4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 5
1. Теоретические основы ипотечного кредитования……….…………………..9
1.1 Сущность и значение ипотечного кредитования ....................................... 9
1.2 Законодательное и нормативное обеспечение ипотечного кредитования
................................................................................................................................. 20
1.3 Анализ тенденций развития ипотечного жилищного кредитования в
России ..................................................................................................................... 28
2. Анализ ипотечного жилищного кредитования на примере "Северный банк
ПАО Сбербанк"……………………………………………………………. ……53
2.1 Характеристика деятельности "Северный банк ПАО Сбербанк"
....................................................................... Ошибка! Закладка не определена.
2.2 Особенности осуществления ипотечного кредитования в "Северный
банк ПАО Сбербанк" ............................................................................................ 60
3. Направления совершенствования ипотечного кредитования в
России…...666
3.1 Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России ....... 66
3.2 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в
"Северный банк ПАО Сбербанк" ........................................................................ 69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ........................................... 77
ПРИЛОЖЕНИЯ ………………………………………………………………...81
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы выпускной квалификационной работы. Сегодня,
жилищное кредитование является главным двигателем роста строительной
индустрии, а исходя из этого рынка недвижимости и экономики в целом.
Этот вопрос не может быть не актуальным, из-за существенного падения
рынка ипотеки 2015 года. Но после ряда изменений нынешнего года, будем
надеяться на новое его оживление.
Изменение динамики покупки недвижимости в 2015 году в первую
очередь было связано с резким ростом курсовых разницы, что повлекло за
собой пересмотрение банковской ставки по ипотеке с 10% до 17%, что и
спровоцировало существенное снижение оформления кредитов, для
экономии собственных средств.
Однако уже сегодня, благодаря новым постановлениям Центрального
Банка, ситуация коренным образом улучшилась и даже стабилизировалась,
путем увеличения роста объема ипотечного кредитования. Именно поэтому,
многие эксперты сферы экономических рисков, ставят достаточно неплохие
прогнозы по ипотеке в 2017 году, а именно, снижения процентных ставок.
Кроме изменений, которые смогут отразиться на условиях взятия
ипотеки следующего года, нужно также рассмотреть те, которые коснуться
уже испеченных заемщиков. Такое решение внесли путем некоторых
поправок в закон «Об ипотеке».
Они, прежде всего, выражены путем начисления неустоек, штрафов,
связанных с несвоевременной уплатой кредита, что отразится на ипотеке
2017 года, а именно:
максимальный процент начисления неустойки не может превышать
10%, то есть установленную величину ставка, хотя раньше эта цифра
достигала 20%;
помимо начисленных процентов, за каждый день просрочки
дополнительно будет прибавляться 0,06%, а не так как раньше – 0,1%.
6
Хотелось бы отметить, что с 1 января 2017 года вступает в силу новый
закон, который называется «О регистрации государственной недвижимости».
Основная цель, которую он преследует – это упрощение процесса
регистрации имущества для большего удобства заемщика, к примеру,
уменьшается пакет необходимых документов, сокращаются сроки
регистрации, прочее.
Также, все изменения о смене прав собственности, теперь будут
храниться не только на бумажных носителях в картотеке, но и в специальном
электронном каталоге, где нельзя будет удалить или добавить какую-либо
информацию, без особого разрешения. Благодаря ряду таких
законодательных изменений, прогнозы на ипотеку 2017 года можно ставить
достаточно утешительные, а также рассчитывать на положительную
динамику.
Если обратиться к статистике 2016 года, то там показатели совсем
неутешительные, особенно это касается процентных ставок, что и
спровоцировало резкий спад кредитования. Средняя ставка по жилищным
кредитам 2015 года составила порядка 13-15 процентов в рублевой валюте.
Поэтому, если ставки по ипотеки в 2017 году, снизятся до 2-3 процентов, то
это приведет к оживлению спроса, как и в предыдущие года.
Однако возникает сразу другой вопрос – готовы ли российские банки
сегодня уступить своим благополучием и пойти на финансовые риски, при
нестабильной ситуации рынка? Ведь каждый день несет что-то новое и даже
само правительство не может дать никаких гарантий, по поводу
благополучия и надежности ситуации, где рискуют не только финансовые
организация, которые столкнуться с проблемой не возврата заемных средств,
но и те заемщики, которые возьмут ипотеку с повышенными ставками.
Целью выпускной квалификационной работы является анализ
ипотечного жилищного кредитования на примере коммерческого банка.
Исходя из цели выпускной квалификационной работы, ставим перед
собой следующие задачи:
7
- рассмотреть теоретические основы ипотечного кредитования;
- оценить современное состояние ипотечного жилищного
кредитования;
-охарактеризовать направления совершенствования ипотечного
кредитования в России.
Объектом исследования выпускной квалификационной работы
является "Северный банк ПАО Сбербанк".
Предметом исследования является ипотечные кредиты населению.
Степень разработанности темы: теоретические и практические аспекты
ипотечного кредитования с разной степенью полноты рассматривались в
трудах Горелой Н.В., Жукова Е.Ф., Кириенко А.А., Ковалевой Т.М.,
Комиссаровой Н.В., Короткевич А.И., Костериной Т.М., Лаврушина О.И. и
др.
Научные достижения большинства перечисленных ученых послужили
базой для более глубокого изучения процессов анализа ипотечного
кредитования.
Теоретическое и практическое значение работы заключается в том, что
анализ проблем и перспектив развития ипотечных кредитов населению имеет
важное значение и может быть использовано в практике банковской
деятельности.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав,
разбитых на параграфы, заключения, списка использованных источников и
приложений.
При написании выпускной квалификационной работы, нами были
использованы нормативно-правовые акты, научные труды отечественных и
зарубежных авторов, издания периодической печати.
Практическая значимость исследования заключается в проведенной
систематизации теоретических и практических аспектов анализа банковской
системы РФ, обосновании комплексной системы показателей оценки
ипотечного кредитования в условиях рыночных отношений. Основные
8
положения исследования, составляющие его научную новизну, могут быть
использованы коммерческими банками в целях стабилизации и укрепления
их состояния.
Гипотеза исследования заключается в том, что необходимо снижение
процентных ставок по ипотечным кредитам, иначе банк рискует потерять
достаточное количество потенциальных заемщиков.
9
1. Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1 Сущность и значение ипотечного кредитования
Ипотека - это слово вот уже десятки лет на слуху, однако многие люди
так и не знают точно, что такое ипотека и как она работает.
Принято считать, что история ипотеки в России начинается с конца 20
века, однако на самом деле наш ипотечный рынок начала активно развивать
еще императрица Елизавета Петровна. С 1754 года были открыты первые
банки в России, выдававшие ипотечные кредиты. Развитие ипотеки в
дореволюционной России активно продолжалось до 1917 года. В то время
ипотечные кредиты назывались поземельными, так как банки выдавали
кредиты под залог земли. После революции в России от ипотечного рынка не
осталось и следа, но элементы российского ипотечного кредитования были
переняты различными странами. История развития ипотеки и ипотечного
рынка в России История развития современной ипотеки в России
действительно берет свое начало в конце 20 века. И до сих пор система
ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления.
Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда
«ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог
имеющегося жилья у заемщиков. Условия выдачи займов стали более
мягкими, а отбор клиентов был более дифференцированным. Так, в середине
1990-х ипотека выдавалась только при наличии официального дохода, тогда
как сегодня банк учитывает и другие источники дохода потенциального
заемщика. В те годы значительно уменьшилось количество документов и
справок, которые необходимо было предоставить, увеличился круг
потенциальных заемщиков, поэтому ипотечный рынок начал развиваться и
набирать обороты. Однако при этом кредиты выдавались только на
приобретение жилья на вторичном рынке, что не способствовало развитию
строительной отрасли. Сильный удар по ипотечному рынку В сентябре 1997
10
года было создан институт развития ипотеки – «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию», а в июле 1998 года вступил в силу Закон «Об
ипотеке». Этот закон был призван стимулировать кредитные организации к
расширению бизнеса через выдачу ипотечных займов, а россиян – к покупке
жилья с привлечением кредитных средств. Однако этим планам не суждено
было сбыться, так как в августе 1998 года, буквально через месяц после
принятия закона, в России произошел дефолт. На несколько лет об
ипотечном кредитовании пришлось забыть, и рынок жилья претерпевал
кризис
1
.
Лишь немногие кредитные организации могли позволить себе выдачу
долгосрочных займов на приобретение жилья в условиях высочайшей
инфляции и резко снизившихся доходов населения. Однако федеральный
закон «Об ипотеке», принятый в 1998 году, определил контуры системы
ипотечного кредитования, которая действует до сегодняшнего момента.
Восстановление ипотечного рынка в 2000-х Дефолт 1998 года очень сильно
отразился на ипотечном кредитовании в России, лишь в начале 2000-х годов
ипотечный рынок начал оживать. Знаковым событием этого периода стало
принятие в 2002 году Стандартов АИЖК по процедурам выдачи,
рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. Ипотека стала
выдаваться сначала под 18%, затем под 15%, с первоначальным взносом
минимум 30% от стоимости квартиры.
А в период с 2005 по 2007 годы, когда уровень инфляции снизился, и
доходы населения начали вырастать, начался активный рост ипотечного
рынка. В борьбе за клиента банки формулировали ипотечные предложения с
низким первоначальным взносом – до 10% а базовая процентная ставка
снизилась до 11% годовых. Бурное развитие ипотечного рынка существенно
подстегнуло рынок недвижимости: цены на жилье росли. Так, в 2005 году
объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, в 2006 году
— уже 263,6 миллиарда рублей, а в 2007 году — 556,5 миллиарда рублей.
1
Кириенко, А. А. Ипотека в вопросах и ответах / А.А. Кириенко. - М.: "Юридический Дом "Юстицинформ", 2016. - 208 c.
11
Однако расцвету ипотечного кредитования в России серьезно помешал
мировой финансовый кризис 2008 года, который длился и весь 2009 год. Как
отразился на ипотеке кризис 2008 года? Мировой финансовый кризис 2008-
2009 годов кардинально изменил ситуацию на ипотечном рынке. Цены на
жилую недвижимость упали на 30-40%. Из-за отсутствия доступа к длинным
деньгам многие кредитные организации либо ушли с рынка, либо
приостановили свои ипотечные программы. В кризис на ипотечном рынке
остались только крупные банки, и то кредитов выдавалось крайне мало.
Восстановление ипотечное рынка после кризиса Снова ужесточились
условия выдачи ипотечных кредитов. Требования к заёмщику в части
проверки платежеспособности возросли. В начале 2008 года уже практически
не выдаются кредиты без первоначального взноса. Намного сократилось
количество программ ипотечного кредитования. Так к концу 2008 года
впервые за всю историю развития ипотечного кредитования в России объем
выдачи кредитов — снизился на 51%, показав отрицательную динамику
2
.
Чтобы не допустить полного краха ипотечного рынка в декабре 2008
года АИЖК при поддержке правительства РФ разработали программу
поддержки заемщиков и предложили реструктуризировать ипотечные займы.
Для реализации данной программы в начале 2009 года было создано
дочернее предприятие АИЖК — Агентство по реструктуризации ипотечных
жилищных кредитов. АРИЖК помогало заемщикам получить отсрочку по
выплате платежей на один год. Развитие ипотеки после кризиса 2008 В 2009
году для восстановления ипотечной системы Правительство РФ выделило
250 млрд рублей. На эту сумму кредитные организации могли
рефинансировать ипотечные кредиты, выданные по ставке, не превышающей
11%. Так, в 2010 году началась постепенная реабилитация ипотечного рынка.
Объемы кредитования постепенно увеличились, на рынок вышли новые
участники.
2
Якушенко В.Ю. Основные проблемы ипотечного кредитования. //Актуальные проблемы финансов и банковского дела: Сб науч. Тр.
Вып. 7. – СПб.: СПбГИЭУ, 2015. С. 43-44.
12
В 2011 году ставки снизились до 12% — 11,5%. Однако в 2012 году
средняя ставка по ипотеке несколько возросла и составила 12,3%. Однако
объем кредитования увеличился вдвое по сравнению с 2006 годом. Кредиты
под залог недвижимости стали более доступны и прозрачны для заемщика,
некоторые сборы были отменены, был разработан ряд льготных программ. В
2013 году ипотека демонстрирует уверенный рост, и достигла объемов
выдачи 2008 года. Новый экономический кризис 2014 года снова отбросил
развитие ипотечного кредитования на несколько шагов назад. Ставки
возросли до 20%, заемщики валютной ипотеки перестали справляться с
выплатами, объем кредитования снова снизился. Но в начале 2015 году
Правительство РФ делает все возможное, чтобы поддержать ипотечный
рынок и вновь выделяет субсидии на ипотеку, предоставив возможность
льготной процентной ставки в размере 13%. К 2018 году Правительство
обещает снизить ставку по ипотеке до 6%-7% годовых. Насколько этот
прогноз реален – покажет время.
Ипотека - это определенная форма залога, когда закладывается
недвижимое имущество, находящееся в собственности должника. Условиями
ипотечного залога является то, что при неуплате должником сумм,
оговоренных кредитным договором, кредитор имеет право продать
заложенное имущество и выручить за это денежные средства на погашение
кредитной задолженности. Другими словами, ипотека это залог любого
недвижимого имущества.
Следует различать понятие «ипотека» и «ипотечное кредитование».
При ипотечном кредитовании кредитором выступает банк, он кредитует, то
есть выдает деньги должнику на покупку недвижимости, одновременно эта
недвижимость попадает под залог, то есть под ипотеку в качестве гарантии
возврата долга. В числе недвижимого имущества, которое может выступать в
качестве залога (ипотеки) могут выступать земельные участки, жилые дома,
квартиры, дачи, садовые домики и любые строения. Перечень подобных
объектов определен соответствующей статьей Закона об ипотеке.
13
Задаваясь вопросом, что такое ипотека на жилье и что она дает,
необходимо обратиться к смысловой формулировке понятия «ипотека». Ведь
жилье это обобщающий термин недвижимого имущества. Ипотека на жилье
дает возможность приобрести жилое строение, квартиру, дом, стать
собственником приобретенного жилья на условиях кредитования и залога
этого имущества. Вы проживаете в квартире, находящейся в залоге,
пользуетесь всеми благами, которые дает проживание в купленной квартире
или доме, но на протяжении многих лет выплачиваете банку-кредитору
определенную сумму, а именно тело кредита и проценты. При условии, что
на каком-то этапе вы не сможете выплачивать кредитный долг, вне
зависимости от того, сколько переплата по ипотеке с учетом процентов, все
равно вы лишитесь жилья, поскольку банк имеет право произвести
реализацию вашего жилья в счет погашения кредитного долга. В этом
состоят риски ипотечного кредитования
3
.
Однако, именно ипотека является самым безопасным и надежным
способом приобретения квартиры или любого другого жилья.
Получая ипотечный кредит вы передаете денежные средства
непосредственно продавцу жилья за реальную квартиру, которую вы можете
увидеть, обследовать. В то время как вклады в долевое строительство, взносы
в строительный кооператив предусматривают оплату денежных средств
третьим лицам за еще не существующую квартиру или домостроение. Кроме
того, перед оформлением сделки купли-продажи на жилую недвижимость,
банк совместно со страховой компанией тщательно проверяют юридическую
безопасность сделки, ведь банк рискует собственными деньгами и
собственной лицензией, которая стоит немалых денег. А потому, покупая
жилье через ипотечное кредитование, вы не остаетесь один на один с
продавцом, у вас есть гарантированная поддержка в лице кредитного банка.
Вот, собственно, в целом, что такое ипотека.
3
Кириенко, А. А. Ипотека в вопросах и ответах / А.А. Кириенко. - М.: "Юридический Дом "Юстицинформ", 2016. - 208 c.