14
Рекомендации при оформлении ипотеки:
Необходимо обращаться только в проверенные банки с хорошей
репутацией, хорошими отзывами. Отзывы, где выгодно взять ипотеку можно
почитать в интернете, можно поинтересоваться у своих знакомых. Сегодня, к
счастью, такую информацию скрыть нельзя и если вам станет известно, что
банк помимо заявленной процентной ставки берет еще множество
единоразовых платежей при оформлении кредита, то это также необходимо
учитывать как личные затраты.
Нужно обращать внимание на условия ипотечного кредитования, в
частности на процентную ставку, от которой зависит сколько переплаты по
ипотеке предстоит осуществить.
Лучше обращаться лучше в несколько банков и рассматривать
несколько различных программ кредитования жилья, с тем, чтобы выбрать
для себя наиболее оптимальный вариант и подходящий.
Ознакомиться с некоторыми понятиями, такими как аванс и задаток, с
тем, чтобы понимать юридическую разницу и не попасть впросак при
покупке квартиры и оформлении договора купли-продажи, а также договора
о задатке.
Процентная ставка указывает сколько процентов по ипотеке придется
уплачивать от суммы кредита в расчете на определенный календарный
период - месяц, год. Предположим вам банк предоставил кредит на сумму 2
млн. рублей при процентной ставке 10 % годовых. Это означает, что кроме
суммы долга в размере 2 млн.рублей, вам необходимо будет выплачивать в
год 10 % от суммы кредита.
Многие граждане не знают, как посчитать ипотеку. Дело в том, что
ипотека берется на очень продолжительный период времени и важно знать,
какую ставку предлагает банк при оформлении договора. Процентные ставки
бывают:
o Фиксированные.
o Плавающие.
15
Фиксированная процентная ставка устанавливается один раз и не
меняется вне зависимости от обстоятельств. С такой ставкой легче
спланировать платежи по кредиту.
Плавающая процентная ставка свидетельствует о том, что банк может
пересмотреть, сколько процентов ипотеки должник будет оплачивать. В
договоре кредитования описывается, какие показатели могут влиять на
изменение процентной ставки и это означает, что на протяжении многих лет
погашения кредита банк имеет право менять процентную ставку в
соответствии с определенными правилами.
Чтобы знать, как посчитать ипотеку важно также ознакомиться с
такими понятиями как:
o Декурсивная процентная ставка
o Антисипативная процентная ставка
Отличия этих разновидностей ставок состоят в том, что в первом
случае процент банку начисляется и оплачивается в конце, одновременно с
основным телом кредита. А во втором случае процент начисляется и
оплачивается в начале, во время предоставления кредита, то есть авансом.
Простой пример: вы берете кредит на 5000 рублей, под 10 %. Если
считать методом декурсивной ставки, то банк должен получить 5500 рублей
по окончанию срока кредита. А при оформлении кредита с использованием
антисипативной процентной ставки банк в начале оформления кредита
удерживает причитающиеся проценты в размере 500 рублей и выдает
заемщику 4500 рублей. Доход банка, при этом, номинально одинаковый, но
отличается временем образования дохода
4
.
Обращая внимание на то, под сколько процентов дают ипотеку, важно
также быть знакомым с такими понятиями процентной ставки, как:
o Номинальная процентная ставка
o Реальная процентная ставка
4
Якушенко В.Ю. Основные проблемы ипотечного кредитования. //Актуальные проблемы финансов и банковского дела: Сб науч. Тр.
Вып. 7. – СПб.: СПбГИЭУ, 2015. С. 43-44.
16
Реальная процентная ставка отличается от номинальной тем, что она
рассчитывается за минусом ожидаемой суммы инфляции. Все эти и другие
моменты необходимо уточнять при оформлении кредитного договора, чтобы
понимать, как платить ипотеку.
Многие задают такой вопрос: что значит до регистрации ипотеки и
после. Речь идет о процентных ставках. Пока договор о собственности жилья
не зарегистрирован в ФРС, то банк не может оформить договор залога на это
жилье, и соответственно, рискует больше. Вот в процентную ставку и
заложены риски банка, а именно: до регистрации в ФРС процентная ставка
выше, а после предъявления документов из регистрационной палаты - она
снижается.
Несмотря на достаточно высокие ставки ипотечного кредитования,
желающих получить кредит, с помощью которого можно купить новую
квартиру или дом, достаточно много. Однако не всем банки выдают
подобные кредиты, даже под ипотеку покупаемого имущества. Безусловно,
что в первую очередь граждан интересует, кто может получить ипотеку.
Ипотечный кредит могут получить граждане России, имеющие
постоянную регистрацию (прописку) на территории страны. Однако, в
последнее время банки начинают практиковать выдачу кредитов и
нерезидентам.
Кому дается предпочтение в первую очередь, то есть кому
предоставляется ипотека, какие требования предъявляются к заемщику?
o Требования к трудовому стажу: базово ваш общий трудовой стаж не
должен быть меньше года и на одном месте работы вы должны проработать
не менее полугода, для того, чтобы иметь возможность подать заявку на
ипотечный кредит. Однако, преимущественными возможностями получения
кредита обладают лица с приличным трудовым стажем на одном месте
работы. Банк расценивает это как стабильность получения доходов.
o Определенное значение имеет профессия и занимаемая должность, а
также репутация фирмы, в которой вы работаете.
17
o Требования к возрасту: приоритетное предпочтение отдается
молодым людям в возрасте от 30-35 лет. Строго говоря, ипотечный кредит
предоставляется обычно мужчинам в возрасте от 20 до 60 лет и женщинам от
того же возраста до 55 лет. В числе тех, кому предоставляется ипотека, есть
также лица, которым на момент полного погашения кредита исполнится 75
лет.
o Оценка платежеспособности заемщика: для этой цели желательно,
чтобы у вас были подтвержденные официальные доходы, причем достаточно
высокие. Однако, и тут некоторые банки идут на компромиссы, принимая во
внимание письма свободного образца от руководителя фирмы за его
подписью и подписью главного бухгалтера о фактической заработной плате
предполагаемого заемщика.
o Определенные предпочтения имеются для лиц с высшим
образованием или перспективной профессией, однако это не определяющее
условия для тех, кто может получить ипотеку.
o Во внимание принимается также социальный статус заемщика:
наличие у него машины, квартиры, земельного участка или любого другого
имущества, либо наличие дополнительного дохода.
o Важным аспектом в получении положительного ответа на заявку о
кредитовании является также имеющаяся в наличии сумма первоначального
взноса. Чем выше первоначальный взнос, который предполагаемый заемщик
готов внести, тем больше шанс получить согласие на кредит. Минимальный
первый взнос для большинства банков колеблется в пределах 10-30 %.
o Тот, кому положена ипотека, должен быть готов к оформлению
договора страхования жизни и трудоспособности, который необходимо будет
ежегодно переоформлять до момента погашения кредита.
o Также значение имеет персональная оценка потенциального
заемщика: семейный статус свидетельствует об определенных гарантиях
финансовой стабильности, поскольку при наличии близких родственников
вероятность погашения кредита увеличивается. Кроме того, заемщиков
18
может быть несколько на один договор, а также могут быть оформлены
договора поручительства, в которых поручителями, как правило, выступают
родственники.
o Лицо с незапятнанной кредитной историей, с хорошей
характеристикой на работе, с отсутствием отрицательных записей в трудовой
книжке - это также тот, кто может получить ипотеку в банке.
Анализируя представленные выше требования к заемщику, можно
понять причины того, почему отказывают в ипотеке. Несмотря на то, что
многие считают ипотеку неподъемным бременем, тем не менее, людям,
настроившимся на покупку квартиры, крайне неприятно, когда им
отказывают, потому что ипотека - это один из немногих гарантированных
способов обустройства собственным жильем.
Причинами отказа в ипотеке могут быть следующие:
o Слишком низкий официальный доход, а всевозможные
нерегулярные и неподтвержденные доходы именно этот банк, куда вы
подали заявку, не учитывает.
o Недостоверность представленных данных: если вас уличат в
неправдоподобной информации, у банка это вызовет сомнение в
возможности добросовестно оплачивать кредитные платежи.
o Плохая кредитная история - существенная статья отрицательного
фактора, по которой абсолютно точно могут отказать в ипотеке.
o Наличие любых видов судимости не внушают доверие банку.
Перечисленные причины являются основными. Почему отказывают в
ипотеке, банк обычно не разглашает. В последние годы банки стали еще
более осмотрительными и очень тщательно проверяют потенциального
заемщика. Ведь кредит нужно оплачивать десятки лет.
Если после подачи заявки, банк принял положительное решение в
отношении выдачи вам ипотечного кредита, то вас будет интересовать
вопрос, что делать после одобрения ипотеки.
19
После получения предварительного согласия от банка, вы смело
можете приступать к непосредственному поиску жилья. Это наиболее
хлопотная процедура не должна у вас занять слишком много времени,
потому что, если непомерно затянуть эту процедуру, то не исключено, что
понадобится снова собирать некоторые справки. Поинтересуйтесь у банка о
сроках действия разрешительного соглашения. Далее, после того, как
квартира будет найдена нужно будет собрать определенные документы
5
.
Задаваясь вопросом, что нужно для оформления ипотеки, сразу можете
рассчитывать на то, что придется собирать достаточно внушительный пакет
документов:
o Правоустанавливающие документы на квартиру, которую
предполагается купить.
o Технический паспорт квартиры с планом.
o Справка-форма № 9 о регистрации жилья и справка-форма № 7 о
характеристике жилья.
o Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате
коммунальных услуг и жилья по данной квартире.
o Выписка из Реестра государственной регистрации об отсутствии
обременения на покупаемую квартиру.
o При прописке в покупаемой квартире несовершеннолетних детей,
понадобится разрешение от органов опеки и попечительства.
Перед оформлением такой серьезной сделки, как ипотечный кредит,
который должен оплачиваться достаточно долгое время, каждый заемщик
понимает, что многое может измениться за эти годы в его жизни, в том числе
не стоит исключать и факта развода. А по сему вполне понятно, почему
людей интересует, как делится ипотека при разводе.
o Если квартира покупалась по ипотеке во время брака, то такая
квартира считается совместно нажитым имуществом, и соответственно,
5
Кириенко, А. А. Ипотека в вопросах и ответах / А.А. Кириенко. - М.: "Юридический Дом "Юстицинформ", 2016. - 208 c.
20
делится пополам, вне зависимости от того, на кого оформлялся кредитный
договор.
o Поскольку квартира находится в залоге, то банк должен дать
согласие на разделение имущества, и соответственно, разделение кредитного
договора. Если же квартира однокомнатная, то в силу того, что доля
квартиры не может быть переоформлена в залог, банк может не дать согласие
и тогда платить по кредиту будет тот, на кого оформлен договор.
o Если супруги, которые разводятся оформляли кредитный договор
как созаемщики, то при неуплате одним из бывших супругов сумм по
кредиту, обязательства несет второй супруг.
1.2 Законодательное и нормативное обеспечение ипотечного кредитования
Залог знаком человечеству еще с древних времен. Он приобрел
большую популярность за счет взаимовыгодных условий выполнения
договорных обязательств. Ведь заемщик получает необходимые ему активы,
а кредитор получает гарантии, что даже в случае невозможности должником
погасить долг, он сможет вернуть свои финансовые активы посредством
реализации заложенного имущества.
Ипотека представляет собой одну из многих форм залога. В результате
кредитор имеет право использовать недвижимое имущество, находящееся в
пользовании у должника, в случае невыполнения последним условий,
прописанных в договоре. То есть банк, который выдает ипотечный кредит на
квартиру, имеет полное право, в случае непогашения задолженности, продать
это жилье.
Стоит помнить о том, что данные об обременении недвижимости
залогом отражаются в Государственном реестре, выписку из которого может
потребовать любое заинтересованное лицо.
21
В законе об ипотеке можно увидеть 2 вида сделок
6
:
1. «договорная», когда имеющаяся недвижимость обеспечивает
возврат кредита, взятого на другие цели (от покупки недвижимости вплоть
до развития бизнеса);
2. «законная», когда приобретаемая на кредитные средства
недвижимость является его же обеспечением. Не путайте с ипотекой в силу
закона.
У каждого вида есть свои особенности. Так, например, при
«договорной» банк не возьмет в качестве обеспечения находящуюся в
собственности единственную квартиру при отсутствии другой жилплощади
(или хотя бы прописки). И это не прихоть банка, а требование закона. Тогда
как «законная» предназначена для таких случаев: на момент взятия кредита у
вас нет имущества для его обеспечения, в залог отдается приобретаемая
недвижимость.
Закон об ипотеке разрешает участникам долевой собственности
передавать имущество в залог, но на определенных условиях
7
.
Заключение договора
Общие правила: письменная форма и государственная регистрация.
Условия оформления:
любой сособственник вправе заложить долю в праве на
имущество в ипотеку;
на такой залог согласия других сособственников не требуется.
Продажа заложенной доли (при обращении взыскания) осуществляется
при условии соблюдения прав сособственников на преимущественную
покупку (за исключением общего имущества при обращении взыскания на
квартиру в многоквартирном доме).
в договоре обязательно указывается вид права на объект ипотеки
- долевая собственность на закладываемое имущество;
6
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с
25.07.2014)
7
Черняк В.З., Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учебное пособие. Издательство: Юнити-Дана, 2012 г.
22
долевая собственность может быть на любой объект
недвижимости: жилое или нежилое помещение, дом или здание, земля.
В каких случаях долевая собственность на объект становится
предметом залога:
Когда участники долевой собственности добровольно заключают
такой договор. Это может быть и «договорная» и «законная» ипотека;
Когда закладывается квартира в многоквартирном доме и вместе
с ней и доля в праве владельца квартиры на все совместное имущество дома.
Особенности:
1. не всегда прописывается такая доля в договоре залога, но это и не
обязательно: общее имущество всегда следует «паровозом» за квартирой.
Это ипотека в силу закона;
2. если брать землю под домом, то она должна быть сформирована
(проведен кадастровый учет и присвоен номер в кадастре), только после
этого земельный надел относится к общему имуществу;
3. на долю в праве в общем имуществе нельзя обратить взыскание
отдельно, поэтому на нее не распространяются правила преимущественной
покупки.
Косвенно можно отнести и ипотеку на землю при заключении
сделки долевого участия, в рамках закона № 214. Хотя у дольщиков на этом
этапе нет еще прав на землю, долевая собственность на общее имущество
возникнет только после окончания стройки. Залогодержателем выступает
застройщик, а с другой стороны залогодатели – все дольщики. Поэтому
данный залог в силу закона можно отнести к ипотеке долевой собственности.
Особенности:
1. отдельный договор не заключается;
2. условия о залоге прописываются в договоре долевого участия;
3. погашается без заявлений сторон после регистрации права
дольщика на помещение
8
.
8
Нешитой А.С. Финансы, денежное обращение и кредит: Учебник. Издательство: Дашков и К, 2013 г.
23
Каких-то особенных справок для оформления и регистрации не
требуется. Все в рамках общего пакета документов: заявление, госпошлина,
договор ипотеки или купли-продажи за счет кредитных средств,
сам кредитный договор. Заявление оформляется совместное, то есть подают
обе стороны – залогодатель и залогодержатель.
Хоть законом и предусмотрено, однако банки не спешат выдавать
кредиты под долю в праве, например, квартиры. При рассмотрении заявки
банк в первую очередь оценивает ликвидность предмета залога. Если у вас
1/10 доля в праве на однокомнатную квартиру в «хрущевке», на окраине
города, вряд ли предложат устраивающую вас сумму кредита, если вообще
дадут. Договор ипотеки довольно сложная сделка, разобраться в
многообразии ее условий вам поможет только грамотный специалист.
Недавно совершенно неожиданно обнаружилось, что при буквальном
толковании ФЗ «Об ипотеке»
9
такой способ внесудебного обращения
взыскания на заложенное имущество как его оставление залогодержателем за
собой может быть установлен только договором ипотеки, но не может быть
установлен договором, на основании которого ипотека возникает в силу
закона (например, договор продажи в кредит)
10
.
Так, в пункте 1 ст.55 Закона прямо установлено, что внесудебный
порядок обращения взыскания может быть предусмотрен договором об
ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу
закона. Но уже в пункте 2 (второй абзац) той же статьи применительно к
оставлению имущества залогодержателем за собой упоминается только
договор ипотеки. Предположить, что про договор, влекущий ипотеку в силу
закона, законодатель «забыл», сложно, поскольку нормы следуют одна за
другой. Более того, специально посвященная оставлению за собой
заложенного имущества статья 59.1 Закона также упоминает только договор
об ипотеке.
9
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с
25.07.2014)
10
Белотелова Н.П., Белотелова Ж.С. Деньги. Кредит. Банки: Учебник. Издательство: Дашков и К, 2013 г.