57
погашения ипотечных кредитов различными категориями граждан и доста-
точный объем статистической информации по данному направлению, а также
отсутствует стабильная экономическая система, что усложняет процесс
оценки вероятности потери заемщиком источника погашения кредита.
Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифи-
цированной качественной системы оценки заемщиков – скоринговой систе-
мы, адаптированной к российским условиям и позволяющей выделить целе-
вую аудиторию банка, а, следовательно, провести сегментацию рынка и по-
зиционирование кредитов на каждом из сегментов.
В целом совершенствование процессов оценки кредитоспособности спо-
собствует формированию стабильного и ликвидного ипотечного кредитного
портфеля и уменьшению вероятности возникновения просроченной задол-
женности. К сожалению, российские банки не имеют унифицированной си-
стемы оперативного управления проблемными кредитами, кроме того, в
стране отсутствует правоприменительная практика в отношении взыскания
просроченной задолженности.
Несомненно, что по сравнению с потребительским кредитованием ипо-
течное кредитование имеет характерное преимущество – обязательное нали-
чие обеспечения в виде недвижимого имущества. Однако на сегодняшний
день проблемы в российском законодательстве не позволяют банкам органи-
зовать эффективно действующий институт обращения взыскания на зало-
женное имущество. Несмотря на ряд внесенных изменений в нормативно-
правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование, проблемы развития
правовых норм стоят достаточно остро.
58
3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования
В 2011 году исполнилось 13 лет с момента принятия Федерального За-
кона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Принятие этого закона – несомненно, выдающееся событие экономиче-
ской жизни страны. Он стал отправной точкой для создания системы ипотеч-
ного кредитования, являющейся институтом, который во всех странах с раз-
витой рыночной экономикой играет исключительно важную роль социально-
экономической политике.
Кредитно-финансовый механизм, лежащий в ее основе, обеспечивает
привлечение масштабных инвестиций в реальный сектор экономики через
строительство объектов недвижимости.
Она является единственной системой, в рамках которой граждане, обла-
дающие стабильными доходами и определенными накоплениями, могут удо-
влетворить свою потребность в жилье.
Тем самым, кредитование существенно влияет на становление социаль-
но и экономически активного слоя, являющегося основой современного де-
мократического общества - среднего класса.
Институт ипотеки формирует систему ценностей, основанную на част-
ной собственности, в которой чувство ответственности за свою судьбу и
судьбу своей семьи становятся приоритетом каждого гражданина.
В силу макроэкономичности и социальной направленности институт
ипотеки установлению между государством и гражданами таких отношений,
которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступатель-
ного развития общества в целом, а также снижает уровень социальной
напряженности.
В результате, все в большей степени проявляются новые тенденции в
населения – переход от философии сбережений, откладывания средств «на
черный день» к философии жизни в кредит. В рамках кредита граждане (за-
59
емщики) единовременно получают в счет своих 20-30-летних будущих дохо-
дов.
По-существу, ипотека трансформируется в инструмент не только эконо-
мического, но и политического управления общественными процессами, что
наглядно иллюстрируется практикой экономически развитых стран. Более
того, она свидетельствует о том, что именно те политические силы, которые
оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал института ипоте-
ки, занимают доминирующее положение в обществе.
За 13 прошедших после принятия Федерального Закона «Об ипотеке
(залоге недвижимости)», созданы нормативная правовая база и региональная
инфраструктура, обеспечивающие функционирование системы ипотечного
кредитования. Во всех российских субъектах действуют ипотечные компа-
нии и сервисные агенты, более 300 банков в 2013 году выдавали ипотечные
кредиты. Около 700 тыс. российских семей приобрели свои квартиры и ин-
дивидуальные дома с помощью ипотечных кредитов. Совершены первые
сделки по рефинансированию кредитных организаций, предоставляющих
населению ипотечные кредиты.
Можно констатировать, что первый этап становления системы ипотеч-
ного кредитования, заключающийся в создании первичного рынка ипотеч-
ных кредитов, завершен.
Однако на пути дальнейшего увеличения количества выдаваемых насе-
лению ипотечных жилищных кредитов стоит ряд нерешенных проблем,
главной из которых является формирование вторичного рынка закладных,
что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного
кредитования (Постановление Правительства Российской Федерации от
11.01.2000 № 28), определяющей стратегию развития института ипотеки в
Российской Федерации.
60
Только при условии согласованного развития первичного и вторичного
сегментов ипотечного рынка, возможно привлечение долгосрочных финан-
совых ресурсов для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов.
Недооценка важности этой проблемы уже привела к трудностям многих
региональных банков, и региональных ипотечных компаний активно участ-
вующих в ипотечных программах, из-за отсутствия у них длинных пассивов.
Действительно, контрольные цифры по количеству выданных ипотеч-
ных кредитов, заложенные в приоритетном национальном проекте «Доступ-
ное и комфортное жилье – гражданам России», подкрепленные действиями
региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста
объемов ипотечного кредитования. В то же время сделки по секьюритизации
обеспечили рефинансирование лишь более 10 процентов выданных ипотеч-
ных кредитов.
В результате количество ипотечных кредиторов в 2014 году существен-
но сократилось.
Негативным следствием искусственного повышения доступности ипо-
течных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет
требований к андеррайтингу заемщиков и повышения LTV, что привело к
существенному росту количества дефолтов заемщиков.
Повышение цен за привлекаемые ресурсы условиях мирового финансо-
вого кризиса делает невозможным при сложившихся в России кредитных
ставках покупку ипотечных кредитных портфелей без дисконта.
Положение усугубляется нестабильностью жилищном рынке.
Непрекращающийся рост цен, особенно в 2014 году, доступность жилья
даже для стабильными доходами достаточно узкого слоя населения (менее
20%). Об этом свидетельствует сокращение реально совершаемых сделок
купли-продажи жилья на рынке.
В 2014-15 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием
строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличившимися рис-
61
ками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной ре-
формой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального
Закона № 214-ФЗ и на аукционную продажу земельных площадок под за-
стройку, существенно снизили в 2014 году темпы ввода жилья (менее 3%).
Все это не может не вызвать озабоченности профессиональных участни-
ков ипотечного рынка.
В этой ситуации ведущие игроки ипотечного рынка, такие как ВТБ24,
АИЖК вынуждены принять непопулярные, но оправданные и весьма свое-
временные меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и
правил предоставления кредитов, включая повышение процентных ставок по
ним. Эти меры в принципе должны обеспечить сделки по секьюритизации.
Следует подчеркнуть, что из-за небольших объемов выданных ипотеч-
ных кредитов, соответствующих всего лишь 2 процентам ВВП, и фактически
отсутствия ипотечного сегмента российского финансового рынка – ничтожно
малых объемов сделок по секьюритизации, российской ипотеке не грозит
кризис, подобный кризису, разразившемуся на международных финансовых
рынках.
Однако многие предпосылки кризиса характерны и для российского
ипотечного рынка.
Нам предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из
кризиса американской ипотеки.
Следует понимать, что в основе системы ипотечного кредитования ле-
жат тонкие финансовые механизмы. Нарушение принципов их функциони-
рования в результате вмешательства регулирующих органов государства, ли-
бо их невмешательства (как это случилось в США), а также в результате не-
добросовестного или безответственного отношения определенной части
профессиональных участников рынка (например, рейтинговых агентств)
приводит к самым серьезным негативным последствиям.
62
Заложенный в институте ипотеки потенциал по мере его развития ока-
зывает существенное воздействие на состояние национальной финансовой
системы, банковского сектора, рынка ценных бумаг, рынка страховых услуг
и пенсионной системы.
Поскольку устойчивость ипотечной системы является фактором, опре-
деляющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстранять-
ся от своих по регулированию отношений между участниками рынка в части,
напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы, действуя в соот-
ветствии с либеральным принципом: «рынок сам все расставит по своим ме-
стам».
С другой стороны, излишняя зарегулированность отношений будет тор-
мозить развитие рынка ипотечного кредитования.
Поэтому необходимо максимально способствовать развитию механиз-
мов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегу-
лирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рын-
ка, направлены на повышение ответственности.
Именно в сочетании государственного регулирования и согласованного
с ним саморегулирования ипотечного рынка – путь к его стабильному разви-
тию.
Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от
транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного
кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первич-
ных ипотечных кредиторов.
Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотеч-
ном рынке.
Рынок ипотечного кредитования тесно связан с рынком недвижимости.
Поэтому при увеличении объемов ипотеки необходимо внимательно отсле-
живать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и
63
формирующие их факторы в плане динамики строительства объектов недви-
жимости и цен на рынке.
Развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность
жилья для тех семей, которые имеют и доходы, достаточные для оплаты ме-
сячных платежей по ипотечным кредитам.
Поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более
15% российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит (при этом
лишь 3-4% из них могут рассчитывать на приобретение полноценной новой
квартиры), система ипотечного жилищного кредитования не может служить
основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России.
Простой расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что рос-
сийских семей, с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в
месяц, могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при
ипотечном кредите сроком на 20 лет.
5-6 процентов российских семей, с доходами на каждого члена семьи от
15 000 до 25 000 рублей могут приобрести в собственность дополнительно
порядка кв. м. (при 20-летнем ипотечном кредите) процентов российских се-
мей, члены которых обладают доходами от 10 000 до 15 000 рублей на чело-
века, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. мет-
ров при 20-летнем кредите).
Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно.
Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жи-
лищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое
она занимает в большинстве экономически развитых стран.
В этой связи весьма тревожными выглядят заявления отдельных пред-
ставителей власти, которые предлагают, казалось бы, простые и привлека-
тельные меры по повышению доступности ипотечных кредитов путем льго-
тирования рыночных процентных ставок за счет средств бюджетов Россий-
ской Федерации.
64
Подобные предложения нарушают рыночные принципы функциониро-
вания системы ипотечного жилищного кредитования, риски для инвесторов,
препятствуют реализации сделок по секьюритизации, что может привести к
коллапсу всей системы.
В конце концов, они противоречат стратегии развития института ипоте-
ки, определенной в вышеупомянутом Постановлении Правительства Россий-
ской Федерации от 11.01.2000 года и последующих решениях Правительства
от 2011 года.
Следует также иметь в виду долговременную все возрастающую нагруз-
ку на региональные бюджеты в ущерб интересам других более массовых
групп населения, нуждающихся в государственной поддержке.
К тому же основным фактором, от которого зависит доступность жилья,
являются не процентные ставки, а продажные, ежегодный рост которых су-
щественно превосходит процентов по кредитам, не говоря уже о том, что при
изменении рыночной ситуации у заемщика существует возможность рефи-
нансировать взятый кредит, переходя к более дешевым кредитам.
С точки зрения эффективности функционирования системы ипотечного
кредитования предпочтительнее было бы использовать бюджетные средства
на покрытие части первоначального взноса отдельных категорий заемщиков,
нуждающихся в поддержке со стороны государства. Это не снижает качества
кредитного продукта. Однако в ситуации непрекращающегося роста цен на
жилищном рынке эффективность использования бюджетных вложений сни-
жается.
Наиболее эффективным, как с точки зрения и муниципальных финансов,
так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по
регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен до-
стигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на це-
ли приобретения земельных площадок под застройку и создания соответ-
ствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
65
Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствую-
щие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.
Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом
повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-
государственной системы ипотечного страхования, направленной на повы-
шение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для
первичных ипотечных кредиторов.
В любом случае использование такого рода государственной поддержки
должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных
норм жилья и выделяться в отдельные социальные жилищные программы
(социальная ипотека).
Основными направлениями государственной поддержки должны стать
меры по нормативному правовому обеспечению развития сегмента россий-
ского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала рос-
сийской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т.д.
Отдельного рассмотрения заслуживает государственная поддержка ипо-
течного кредитования через АИЖК.
Во-первых, следует иметь в виду природу Агентства. С одной стороны,
это государственный институт развития, целью которого является «расшить
те сложные узлы», которые по разным причинам не под силу компаниям, ра-
ботающим на ипотечном рынке. другой стороны, созданное в форме откры-
того акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному креди-
тованию», является хозяйствующим субъектом (хотя и со 100-процентным
вкладом Российской Федерации), а, следовательно, цель его деятельности за-
ключается в извлечении максимальной прибыли. Ситуация не совсем стан-
дартная, поскольку в других областях экономики роль АИЖК, как правило,
играют некоммерческие организации, созданные в организационно-правовой
форме государственных корпораций.
66
Во-вторых, используемые в чисто коммерческой деятельности, государ-
ственные средства в форме вклада в уставный капитал и государственных га-
рантий, могут обеспечить Агентству конкурентные преимущества, становясь
препятствиям для аналогичной деятельности других профессиональных
участников, не имеющих доступа к таким ресурсам, привести к деформациям
рыночных отношений. В результате, вместо развития ипотечного рынка, мы
получим его суррогат, который может нормально функционировать лишь
при наличии «наркотической бюджетной .
Используя бюджетные вложения, АИЖК на первом этапе своего суще-
ствования послужило «стартером» ипотечного рынка, обеспечив высокую
динамику его развития. Более того, можно констатировать, что без стимули-
рующей роли Агентства становление этого рынка было бы практически не-
возможно.
Однако в процессе выполнения государственного заказа как-то забы-
лось, что в соответствии с государственной Концепцией развития системы
ипотечного жилищного кредитования, АИЖК является оператором вторич-
ного ипотечного рынка и должно обеспечить функционирование рыночных
механизмов рефинансирования (секьюритизации).
Вместо этого АИЖК, преимущественно используя средства, привлечен-
ные посредством государственных гарантий (без секьюритизации ипотечных
активов), включилось в гонку за объемы ипотечных кредитов. Оно стало для
большинства региональных операторов и первичных кредиторов рефинанси-
рующей организацией, хотя по логике вторичного рынка должно было стать
финансовым посредником, играющим роль приводного ремня между пер-
вичными ипотечными кредиторами и инвесторами в ипотечные ценные бу-
маги.
АИЖК оказалось между двух огней: с одной стороны, созданная ипо-
течная сеть требует всё возрастающих финансовых ресурсов, которые оно в
достаточном количестве могло бы привлечь с финансовых рынков через раз-