47
диться в дальнейшем во взаимодействии с несколькими банками. Это гово-
рит о том, что имеет место конкуренция между страховщиками за взаимо-
действие с банками, лидирующими на региональном рынке ипотечного кре-
дитования.
На вопрос о том, какие сведения будут приниматься во внимание при
проведении андеррайтинга по ипотечному страхованию в первую очередь
(табл. 6), респондентам были предложены следующие варианты ответов:
1) страховщик будет самостоятельно проводить оценку предмета
ипотеки в отношении его действительной стоимости, а также платежеспо-
собности заемщика (проверять доходы, кредитную историю и т.д.);
2) страховщик будет учитывать оценку предмета ипотеки, произве-
денную независимым оценщиком, а также оценку кредитного риска, произ-
веденную кредитором, но также проводить дополнительный андеррайтинг
для оценки риска;
3) страховщик будет руководствоваться при оценке риска и уста-
новлении размера тарифа и других условий страхования данными независи-
мого оценщика и кредитора.
В ипотечном кредитовании основной риск, связанный с неплатежеспо-
собностью заемщика, несет банк-кредитор, он же проводит оценку “каче-
ства” кредита. Но страховщики, принимая во внимание результаты анализа,
проведенного банком, этими результатами не ограничиваются. Проводится и
собственная экспертиза, привлекаются независимые оценщики, и только по
результатам такой комплексной оценки риска может быть заключен договор
страхования на тех или иных условиях.
Предмет ипотеки должен быть застрахован в силу требований ст. 31 За-
кона “об ипотеке”. Соответствующее условие включается залогодержателями
в договоры ипотеки.
Понятно, что кредит не будет возвращен, если заемщик умрет или ста-
нет нетрудоспособным, в результате чего лишится заработка. Кредиторы, как
48
правило, желают снизить риск потерь, в таких случаях обязывая залогодателя
страховать свою жизнь и риск утраты трудоспособности. Это полностью со-
ответствует западной практике.
Таблица 5
Андеррайтинг, обязанность страхования (по договору ипотеки)
Компания
Как осуществляется
(будет осуществлять-
ся) андеррайтинг
Включение в договор займа условия об
обязательном страховании
жизни и трудоспо-
собности заемщика
предмета ипотеки
-АСКО
мнения независимого
оценщика, кредитора,
собственная эксперти-
за (с незначительными
вариациями)
редко
как правило
МАКС
всегда
всегда
МСК
-‘’-
-‘’-
Нефтеполис
как правило
-‘’-
РК-Гарант
всегда
-‘’-
Урал-Аил
-‘’-
-‘’-
Энергогарант
как правило
-‘’-
Страхование осуществляется в пользу кредитора (залогодержателя), и он
заинтересован в том, чтобы получить страховую защиту максимально высо-
кого качества. Заемщику, вообще говоря, все равно, какой страховой компа-
нии платить страховую премию. Поэтому конкурентоспособность страховой
услуги определяется тем, насколько эффективен будет ее маркетинг, направ-
ленный на кредиторов. Какое именно обстоятельство определяет конкурент-
ный успех, показано в табл. 6.
Таблица 6
Факторы конкуренции
Компания
Важнейший фактор конкуренции в ипотечном страховании
-АСКО
взаимодействие с банками и ипотечными компаниями
МАКС
размер тарифа и условия страхования
МСК
взаимодействие с банками и ипотечными компаниями
Нефтеполис
взаимодействие с банками и ипотечными компаниями; марке-
тинг, направленный на заемщиков-страхователей
РК-Гарант
взаимодействие с банками и ипотечными компаниями
49
Урал-Аил
-‘’-
Энергогарант
размер тарифа и условия страхования
В ответах страховщиков наиболее часто, как на основной конкурентный
фактор, указывается на эффективность взаимодействия страховой компании
с кредиторами по договорам ипотеки. Значительно реже в качестве такого
фактора называли размер тарифа и условия страхования. И только один ре-
спондент указал, что важен также и маркетинг, направленный на заемщиков-
страхователей.
Это существенно, поскольку, если для продвижения продуктов по ипо-
течному страхованию требуется работа с потенциальными заемщиками, ипо-
течное страхование становится массовым видом страхования физических
лиц, делающего ипотечное страхование подобным иным массовым видам
страхования – страхованию автотранспорта, загородной недвижимости и т.п.
Соответственно, в зависимости от того, какая аудитория будет рассматри-
ваться в качестве целевой (банки или граждане, желающие получить ипотеч-
ный кредит), страховщик вынужден строить соответствующую систему про-
даж страховых продуктов.
Тарифы по ипотечному страхованию
Поправки к Закону “Об организации страхового дела в РФ” предусмот-
рено страхование риска “возникновения ответственности заемщика, являю-
щегося законодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, за
неисполнением (ненадлежащее исполнение) обязательства, обеспеченного
ипотекой”.
Страховым случаем по договору ипотечного страхования является слу-
чай, если сумма денежных средств, вырученная от реализации ипотеки и
распределенная в порядке, установленном законодательством об ипотеке, не-
достаточна для удовлетворения требований кредитора – залогодержателя по
50
договору об ипотеке жилого дома или квартиры и выгодоприобретателя по
договору ипотечного страхования.
Закон не определяет тарифов по страхованию договорной ответственно-
сти заемщиков, поэтому стоимость страхования в значительной степени по-
влияет на конкурентоспособность страховой услуги. Респондентам было
предложено оценить, с какими тарифами их компания намерена выйти на но-
вый сегмент рынка и дать прогноз того, как среднерыночные тарифы будут
меняться со временем (см. табл. 7).
Таблица 7
Стоимость страхования договорной ответственности заемщика
Компания
Ожидаемый тариф по стра-
хованию договорной ответ-
ственности заемщика
Прогноз об изменении среднерыноч-
ных тарифов по мере развития ипотеч-
ного страхования, пояснения различий
тарифов
кварти-
ры
заго-
родные
дома
зем.
участ-
ки
-АСКО
0,3%
0,3%-
1,0%
На первом этапе развития ипотеки та-
ри-фы у разных страховщиков будут
сильно отличаться, “среднего по рын-
ку” тарифа не будет.
МАКС
1,5%
В первое вр. тарифы будут максималь-
ными, позже – постепенно снизятся
МСК
0,25%-
1,00%
0,25%-
1,00%
0,20%-
2,00%
На первом этапе развития ипотеки та-
рифы у разных страховщиков будут
сильно отличаться, “среднего по рын-
ку” тарифа не будет
Нефтеполис
0,4%-
0,6%
0,5%-
0,8%
0,2%-
0,6%
В первое вр. тарифы будут максималь-
ными, позже – постепенно снизятся.
При эксплуатации квартир велика ве-
роятность наступления риска “залив”,
но убыток по данному риску не бывает
большим, при эксплуатации же заго-
родных домов велика вероятность рис-
ка “пожар”, при этом дом обычно сго-
рает полностью, при эксплуатации зем.
учков риски невелики
РК-Гарант
нет данных
В первое вр. тарифы будут максималь-
ными, позже – постепенно снизятся
Урал-Аил
нет данных
На первом этапе развития ипотеки та-
рифы у разных страховщиков будут
сильно отличаться, “среднего по рын-
51
ку” тарифа не будет
Энергога-
рант
0,4%-
0,5%
0,6%
0,35%-
0,40%
В первое вр. тарифы будут максималь-
ными, позже – постепенно снизятся
Определенность, с которой специалисты оценили тарифы по страхова-
нию договорной ответственности заемщиков за невозврат ипотечных креди-
тов, говорит о том, что страховщики провели работу по предварительной
оценке риска и довольно точно представляют себе его степень.
Разброс оценок довольно велик (0,2%-1,5%), что с другой стороны, сви-
детельствует о невозможности в настоящее время однозначно оценить сте-
пень риска, поскольку опыт данного страхования отсутствует. Некоторые
компании в настоящее время страхуют тот же риск (риск невозврата ипотеч-
ного кредита) как предпринимательский риск кредитора.
Нет единства и в оценке изменения средних тарифов по мере развития
ипотечного страхования. У всех респондентов есть своя позиция по этому
вопросу, но эти позиции очень разные.
В настоящий момент в РФ отсутствует ипотечная страховая компания.
Для создания государственной или частной компании ипотечного страхова-
ния (ИС) необходима надежная нормативная база в банковской сфере и сфе-
ре ипотечного страхования, имеющая своей долгосрочной целью выход на
рынок ипотечного страхования частного капитала. Такая нормативная база
очень важна для жизнеспособности индустрии ИС в долгосрочной перспек-
тиве, а также для поддержки естественного роста ипотечного рынка в РФ и
усилий по секьюритизации ипотеки, и в то же время предотвращает чрезмер-
ный рост цен на жилье, выдачу непродуманных кредитов.
На данном этапе РФ не готова к появлению частной страховой ипотеч-
ной компании в связи с тем, что
1) ежегодный объем российского рынка ипотечного кредитования
недостаточен для предоставления необходимого объема застрахованных кре-
дитов, и обеспечения географической диверсификации;
52
2) существует потребность в фундаментальных усовершенствова-
ниях первичного и вторичного ипотечного рынков и в создании достаточной
нормативной базы в банковской сфере ипотечного страхования.
В этой связи рекомендуется, после осуществления всех необходимых
усовершенствований на первичном рынке ипотеки и параллельно с осу-
ществлением необходимых преобразований на вторичном, равно, как и с
принятием соответствующих законов в банковской сфере и области ипотеч-
ного кредитования, учредить государственную компанию ипотечного стра-
хования.
Поскольку ипотечное страхование представляет собой специализиро-
ванное страховое направление, российским властям будет необходимо обра-
титься к услугам международных экспертов в области государственного ИС
для учреждения государственной компании ИС и запуска национальной про-
граммы ИС.
53
Глава 3. Основные направления развития ипотечного кредитования в
России
3.1. Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования
Известно, что во всем мире нет иных возможностей, кроме ипотеки, жи-
лищных кредитов и непосредственного предварительного накопления для
обеспечения населения жильем. У населения уже сегодня имеется стартовый
капитал в виде старой недвижимости плюс возможность использования фе-
деральных субсидий (ее могут использовать некоторые слои населения: ма-
лоимущие, многодетные и т.д.). Как минимум, около 15 млн. семей, у кото-
рых достаточно доходов и исходного капитала в виде старой недвижимости,
могли бы улучшить свои жилищные условия на сегодняшний день. Тем не
менее, на федеральном уровне речь идет пока о единичных кредитах, при
этом Федеральный центр может субсидировать определенные слои населе-
ния, но это будет капля в море. Есть деньги, есть желание, есть строительные
мощности, есть базовый закон – а проблема остается.
Большинство россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий,
не в состоянии самостоятельно “потянуть” ипотеку. Несмотря на то, что
формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной
из приоритетных задач правительства РФ, ни банки, ни население России к
ипотеке не готовы. Неблагополучна ситуация с развитием ипотеки и в регио-
нах. Условия выдачи кредитов там жесткие, население не может себе позво-
лить такую “роскошь” без поддержки со стороны властей. К тому же круп-
ных московских банков (кроме, разве что, Сбербанка и ВТБ) там нет, а у
местных банков нет “длинных” денег, возврата которых придется дожидаться
10-15 лет. Негативное влияние на развитие ипотеки оказывает и строитель-
ный рынок, участники которого практически бесконтрольно повышают цены.
В России насчитывается с десяток крупных банков, которые в состоянии
пускать на ипотеку “длинные деньги”. Они, как правило, работают в Москве,
Подмосковье и Санкт-Петербурге (исключения составляют Сбербанк и ВТБ,
54
имеющие развитые региональные сети). Таким образом, развитие ипотеки в
провинции в большинстве своем ложится на “плечи” местных банковских
организаций, которые просто не обладают долгосрочными кредитными ре-
сурсами. Ипотеке нужна государственная поддержка. В настоящее время та-
кая поддержка осуществляется через Агентство ипотечного жилищного кре-
дитования (АИЖК), аккредитованного при правительстве РФ.
Агентство получает от государства деньги в качестве гарантий перед
кредитными организациями. На эти средства АИЖК через своих региональ-
ных операторов выкупает у банков ипотечные кредиты, формирует из них
залоговое покрытие и выпускает под их облигации ипотечного займа. Благо-
даря их размещению на рынке финансируется федеральная система ипотеч-
ного кредитования. Эта схема не устраивает Министерство финансов, т.к. она
не стимулирует работу АИЖК, потому что оно знает – денег государство все
равно даст. Таким образом, искажаются рыночные отношения, и тормозится
формирование рынка ипотеки в России.
Еще одна проблема регионов: банки неохотно работают с жителями ма-
лых городов и районных центров.
Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитова-
ния, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсут-
ствие таких важных институтов, как аренда, финансирование строительства,
капитальный ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позволи-
ли зародиться такому важному институту, каким является ипотечное креди-
тование.
В настоящее время в России практически отсутствует определенное со-
ответствие между стоимостью арендной недвижимости и частного жилья, а
также между стоимостью жилищно-коммунальных услуг для частного и му-
ниципального жилья. Это и является первопричиной отсутствия у нас реаль-
ного рынка жилья и арендных услуг, что в свою очередь блокирует все цены,
связанные с недвижимостью, и тормозит развитие как ипотеки в целом, так и
55
ипотеки арендной недвижимости, которая в большей степени способствует
становлению эффективного ипотечного кредитования.
Хорошо известно, что частная арендная собственность или недвижи-
мость, приносящая доход, с хорошо рассчитываемой амортизацией является
более надежным залогом недвижимости, чем просто частная личная недви-
жимость, благодаря стабильности доходов от аренды.
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следую-
щими основными факторами:
1. Неотработанность государственными финансовыми и экономи-
ческими органами функционирования системы ипотечного жилищного кре-
дитования;
2. Относительная слабость отечественной банковской системы, ее
заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного
кредитования;
3. Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых,
риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта
по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного
кредита;
4. Отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и
кредитного поведения;
5. Юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы со-
здания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой
базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жи-
лищного рынка;
6. Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населе-
ния;
7. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жи-
лищную систему.
56
8. Психологические факторы, главным из которых является нацио-
нальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в
долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).
Необходимо отметить, что на сегодняшний день в России отсутствует
вторичный рынок ипотечного капитала для осуществления бесперебойного
функционирования механизма рефинансирования долгосрочных ипотечных
кредитов, предоставляемых преимущественно универсальными коммерче-
скими банками на первичном рынке. Таким образом, одной из первостепен-
ных проблем является создание и укрепление вторичного рынка капитала,
для решения которой был проведен ряд мероприятий на законодательном
уровне. Однако из-за излишней ориентированности на зарубежный опыт и
отсутствие адаптаций к российским условиям их проведение не позволят в
настоящий момент рационализировать данную процедуру.
Кроме того, на современном этапе развития рынка ипотечного кредито-
вания российские банки столкнулись с существующими противоречиями в
части российского законодательства, регламентирующего обращение взыс-
кания на заложенное имущество. Несмотря на внесенные поправки, имею-
щиеся правовые основы не позволяют создать унифицированную процедуру
обращения взыскания.
Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вы-
званы, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки
кредитоспособности потенциального заемщика, так как на сегодняшний день
системы мониторинга физических лиц, применяемые в российских коммер-
ческих банках, как правило, основываются на западных моделях и не позво-
ляют учесть все особенности российской экономической ситуации.
Долгосрочный характер кредитования, большой размер кредитов в соче-
тании с все еще доминирующим процентом доходов неофициального харак-
тера увеличивают риски при рассмотрении вопроса о предоставлении креди-
та. На сегодняшний день в России не сформирована многолетняя практика