34
потребительские кредиты, далее кредитные карты и овердрафты и небольшая
доля – автокредиты (рисунок 6).
Рисунок 6. Структура кредитного портфеля физических лиц
ПАО Сбербанк, млрд.руб.
Рассмотрим более подробно кредитный портфель физических лиц в ПАО
Сбербанк (таблица 3).
Таблица 3
Динамика кредитного портфеля физических лиц ПАО
Сбербанк, млрд.руб.
№
п/п
Наименование
показателя
Год
Изменение
(стр.8-7)
2013
2014
2015
2016
2017*
2018*
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2
Жилищные
кредиты
1569
2270
2555
2751
3133,2
3850,6
717,4
3
Потребительские
кредиты
1673
1868
1682
1574
1573,1
2108,7
535,6
4
Кредитные карты
и овердрафты
349
539
587
587
572
657,5
85,5
5
Автокредиты
157
170
142
120
121
130
9
6
Итого
3748
4847
4966
5032
5399,3
6746,8
1347,5
*в 2017 и 2018 году представлены данные по амортизированной и справедливой стоимости
По итогам 2018 года наблюдается рост кредитного портфеля физических
лиц на 25% по сравнению с 2017 годом, что в денежном выражении составляет
1349,1 млрд.руб. По итогам 2018 года темпы прироста,по всем видам
кредитования физических лиц, положительные (рисунок7).
41,68
44,64
9,31
4,19
2013
Жилищные кредиты
Потребительские кредиты
Кредитные карты и овердрафты
Автокредиты
57,07
31,25
9,75
1,93
2018
Жилищные кредиты
Потребительские кредиты
Кредитные карты и овердрафты
Автокредиты
35
Рисунок 7. Темпы роста кредитного портфеля физических
лиц ПАО Сбербанк, %
ПАО Сбербанк предоставляет шесть основных ипотечных продуктов для
разных категорий заемщиков. Как отметил Герман Греф на встрече с
президентом В.В.Путиным: «По ипотеке сегодня у нас исторически самые
низкие ставки. В этом году, с учётом того, что есть достаточно амбициозные
планы по снижению инфляции, ставки будут падать, конечно. Поэтому я думаю,
что в этом году мы выйдем на исторические, самые низкие уровни ставок
по ипотеке»
10
.
Сбербанк остается одним из самых выгодных банков с привлекательной
процентной ставкой по ипотечному кредитованию по сравнению с другими
банками. Однако, кроме процентной ставки существуют другие показатели
привлекательности ипотечного кредита для клиента, к которым можно отнести
доступность, количество документов и пр.
Рассмотрим более подробно процесс ипотечного кредитования в
Сбербанке России.
На первом этапе необходимо подать заявку. Клиент может осуществить
подачу заявки самостоятельно через сайт domclick.ru или обратиться в отделение
10
http://riarealty.ru/mortgage_news/20170222/408379393.html- официальный сайт
информационного агентства РИА Новости
144,67
112,56
117,67
113,89
122,9
112,56
111,66
93,58
99,95
133,98
154,44
108,9
100
97,44
114,95
108,28
83,53
84,51
100,8
107,43
2014 2015 2016 2017 2018
Жилищное кредитование Потребительское кредитование Кредитные карты и овердрафты Автокредиты
36
ПАО Сбербанк для подачи заявки с помощью сотрудника банка, также через
портал Домклик.ру, который является онлайн-площадкой для решения вопросов
по приобретению недвижимости — от подачи заявки на жилищный кредит в
Сбербанк до подачи документов по сделке на государственную регистрации
права собственности. Сервис объединяет клиентов, сотрудников и партнеров
Сбербанка - застройщиков и агентства недвижимости.
Личный кабинет на сайте domclick.ru дает доступ к следующей
информации и возможностям:
− Информация об одобренном кредите и уведомления о следующих шагах;
− Витрина агентств недвижимости и каталог квартир от застройщиков,
аккредитованных Сбербанком;
− Чат с менеджером по ипотеке и обмен документами онлайн.
Использование платформы Домклик.ру, позволяет клиенту не тратить
время на посещение офиса банка, а сделать все быстро и удаленно через сайт или
мобильное приложениеДомКлик (доступно для скачивания в AppStore и
PlayMarket).
При подаче заявки на ипотечный кредит, клиенту приходит СМС-
сообщение с контактами менеджера, сопровождающим процесс ипотечного
кредитования.
На втором этапе происходит рассмотрение первичного пакета
документов (приложение 3).
В первую очередь, речь идет о справке, которая подтверждает доходы по
основному месту работы за истекшие полгода, справка должна быть
предоставлена по форме 2-НДФЛ либо по форме банка. Клиент запрашивает
данный документ в бухгалтерии своей организации. Помимо этого необходимо
представить ксерокопии трудовой книжки и общегражданского паспорта.
Первая заверяется печатью предприятия и служит доказательством
трудоустройства заемщика, а также подтверждает непрерывный трудовой стаж
и стаж по последнему месту работы, что позволяет оценить заемщика. Если
37
объект недвижимости приобретается вместе с третьими лицами, которые будут
выступать в качестве созаемщиков, такой пакет документов необходимо
получить и от них. Следует отметить, что первый этап один из самых важных в
процессе кредитования. Упрощает процесс подготовки документов, что у
каждого клиента Сбербанка есть свой менеджер, который курирует все этапы,
отвечает на вопросы и пр.
Далее необходимо заполнить банковские документы – анкету и заявления.
Анкета содержит несколько разделов:
− Личная информация (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные
данные, адрес регистрации и проживания, семейное положение,
образование).
− Финансовый блок (сведения об основной работе, наименовании
организации, должность, ежемесячные доходы и расходы).
− Имущественный раздел (наличие движимого и недвижимого имущества).
− Кредитная информация (заключенные кредитные договора в других
банках).
− Прочие данные (есть ли судебные разбирательства в данный момент,
увлекается ли человек азартными играми и так далее).
Третий этап проходит без участия заемщика. На основании
предоставленных документов и заполненной анкеты кредитный комитет банка
принимает решение о возможности заключения кредитного договора либо
отказе. В структуре кредитной организации есть подразделение риск
менеджмента, служба безопасности, которые анализируют предоставленную
информацию по различным направлениям и источникам с целью определения
кредитоспособности конкретного заемщика.
Четвертый этап. Если на предыдущем этапе было принято положительное
решение, далее следует процедура оформления договорных отношений. Ее
можно условно разбить на три направления: кредитный, ипотечный и договор
финансового поручительства. Первый и третий договор подписываются
38
непосредственно в банке заемщиком и финансовыми поручителями
соответственно. Ипотечный договор оформляется нотариальной конторой. Здесь
же подписывается договор купли-продажи недвижимого имущества между
заемщиком и продавцом квартиры, загородного дома и пр.
Пятый этап. На заключительном этапе заемщику приобретенной
квартиры необходимо зарегистрировать право собственности на приобретаемы
объект недвижимости в регистрационной палате.
Таким образом, порядок оформления ипотеки в Сбербанке совсем
несложный, как и оформление обычной кредитной заявки.
Несмотря на выгодные условия, предоставляемые Сбербанком для
клиентов, на рынке ипотечного кредитования существует конкуренция, т.к.
каждый банк пытается формировать свое конкурентное преимущество, к
которому можно отнести процентную ставку, условия получения кредита и пр.
Рассмотрим два крупнейших ипотечных банка Самары (Сбербанк и ВТБ
24) и попробуем ответить на вопрос, где лучше условия для клиентов (таблица
4).
Рассмотрим преимущества и недостатки ипотеки в Сбербанке:
1. Требования к заемщикам и объекту недвижимости:
− Первоначальный взнос. Банк предлагает минимальный
первоначальный взнос от 10%. А если у клиентов есть материнский
капитал или государственный жилищный сертификат, то и вовсе
первоначальный взнос не нужен.
− Объект кредитования. Сбербанк достаточно лояльно относится к
объектам кредитования, например, нет жестких требований к частному
дому: он может быть как кирпичный, так и построенный из
бруса. Взять ипотеку в Сбербанке можно даже на комнату, гараж или
выкуп последней доли в квартире, это является конкурентным
преимуществом ипотеки СБ РФ.
39
− Максимальный возраст заемщика на момент окончания оплаты кредита
-75 лет;
− Обязательно должна быть постоянная прописка и официальный доход.
Таблица 4
Сравнительная характеристика процесса ипотечного
кредитования в ПАО Сбербанк и ВТБ
Наименование банка/
Критерий сравнения
ПАО Сбербанк
ПАО ВТБ
Минимальный
первоначальный взнос
от 10 %
(не менее 300 000
руб.)
от 10%
(не менее 600000 руб.)
Процентная ставка, %
от 5*(ипотека с
господдержкой)
от 7,6
от 5*(ипотека с
господдержкой)
от 9,2
Максимальный возраст
заемщика на момент
погашения кредита
75 лет
70 лет
Страхование
Страхование объекта
и личное страхование
Комплексное страхование:
страхование личное,
страхование объекта и
страхование титула в
течении 3-х лет
Срок рассмотрения
заявки
От 2-х дней до недели
3 рабочих дня
Подтверждение дохода
Справка 2-НДФЛ
Справка 2-НДФЛ
Справка по форме банка
2. Удобство для клиента:
− Возможность оформления заявки на ипотечный кредит на сайте;
3. Условия кредитования:
− Процентная ставка. Не смотря на то, что Сбербанк снизил процентные
ставки по ипотеке, довольно высокие ставки для «обычных» клиентов,
не являющихся участниками зарплатных проектов (Чаще всего ипотека
выдается под 12-14%).
− Обязательно личное страхование и страхование объекта недвижимости.
4. Процедура кредитования:
− Сведения, предоставленные в трудовой книжке заемщика, банк
проверяет тщательно.
− Не допускается наличие просроченной задолженности по кредитам или
наличие отрицательной кредитной истории.
40
− Срок рассмотрения заявки. Основным минусом получения ипотеки в
Сбербанке является долгое рассмотрение документов – из-за большого
потока людей заявку на оформление ипотеки в Сбербанке могут
рассматривать до 8 рабочих дней.
Таким образом, у ипотечного кредита от Сбербанка естькак
положительные, так и отрицательные моменты.
Рассмотрим условия ипотечного кредитования в ПАО ВТБ:
Это не менее известный банк, чем Сбербанк России. Чтобы не уступать
конкурентам и сделать ипотечные программы в ВТБ более интересными для
заемщиков, банк разработал несколько новых предложений.
− Требования к заемщикам и объекту недвижимости:
− Ипотека по двум документам. Имеет большой спрос, без
предоставления документов по трудоустройству, при наличии 35%
первоначального взноса. Если вы не знаете, где лучше взять ипотеку, и
у вас при этом мало свободного времени для сбора уймы документов и
личного обращения в банк, обратите свое внимание на ВТБ.
− Возможность подтверждения дохода по форме банка –неоспоримое
конкурентное преимущество ВТБ, т.к. к сожалению, не у всех
официальный заработок;
− Наличия постоянной прописки у клиента банк не требует, главное -
иметь место работы на территории присутствия банка.
− В качестве объекта ипотеки не может выступать земельный участок –
отрицательный момент, т.к. жители крупных городов часто
приобретают дорогостоящие участки в близости к городу .
− Удобство для клиента:
− Ипотека онлайн. Оформление ипотеки в ВТБ онлайн, то есть, не выходя
из дома, заполнить специальную анкету на сайте банка и дождаться
решения.
41
− Срок рассмотрения заявки является конкурентным преимуществом и
составляет 3 рабочих дня.
− Условия кредитования:
− Возможность использования материнского сертификата, однако если
материнский капитал меньше 20% от стоимости жилья, то клиенту
необходимо застраховать ответственность за неисполнение
обязательств по возврату кредита.
− Наличие комплексного страхования увеличивает затраты клиента на
обслуживание кредита, при этом, конечно, снижает риски банка по
невыплате кредита.
− Процедура проверки. При оформлении ипотеки в ВТБ многие столкнутся
с чересчур тщательной проверкой трудовой занятости. Например, банк
известен внезапными проверками в виде приезда на работу к
потенциальному заемщику, который подал документы на ипотеку. Или
вопросами «сколько окон в помещении, в котором вы работаете?», «какого
цвета забор рядом с вашим офисом?». Все это, по отзывам тех, кто
оставлял заявку на ипотеку в ВТБ, конечно же настораживает. Хотя банк
всего лишь делает свою работу и страхует собственные риски.
Таким образом, основным положительным моментом получения ипотеки
в Сбербанке является минимальный первоначальный взнос и отсутствие жестких
требований к объектам кредитования по сравнению с другими банками. Из
отрицательных моментов можно выделить такие как, в обязательном порядке
должна быть официальная прописка и официальный доход, а также длительность
рассмотрения заявки.
Несмотря на наличие отрицательных моментов ПАО Сбербанк является
лидером на рынке ипотечного кредитования в РФ.
2.3. Оценка рискованности и доходности ипотечного
кредитования в коммерческом банке
42
Ипотечное кредитование характеризуется длительным сроком
использования кредитных средств, при этом сложно предположить финансовое
состояние заёмщика через 15-20 лет, поэтому существует высокий риск
невозврата кредита.
При оценке рискованности кредитного портфеля коммерческого банка,
экономисты выделяют следующие риски:
−
Кредитный риск;
−
Риск ликвидности;
−
Процентный риск;
−
Риск досрочного погашения.
Кредитный риск при ипотечном кредитовании в ПАО Сбербанк можно
минимизировать двумя способами:
1.
Страхование объекта ипотеки.
2.
Установление требований к заемщику.
Следует отметить, что с одной стороны приобретаемый объект
недвижимости находится под обременением по закону «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», что уже само по себе минимизирует риск невозврата, т.к. в
данном случае банк может реализовать объект недвижимости. Но продажа
недвижимости не является для банка профильным видом деятельности, поэтому
лучше, чтоб подобные ситуации не возникали.
Страховые компании, аккредитованные ПАО Сбербанк, с
использованием электронного документооборота информируют банк о
заключении договора страхования предмета залога в рамках ипотечного
(жилищного) кредитования с клиентом: ООО СК «Сбербанк Страхование», САО
«ВСК», ООО СК «ВТБ Страхование» и пр., по состоянию на 1 августа 2019 года
таких компаний девятнадцать. Заемщик имеет право страховать жизнь и
здоровье в любой страховой компании, отвечающей обязательным требованиям
банка к страховым компаниям и условиям предоставления страховой услуги.
Банк формирует подробную информацию о финансовом состоянии
потенциального заемщика, на основе заполненного «заявления-анкеты» на
43
ипотечное жилищное кредитование и, предоставляемого заемщиком, перечня
документов. Ответственное лицо в банке должно обосновать и документировать
свое заключение, об одобрении или отказе, кредитному комитету в выдаче
кредита по форме «Отчет о результатах андеррайтинга», который, в свою
очередь, рассматривает заключение по андеррайтингу кредита и принимает
решение о предоставлении или отклонении кредита заемщику. Процедура
андеррайтинга должна осуществляться по следующим основным направлениям
анализа, собранной и документально подтвержденной информации, о
потенциальном заемщике:
−
оценка платежеспособности потенциального заемщика, т.е.
способностисвоевременно погасить ипотечный жилищный кредит,
проводимая с точки зрения возможности регулярного и своевременного
осуществления платежей по кредиту;
−
оценка кредитоспособности потенциального заемщика на основе анализа
кредитной истории, определяющей его готовность выполнять
принимаемые финансовые обязательства;
−
проверка юридической достоверности правоустанавливающих залоговых
документов;
−
определение рыночной стоимости недвижимого имущества,
передаваемого в залог;
−
подтверждение уровня образования заявителя, его профессионального
опыта, занятости в стабильно развивающемся и потенциально доходном
сегменте рынка.
Для минимизации кредитного риска в ПАО Сбербанк все заемщики
делятся на 4 категории.
Таблица 5
Распределение заемщиков ПАО Сбербанк по категориям
Категории
Заемщик (Созаемщик), относящийся к данной
категории
1 категория
работники Банка