24
Буквальное толкование приводит к выводу, что в договоре, влекущем
возникновение ипотеки в силу закона можно предусмотреть внесудебный
порядок обращения взыскания, но нельзя оставление заложенного имущества
за собой.
С другой стороны, подпункт 3) пункта 1 статьи 25.4 ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимой имущество и сделок с
ним»
11
косвенно позволяет предположить, что препятствия для регистрации
перехода права собственности залогодержателю, оставившему имущество за
собой на основании договора, влекущего возникновение ипотеки в силу
закона, отсутствуют. Но ФЗ «О государственной регистрации…» всё же
вторичен по отношению к ФЗ «Об ипотеке», поэтому данная ссылка является
слабым возражением против буквального смысла ФЗ «Об ипотеке».
Порядок регистрации ипотек во многих банках сильно не отличается.
Ипотека — это залоговое кредитование для целей покупки
недвижимости. Жилищное кредитование (ипотека) может осуществляться
как под залог недвижимости, так под поручительство иных лиц; возможно
так же совмещение данных видов залога
12
.
Ипотека предоставляется на различные цели: покупка готового жилья,
строительство дома, покупка загородной недвижимости/земли, покупка
машиноместа, гаража.
Порядок регистрации ипотеки происходит в несколько этапов.
1 этап — регистрация стандартного пакета документов.
На данном этапе оформляются документы, подтверждающие вашу
личность, трудовую занятость и финансовое состояние: паспорт, форма 2-
ндфл, справка по форме банка, зарплатная карта, фото.
2 этап — заведение полного пакета документов.
Необходимо принести документы, по кредитуемому объекту
недвижимости (тому, который будет покупаться): договор купли-продажи,
11
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним".
12
Белотелова Н.П., Белотелова Ж.С. Деньги. Кредит. Банки: Учебник. Издательство: Дашков и К, 2013 г.
25
свидетельство о государственной регистрации права продавца (копия),
выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и прочее; если продажа квартиры продавцом
осуществляется по доверенности, то необходимо принести и ее оригинал.
Часто из-за нехватки времени или других причин люди торопятся в
выборе банки или кредитного продукта. О том, какие есть ипотеки
посмотрите в отдельной статье, возможно вы сможете подобрать для себя
отдельный продукт, который позволит снизить затраты на выплату
ипотечного кредита.
Финансовый кризис добавил проблем большинству россиян, взявшим
ранее ипотечный кредит. Поможет не лишиться жилья, возможно,
единственного, и восстановить свою платежеспособность реструктуризация
ипотеки. Эту помощь оказывает государство в лице Агентства по ипотечному
жилищному кредитованию (АИЖК), уменьшая бремя кредита в сумме до
шестисот тысяч рублей.
Реструктуризация ипотеки 2016 стала возможна после вступления в
силу постановления, подписанного Дмитрием Медведевым 20 апреля 2015
года ("Постановление Правительства РФ от 20 апреля 2015 года № 373 "Об
основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям
заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в
сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала открытого
акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию")
Ежемесячные выплаты по кредиту после проведения реструктуризации
снижаются до 12% годовых, и к тому же кредитор предоставляет отсрочку по
выплате ипотечного долга до полутора лет. А половину процентов банк
получает от государства. Таким образом существенно снижается финансовая
нагрузка на заемщика, и банки не теряют свои деньги.
26
Для того чтобы получить поддержку и воспользоваться услугами
агентства по реструктуризации ипотеки, существует ряд условий и
параметров.
Во-первых, они касаются самого ипотечного жилья, находящегося в
залоге у банка.
Это должно быть единственным жильем заемщиков. Таким образом,
реструктуризации не подлежат ипотечные кредиты, на которые
приобретались несколько квартир или домов. Допускается наличие в
собственности у заемщиков другой недвижимости, а точнее, совокупной
доли не более 50% на всех членов семьи.
Реструктуризация ипотеки 2016 распространяется на относительно
недорогое жилье, стоимость квадратного метра на которое не должна
превышать среднерыночную стоимость на аналогичную недвижимость
более, чем на 60%.
Размер жилья также имеет значение. Это должна быть небольшая
квартира или дом. В постановлении указываются максимально допустимые
метражи. Для однокомнатной квартиры не более 45 кв. м, для двухкомнатной
- не более 65 кв. м., а для трехкомнатной эта площадь не должна превышать
85 кв. м.
Покупка жилья и выдача ипотечного кредита должны быть
произведены не ранее чем за год до реструктуризации.
Во-вторых, в постановлении четко определены категории людей,
которые могут претендовать на помощь от государства и не лишиться жилья,
став злостным неплательщиком. В него вошли:
граждане, являющиеся родителями или опекунами (попечителями)
одного и более несовершеннолетних детей;
ветераны боевых действий;
инвалиды и родители детей-инвалидов.
Реструктуризация ипотеки 2016 распространяется на добросовестных
заемщиков, у которых возникли финансовые трудности в связи со снижением
27
размеров дохода или потерей работы. При этом они должны документально
подтвердить, что за последние 3 месяца их совокупный доход уменьшился не
меньше чем на 30%. Либо выплаты по ипотечному кредиту увеличились на
30 и более процентов. Второй вариант - если после внесения ежемесячного
платежа по ипотеке из общего семейного дохода остается на каждого члена
семьи менее 2 прожиточных минимумов, установленных государством, вы
также можете претендовать на получение субсидии.
После соблюдения всех условий заемщик вправе подать заявление на
реструктуризацию ипотеки. Пусть это и неполное избавление от долга, а
всего лишь снижение выплат, но это делает ипотечный кредит более
доступным благодаря снижению процентной ставки
13
.
Для получения от государства материальной поддержки по ипотеке
необходимо обратиться в отделение банка, в котором был предоставлен
ипотечный кредит, с заявлением о реструктуризации и пакетом необходимых
бумаг.
Ниже представлен примерный перечень документов, которые
требуется предъявить для рассмотрения вашей заявки:
паспорт;
кредитный договор и приложения к нему (при наличии);
справка банка с указанием срока погашения и суммы задолженности;
выписка из ЕГРП на объект недвижимости, выступающий предметом
залога;
выписка из ЕГРП об обобщенных правах отдельного лица для
заемщика и членов его семьи (для подтверждения отсутствия другого жилья);
документ, содержащий информацию о доходах созаемщика (справка
о доходах);
документы, подтверждающие уважительность причин
задолженности:
13
Кириенко, А. А. Ипотека в вопросах и ответах / А.А. Кириенко. - М.: "Юридический Дом "Юстицинформ", 2016. - 208 c.
28
- при потере работы — трудовая книжка с записью об увольнении,
справка о постановке на учет в центре занятости в качестве безработного с
указанием размера получаемого пособия;
- при проблемах со здоровьем — справка о болезни из медучреждения;
- при уменьшении размера трудовых доходов — справка от
работодателя о снижении зарплаты, и т.д.
В заключение хочется отметить, что экономический кризис - еще не
повод впадать в панику, ведь выход есть всегда. Ипотека с государственной
поддержкой призвана помочь гражданам, оказавшимся в сложной
финансовой ситуации, решить проблему с жильем.
1.3 Анализ тенденций развития ипотечного жилищного кредитования
в России
Два года прошло с того момента, когда Центробанк поднял ключевую
ставку до уровня 17% — сразу на 6,5 процентного пункта, что заморозило,
по сути, рынок ипотеки после Нового года, вспоминают эксперты,
опрошенные агентством. "Рынок замер, новые заявки на ипотеку
практически не подавались, а выдачи шли инерционно, по решениям,
которые принимались еще в 2014 году", — рассказывает заместитель
начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов
департамента ипотечного кредитования "ВТБ 24" Михаил Сероштан.
Хотя, как замечает руководитель ипотечного центра ФСК "Лидер"
Павел Тимошенко, ажиотажный спрос на недвижимость конца 2014 года, в
том числе на ипотеку, вызванный колебанием курсов валют и резким
увеличением ключевой ставки Центробанка, продолжался и в январе,
поскольку одобрения некоторых банков по низким ставкам еще действовали.
В январе подписывались кредитные договоры, одобренные в декабре, еще по
старой ставке в среднем 13,5. Кроме того, спрос обеспечили и покупатели,
29
которые торопились приобрести недвижимость, чтобы вложить средства, но
ожидали в очень короткие сроки погасить кредит
14
.
Количественные показатели выдачи в первые месяцы 2015 года
демонстрировали небольшое снижение относительно прошлогодних
показателей, но все же далеко не "нулевые" значения. Так, согласно
официальной статистике ЦБ, всего в РФ по итогам первых трех месяцев 2015
года выдано 138,9 тысячи рублевых ипотечных кредитов, в то время как за
аналогичный период прошлого года — 208,3 тысячи. При этом если сравнить
динамику выдачи валютной ипотеки за первые три месяца 2015 года с
показателем аналогичного периода прошлого года, то получается 42 кредита
против 229.
Согласно статистике Центробанка РФ, за 10 месяцев в стране было
выдано жилищных кредитов почти на 900 миллиардов рублей. Эксперты
РИА Рейтинг ожидают, что в ноябре и декабре ипотечных ссуд было выдано
еще на 210-240 миллиардов рублей, таким образом, в целом за год объем
выдачи жилищных кредитов превысил 1,1 триллионов рублей. Число
выданных кредитов по итогам года, скорее всего, будет на уровне 700 тысяч,
против 1,06 миллиона в прошлом году. В целом по объему и числу выданных
кредитов 2015 год опустился на уровень 2012 года, при этом динамика в
сентябре-декабре соответствовала ситуации в 2013 году.
Стоит отметить, что относительно слабый результат 2015 года был
обусловлен эффектом базы и исчерпания спроса. Очень хороший результат
2014 года был следствием желания многих людей сберечь свои накопления
от ослабления рубля и ускоряющейся инфляции. Это вызвало ажиотажный
спрос на квартиры в 2014 году, таким образом, многие потенциальные
покупатели текущего года приобрели квартиры раньше при помощи ипотеки.
На этом фоне и на фоне резкого роста ставок спрос на ипотечные кредиты в
начале 2015 года значительно сократился, а большинство банков из-за
переоценки рисков лишь выдавали ипотечные кредиты, одобренные ранее.
14
Якушенко В.Ю. Основные проблемы ипотечного кредитования. //Актуальные проблемы финансов и банковского дела: Сб науч. Тр.
Вып. 7. – СПб.: СПбГИЭУ, 2015. С. 43-44.
30
От резкой остановки продаж сильно страдали строительные организации,
поэтому для спасения строительной отрасли в марте 2015 года
Правительство России утвердило программу субсидирования процентных
ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. На
субсидирование процентных ставок по данной программе было выделено 20
миллиардов рублей, что первоначально соответствовало объему кредитов на
400 миллиардов рублей, а после снижения ключевой ставки – 700
миллиардов рублей. В 2015 году по программе льготного кредитования будет
выдано кредитов на сумму порядка 350 миллиардов рублей, таким образом,
льготное кредитование обеспечило примерно треть всей выдачи ипотеки.
Стоит отметить, что в последние месяцы наблюдается относительно
быстрое снижение процентных ставок по ипотеке. Если в феврале 2015 года
средняя процентная ставка по выданным ипотечным кредитам была на
уровне 15%, то в октябре она опустилась ниже 13%, что сопоставимо со
стоимостью кредитов в конце 2014 и начале 2013 года.
В качестве негативной тенденции на ипотечном рынке можно выделить
резкий рост просроченной задолженности по жилищным ссудам, что явилось
результатом снижения реальных денежных доходов населения, и как
следствие снижением платежной дисциплины. Свой вклад внесли и
валютные заемщики, стоимость кредитов которых выросла обратно
пропорционально девальвации рубля. Ослабление рубля сделало такие
кредиты буквально «золотыми» для заемщиков, что и обусловило отказы от
выполнения кредитных обязательств. Несмотря на то, что валютной ипотеки
менее 5% от общего объема, данная проблема на данном этапе является
достаточно важной для рынка, в том числе затрагивая такие аспекты, как
социальная стабильность и прочие.
Доля просрочки выросла с 1,4% на начало года до 1,7% на 1 ноября. В
абсолютном выражении объем просроченной ипотечной задолженности
составил 65 миллиардов рублей на 1 ноября 2015 года. При этом доля
кредитов с просрочкой более 90 дней выросла за 10 месяцев с 2,1% до 2,9%.
31
Еще лучше иллюстрирует снижение платежной дисциплины ипотечных
заемщиков доля просроченных текущих платежей. Если в 2014 году доля
проченных текущих платежей по ипотечным кредитам была на уровне 4-5%,
то к концу 2015 года она выросла до 12%, что сравнимо с просрочкой по
автокредитам и лишь немного лучше ситуации в беззалоговом розничном
кредитовании (15-17%).
Как свидетельствуют результаты исследования РИА Рейтинг
доступности жилья по ипотеке в регионах России, доступность ипотеки для
семей, несмотря на кризис, не показала значительного снижения. Если в 2013
году доля семей, которым доступна ипотека, составила 14.7%, то в конце
2015 года – 13.9%. В 2017 году можно ожидать некоторого роста процента
семей, для которых доступна покупка жилья с помощью ипотечного кредита.
Способствовать тому будет снижение ставки и постепенные восстановление
реальных доходов населения вследствие снижения инфляции.
По мнению экспертов РИА Рейтинг, в первой половине 2016 года
продлена государственная поддержка ипотеки в виде субсидирования ставки.
По оценкам РИА Рейтинг, к концу 2016 года ипотечные кредиты подешевели
еще на 0,5-1,5 процентного пункта, что будет связанно со снижением
инфляции и соответственно ключевой ставки. По итогам 2016 года
количество выданных кредитов выросло незначительно и составило 750-800
тысяч, а объем новой выдачи будет на уровне 1,3-1,5 триллионов рублей.
То, что по новым ипотечным программам большого количества сделок
можно не ждать, стало понятно уже в феврале. Средняя ставка по ипотеке
выросла до 18-20% годовых, а в отдельных случаях до 25-28%. Банки
установили заградительные ставки в ожидании решительных действий со
стороны правительства. Заемщики не готовы были брать кредиты, которые
даже с минимальной маржей составляли 15-16% годовых. Ипотечные
кредиты брали единицы, и в данном случае речь идет о крайне низких
показателях среди общего числа сделок — на уровне десятых долей
процента.
32
В тот момент прогнозировалось трех-четырехкратное снижение
объемов ипотечного кредитования в 2015 году. Некоторым заемщикам
пришлось отложить покупку жилья до лучших времен. По итогам первого
квартала 2015 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 218
миллиардов рублей, что на 35% ниже уровня января-марта 2014 года.
Запуск программы льготной ипотеки позволил в нестабильных
экономических условиях сохранить доступность жилья для покупателей
и поддержать всю строительную отрасль.
Программа окончательно была согласована в марте. На
субсидирование процентных ставок из федерального бюджета выделено 20
миллиардов рублей, что, как предполагается, обеспечит выдачу кредитов на
сумму до 700 миллиардов рублей.
К концу первого квартала о запуске программы с господдержкой
объявило восемь коммерческих банков и АИЖК через свои банки-партнеры,
отмечает Литинецкая. Доля Сбербанка в программе господдержки
превышает 70%, доля "ВТБ 24" — 21%. На всех остальных участников,
включая такие относительно крупные банки, как, например, Газпромбанк,
"Санкт-Петербург", "Дельта-Кредит", остается менее 10%.
В целом эксперты, как уже было сказано, отмечают положительное
влияние запуска льготной ипотеки на рынок новостроек. С началом действия
программы рынок оживился, и число ипотечных сделок стало расти.
Программа вошла в полную силу, а возращение к докризисным показателям
по доле ипотечных сделок, к примеру, в "НДВ-Недвижимость",
зафиксировали в начале июля.
Люди практически сразу проявили оживленный интерес к льготной
ипотеке. Многие покупатели уже были готовы приобрести жилье и ждали,
пока заработает программа. Для других льготная ставка оказалась серьезным
стимулом, чтобы решиться на покупку. Сейчас доля ипотечных сделок на
рынке новостроек от "эконома" до "премиума" в совокупности занимает
около 70%.
33
По итогам 9 месяцев 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов в
стране сократился лишь на 38% относительно аналогичного периода 2014
года, говорит Сероштан из "ВТБ 24". Хотя, повторяется он, в начале 2015
года большинство экспертов прогнозировали не менее чем четырехкратное
снижение выдачи ипотечных кредитов и фактически полную остановку
рынка в сегменте кредитования новостроек.
Доля кредитов, выданных в рамках программы субсидирования
ипотеки за период ее реализации, достигла 40% от общего объема ипотечной
выдачи, что и обеспечило необходимую поддержку сектору жилищного
строительства. К декабрю ставки стартуют от 10,9%", на сегодняшний день в
целом "первичку" кредитуют под 10,9-14%.
Начало 2015 года стало периодом шоковой реакции и для ипотеки на
вторичном рынке. По его словам, клиенты вели себя по-разному — примерно
половина ипотечных покупателей, готовившихся к сделкам, согласились
на новые условия — на увеличенные ставки, как правило, в ситуации, когда
выходить на подписание договора нужно было не сегодня-завтра, остальные
отказались или приостановили подготовку к сделке.
В конце января минимальные ипотечные ставки на вторичном рынке
жилья составляли 14,5%, ведущие банки предлагали кредиты на условиях 16-
17%, ряд банков выставили откровенно заградительные ставки, фактически
продемонстрировав неготовность в той ситуации работать с ипотекой.
Банки в целом резко ужесточили условия кредитования — увеличили
сумму первоначального взноса, повысили требования к заемщикам,
практически свернули программы лояльности к клиентам, покупатели
отреагировали на эти меры жестко. Так, в апреле, когда заканчивалась работа
по сделкам, начавшаяся в конце января- начале марта — в "Инкоме"
количество ипотечных покупок на "вторичке" сократилось в 3 раза
относительного того же периода прошлого года
15
.
15
Кириенко, А. А. Ипотека в вопросах и ответах / А.А. Кириенко. - М.: "Юридический Дом "Юстицинформ", 2016. - 208 c.