7
Содержание
Введение ................................................................................................................... 8
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования .............................. 11
1.1. Сущность и отличительные черты ипотеки ............................................. 11
1.2. Объекты и субъекты ипотечного кредитования ...................................... 16
1.3. Классификация и правовое регулирование ипотечного кредитования в
РФ ........................................................................................................................ 20
Глава 2. Анализ развития ипотеки на современном этапе ................................ 29
2.1. Анализ рынка ипотечного кредитования в России ................................. 29
2.2. Риски ипотечного кредитования ............................................................... 35
2.3. Ипотечное страхование в России .............................................................. 43
Глава 3. Основные направления развития ипотечного кредитования в России
................................................................................................................................. 53
3.1. Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования ........... 53
3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования .................................. 58
Список использованной литературы ................................................................... 73
8
Введение
Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях рыночной
экономики, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению.
Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация
на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищ-
ная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку
благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для
широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.
В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило ши-
рокое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высо-
ким уровнем организации банковской системы сложились целые системы
ипотечного кредитования, которые представлены различными экономиче-
скими субъектами – банками; агентствами по торговле недвижимостью; кре-
дитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижи-
мости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляю-
щими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специали-
зирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по
ссуде.
Рыночная экономика предполагает совершенствование банковской си-
стемы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства.
Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений раз-
вития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой
важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значе-
ние этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно,
отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же
кредиты являются более безопасными для банков, так как при их невозврате
банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное
кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирова-
ния, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.
9
Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать
формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, ко-
торая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в
экономической жизни страны в связи с этим тема выпускной работы является
актуальной.
Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на
сегодняшний день, достаточно значимо. Ведь помимо экономической роли,
ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.
Тем не менее, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования име-
ется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить
эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их реше-
нию, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все
вышесказанное еще раз подтверждает актуальность и практическую значи-
мость темы выпускной работы.
Целью исследования является изучение состояния ипотечного рынка
России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего
развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие
задачи:
- изучить сущность и отличительные черты ипотеки;
- провести классификацию и правовое регулирование ипотечного кре-
дитования в РФ;
- дать анализ рынка ипотечного кредитования в России;
- изучить типичные риски, присущие ипотечному кредитованию;
- осветить процесс развития ипотечного страхования в России;
- изучить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования
и на этой основе обосновать основные направления его развития.
Объектом исследования работы является рынок ипотечного кредитова-
ния в России.
10
Предметом исследования является теоретические основы и перспекти-
вы развития ипотечного кредитования в РФ.
Теоретической основой выпускной работы послужили исследования ве-
дущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кре-
дитования. В качестве информационной базы для исследования были исполь-
зованы аналитические обзоры Госкомстата и социологические данные; зако-
нодательные и нормативные акты Российской Федерации, а также статьи ве-
дущих экономических журналов и газет; информационные ресурсы сети Ин-
тернет.
Структурно выпускная работа состоит из введения, трех глав, заключе-
ния и списка использованной литературы.
Во введении обоснована актуальность темы, определены цель и задачи
исследования.
В первой главе "Теоретические основы ипотечного кредитования" да-
ются понятия сущности, объектов и субъектов ипотечного кредитования.
Во второй главе "Анализ развития ипотечного кредитования на совре-
менном этапе" проводится анализ рынка ипотечного кредитования в России.
В третьей главе "Основные направления развития ипотечного кредито-
вания в России" выявлены проблемы развития ипотечного кредитования и
обоснованы пути их совершенствования.
В заключении приведены выводы и предложения по результатам иссле-
дования.
11
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1. Сущность и отличительные черты ипотеки
Слово “Ипотека” греческого происхождения (от греч. hypoteka – под-
ставка, подпорка). Впервые оно было употреблено в законодательстве Соло-
на (VI в. до н.э.).
В Римской империи уже в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения,
которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период
правления императора Антонина Пия (II в.н.э.) было разработано особое за-
конодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50
банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки
становились специализированными. Развивались различные банковские ин-
ституты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сбер-
касс, сберегательных ассоциаций и т.п.
Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному креди-
тованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при
императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки
вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых – это
был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые ин-
ституты действовали в России в XIX в.).
Понятие “ипотека” основывается на древнеримских принципах залога,
являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь усло-
вия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его
обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.
Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательств
должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности
должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязатель-
ства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного
имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и
12
обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре,
причинении вреда и т.п.
Ипотека несет в своем содержании две составляющие – экономическую
и правовую.
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент обо-
рота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие
формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески
нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые
средства для реализации проектов.
В правовом отношении ипотека – залог недвижимого имущества с це-
лью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках долж-
ника.
Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо под-
черкнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:
отношения собственности;
кредитные отношения;
финансовые отношения.
Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственно-
сти, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или
на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулиру-
ет оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реали-
зацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в
данных конкретных условиях нецелесообразны.
Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных креди-
тов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в ро-
ли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для разви-
тия производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в
следующем:
13
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения
надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или
кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базиру-
ется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.
Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижи-
мость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что
прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооруже-
ния.
В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он
же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого
имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согла-
сия кредитора, на время залогового периода.
В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки
оформляется специальным документом – закладной (именная ценная бумага,
удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение испол-
нения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представ-
ления других доказательств существования этого обязательства; право залога
на имущество, обремененное ипотекой.), которая сопровождается нотариаль-
ным удостоверением и государственной регистрацией.
В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой
выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные
ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотеч-
ных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворя-
ются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации
ипотеки в специальные ипотечные книги.
И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипоте-
кой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публич-
ных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки,
14
ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в раз-
мере суммы, указанной в закладной.
Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных
кредитов, включая также и закладную. Финансовые отношения на базе цен-
ной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитиро-
вании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных заклад-
ных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборот-
ных средств на величину фиктивного капитала.
Система ипотечного жилищного кредитования – это система отношений
по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кре-
дитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотеч-
ных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов,
действующих на рынке ипотечных кредитов.
Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состо-
ять из пяти сегментов:
1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками
для участия в ипотечном кредитовании;
2. первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокуп-
ность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в со-
ответствующие обязательственные отношения, при которых должник (зало-
годатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залого-
держатель) принимает в залог недвижимое имущество;
3. вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу
прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотеч-
ных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов.
Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на пер-
вичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг,
обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финан-
15
совые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке)
в ипотечные кредиты;
4. рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию
персониицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об
ипотеке (закладых) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и разме-
щение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипо-
течных ценных бумаг происходит приобретение,, накопление и размещение
физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагае-
мых посредникам, в целях получения доходов по ним;
5. страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе
ипотечного жилищного кредитования.
Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвра-
щение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отноше-
ний, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных
кредитов.
Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимо-
го имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вслед-
ствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство
по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обуслов-
лены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодатель-
ства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широ-
ко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается
кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право непосред-
ственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все
остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с
чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя
национальное своеобразие.
16
1.2. Объекты и субъекты ипотечного кредитования
Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род
взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим
кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отно-
шений.
Объектами ипотечного кредитования являются:
земельные участки;
жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и со-
оружения предприятий, занятых в социальной сфере;
офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие
объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
производственные помещения – склады, заводские здания и научно-
исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие поме-
щения производственного назначения.
Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор,
заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные по-
средники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие
кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные
фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет
свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех
участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего
развития.
Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного креди-
тования преследуют различные цели.
Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения
дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции дей-
ствующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покуп-
ки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в