27
Закон “Об ипотечных ценных бумаг” рассматривается ипотечными кре-
диторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути
формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств
инвесторов в жилищный сектор экономики.
Несмотря на то, что Закон “Об ипотечных ценных бумагах” был принят
в конце 2003г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во
многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция “Об обяза-
тельных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию об-
лигаций с ипотечным покрытием” (112-И), принятая 31.03.2004г., устанавли-
вает три дополнительных обязательных норматива – Н17, Н18 и Н19. Н17
обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов
с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала.
Согласно Н18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема
эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по
Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% ка-
питала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные
требования к нормативу достаточности капитала (Н1) – 14%, в то время как
для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструк-
ция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества
кредитных организаций.
Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и
надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что
иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инве-
сторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом вы-
пускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать,
поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль
в этой области может иметь серьезные последствия.
Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь
идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в дей-
28
ствующие законодательные акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон РФ
“О плате за землю”, ФЗ “Об ипотеке”, ФЗ “О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Для создания благоприят-
ных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время
прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения зало-
говых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удосто-
верение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на
недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т.п.
29
Глава 2. Анализ развития ипотеки на современном этапе
2.1. Анализ рынка ипотечного кредитования в России
Еще несколько лет назад слово “ипотека” в России было знакомо лишь
очень узкому кругу специалистов. Лишь к началу 2000 года система ипотеч-
ного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах,
регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различ-
ные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в
области ипотеки.
Невозможно не обращать внимание на то, с каким масштабом обсужда-
ется эта тема сейчас в правительственных кругах, участниками финансового
рынка и непосредственно потребителями – экономически активная часть
населения, люди с высоким уровнем образования, перспективной работой,
обладающие всеми атрибутами представителей типичного среднего класса.
Правительство заинтересовано в том, чтобы укрепить свою популярность че-
рез создание финансовых механизмов, полезных всем. Участники финансо-
вого рынка хотят получить долгосрочный финансовый инструмент с надежно
обеспеченным доходом. Население желает улучшать свои жилищные усло-
вия, и этим вызвано основное внимание. Они видят преимущества ипотеки и
свои перспективы, которые очевидны:
возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;
получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесяч-
ных платежей не изменяется в случае повышении стоимости квартиры;
возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чу-
жую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с ме-
сячной платой за аналогичную квартиру;
возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобре-
тенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
30
выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут
на 15-30% в год).
Согласно социологическим данным на конец 2017 года (% от семей в
среднем по стране):
К семьям, удовлетворенным жилищными условиями относятся 39% се-
мей
К семьям, готовым улучшать жилищные условия самостоятельно – 61%,
из них
- приобрести, построить жилье – 28,5%
- получить жилье по наследству, арендовать, обменять жилье и пр. –
6,2%
К семьям, нуждающимся в помощи государства – 26,3%, в т.ч. семьи,
рассчитывающие на предоставление социального жилья – 7,1% (Диаграмма 1
и 2.).
Диаграмма 1
Удовлетворенность жилищными условиями
Готовы
улучшать
жилищные
условия
самостоятельно
34,7%
Удовлетв орены
жилищными
условиями;
39,0%
Нуждаются в
помощи
государства;
26,3%
В нашей стране на одного человека приходится 19,7 кв.м. площади, в то
время как в Европе – 40-50 кв. м., в США – свыше 70. Для того чтобы решить
квартирный вопрос и хотя бы отдаленно приблизиться к европейским стан-
дартам, необходимо строить не менее 100 млн. кв. м в год в течение десяти-
31
летий, а с учетом износа значительной части существующего жилья – еще
больше.
Диаграмма 2
Улучшение жилищных условий самостоятельно
Готовы
приобрести,
построить
жилье; 28,5%
Удовлетв орены
жилищными
условиями;
39,0%
Хотят получить
жилье по
наследству,
арендовать,
обменять; 6,2%
Нуждаются в
помощи
государства;
26,3%
В последние годы наметилась положительная тенденция роста объемов
жилищного строительства в России.
Развитие системы ипотечного кредитования обусловлено совокупно-
стью конкретных социально-экономических факторов, каких как: темп роста
экономики региона, инвестиционная активность, уровень жизни населения и
уровень доходов, обеспеченность жилищными условиями, развитость финан-
сово-кредитной инфрастуктуры, степень институционализации рынка жилья
и др.
Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредито-
вания свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем
жилищного финансирования, что обусловлено региональной асимметрией в
становлении и функционировании рынка жилья в России. В ряде регионов, в
частности в Москве, Санкт-Петербурге и др., заложены законодательные и
организационные основы функционирования системы ипотечного жилищно-
го кредитования. В Москве и Санкт-Петербурге разработаны концепции раз-
32
вития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых ле-
жит двухуровневая модель (через специализированных операторов). В
Москве она опирается на учрежденное Московское городское агентство по
ипотечному кредитованию, в Санкт-Петербурге – на филиал Агентства по
ипотечному жилищному кредитованию, созданного на федеральном уровне.
Условия кредитования для заемщиков различных регионов РФ суще-
ственно различаются.
Анализ функционирующих программ ипотечного кредитования выявил
три основных типа регионов. К первому относятся регионы, реализующие
рыночные механизмы ипотечного кредитования (Москва, Санкт-Петербург,
Иркутская область), чему способствует высокий уровень их экономического
развития. На данных территориях наблюдается спрос на ипотечные продук-
ты.
Ко второму типу относятся регионы, внедряющие схемы с участием ре-
гиональных бюджетов (Ростов, Кемерово, Оренбургская область). Это объ-
ясняется более низким уровнем жизни населения.
Третий тип – регионы, реализующие рыночный механизм ипотечного
кредитования с присутствием социальной ипотеки (Москва, Санкт-
Петербург, Республика Мордовия, Иркутск, Республика Башкортостан,
Пермская область).
Схемы использования бюджетных средств в ипотечных программах раз-
личны, однако из-за их ограниченности эти средства не могут в достаточной
степени служить основой для развития эффективной системы ипотечного
жилищного кредитования (см. схему 1).
Схема 1
33
Использование бюджетных средств по региональным ипотечным про-
граммам
Необходимо кардинально пересмотреть схему использования бюджет-
ных средств. Система ипотечного жилищного кредитования, действующая на
сегодняшний день экономически не эффективна, так как включает четыре
звена (КБ – региональный оператор – АИЖК – институциональные инвесто-
ры), что способствует повышению “цены” ипотечного кредита. Федеральное
агентство может напрямую заключать договоры с КБ в регионах, выкупать у
них стандартизированные ипотечные кредиты, застрахованные от риска
невозврата.
Схема достаточно проста и прозрачна. Наглядным примером является
республика Башкортостан, где ипотечным кредитованием занимается один
банк. Что касается использования бюджетных средств, то в данном случае
через региональные бюджеты можно осуществлять субсидирование первона-
Активы в форме отводов
земельных участков под
жилищное строительство и
незавершенное строитель-
ство
Уставной капитал фонда (за-
мкнутая система строитель-
ных накоплений – Тюменская
область)
Уставный капитал
региональных
операторов
Строительство жилья
под ипотечную про-
грамму
Бюджетные средства
Долгосрочные
займы
Субсидирование социаль-
но-незащищенных катего-
рий граждан
Накопление жилищного
субсидированного фонда
Институт аренды
жилья с правом
выкупа
Кредит на строительство
жилья в сельской местности
(Белгородская область)
34
чального взноса. В этом случае можно четко рассчитать сумму, которая
должна быть выделена на эти цели из средств регионального бюджета. Сего-
дня некоторые крупные КБ Москвы открывают филиальную сеть в регионах
с тем, чтобы напрямую сотрудничать с АИЖК. Кроме этого во многих реги-
онах есть коммерческие банки, которые тоже могут сотрудничать с АИЖК.
Следующим важным вопросом является формирование и развитие ссуд-
но-сберегательных касс, которые наряду с КБ могли бы заниматься ипотеч-
ным кредитованием. Но для этого им необходимо создать определенные
условия. ССК нужно дать статус специализированных банков, основной
функцией которых будет привлечение средств населения в виде сберегатель-
ного вклада и кредитование недвижимости. Для снижения рисков вкладчиков
необходимо определить функции ССК, установить стабильный процент по
вкладам не привязанный к финансовому рынку, разработать собственные
нормативы кредитных ставок, отличные от нормативов КБ.
Создание специализированных банков поможет в привлечении долго-
срочных ресурсов на ипотечный рынок. Эффективность деятельности ССК
может обеспечиваться за счет узкой специализации (меньшее количество со-
трудников по сравнению с универсальными кредитными организациями,
снижение рисков по кредитованию в связи с накоплением необходимых
средств, независимость от финансового рынка, в связи с замкнутой системой
и, следовательно, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам).
А для заинтересованности населения в участии в ссудно-сберегательной
системе государство должно принять определенные протекционистские ме-
ры, например, исключить суммы сбережений из облагаемого дохода, предо-
ставлять персональные субсидии при накоплении определенной части
средств на ссудно-сберегательном счете и т. д.
Эти меры могли бы коренным образом изменить систему ипотечного
жилищного кредитования. Несомненно, ипотека в России развивается по
американской модели (в мировой практике сложились две основные схемы
35
жилищного финансирования: одноуровневая модель ипотечного кредитова-
ния на основе первичного рынка ипотечного кредита и американская модель
ипотечного кредитования с вторичным рынком ипотечного кредита). Но со-
здание ссудно-сберегательных касс послужит дополнительным источником
для формирования ипотечного рынка.
2.2. Риски ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование, являясь одним из направлений доходного биз-
неса, подвержено влиянию достаточно широкого набора рисков. Высокая
степень рисков, связанных с ипотечным кредитованием, вызвана: во-первых,
крупными суммами выдаваемых кредитов, во-вторых, длительным сроком
кредитования. В связи с высокой концентрацией рисков остро встает вопрос
об управлении ими, т.е. разработке комплекса мер по оптимизации совокуп-
ного риска участников системы ипотечного кредитования.
В литературе, посвященной ипотечному кредитованию, как правило,
выделяются следующие основные риски (см. схему 2).
Риски ипотеки на стадии первичного кредитования.
Кредитный – наиболее значимый и опасный по последствиям. Чаще всего
причиной его проявления служит заемщик, точнее, низкие располагаемые
доходы последнего. Кредитуя его, банк рискует в большей степени, чем, если
бы он обеспечивал ссудой стабильную и самодостаточную корпорацию. До-
ходов этих в какой-то момент времени становится недостаточно для даль-
нейшего осуществления своевременных и полноценных платежей по кредит-
ному контракту, т.е. кредитный риск обусловлен возможностью полного или
частичного неисполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором.
В этом случае требование кредитора может быть удовлетворено за счет
имущества, служащего обеспечением кредитной сделки. Если стоимость это-
го имущества не полностью покрывает требования кредитора, то это нега-
тивно сказывается на финансовом результате кредитора. При более деталь-
ном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ран-
36
жировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов
населения, требующие комплексного подхода при их учете.
Схема 2
Система рисков в ипотечном жилищном кредитовании
Управление данным риском можно свести к системе мер, принимаемых
как на уровне государственных структур, так и в рамках службы риск-
менеджмента банка. В частности необходимы такие меры, как:
определенный сравнительно большой первоначальный взнос в качестве
частичной оплаты объекта кредитования – 30% от стоимости залога. К сни-
жению этой планки следует подходить с известной осторожностью;
прагматичный (в меру консервативный) подход со стороны КБ к заем-
щику в части установления нормативов кредитования под залог недвижимо-
сти – LTV, OTI, PTI. Так, высокий показатель ежемесячных платежей по кре-
Риски ипотечного жилищного кредитования
Риски на стадии первичного
кредитования
Кредитный
риск
Риск про-
центной
ставки
Риск альтер-
нативного
выбора
Риск потери
ликвидности
Валютный,
правовой,
системный
и др.
Риски, инициируемые рефи-
нансированием ИЖК
Риск потерь от де-
фолта закладных
Риск ипотек с плава-
ющим купоном и др.
Риск недостатка ак-
тивов небольших
банков для формиро-
вания пулов заклад-
ных