17
приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом
заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.
Таблица 1
Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели
№
Участники
рынка
ипотечных
кредитов
Субъекты
Функции
Собственные цели
1
Заемщик
(залого-
датель) –
физиче-
ские ли-
ца
- физические ли-
ца, желающие
улучшить жи-
лищные условия
и удовлетворяю-
щие требованиям
банков по уровню
кредито- и плате-
жеспособности
Заключают кредитные
договоры с целью по-
купки или строительства
жилья. Обеспечением
исполнения обязательств
по договорам служит за-
лог приобретаемого жи-
лья
Максимизация объ-
ема привлечения
дешевых финансо-
вых ресурсов для
покупки или строи-
тельства жилья
2
Банк-
кредитор
(залого-
держа-
тель)
- Коммерческие,
сберегательные,
ипотечные банки;
- ссудосберега-
тельные ассоциа-
ции;
- взаимосберегатель-
ные союзы и т.п.
Предоставляют заемщи-
кам в установленном по-
рядке ипотечные креди-
ты на основе оценки пла-
тежеспособности и кре-
дитоспособности заем-
щика.
Обслуживание выдан-
ных ипотечных креди-
тов.
- Максимизация до-
ходности активных
операций;
- ограничение рис-
ков и обеспечение
возвратности ссуд-
ного капитала
3
Прода-
вец жи-
лья
Юридические и
физические лица
Продают жилые поме-
щения, находящиеся в их
собственности или при-
надлежащие другим фи-
зическим лицам, по их
поручению
- Максимизация де-
нежных средств за
продаваемое жилое
помещение;
- минимизация рис-
ков, связанных с
продажей
4
Государ-
ство
Создание благоприят-
ных условий для разви-
тия рынка ипотечного
капитала
- капитализация не-
движимого имуще-
ства и обеспечение
его оборотоспособ-
ности;
- не инфляционная
поддержка сферы
жилого строитель-
ства;
- решение жилищной
проблемы в отдель-
ном регионе и в
18
№
Участники
рынка
ипотечных
кредитов
Субъекты
Функции
Собственные цели
стране в целом.
5
Государ-
ственные
органы,
регули-
рующие
и кон-
троли-
рующие
деятель-
ность
участни-
ков ипо-
течного
рынка
- Органы госу-
дарственной ре-
гистрации прав на
недвижимое
имущество и сде-
лок с ним;
- нотариат;
-паспортные
службы;
- органы опеки и
попечительства;
юридические
консультации
- Регистрация сделок
купли-продажи жилых
помещений;
- оформление перехода
прав собственности к но-
вому собственнику;
- регистрация договоров
об ипотеке и права ипо-
теки;
- хранение и предостав-
ление информации по
правам собственности и
обременению залогом
жилья всем участникам
ипотечного рынка
Государственная
поддержка участни-
ков ипотечного рын-
ка и контроль за их
деятельностью
6
Операто-
ры вто-
ричного
рынка
ипотеч-
ного
кредито-
вания
Специализиро-
ванные агентства
ипотечного кре-
дитования, ипо-
течные фонды
- рефинансирование кре-
дитов на основе установ-
ленных нормативов и
требований, предъявляе-
мых к процедурам ипо-
течного кредитования;
- выпуск эмиссионных
ипотечных ценных бу-
маг;
- привлечение средств
инвесторов;
- оказание кредиторам
содействия рациональ-
ной практики проведения
операций ипотечного
кредитования;
- разработке типов ипо-
течных кредитов
Создание системы
ипотечного кредито-
вания в стране
7
Страхо-
вые ком-
пании
Страховые ком-
пании, имеющие
лицензии на дан-
ные виды страхо-
вания
- Страхования рисков
ипотечного кредитова-
ния;
- создание совместных
проектов с ипотечными
кредиторами;
- разработка собствен-
ных программ кредито-
вания покупки жилья на
основе накопительного
страхования
Получение прибыли,
расширение круга
своих операций, по-
вышение рейтинга
19
№
Участники
рынка
ипотечных
кредитов
Субъекты
Функции
Собственные цели
8
Оценщи-
ки
Юридические и
физические лица,
имеющие право
на осуществление
профессиональ-
ной оценки жи-
лых помещений
Осуществляют оценку
жилых помещений, яв-
ляющихся предметом
залога при ипотечном
кредитовании
Получение прибыли,
расширение круга
своих операций, по-
вышение рейтинга
9
Риелтор-
ские
компа-
нии
Юридические ли-
ца, получившие
лицензии как
профессиональ-
ные посредники
на рынке купли-
продажи жилья
- Подбор вариантов куп-
ли-продажи жилья для
заемщика;
- организация продажи
жилья по поручению
других участников рынка
жилья;
Получение прибыли,
расширение круга
своих операций, по-
вышение рейтинга
10
Инвестор
- Физические;
-юридические ли-
ца: инвестицион-
ные банки, стра-
ховые компании,
и другие кредит-
ные и финансо-
вые институты
Приобретают ценные
бумаги, обеспеченные
ипотечными кредитами,
эмитируемые ипотечны-
ми кредиторами или
операторами вторичного
рынка
- Максимизация
прибыли капитала,
вкладываемого в за-
кладные или ипо-
течные ценные бу-
маги;
- обеспечение
надежности вложе-
ний
Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и
дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном
кредитовании являются максимизация доходности активных операций, огра-
ничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.
Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая
свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными.
Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового
кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в
закладные или ценные бумаги.
Одним из субъектов кредитования является правительство. В органи-
зации и развитии кредита роль правительства заключается в создании усло-
20
вий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитовани-
ем без неоправданных рисков.
Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования
позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.
1.3. Классификация и правовое регулирование ипотечного креди-
тования в РФ
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:
1. По объекту недвижимости:
земельные участки;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имуще-
ство, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из
одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические
объекты;
объекты незавершенного строительства.
2. По целям кредитования:
приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельно-
го дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнитель-
ного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи,
садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под
застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предо-
ставляются единым разовым платежом;
на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуаль-
ного жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство зе-
мельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
21
строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.
Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каж-
дый последующий платеж осуществляется только после завершения его
предыдущего этапа.
3. По виду кредитора:
банковские;
небанковские.
4. По виду заемщиков:
как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам
и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему вла-
дельцу жилья;
по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предостав-
ляться: сотрудникам банков; сотрудникам фирм – клиентов банка; клиентам
риэлтерских фирм, клиенты; лицам, проживающим в данном регионе; всем
желающим.
5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимают-
ся различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключе-
ны в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 2).
Таблица 2
Способы рефинансирования ипотечных кредитов
№
Способ рефинансирования
Вид кредитного института
1
Выпуск ипотечных облигаций
Ипотечные банки
3
Собственные, привлеченные и заемные
средства (в т.ч. займы международных ор-
ганизаций)
Универсальные банки
4
Продажа закладных ипотечному агентству
или крупному ипотечному банку, соб-
ственные, привлеченные и заемные сред-
ства (в т.ч. займы международных органи-
заций)
Кредитные учреждения, занимаю-
щиеся ипотечным кредитованием и
заключившие договор с ипотечным
агентством или крупным ипотеч-
ным банком
6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов раз-
личается по срокам (табл. 3).
22
7. По способу амортизации долга:
постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические рав-
новеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму,
часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за
месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы
по кредиту);
кредит с переменными выплатами;
кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
Таблица 3
Классификация кредитов по срокам
Виды кредитов
Страны
Великобритания
Страны конти-
нентальной Ев-
ропы
США
Россия
Краткосрочные
До 3-х лет
До 1 года
До 1 года
До 1 года
Среднесрочные
3-10 лет
1-5 лет
1-10 лет
1-3 года
Долгосрочные
Более 10 лет
Более 5 лет
Более 10
лет
Более 3-х лет
8. По виду процентной ставки:
кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает рано-
великие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты
процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);
кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется
в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу госу-
дарственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установле-
нием максимального уровня ставки процента).
9. По возможности досрочного погашения:
с правом досрочного погашения;
без права досрочного погашения;
с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
23
10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).
Сумма может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке
регламентируется действующими законодательными актами, регулирующи-
ми систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кре-
дитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права
гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Кон-
ституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного за-
конодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК
РФ.
Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог
недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на
другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое
помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязатель-
ной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав
на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода
таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к догово-
ру купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной реги-
страции подлежит не только переход права собственности на жилую недви-
жимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот дого-
вор.
Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят ФЗ № 122 “О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним”.
24
Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в
1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредито-
вания (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредито-
вания жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредито-
вания.
Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в феде-
ральной целевой программе “Свой дом”. ФАИЖК призвано выполнять сле-
дующие функции:
содействие развитию ипотечного жилищного кредитования по сред-
ством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых ком-
мерческими банками – первоначальными кредиторами;
привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования
населения;
содействие в повышении ликвидности банков путем перевода нелик-
видных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
представление интересов ипотечных структур в правительстве и дру-
гих государственных учреждениях.
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недви-
жимости, является ФЗ № 143 “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. В данном
законе:
определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и
закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана
процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке под-
лежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной
регистрации он считается заключенным и вступает в силу.
25
Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипоте-
ке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также
нотариальное удостоверение договора ипотеки.
При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор,
содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и
государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены тре-
бования, установленные для договора об ипотеке:
определены права и обязанности залогодателя при использовании
имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это иму-
щество к другими лицам и обременение этого имущества правами других
лиц;
установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых
она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, пред-
приятий, зданий и сооружений;
четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и
квартир.
Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникаю-
щие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как
кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью
в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыска-
ния на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно
сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка
закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов
их выпуска и их продажи инвесторам.
Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно
развивается. В январе 2000г. Правительством РФ была одобрена Концепция
26
развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция
предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схе-
мы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель
долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовле-
творяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в
ней заложен механизм рефинансирования.
В рамках этой программы уже разработано и представлено Государ-
ственной думе множество законопроектов, способных облегчить деятель-
ность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существую-
щей системы и четко определяя правила функционирования на российском
рынке ипотеки, часть из них уже принята.
14 октября 2003г. был принят ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”.
Приятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кре-
диторов. Были сразу же найдены недостатки и проблемы в его формулиров-
ках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные
облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Спе-
циальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное обще-
ство наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное коли-
чество операций (в РФ ОАО “Агентство по ипотечному жилищному креди-
тованию”). Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипо-
течные ценные бумаги.
Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие поня-
тия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам,
обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обраще-
ние ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон, устанавливает пол-
номочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и
устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляю-
щим ипотечное покрытие.