44
под индивидуальное строительство. Кроме этого рассмотрят возможность
льготного кредитования на покупку сельхозоборудования. Такая программа
призвана сделать ипотеку в 2017 году доступной для желающих получить и
обустроить землю на Дальнем Востоке.
Претерпел изменения и налоговый кодекс, относящийся к
купле/продаже жилья. В частности законодатели предусмотрели, что налог
при продаже квартиры потребуется уплатить, если она была в собственности
менее пяти лет, сейчас этот срок составляет три года. Налоговая ставка, как и
прежде, составит 13%, однако ставка привязывается не к сумме, которая
указана в договоре, а к кадастровой стоимости жилья. При этом сумма, из
которой исчисляют налог, не может быть менее 70% от кадастровой
стоимости недвижимости.
По прогнозам аналитиков, ипотечные кредиты в 2017 году могут
подешеветь еще на 0,5-1%. Но уже сейчас, чтобы привлечь в новом году
клиентов банки предлагают интересные акции и программы кредитования.
Почти каждый день поступают новые предложения. Так ЮниКредит Банк с 1
декабря запустил акцию по снижению ставок по кредитам на покупку
недвижимости на вторичном рынке жилья со ставкой 13—13,5% в год.
Газпромбанк объявил о снижении ставки по ипотечным продуктам. Теперь
размер минимальной процентной ставки на покупку строящегося жилья по
ипотеке с господдержкой составит 10,60%, по стандартным ипотечным
программам для покупки квартиры в новостройке 13,50% (13,00% после
регистрации залога). Россельхозбанк в рамках госсубсидирования снова
снизил процентную ставку по ипотечным продуктам - размер ставки
опустился до уровня 10,9% годовых.
Такие действия банков позволяют надеяться на постепенное
восстановление рынка ипотеки в России и возможное снижение
Центробанком ставки рефинансирования. Это приведет к естественному
снижению ставок по ипотеке в 2017 году, сделав их доступными для
большинства граждан нашей страны. Ведь ипотечный кредит был и остается
45
оптимальным, а порой и единственным вариантом покупки недвижимости
для российской семьи.
Из-за кризисной ситуации в стране, рынок ипотечного кредитования
очень сильно пострадал. Однако, для большинства граждан нет иных
возможностей приобрести жилье кроме как оформить кредит.
Основные проблемы ипотечного кредитования в России:
1. Общеэкономические. Суть ипотеки заключается в ее длительности,
период на который вкладываются деньги кредитных организаций измеряется
десятками лет. Чтоб предлагать подобные программы кредитования нужна
стабильная экономика. Сейчас экономическая ситуация страны подвержена
резким изменениям, из-за мировых кризисов, зависимости от мировых цен на
сырьевые ресурсы. Кредитные организации, заключая договора на долгий
срок, компенсируют свои риски высокими ставками процентов. Также,
немаловажную роль играют вопросы политической нестабильности,
изменчивость нормативного законодательства.
2. Инфляционные.
3. Сроки вложений. Большинство банковских организаций предлагают
«короткие» деньги (до 12 месяцев). Альтернативными вариантами могут
быть госпрограммы поддержки. Но, государственный бюджет не всесилен,
средств на все недостаточно.
4. Наличие монополий долевого строительства. Чаще всего на
строительство новостроек не хватает средств. Поэтому, строит их чаще всего
узкий круг компаний, соответственно стоимость такого жилья достаточно
высокая.
5. Альтернатива вложений. Кредитные организации сегодня имеют
достаточно широкий круг альтернативных вариантов вложения средств.
Ипотека – более долгий, не очень выгодный вариант. На рынке услуг
складывается такая ситуация, что проценты по краткосрочным кредитам
выше, чем по длительным ипотечным займам. Поэтому, денежные средства
инвестируются в то место, которое принесет наибольший доход.
46
6. Миграционная политика граждан. Займы на строительство/
приобретение жилья различны в зависимости от региона. В крупные,
развитые, города устремляется большой поток людей, что повышает спрос на
жилую недвижимость.
Анализ процесса функционирования системы кредитов показал,
существуют основные проблемы жилищного кредитования:
1. высокие ставки процентов, как следствие низкая доступность
кредитов;
2. несовершенство законодательства относительно кредитования
(особенно по взысканию залогового имущества);
3. ограниченность кредитных ресурсов, привлекаемых для жилищного
кредитования.
Проблемы очень остро отражается на развитии российской системы
ипотечного кредитования. Ни одно банковское учреждение не станет
формировать портфель из долгосрочных займов, основой которых являются
краткосрочные источники.
Данные проблемы наиболее существенны для российского
современного общества. За период кризиса ипотека изменилась, вернувшись
к своему исходному состоянию, в котором она находилась несколько лет
назад. Банковские учреждения пытаются решить проблему интересов
клиента, своих рисков. Найти компромисс. Однако, пока что кредиты не
становятся доступнее, дешевле.
47
График 1
По итогам 2016 года объем ипотечного кредитования
увеличился на 27%.
За 2016 год российскими банками было предоставлено 856,4 тыс.
ипотечных кредитов на общую сумму 1,5 трлн рублей. Таким образом, за год
объем выдачи ипотечных кредитов увеличился на 27%, а ипотечный
портфель прибавил 12,8%, достигнув 4,5 трлн рублей (см. график 1).
При этом концентрация ипотечного рынка на пяти крупнейших
регионах за 2016 год усилилась (с 33,5 до 34,8%). При незначительном
увеличении долей рынка, приходящихся на Московскую область и
Татарстан, и даже при небольшом сокращении Тюменской области рынки
Москвы и Северной столицы расширились (с 11,6 до 12,4% и с 5,8 до 6,4%,
соответственно; см. график 2).
48
График 2
Концентрация рынка в Москве и Санкт-Петербурге в 2016
году.
На фоне роста рынка ипотечного кредитования темпы жилищного
строительства показывали противоположную динамику (см. график 3). По
стране объемы ввода жилья в 2016 году снизились на 6,5% (на 21,6% по
итогам января 2017-го по сравнению с январем 2016 года). Частично
сокращение жилищного строительства было обусловлено уменьшением
объемов ввода домов индивидуальными застройщиками, на которых не
распространяются кредитные ресурсы с субсидируемыми процентными
ставками. В целом по стране на индивидуальных застройщиков приходится
около 40% вводимого жилья, при этом в одних регионах их существенно
больше (максимальный уровень в Чеченской Республике – 97%), в других –
меньше (минимальный уровень в Санкт-Петербурге и Москве – 6 и 9%,
соответственно).
49
График 3
Объемы ввода жилья в федеральных округах.
Без учета индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ввод
жилья в России в 2016 году сократился на 4%. Московская область остается
лидером по объему жилищного строительства (без учета ИЖС за год введено
6 млн кв. м жилой площади), на втором и третьем местах – Москва и Санкт-
Петербург. В то же время при значительных объемах ввода в Москве и
Московской области за 2016 год жилищное строительство сократилось (на 6
и 8,4%, соответственно), а в Санкт-Петербурге выросло на 4,6%. Интерес
застройщиков к Санкт-Петербургу в числе прочего объясняют индексы цен
на первичное жилье в регионе, растущие непрерывно в течение последних
двух лет при существенном удешевлении «первички» в Москве и
Подмосковье.
50
График 4
Ставки по ипотеке в 4 квартале 2016 г.
Изменить всю ситуацию возможно только при увеличении объема
строящегося жилья.
Даже, при уменьшении процентных ставок, ипотека самостоятельно не
в состоянии решить проблемы ипотечного жилищного кредитования.
Поэтому, наиболее актуальными являются такие проблемы:
1. Недостаточно привлекателен сегодня для портфельных инвесторов
механизм ипотеки. Потенциальные инвесторы должны быть обеспечены
надежными, ликвидными финансовыми инструментами для инвестирования
своих средств. Однако, таких инструментов в условиях кризиса нет. Даже
ценные бумаги (как правило, облигации), выпущенные государством,
являются сравнительно неустойчивыми, на них нет спроса. Поэтому,
инвесторы все чаще отказываются от них, поскольку не готовы выступать за
увеличение рынка ипотечного кредитования, тем более покупать такие
ценные бумаги.
2. Ипотечные кредиты не имеют надежного обеспечения. В
минимизации рисков заинтересованы как минимум три стороны: инвестор
(поскольку ему важно вернуть средства, получить доход), банк, заемщик.
51
Чтобы обеспечить приток «долгих» денег, необходимо минимизировать
риски и обеспечить надежность возврата вложенных средств. В условиях
кризиса, инфляционных процессов в стране сделать это невозможно.
3. Преобладание на рынке ипотечного жилищного кредитования
монополий – крупные банковские структуры вытесняют с рынка более
мелкие.
4. Высокие издержки, которые терпит банковское учреждение
заключая договор ипотеки. Выданные учреждением средства возвращаются,
однако без возможности на этом заработать.
5. На балансе банковского учреждения много недвижимости, а
ликвидность теряется. В условиях кризиса банки не могут продавать
квартиры с существенными дисконтами, поэтому держат их на балансе
ожидая роста цен.
При всем вышесказанном, недвижимость по прежнему остается
наиболее эффективной формой инвестирования средств. Чтоб не потерять
хотя бы то что есть, люди даже в условиях экономической неопределенности,
различных проблем стабилизации экономического курса вкладывают
средства в жилую недвижимость. Однако, если сравнивать общее количество
выданных кредитов, удельный вес ипотечного кредитования занимает всего
лишь около четырёх процентов от общего уровня ВВП государства. В то
время как в структуре ВВП развитых, экономически стабильных, государств
данный удельный вес составляет около восьмидесяти, в развивающихся – до
сорока процентов.
Поэтому, решение вопросов кредитования – комплексная задача,
затрагивающая в целом макроэкономику государства, социальную,
миграционную политику, строительный сектор, расширение финансовых
услуг. Однако данные задачи решаются не сразу, нужно чтоб прошел
определенный период. Когда-нибудь все измениться. Когда-нибудь
российская экономика непременно достигнет уровня, когда ипотечные
кредиты будут выгодны банковским учреждениям и обычным гражданам. А
52
крупные инвесторы будут с большим желанием вкладывать имеющие
средства в ипотечное кредитование.
53
2. Анализ ипотечного жилищного кредитования на примере "Северный банк
ПАО Сбербанк"
2.1 Характеристика деятельности "Северный банк ПАО Сбербанк"
ПАО Сбербанк – крупнейший банк в России и один из ведущих
глобальных финансовых институтов. На долю Сбербанка приходится около
трети активов всего российского банковского сектора. Сбербанк является
ключевым кредитором для национальной экономики и занимает крупнейшую
долю на рынке вкладов. Учредителем и основным акционером ПАО
Сбербанк является Центральный банк Российской Федерации, владеющий
50% уставного капитала плюс одна голосующая акция. Другими 50% акций
Банка владеют российские и международные инвесторы. Услугами
Сбербанка пользуются более 135 млн физических лиц и более 1 млн
предприятий в 22 странах мира. Банк располагает самой обширной
филиальной сетью в России: около 17 тысяч отделений и внутренних
структурных подразделений. Зарубежная сеть Банка состоит из дочерних
банков, филиалов и представительств в Великобритании, США, СНГ,
Центральной и Восточной Европе, Турции и других странах.
Северный банк ПАО Сбербанк – подразделение Сбербанка на
территории Ярославской, Костромской, Ивановской, Вологодской,
Архангельской областей, Ненецкого АО.
По организационной структуре Сбербанк России является
акционерным коммерческим банком. Он учрежден Центральным банком
Российской Федерации как акционерное общество открытого типа и
зарегистрирован в Центральном банке Российской Федерации 20.06.1991 г. В
дальнейшем Управлением Федеральной налоговой службы была
зарегистрирована новая редакция устава банка, содержащая новое
фирменное наименование банка: Публичное акционерное общество
«Сбербанк России».