64
Таблица 4
Процентные ставки для загородной недвижимости (дачи)
Первоначальный взнос
Срок кредита
до 10 лет
от 10 до 20 лет
от 20 до 30 лет
от 20 до 30%
12,5%
12,75%
13%
от 30 до 50%
12,25%
12,5%
12,75%
от 50%
12%
12,25%
12,5%
Надбавки действуют также, как и в других ипотечных программах.
Материнский капитал в 2016 году можно использовать на полное или
частичное погашение ипотеки по любым программам, связанным с
улучшением жилищных условий. Из этого становится понятно, например,
что использовать МК на ипотеку, связанную с покупкой дачи или земельного
участка, нельзя.
В качестве первоначального взноса, средства материнского капитал
можно использовать также по любым жилищным программам, кроме ипотек
с государственным субсидированием, например той же ипотеки с
господдержкой.
Сбербанк в июле, по оперативным данным, увеличил ипотечный
кредитный портфель в РФ на 16 миллиардов рублей, сообщили в
крупнейшем российском банке.
За июль количество выдач превысило погашение. В целом портфель
увеличился, прирос, притом что объем выдач превышал 50 миллиардов
рублей ипотечного портфеля, сам остаток портфеля вырос на сумму более 16
миллиардов рублей за июль месяц.
В заключении второй главы дипломной работы, сделаем вывод:
портфель ипотечных кредитов в Сбербанке в первом полугодии 2016 года
увеличился на 121 миллиард рублей против 124 миллиардов рублей за
аналогичный период прошлого года. Ипотечный портфель Сбербанка, по
данным на 1 июня, составлял 2,3 триллиона рублей. Выдачи ипотеки в
первом полугодии 2016 года в Сбербанке выросли на 10,5%, до 334
65
миллиардов рублей, количество выданных кредитов увеличилось в первом
полугодии на 12%, до 220 тысяч штук.
66
3. Направления совершенствования ипотечного кредитования в России
3.1 Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России
Ставки по ипотеке в России могут достигнуть значения в 9-10% уже
к 2018 году при дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ РФ и по мере
достижения инфляцией целевого уровня в 4%: в таких условиях рынок
ипотеки имеет все шансы превысить показатели рекордного 2014 года,
говорится в исследовании АИЖК.
В 2016 году рынок ипотеки активно восстанавливается: по оценкам
АИЖК, по итогам 8 месяцев 2016 года выдано 530 тысяч ипотечных
кредитов на сумму 900 миллиардов рублей. "Это на 38% выше уровня 2015
года и практически повторяет результат 2013 года – года,
предшествовавшего рекордному 2014. Напомним, что именно в 2014 году
выдано более миллиона кредитов на сумму 1,76 триллиона рублей", —
говорится в сообщении АИЖК.
"В следующем году в АИЖК ожидают продолжения снижения
ключевой ставки, а по мере снижения инфляции до целевого уровня в 4%
ставки по ипотеке могут достигнуть значения в 9-10% уже в 2018 году", —
полагают авторы исследования.
В агентстве считают, что ипотечный рынок в РФ имеет кратный
потенциал роста. По оценкам АИЖК, при снижении средней ставки до 10%
потенциальная емкость рынка увеличится до 1,2-1,4 миллиона выдаваемых
в год кредитов, а это не меньше 2 триллионов рублей.
"Подчеркнем, что эта цифра актуальна даже в текущей обстановке –
согласно исследованию, проведенному в конце 2015 года АИЖК и ВЦИОМ,
росту рынка способствует большой спрос населения на современное жилье, и
общий объем спроса на жилье в пятилетней перспективе составляет 300
миллионов квадратных метров. Его формируют 6 миллионов семей,
67
из которых не менее 50% планируют приобрести жилье с использованием
ипотеки",- пояснили в АИЖК.
В АИЖК уверены, что строительный комплекс справится с этим
вызовом, однако отметили, что для гармоничного развития необходима
поддержка платежеспособного спроса с точки зрения финансовых
инструментов
17
.
В АИЖК считают, что росту рынка в 2016 году способствовала, во-
первых, реализация государственной программы субсидирования ставок по
ипотечным кредитам на приобретение жилья в новостройках. В рамках
программы ипотечные кредиты для заемщиков предоставляются по ставкам
не выше 12%, в то время как по несубсидируемым кредитам ставки в начале
2015 года превышали 16-18%, а сейчас составляют 13-13,5%
18
.
По данным агентства, в рамках программы в 2016 году выдается
каждый третий ипотечный кредит, а в отдельных регионах (Москва,
Московская область, Санкт-Петербург) – каждый второй. Из общего лимита
выдачи кредитов в 1 триллион рублей банки уже выдали 720 миллиардов
рублей. С учетом собственных средств населения (первый взнос), в
строительную отрасль уже привлечено более 1,1 триллиона рублей и
профинансировано строительство более 20 миллиона квадратных метров
жилья.
Во-вторых, снижению ставок способствует снижение инфляции до
6,9% в августе в годовом выражении и стоимости фондирования: в сентябре
ключевая ставка снижена до 10%, средние ставки по депозитам населения в
крупнейших банков составляют уже менее 9%.
"Все это способствует снижению ставок по ипотечным кредитам
и росту конкуренции среди банков. Частные банки, получившие возможность
снизить стоимость фондирования за счет участия в программе, этой
возможностью воспользовались – в результате доля Сбербанка и группы ВТБ
17
Якушенко В.Ю. Основные проблемы ипотечного кредитования. //Актуальные проблемы финансов и
банковского дела: Сб науч. Тр. Вып. 7. – СПб.: СПбГИЭУ, 2015. С. 43-44.
18
Кириенко, А. А. Ипотека в вопросах и ответах / А.А. Кириенко. - М.: "Юридический Дом
"Юстицинформ", 2016. - 208 c.
68
упала ниже 70% рынка. Тем не менее, концентрация российского ипотечного
рынка остается очень высокой — пять крупнейших госбанков занимают
более 75% рынка, а доля крупнейшего российского частного банка
не превышает 1,4%. Для сравнения: топ-5 банков США занимают 30% рынка
выдачи ипотеки", — отмечают в агентстве.
Рост объемов ипотечного рынка должен происходить, в том числе, и за
счет средних и небольших банков, которые могут обеспечить достойную
конкуренцию крупнейшим игрокам, считают в АИЖК.
Еще одним фактором станет ожидаемый переход реального сектора
экономики к росту, что будет способствовать восстановлению оптимизма у
населения и улучшению ситуации на рынке труда. В агентстве ожидают, что
по итогам 2016 года будет выдано около 1,5 триллиона рублей ипотечных
кредитов, что на 29% превысит уровень 2015 года, а около 900 тысяч семей
улучшат свои жилищные условия за счет ипотеки.
Существенную поддержку рынку окажут действия Банка России по
дальнейшему снижению ключевой ставки. Ее возможное снижение до 8-8,5%
к концу 2017 года позволит ставкам по ипотеке достичь уровня около 11% на
вторичном рынке и 11,5% – на первичном, полагают в агентстве. "В таких
условиях рынок ипотеки имеет все шансы превысить показатели рекордного
2014 года", — подчеркнули авторы исследования.
К 2018 году власти резко снизят ставки по ипотечным кредитам, чтобы
повысить популярность Владимира Путина перед выборами президента
России, прогнозирует главный стратег «Ренессанс Капитала» Чарльз
Робертсон.
Ипотечный бум разразится в России как раз к началу президентской
кампании 2018 года, он поднимет популярность Владимира Путина перед
выборами и поможет нынешней элите оставаться у власти, пишет
«Финмаркет» со ссылкой на эксперта.
По мнению Робертсона, о планах властей устроить потребительский
бум говорит прогноз министерства экономического развития РФ, согласно
69
которому до 2024 года ВВП страны будет расти быстрее, чем с 2024 по 2030
годы.
На это же указывает замораживание тарифов на коммунальные услуги
и то, почему Центральный банк не снижает ставки, хотя снижает инфляцию.
Также это объясняет, почему ЦБ намерен оставаться главным кредитором
банков и не спешит проводить реформы в сфере ипотеки, полагает
Робертсон.
Вместе с тем, эксперт обозначил факторы, говорящие не в пользу
прогноза об «ипотечном буме». По его словам, российские чиновники
сегодня не видят конкурента Путину в 2018 году, так что подобные уловки
ему не нужны. Кроме того, правительственные экономисты не планируют
расширять программы ипотечного кредитования, а пятилетняя стратегия
Сбербанка предполагает снижение доли ипотечных кредитов в общем объеме
розничного кредитования с 40% до 37%.
Если же власти все-таки решат спровоцировать строительный и
ипотечный бум в 2014-2018 годах, то в 2020-2024 годах это может привести к
череде банкротств на рынке, прогнозирует Робертсон.
3.2 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в
"Северный банк ПАО Сбербанк"
Россияне смогут насладиться доступной ипотекой не раньше 2018 года.
К такому выводу пришли представители правительственных органов.
Представители правительства и банковского сектора России рассказали
о том, когда, а точнее к какому именно моменту, ипотека в стране должна
будет значительно подешеветь. Произойдет это, по словам специалистов, не
раньше 2018 года. На тот момент ставка по ипотечным кредитам не должна
будет превышать показатель инфляции более, чем на 2.2 процентных пункта.
Сама же инфляция в первой половине 2018 года должна будет составить
около 4.8 процентов. Таким образом, она будет невероятно близка к ранее
70
озвученному «целевому показателю», который ввел Банк России. Стоит
добавить, что ранее достигнуть показателя в 4.4% надеялись уже в первой
половине 2017 года.
Ставка по ипотечным кредитам, как всегда будет определяться
ключевой ставкой Банка России. Она в свою очередь, напомним, зависит от
совокупности факторов, одним из наиболее важных при этом является
уровень инфляции. До недавнего времени снижение инфляции позволяло
проводить незначительные сокращения ключевой ставки, и как следствие –
сокращение ставок по ипотечным продуктам. При этом несколько дней назад
в Банке России были вынуждены констатировать, что большинство тиков
снижения инфляции в России за последнее время произошло под действием
временных, а не фундаментальных факторов.
Отдельно добавим, что в последнее время ЦБР неоднократно сокращал
ключевую ставку, что позволяло всем остальным игрокам ранка сократить
ставки пот ипотечным кредитам. Сильнее других ставки снижал Сбербанк
России.
Сбербанк снизил ставки по ипотечным кредитам на 0,5–1 п.п.
Снижение ставок стало третьим для банка с начала года. Движение ставок в
2017 году будет зависеть от ставки ЦБ и программы поддержки ипотеки,
считают эксперты
Как следует из сообщения кредитной организации, ставки снижаются в
рамках предновогодней акции с 1 декабря. На продукты «Приобретение
готового жилья» и «Приобретение строящегося жилья» ставки снижаются на
0,5 п.п. (новый диапазон составит 11,5–13% в рублях). Акция Сбербанка
будет действовать до 31 января 2017 года.
Для некоторых регионов (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург,
Ленинградская, Ростовская и Калининградская область и так далее) ставки
будут снижены на 1 п.п. В этих регионах заявку на получение кредита можно
будет подать до 28 февраля 2017 года.
71
Сбербанк снижает ставки по ипотечным кредитам в третий раз с начала
года. Первое снижение произошло в середине июля, впервые с лета 2015 года
(на 0,5 п.п. по основным продуктам ипотечного кредитования), затем — в
середине октября (на столько же по всей линейке продуктов). В начале
ноября банк продлил срок выдачи кредитов по ипотеке с господдержкой.
Сбербанк начал уменьшать ставки, после того как Банк России впервые
с лета прошлого года понизил ключевую ставку, объяснив свое решение
стабилизацией инфляции, ослаблением инфляционных ожиданий и рисков и
перспективой восстановления экономики. До этого глава Сбербанка Герман
Греф говорил, что Сбербанк готов уменьшать ставки по ипотеке вслед за
снижением ключевой ставки.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
(АИЖК), в октябре—ноябре ипотечные ставки сократились в среднем на 0,3–
0,6 п.п. (в зависимости от вида кредита). Как говорится в исследовании
агентства, за этот период из 15 участников рынка, выдавших в январе—
сентябре больше всего ипотечных кредитов (по оценкам Frank Research
Group), десять тем или иным образом снизили ставки. В октябре это сделали,
помимо Сбербанка, Промсвязьбанк, АИЖК, банк «Возрождение» и ВТБ24. В
ноябре — «Дельтакредит», банк «Санкт-Петербург», Газпромбанк,
Россельхозбанк, «Российский капитал», СМП Банк, Связь-банк, «Уралсиб»,
банк «АК БАРС», банк «Россия» и многие более мелкие банки.
В большинстве случаев банки сокращали ставки на 0,5 п.п., реже — на
1 п.п. (например, «Уралсиб» — для всех клиентов, покупающих
недвижимость у ключевых партнеров банка) или 0,25 п.п. Наибольшее
снижение процентов по ипотеке зафиксировано в сегменте рыночных
программ покупки жилья на первичном рынке, отмечается в обзоре.
«Мы отслеживаем предложения конкурентов, оперативно реагируем на
ключевые изменения ставок либо действуем на опережение. Недавно мы
снизили ставки по своим ипотечным программам, — рассказал РБК замглавы
блока «Розничный бизнес». — Сейчас самая низкая ставка — 10,9%, и это
72
без учета возможного дополнительного снижения ставок в рамках наших
партнерских программ с застройщиками».
Благодаря стартовавшей весной прошлого года госпрограмме
поддержки ипотеки взять кредит на покупку жилья в строящемся доме или
новостройке сейчас выгоднее, чем на вторичном рынке. По оценкам
агентства, средневзвешенная ставка на первичном рынке с господдержкой к
концу ноября составила 11,41%. На вторичном рынке ставка в зависимости
от первоначального взноса варьировалась от 12,39 до 12,99%. Тогда как
ставка по ипотеке без господдержки на первичном рынке составляла в
среднем 13,35% годовых, указывает АИЖК.
Госпрограмма поддержки ипотеки перестанет действовать со
следующего года. Как поведут себя ставки в 2017 году, зависит, в частности,
от решения властей о продлении программы и от решения Банка России по
ключевой ставке, говорят опрошенные РБК участники банковского сектора.
Госпрограмма поддержки ипотеки способствует снижению ставок и
поддержанию отрасли в целом: в 2015 году более 60% всех выданных
ипотечных кредитов пришлось на ипотеку по этой программе, в 2016-м доля
подобных кредитов пока находится на том же уровне, говорит
зампредседателя правления Росгосстрах Банка Аскер Еникеев. По его
мнению, «[девелоперский] рынок пока не готов двигаться самостоятельно:
ситуация в секторе крайне тяжелая, и связана она прежде всего с
экономической ситуацией в стране».
Перспективы качественного восстановления девелоперского рынка в
2017 году довольно туманны. Как показала практика, ценовой демпинг
застройщиков не обеспечивает достаточный спрос со стороны потребителей,
и все больше квартир остается нераспроданными на этапе завершения
строительства. Так, если ранее оставалось не более 10% квартир, то сейчас
эта цифра может достигать 40% в зависимости от конкретного объекта.
Добавлю, что снижать цены на квартиры уже некуда, так как себестоимость
квадратного метра за последние два года существенно выросла. В этой связи
73
застройщики находятся в так называемых ножницах», — объясняет он. По
мнению Еникеева, для поддержания отрасли в целом могло бы помочь
смягчение регулирования ЦБ по части резервов при кредитовании банками
застройщиков.
На данном этапе программу субсидирования ставок следует
пролонгировать — «cейчас еще не время для отсутствия поддержки
отрасли». К программе необходимо подключить и вторичное жилье. «На
вторичном рынке сейчас минимальное движение, а ведь многие покупатели
квартир в новостройках вкладывают деньги, полученные от продажи
имеющихся квартир. Возможно, программа могла бы быть видоизменена по
части технологии ее реализации. Но отсутствие государственной поддержки
сейчас совершенно точно будет способствовать увеличению ставок до
момента снижения ставки ЦБ.
Если программа не будет продлена или будет продлена лишь для
отдельных заемщиков, ставки на первичном рынке будут иметь тенденцию к
росту. На сколько они вырастут, прогнозировать сложно. На сдерживание
роста ставок будет влиять вероятность снижения ключевой ставки в 2017
году, а на ускорение роста — инфляционные ожидания населения и полная
отмена госпрограммы.
Если Центробанк снизит ключевую ставку в первом квартале, то это
приведет к снижению ставок по ипотеке, особенно на вторичном рынке. Если
же ставка ЦБ в первом квартале останется на уровне 10%, то ставки на
первичном рынке с высокой вероятностью вырастут, а на вторичном рынке
сохранятся на текущем уровне. Многое зависит от действий других банков в
преддверии новогодних специальных акций и скидок».
Впрочем, есть и гораздо более оптимистичные прогнозы. После
завершения программы господдержки ипотеки ставки по ипотеке в первой
половине года составят в среднем 12–13%, а во второй половине продолжат
снижаться. Следствием снижения ставок в следующем году станет