37
диту в совокупном доходе заемщика и значительная величина кредита в ры-
ночной оценке приобретаемой недвижимости способны привлечь более ши-
рокий круг “розничных” клиентов к банку. Но вместе с тем данные критерии
не могут превышать “критические” для кредитора значения, согласно кото-
рым кредитовать становиться коммерчески невыгодно и неоправданно рис-
кованно;
требование к заемщику страховать свою ответственность от возможно-
го невозврата ресурсов банка в будущем. Страховую компанию можно было
бы привлечь к данной форме размещения активов через систему льготных
процентов по средствам на депозитах в обслуживающем банке (первичном
кредиторе), работающем в “связке” с данным страховщиком. При этом опти-
мальным вариантом было бы партнерство банка с несколькими страховыми
компаниями, аккредитованными для работы на ипотечном сегменте (страхо-
вание ипотечных рисков) и обладающими соответствующими требованиями
страхового законодательства критериями финансовой устойчивости. Это
позволит диверсифицировать риск возможных потерь путем переложения ча-
сти риска на третью сторону;
субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или вели-
чины первоначального взноса – с целью снижения бремени ответственности
заемщика в размере не более 50%. При этом, в свою очередь, клиент должен
отвечать определенным параметрам устойчивости (по крайней мере, пред-
сказуемости) своего финансового положения и обладать достаточно ликвид-
ным обеспечением в качестве гарантии от невозврата. Правда, предложенная
мера, скорее, возможна по отношению к ограниченному кругу ипотечных
кредиторов, а также к полугосударственным банкам России. Другими слова-
ми, первичный кредитор должен иметь стратегическую ориентацию на ипо-
течном направлении (как, например, московские Банк Жилищного Финанси-
рования или Фора-Банк) и пользоваться поддержкой ликвидности (финансо-
38
вой компенсацией) со стороны. Иначе льготная для заемщика ипотека может
оказаться нерентабельной для ссудодателя.
2. Риск процентной ставки связан с потенциальным недополучением
кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привле-
каемым ресурсам и выданным кредитам. Кредитор предоставляет заемщику
денежные средства на длительный срок, в то же время, занимая их (напри-
мер, принимая на депозит) на короткий срок. “Короткие” деньги можно при-
влечь дешевле, чем “длинные”, тем самым кредитор, в качестве посредника
на финансовом рынке, принимает на себя риск непредвиденного изменения
процентных ставок.
В результате чего денежный поток, получаемый кредитором, оказывает-
ся меньше запланированного, что негативно отражается на его финансовом
результате. Кроме того, в случае непредвиденного снижения процентных
ставок возникает вероятность досрочного погашения ипотечного кредита за-
емщиком. Это может негативно отразиться на финансовом результате креди-
тора, т.к. перед ним встанет проблема реинвестирования денежных средств
уже под более низкую ставку процента.
Риск генерируется возможным в будущем понижением реальной стои-
мости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами,
когда обеспечение не может более – на всю сумму – гарантировать возврат
размещенных средств. (Риск изменения условий мобилизации фондов прояв-
ляется при кредитовании с фиксированным процентом выплат.) Таким обра-
зом, риск возникает из-за нестабильной макроконъюнктуры (в том числе по
причине частых проблем банков с ликвидностью и ценовыми “перебоями” на
рынке недвижимости) и выбора неэффективной (например, чрезмерно агрес-
сивной, когда этого не требуется) кредитной стратегии банка. Чтобы не до-
пустить подобную ситуацию, можно предпринять следующие меры:
39
эффективный мониторинг процентного гэпа (например, через максими-
зацию ставок по депозитам и минимизацию кредитных ставок при сохране-
нии приемлемого значения положительной процентной маржи);
структурирование диверсифицированного портфеля активов по срокам,
ставкам и направлениям вложений;
минимизация всех операционных расходов за счет использования пре-
имуществ “эффекта масштаба” – больших объемов транзакций при малых
издержках на внедрение;
формирование подвижного портфеля ценных бумаг, позволяющих
сглаживать перебои с ликвидными ресурсами;
установление Правительством РФ так называемых потолков ростовщи-
чества (широко распространенных в США) для упреждения чрезмерного за-
вышения ставок предложения коммерческими банками (например, для руб-
левых ссуд – “учетная ставка + 200 базисных пунктов”);
3. Риск альтернативного выбора ранжируется на риски досрочного по-
гашения и предварительных обязательств. Вероятность потерь в этих случаях
вытекает из раннего погашения “длинного” ипотечного кредита с фиксиро-
ванной ставкой процента или из ошибочной оценки ставки предложения для
индивидуального заемщика перед началом финансирования кредита, если
политика банка позволяет варьировать ставками для разных случаев и крите-
риев заимствования. Мероприятия по предупреждению риска сводятся к сле-
дующему:
установление временного или стоимостного лимита на досрочное по-
гашение, например, гасить не ранее чем через 90 дней и только половину
суммы. Вторую же половину можно предложить погасить в усеченный срок,
но при условии выплаты разумной комиссии, пересчитанной на число, крат-
ное отношению срока кредитования и периода погашения раньше времени. В
то же время (в “защиту” клиентов) банкам не следует злоупотреблять в
40
ущерб доступности большими штатами за досрочную уплату долга. В дан-
ном аспекте в качестве стимула для кредитора при установлении умеренной
платы можно было бы предложить внести поправки во вторую часть НК РФ
по освобождению от уплаты налога на прибыль сумм комиссионных по та-
ким случаям в строго определенном процентном соотношении к величине
ссудной задолженности;
индивидуальный подход при определении ставок и других условий
кредитования, в том числе через распространение “плавающих” ипотечных
инструментов – кредитов с переменной ставкой (когда пересчет значений
осуществляется на базе корректировок, например, с привязанной к курсу ва-
люты кредита), кредитов с периодическим пересмотром (скажем, раз в два
года) процентной ставки по типу канадского ролл-Овера, инструмента с ре-
гулируемой отсрочкой платежа, ссуд с дележом прироста стоимости закла-
дываемой недвижимости.
Последняя (американская) практика особенно подходит для компенса-
ции банкам высоких процентных ставок за счет увеличенной к концу срока
действия кредитного договора стоимости покупаемой за кредитные средства
недвижимости. Правда, это шаг на пути к доступности при неблагоприятной
конъюнктуре (резкий рост предложения жилья) может обернуться для банков
незапланированной потерей маржи. Сегодня же российский рынок недвижи-
мости живет в условиях огромного спроса и постоянно “подогреваемых”
низкими темпами строительства цен. Поэтому инструмент может оказаться
действенным;
наиболее эффективным и подходящим к российским условиям следует
признать страхование первоначального взноса ипотечного кредита. Страхо-
вая компания гарантирует банку, что в случае дефолта по ипотеке и обраще-
ния взыскания на залог он получит всю сумму первоначального взноса в
полном объеме. За эту страховку платит заемщик. Совокупный месячный
41
платеж по ипотечному кредиту несколько увеличится, но заемщику не требу-
ется в таком случае платить большую сумму первоначального взноса.
4. Риск потери ликвидности обусловлен несбалансированностью сроков
исполнения выданных ипотечных кредитов и обязательств, принятых на себя
кредитором, для выдачи ипотечных кредитов. В таком случае при необходи-
мости непредвиденного погашения обязательств по пассивным операциям
возникает проблема “кассовых разрывов”, которая может привести к необхо-
димости срочной ликвидации активной позиции банков по невыгодным це-
нам, что прямо отражается на финансовом результате последнего. Управле-
ние ликвидностью банки обязаны строить по следующим направлениям:
разработка (со скрупулезным расчетом потоков наличности) и реализа-
ция рыночно оправданной стратегии мобилизации наличных средств с опре-
делением источников и форм расходования;
ориентация банков на сбалансированную ликвидность через комплекс-
ную активно-пассивную стратегию управления, в том числе через соблюде-
ние обязательных нормативов ЦБ РФ “с запасом” по значениям.
Риски, инициируемые рефинансированием ИЖК
Подробнее остановимся на следующих рисках (сформулированных на
базе Концепции развития унифицированной системы рефинансирования
ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденной письмами Минэко-
номразвития от 28 марта 2005г. № Д06-593 и от 29 марта 2005г. №3963-
АШ/Д06).
Риск потерь от дефолта закладных обусловлен неэффективным андер-
райтингом заемщика и факторами, провоцирующими проявление кредитных
рисков. Как известно, стандарты АИЖК предусматривают переход риска по-
терь по названому обстоятельству от банка к региональному оператору – по
факту совершения купли-продажи закладных. В таком случае можно пред-
ложить переложить часть этих рисков от дефолта (не более 30% величины
42
задолженности по кредиту) на первичного кредитора (пусть даже за симво-
лическую плату за обслуживание в размере 3-5% от объема реализованной
таким образом ссудной задолженности). А другая часть могла бы компенси-
роваться из уставного капитала регионального оператора и под гарантии до-
тирования местного (или федерального) бюджета (из расчета 50 на 50).
Конечно, большинство банков (кроме институтов, сотрудничающих с
АИЖК) не согласится обслуживать в ущерб себе. Но существующая стати-
стика по дефолтам (менее 0,5% случаев потерь) и участие бюджета вполне
способны повернуть банки лицом к “ипотеке для россиян” – клиентов “ре-
сурсозаготовителей” кредитных организаций.
Вероятность потерь от единовременного падения процентных ставок по
кредитам и от досрочного погашения “длинных” ипотечных ссуд. Этот риск
возникает из дисбаланса сроков по обеспеченным долгосрочной секьюрити-
зацией кредитов, предъявляемых к досрочному гашению, и обязательств, вы-
пущенных под ресурсное покрытие контрактных ипотек. Мероприятия по
устранению неблагоприятных последствий сводятся к следующему:
поиск банками альтернативных источников рефинансирования (напри-
мер, с участием ПИФов);
проведение политики АИЖК по удешевлению кредитов;
введение к существующему в мировой практике страхованию пулов
ипотечных кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг
(ИЦБ). Такие страховки защищают инвестора и снижают риск потерь по ипо-
течным обязательствам. Но в России законодательство пока не предусматри-
вает подобных новаций на страховом рынке.
Значительная вероятность недостаточной “критической массы” у сред-
них и малых банков для объединения ипотечных кредитов в пулы на регио-
нальном уровне. Варианты исправления ситуации в этом случае:
43
продажа пулов любой размерности региональным операторам в случае,
если они отвечают требованиям АИЖК;
объединение нескольких банков для совместной продажи ипотечного
портфеля инвестиционному банку с последующей секьюритизацией;
реализация кредитного портфеля по рыночной цене другому (в не
меньшей степени ипотечному) банку для обслуживания.
Следует отметить, что здесь не рассматриваются прочие риски, связан-
ные с ипотечным бизнесом универсального банка, а также готовые с новой
силой проявиться, если он изберет путь рефинансирования через АИЖК
(правовые, валютные, операционные, повышение процентных ставок).
Склонная к доработкам российская юстиция, эффективно управляемый
валютный курс, взвешенная денежно-кредитная политика, прогрессивная
стратегия развития России на среднесрочную перспективу, социально ориен-
тированный и в известной мере экспорто-оторваннный главный бюджет
страны - вот далеко не полный комплекс управленческой методологии для
банковского сообщества. Индивидуальные для каждого первичного кредито-
ра шаги к управлению обретут позитивный импульс в случае, если все реше-
ния (правовые и методологические) в интересах банков и потребителей их
услуг будут проводиться в жизнь с учетом позиций, высказываемых на всех
уровнях представителями ведущих саморегулируемых ассоциаций банков
РФ – Ассоциации региональных банков России; Ассоциации ипотечных бан-
ков.
2.3. Ипотечное страхование в России
С развитием отечественной банковской системы и страхового сегмента
финансового рынка, повышением в этих сферах экономики конкуренции,
снижением ставки рефинансирования, а также под влиянием других объек-
тивных факторов, каким является, например, активный приход в банковский
и страховой сектор экономики крупных зарубежных игроков, прибыльность
44
проводимых на них операциях будет снижаться. И одним из эффективных
путей по снижению затрат на обслуживание клиентов в рамках программ по
кредитованию малого и среднего бизнеса, физических лиц является разра-
ботка новых технологий взаимодействия банка и страховой компании. В ос-
нове этих технологий лежат:
упрощение оформления страховой документации;
внедрение электронного документооборота;
введение коллективных схем страхования;
предоставление клиенту дополнительных услуг.
В системе ипотечного кредитования рискует в первую очередь, разуме-
ется, кредитор. Никто не кредитовал бы приобретение жилья, не имея гаран-
тии возврата долга. Главная гарантия – это обращение взыскания на предмет
ипотеки (квартиру, дом, земельный участок) в случае невозврата кредита. В
настоящее время российское законодательство корректируется таким обра-
зом, чтобы такая гарантия стала реальностью. Законодатели делают и другие
шаги, чтобы ипотека в стране развивалась.
Кредитор может не получить свои средства и доход от выданного ипо-
течного кредита, если пострадает предмет ипотеки (сгорит квартира) или за-
емщик потеряет возможность возвратить долг (умрет или станет нетрудоспо-
собным).
Выдавая ипотечный кредит, банк требует от заемщика приобрести стра-
ховой полис. Как правило, при ипотечном кредитовании заемщику нужно за-
ключить три договора страхования: имущества (договор обеспечивает защи-
ту квартиры от пожаров, взрывов газа, залива и др. непредвиденных событий,
в этом случае страховая компания возьмет на себя погашение кредита); жиз-
ни, здоровья (договор защищает интересы не только заемщика, но и банка –
страховщик гарантирует погашение кредита, даже если клиент по каким-
либо причинам не сможет расплатиться за кредит, к примеру, получит инва-
45
лидность или умрет); а также страхования риска утраты права собственности
(так называемое титульное страхование – договор защищает права владельца
квартиры от риска утраты права собственности на нее, например, если при
оформлении сделки купли-продажи были допущены ошибки и сделка при-
знана не действительной, страховщик возместит стоимость потерянной квар-
тиры). Реже банки требуют от клиента застраховать гражданскую ответ-
ственность перед третьими лицами, например, соседями.
Но с целью снижения стоимости страхования при ипотечном кредитова-
нии страховщиками разрабатывается специальный продукт для заемщика
ипотечного кредита – полис комплексного страхования. Покупка такого по-
лиса позволит упростить процедуру страхования, сэкономить примерно 10%
по сравнению со стоимостью всех трех отдельных договоров, а также отра-
ботать технологию “одного окна”, когда заемщик вместе с подписанием кре-
дитного договора тут же получает и страховой полис. В среднем же стои-
мость полиса составляет 1-1,5% от размера страховой суммы. В свою оче-
редь, она определяется ежегодно как сумма ссудной задолженности по кре-
дитному договору плюс 10%, а затем, в течение действия договора и по мере
погашения кредита, уменьшается.
Страхование предмета ипотеки в пользу кредитора является обязатель-
ным в силу ст. 31 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости”). А теперь за-
конодатели предлагают страховать также и ответственность заемщика за не-
погашение кредита, но пока не ясно, будет ли введено страхование ответ-
ственности заемщика за нарушение договора ипотеки (в соответствии со ст.
932 ГК РФ, возможность такого страхования должна быть предусмотрена за-
коном) или кредитор будет сам страховать свой предпринимательский риск.
Ипотечный рынок стремительно развивается и очевидна эволюция и
ипотечного страхования: страховщикам открылся большой потенциал этого
сегмента страхового рынка.
46
В 2015 г. специалистами ООО “Центра страховой информации” был
проведен опрос российских страховщиков о том, каково их участие в про-
граммах ипотечного кредитования. Результаты данного опроса показали, что
многие из страховых компаний рассматривают ипотечное страхование как
одно из приоритетных направлений своей деятельности. Причем, как следует
из табл. 4, ипотечное страхование для многих – ровесник регионального ипо-
течного рынка.
В регионах же, в которых ипотечный рынок получит импульс для разви-
тия с появлением федеральной нормативной базы, заявляют о готовности
своих компаний включиться в ипотечное страхование, как только появится
нормативная база, и ипотека в регионе заработает в полную силу.
Таблица 4
Опыт проведения ипотечного страхования; работа с банками-
кредиторами
Компания
Опыт ипотечного страхо-
вания
Взаимодействие с банками (в т.ч. по
мере развития рынка ипотечного стра-
хования)
АСКО
ждем развития ипотеки
(появления правовой базы)
будем работать с несколькими банками
МАКС
страхование начали не-
давно
-‘’-
МСК
есть длительный опыт
-‘’-
Нефтеполис
есть длительный опыт
и сейчас работаем, и далее будем рабо-
тать с несколькими банками
РК-Гарант
страхование начали не-
давно
будем работать с несколькими банками
Урал-Аил
ждем развития ипотеки
(появления правовой базы)
-‘’-
Энергогарант
опыт работы ~ 3 года, в
настоящее время ожидает-
ся вступление в АИЖК
-‘’-
Несмотря на то, что некоторые страховые компании, представители ко-
торых приняли участие в опросе, так или иначе связаны с определенным бан-
ком (через право собственности или по другим причинам), респонденты еди-
нодушны в том, что ипотечное страхование проводится и (или) будет прово-