43
Выпуском ценных бумаг. перед тем, как взять кредитные средства,
заемщик должен разместить их на депозитном счете в банке с гарантией
третьей стороны.
21
Специалист проводит анализ доходов клиента, чтобы определить его
способность к погашению кредита, а также осуществляет расчет суммы
кредита и срока его погашения. В зависимости от выбранного срока
кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту, учитывая
текущие процентные ставки.
Цель следующего этапа«Сбор и проверка информации о клиенте и
залоговом объекте. для определения потенциальных заемщиков, которые не
могут быть одобрены для получения кредита, проводится проверка
трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, а
также проверка клиента службой экономической безопасности кредитного
учреждения. Также производится оценка имущества клиента, которое он
планирует продать для получения первоначального взноса, а также оценка
объекта залога.
Клиенту сообщают информацию о требованиях финансового
учреждения к объекту, который будет финансироваться по кредитной сделке:
недвижимость, которая будет приобретена, должна быть легко продаваемой,
не должны быть наложены какие-либо ограничения со стороны третьих лиц на
объект и так далее.
Жительства и трудовая деятельность. Проверка заемщика может
включать запросы в налоговые органы, банки, работодателей и другие
источники информации. После проведения проверки и оценки рисков,
кредитное учреждение принимает решение о выдаче или отказе в ипотечном
кредите. Если решение положительное, заемщик подписывает договор и
21
Статья «Экономика недвижимости¬ Гриненко С.В.
44
получает необходимую сумму кредита. В дальнейшем заемщик осуществляет
своевременные платежи по графику, а кредитное учреждение обеспечивает
контроль и соблюдение условий кредитного договора. если в последние два-
три года были изменения в трудовой деятельности, необходимо объяснить
причины этих изменений.
На следующем этапе «Оценка вероятности возврата ссуды¬ метод
андеррайтинга используется для проведения анализа кредитного аппликанта.
Андеррайтинг — анализируется вероятность возмещения ипотечного
кредита и определяется максимальная сумма кредита, учитывая доходы
заемщика, наличие личных сбережений для первоначального взноса и оценку
объекта ипотеки. Для этой цели проводится оценка финансовых возможностей
заемщика, его намерение погасить кредит, вычисляются коэффициенты по
ипотечному кредиту и оцениваются возможные риски. После этого
предоставляются рекомендации кредитному отделу, с учетом образования
клиента, профессионального опыта, уровня квалификации и занятости в
стабильно развивающемся и потенциально прибыльном сегменте рынка.
22
После этого осуществляется принятие решения относительно
предоставления кредита или отказа в его предоставлении. В случае отказа, он
должен быть задокументирован в письменной форме и включать все
основания, которые препятствуют предоставлению кредита.
Если у заемщика обнаружатся ложные сведения при запросе на кредит,
его заявка будет отклонена. В случае, если решено продолжить процесс,
заемщику, у которого есть стабильная финансовая ситуация, будет
предоставлен список необходимых документов для оформления кредита.
22
Банковское дело: современная система кредитования : учебное пособие / О.И. Лаврушин, О.Н.
Афанасьева. — 7-е изд., перераб. и доп. — Москва : КНОРУС, 2021. — с.52 — (Бакалавриат и
магистратура).
45
На данный момент осуществляется расчет основных коэффициентов.
отношение регулярных выплат по займу к регулярному
заработку заемщика;
пропорция расходов на жилище и общего дохода клиента;
пропорция суммы заявленного кредита и стоимости приобретаемого
имущества;
отношение суммы, взятой в кредит, к минимальной
стоимости продажи недвижимости
Следующий этап —«Принятие решения по кредиту¬. На данный этап
осуществляется подача запроса на проведение оценки объекта, составление
заключения юристом о приемлемости предмета, оценка вероятности возврата
кредита специалистом, анализ рисков, оформление залога на недвижимость,
принятие решения о сумме займа, процентной ставке, сроках кредитования и
порядке погашения.
23
.
Определение кредитного предоставления базируется на экспертной
оценке, которая объединяет всю собранную информацию о клиенте и
залоговом имуществе.
сумма кредита, которую мы запрашиваем, а также его срок
и цель; оценка предмета залога; информация о заявителе, его семье и
гарантах;
описание планируемой сделки; способы погашения займа;
определение предполагаемой суммы займа; анализ
вероятности возникновения кредитных рисков, риска снижения
стоимости на рынке, ущерба или повреждения приобретаемого
имущества;
23
Зверев А.В., Мандрон В.В., Мишина М.Ю. Состояние рынка ипотечного кредитования в России на
современном этапе // Вопросы региональной экономики. – 2018. – № 3 (36). – С. 117-124
46
шанс лишиться жизни или возможности трудиться у
займодавца;
предлагаемые варианты для обеспечения вместо
стандартных методов.
В данный момент кредитный проект находится на рассмотрении у
кредитного комитета. После одобрения заявки будет выбрана
соответствующая схема залога для приобретаемого недвижимого имущества,
и заемщик будет проинформирован об этом.
На этапе «Заключение кредитной сделки¬ процедуры, описанные ниже,
являются обязательными для соблюдения и требуют подписания:
1. договор о приобретении и отчуждении вещи
2. кредитный договор;
3. подписание документа о залоге недвижимости, которое
требует обязательной регистрации в государственных органах.
4. договоры страхования.
Договор о продаже недвижимости с вариантом получения кредита
подписывается между потенциальным заёмщиком и продавцом данного
имущества.
В кредитном соглашении оговорены следующие условия: сумма
выдаваемого займа, срок его предоставления, процентная ставка, которую
заемщик должен уплачивать за использование ссуды, порядок погашения
задолженности и процентов, основания для досрочного расторжения договора
и взыскания кредитных средств, а также другие условия.
Кредитных средств), условия использования и передачи ипотечного
имущества, порядок учета ипотечного имущества, права и обязанности
сторон, ответственность сторон, условия изменения и расторжения договора,
47
условия разрешения споров. условия предоставления кредита и процентная
ставка за использование средств будут указаны, а также будет оговорен срок
исполнения основного обязательства, которое будет обеспечено ипотекой.
Будет подтверждено, что имущество, передаваемое в ипотеку, находится во
владении заемщика, который также является залогодателем по договору об
ипотеке. Требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества
будут установлены, а также будут определены основания для применения
взыскания на объект ипотеки и другие условия.
Для обеспечения защиты интересов кредитора и заемщика, а также
возможности защиты своих прав, кредитный договор и договор об ипотеке
предусматривают определенные права и обязанности. Если заемщик не в
состоянии вернуть кредитные средства, кредитор вправе приступить к
взысканию на заложенное имущество.
Существует несколько типов страховых договоров, которые
заключаются в зависимости от количества объектов, подлежащих
страхованию. С целью снижения риска для кредитора осуществляется
страхование ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты, которые имеют
страховку, приобретают большую популярность при продаже на вторичном
рынке. Во многих странах с развитой рыночной экономикой функционирует
система государственного и частного страхования ипотечных кредитов,
предлагаемых как государственными, так и частными кредиторами. Чтобы
получить страховку от государственного учреждения, ипотечный кредит и
залоговый объект должны соответствовать строгим требованиям. Частная
система страхования является более привлекательной для заемщика и
кредитора, поскольку недвижимость, выступающая в качестве залога, может
не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик может
получить кредит с небольшим первоначальным взносом; размер страхового
платежа меньше, чем при государственном страховании; страховка дает
возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.
48
В соответствии с условиями ипотечного соглашения, страхование
недвижимости осуществляется. Банк, который является залогодержателем,
имеет преимущество перед другими кредиторами в получении страхового
возмещения. Поэтому рекомендуется страховать заложенное имущество на
сумму, равную или превышающую сумму основного долга, включая
проценты. Банк имеет право проверять наличие и состояние заложенного
имущества как в естественной, так и в письменной форме.
Для того чтобы взять кредит на приобретение жилья, заемщику
требуется заключить соглашение о страховании жизни и здоровья от
несчастных случаев с рекомендованной страховой компанией, а также
соглашение о обязательном страховании квартиры, предоставленное
кредитным учреждением.
24
.
Перед заключением страховых договоров, компания страхования
проводит тщательный анализ документов, предоставленных клиентом, с
целью определить, насколько надежен заемщик и может ли он вернуть кредит.
Если компания не обнаружит достаточных гарантий, то она может установить
более высокую ставку или отказать в заключении страхового договора.
Для завершения этапа требуется указание способа перечисления
кредитных средств без использования наличных денег в соответствии с
заключенными договорами купли-продажи или платежным поручением со
стороны заемщика.
Этап «Обслуживание кредитной сделки¬ заключается в следующем:
осуществляется прием платежей;
происходит контроль соответствия графика оплаты
реальным выплатам
24
Зверев А.В., Ковалерова Л.А., Мишина М.Ю. Анализ и особенности развития ипотечного кредитования в
России //. – 2018. – № 3 (37). – С. 188-196.
49
фиксируются финансовые операции в бухгалтерии
осуществляется подсчет и внесение платежей по налогам на
недвижимость и страховкам;
взимаются просроченные платежи;
мы занимаемся решением сложных ситуаций, связанных с
проблематичными кредитами. Наша работа включает в себя проведение
переговоров, заключение новых кредитных соглашений, изменение
условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения) и
предпринятие необходимых мер по взысканию заложенного имущества
и других процедур.
25
осуществляется составление отчета о кредитах, выданных
банком.
«Закрытие кредитной сделки¬ —финальный этап ипотечного
кредитования. Когда вся сумма задолженности по кредиту, включая проценты
и штрафы, полностью выплачена, счет заемщика обнуляется, что приводит к
полному закрытию кредитной сделки. В результате ипотека завершается, и эта
информация фиксируется в Государственном реестре РФ.
Если условия кредитного договора или договора об ипотеке не
соблюдаются заемщиком или залогодателем, кредитор может начать
взыскание заложенного имущества с помощью судебных или внесудебных
способов.
26
Осуществляется продажа предмета ипотеки, а деньги, полученные
от этой продажи, используются для погашения задолженности перед
кредитором, включая сумму основного долга, проценты, штрафы, пени и
другие расходы, связанные с процедурой взыскания и продажей. Остаток
суммы получает заемщик.
25
Учебник «Банковская азбука¬ Ипотечное кредитование ЦБ РФ, Москва с.17
26
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге
недвижимости)"
50
Данном виде финансирования, люди имеют возможность приобрести
своё собственное жилье в раннем возрасте, когда у них появляются условия,
обеспечивающие стабильный доход. благодаря продолжительности кредита,
платежи в банк могут быть незначительными и не оказывать значительного
воздействия на семейный бюджет.
27
.
27
Гудкова О.В., Дедова О.В., Ермакова Л.В. Состояние ипотечного кредитования в России //
Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2017. – № 4-3. – С. 561-566
51
3. ПРООБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
3.1. Основные проблемы ипотечного кредитования
Одной из ключевых задач экономики и социальной сферы в России
является создание эффективной системы ипотечного кредитования. Эта
система играет важную роль в решении проблемы обеспечения населения
жильем. Особое внимание следует уделить развитию банковского ипотечного
кредитования, так как именно оно поможет решить ряд проблем, включая
поддержку строительной индустрии, удовлетворение потребности в жилье,
снижение уровня инфляции и стабилизацию кредитно-финансовой сферы.
Важными аспектами этой системы являются создание новых рабочих мест в
строительстве, развитие рынка строительных материалов, страхование и
продажа недвижимости, улучшение жилищных условий граждан и
диверсификация банковских ресурсов.
В нашей стране возникают некоторые трудности в сфере предоставления
ипотечных кредитов на покупку жилья. Вот самые основные из них:
Из-за низкого уровня доходов многие жители этой страны не в
состоянии себе позволить жилищный кредит с высокой процентной ставкой и
коротким сроком погашения, что приводит к высокому процентному
показателю.
‒ Уровень задолженности у граждан России является высоким. Когда у
человека уже есть несколько кредитов и возникают трудности с их
погашением, он берет новые кредиты для погашения старых. В результате
финансовое положение граждан ухудшается, а их финансовые проблемы
становятся еще более серьезными.
Займа, так как кредитные организации не предоставляют полную
информацию о своих условиях и представляют свои продукты в более
привлекательном свете. Это приводит к высокой стоимости кредита, которую
должен оплатить заемщик. потребительского кредита.
52
‒ В данной стране граждане не обладают достаточными знаниями в
сфере финансов и кредитных отношений. Кроме того, некоторые группы
населения, такие как домохозяйки, студенты и пенсионеры без работы,
сталкиваются с трудностями при получении потребительских кредитов. В
целом, процесс получения кредита включает в себя сбор большого количества
документов, что создает неудобства в кредитной системе.
Перечисленные выше аспекты являются средством, способствующим
активному росту экономики. Эффективное функционирование системы
ипотечного кредитования зависит от состояния рынка и влияющих на него
факторов. Следует отметить, что воздействие этих факторов изменяется со
временем, что приводит к появлению новых тенденций и улучшению
существующих условий на рынке ипотечного жилищного кредитования.
Кроме того, в настоящее время в России существуют определенные
проблемы, которые оказывают влияние на население, государство,
финансовые учреждения и строительные компании, и препятствуют их
прогрессу в области ипотечных кредитов.
Всего лишь 10% населения имеют собственное жилье, площадь
которого больше 18 м² на человека, в то время как только 1% из остальных
людей может позволить себе приобрести недвижимость собственными
средствами. Существующие законы по ипотечному кредитованию в стране
нуждаются в дальнейшем усовершенствовании, что приводит к проблемам с
предоставлением ипотечных кредитов и субсидий.
2. Государственные кредитные организации испытывают трудности в
привлечении средств для предоставления займов населению из-за инфляции,
поскольку граждане предпочитают не хранить свои сбережения на депозитах
и счетах. Это также приводит к повышению процентных ставок и создает
невыгодные условия для кредитования.
Могут себе позволить купить или арендовать достойное жилье. банку
можно предоставить необходимые документы, которые подтверждают доход
граждан. В случае ипотечного кредитования, человеку выдается заем только в