотечного кредитования снижение было лишь в кризисные периоды в
условиях снижения реальных доходов населения и снижения
инвестиционного спроса, в данный период наблюдалось ужесточение
банками требований к заемщикам, ликвидация программ лояльности к
клиентам, что ослабило спрос вдвое. Ипотечное кредитование не снижает
обороты, даже не смотря на экономический кризис и снижение доходов
населения. По итогам 2017 года процентные ставки установились на
уровне ниже 10% по данным АИЖК.
7
Питерская Л.Ю. Современное состояние рынка ипотечного кредитования в
России//Аллея науки. – 2019. — №11 – с. 227
24
В 2018 положение средней процентной ставки по всем выданным
кредитам сохранилась на том, же уровне. Однако уже в конце 2018 года,
кредитные организации анонсировали повышение процентных ставок на
ипотечные кредиты на 1-0,5 п.п. на фоне увеличения ключевой ставки 14
декабря 2018 года до 7,75. В 2017-2018 гг. был зафиксирован рекордный
минимум по величине процентных ставок по ипотеке. В будущем при
повышении процентных ставок по ипотеке ожидается рост цен на жилье,
оптимизация покупательской способности населения. Покупатели отдадут
предпочтение менее дорогостоящему жилью, меньшей площади.
Согласно базовому прогнозу агентства Эксперт РА в 2019 году не
удастся повторить рекорд 2018-ого года по объему выданных ипотечных
кредитов, так как строительный рынок переживает трансформацию. В
связи с реформой в долевом строительстве, повышении ключевой ставки и
ростом налогов цены в новостройках пойдут вверх, что сократит спрос на
жилье. Ожидаемое повышение процентных ставок по ипотеке при
нестабильных ценах на жилье в первой половине 2019 года приведет к
стагнации. Анализируя основные тенденции рынка ипотечного
кредитования в 2018 году продолжилось сокращение числа банков,
предоставляющих ипотечное кредитование. Число участников,
работающих с ипотечным кредитованием сократилось на 64 кредитные
организации и составило на 1 января 2018 года 561 организацию.
Сокращение числа кредитных организаций ведет к последствиям в виде
концентрации наиболее сильных игроков на рынке ипотечного
кредитования, к снижению числа сомнительных операций в части
ипотечных сделок. В основном сокращение числа участников на рынке
ипотечного кредитование связано с отзывом лицензии Центральным
Банком.
Задолженность по предоставленным кредитам увеличилась, в том
числе и просроченная
25
Рисунок 2 Количество банков, осуществляющих ипотечное
кредитование задолженность
Просроченная задолженность на 01.01.2018 равна 60 999 млн. руб.
Причиной роста просроченной задолженности можно прежде всего
выделить такую проблему, как закредитованность населения.
В современных условиях, когда банки продумывают программы
лояльности для того чтобы удержать своих клиентов или привлечь их
вновь обратиться к услугам банка, если клиент исправно платит по
кредиту, банк сам делает предложения по кредиту на новую сумму и даже
при этом может не требовать документы, подтверждающие доход, выдавая
суммы по двум документам паспорту и СНИЛСу. . При этом банки,
выдавая кредиты не обращают внимание на платежеспособность граждан
и, если даже этому уделяется внимание, редко кредиты берутся на
короткие сроки, что с учетом нестабильности в экономике страны
присутствует мобильность рабочей силы. По ипотеке по данным АИЖК
средний срок в 15,6 лет.
Президент РФ Владимир Владимирович Путин в качестве мер
поручил Банку России проверять у заемщиков имеющиеся займы и
установить ответственность банков за закредитованность населения. На
отечественном рынке представлены такие продукты для заемщика, как
ипотека с государственной поддержкой, кредиты на приобретение уже
готового жилья, кредиты на приобретение еще строящего жилья, кредиты
на строительство жилого дома, кредиты на строительство или
923
824
733
623
561
0
200
400
600
800
1000
2014 2015 2016 2017 2018
Количество банков
предоставляющих ипотечные
кредиты
Количество банков
предоставляющих
ипотечные кредиты
26
приобретение гаражей, загородной недвижимости и другие. При этом
граждане в большинстве случаев выбирают кредит на приобретение уже
готового жилья. Прежде всего, это обусловлено, тем что готовых домов и
квартир на рынке больше, чем новостроек. Наибольшее число кредитных
организаций, предоставляющих ипотечное кредитование находится на
территории Центрального Федерального округа. Ведущими банками в
данной сфере как показывает практика остаются банки с государственным
участием, такие как Сбербанк и Банк ВТБ. В рейтинге Аналитического
центра по ипотечному кредитованию лидеры по объемам ипотечного
кредитования в 2017 году увеличили объемы ипотечного кредитования по
отношению к 2016 году Сбербанк на 51% (1 082 413 млн. руб.), ВТБ на
28% (376 736). Также в Топ-5 по объемам выданных ипотечных кредитов и
количеству выданных ипотечных кредитов вошли Газпромбанк,
Россельхозбанк, Райфайзенбанк по данным АИЖК
Рисунок 3 Объем просроченной задолженности по ИЖК за
период с 2013 по 2018 гг.
Стоит отметить увеличение значимости рефинансирования в
ипотечном кредитовании в 2018 году. Снижение процентных ставок по
ипотеке на 2-3 пп в 2017-2018 гг. сформировало спрос на
рефинансирование ипотечных кредитов. ВТБ по итогам 2018 года по
данным Русипотека стал лидером на рынке, выдав рамках программы 72